Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 18 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 27 Juin 2024
Président : Monsieur BIDAL, Juge
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 18 Avril 2024



 GROSSE :
 Le 27 juin 2024
 à M. [V].
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 27 juin 2024
 à Mme [P]
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 23/07430 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4HKZ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. GRAND DELTA HABITAT venant aux droits de la SA HLM LE NOUVEAU LOGIS PROVENCAL
dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 4]
représentée par Monsieur [F] [V] munie d’un pouvoir






DEFENDERESSE

Madame [I] [P] épouse [X]
née le 15 Septembre 1952 à [Localité 5] (ALGÉRIE)
demeurant [Adresse 3] - [Localité 1]
comparante












EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre les parties le 1er septembre 1997, relatif à un appartement et un stationnement situés [Adresse 3] - [Localité 1], moyennant un loyer initial mensuel de 2 400,37 francs outre 372,19 francs au titre des annexes. 

Un bail a été signé entre les parties le 12 avril 2007, relatif à un parking situé [Adresse 3] - [Localité 1], moyennant un loyer initial mensuel de 47,85 euros outre 0,76 euro de provision pour charges. 

Un bail a été signé entre les parties le 2 décembre 2011, relatif à un parking situé [Adresse 3] - [Localité 1], moyennant un loyer initial mensuel de 37,09 euros outre 0,58 euro de provision pour charges. 

Des loyers étant demeurés impayés, la SA GRAND DELTA HABITAT a fait signifier à Madame [I] [P] ép [X] un commandement de payer et d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire, le 5 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 novembre 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé intégral de ses moyens et prétentions, la SA GRAND DELTA HABITAT a fait assigner Madame [I] [P] ép [X] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l'audience du 25 janvier 2024, aux fins de :

o constater la résiliation des baux du fait de l'acquisition de la clause résolutoire,
o ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef,
o la condamner au paiement de :
- la somme provisionnelle de 3 590,09 euros, au titre de l'arriéré locatif,
- d'une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle égale au montant actuel du loyer et des charges, jusqu'à libération effective des lieux,
- les dépens de l'instance.

L'affaire, après un renvoi, a été appelée et retenue à l'audience du 18 avril 2024.

A cette audience, la SA GRAND DELTA HABITAT, représentée par Monsieur [F] [V], habilité par un pouvoir de représentation, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant à la somme de 4 762,87 euros, au 17 avril 2024. Elle ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement ni à la suspension des effets de la clause résolutoire si de tels délais étaient accordés.

Madame [I] [P] ép [X] comparait. Elle reconnait l'existence d'une dette locative - dont elle ne conteste pas le montant - et sollicite tant l'octroi de délais de paiement que la suspension des effets de la clause résolutoire durant ces délais, soulignant sa situation personnelle délicate. 

L'affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2024. 

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Vu l'article 9 du code de procédure civile,

Vu l'article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

La SA GRAND DELTA HABITAT produit la notification à la CCAPEX en date du 14 septembre 2023 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié à Madame [I] [P] ép [X] le 5 septembre 2023, soit deux mois au moins avant l'assignation du 17 novembre 2023.

La SA GRAND DELTA HABITAT produit par ailleurs la dénonciation de l'assignation à la Préfecture en date du 20 novembre 2023 soit six semaines au moins avant l'audience du 25 janvier 2024. 

Son action est donc déclarée recevable. 

Sur la résiliation des baux et ses conséquences

Vu les articles 2 et 1240 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l'une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu le caractère d'ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le contrat de bail liant les parties, qui contient une clause résolutoire,

En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [I] [P] ép [X] par acte de commissaire de justice en date du 5 septembre 2023 pour un arriéré locatif de 11 876,27 euros.

Les sommes visées au commandement n'ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois. 

En conséquence, la clause résolutoire est acquise.

Il convient de constater la résiliation des baux conclus les 1er septembre 1997, 12 avril 2007 et 2 décembre 2011, à effet au 5 novembre 2023, et d'ordonner l'expulsion de Madame [I] [P] ép [X] des lieux occupés. 

Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l'expulsion sera régi par les dispositions de l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Enfin, Madame [I] [P] ép [X] sera condamnée à payer à la SA GRAND DELTA HABITAT une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 906,62 euros), à compter du 6 novembre 2023 jusqu'à la complète libération des lieux par la remise des clés à la SA GRAND DELTA HABITAT.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,
Vu les baux liant les parties,

Il résulte du décompte locatif joint à l'assignation que Madame [I] [P] ép [X] restait débitrice d'une dette locative de 3 590,08 euros au 15 novembre 2023. 

Le décompte actualisé au 17 avril 2024 fixe la dette locative à une somme de 4 762,87 euros, terme du mois de mars 2024 inclus.

L'obligation n'étant pas sérieusement contestable, il convient donc de condamner Madame [I] [P] ép [X] à payer à la SA GRAND DELTA HABITAT la somme de 4 762,87 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 3 590,09 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Vu l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,
Vu l'accord de la bailleresse,

Il convient d'autoriser Madame [I] [P] ép [X] à se libérer de sa dette locative en 36 mois par mensualités de 132 euros, le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d'attirer l'attention de Madame [I] [P] ép [X] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire 

Vu l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,
Vu l'accord de la bailleresse,

Durant les délais de remboursement ayant été accordés à Madame [I] [P] ép [X], les effets de la clause de résiliation sont suspendus. Si Madame [I] [P] ép [X] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire :

" la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,
" la clause résolutoire reprendra son plein effet,
" il pourra être procédé à l'expulsion de Madame [I] [P] ép [X] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,
" Madame [I] [P] ép [X] sera tenue au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation dont le montant correspond au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 906,62 euros),
" le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions de l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les dépens de l'instance de référé

Madame [I] [P] ép [X], qui succombe au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l'instance de référé dont le coût du commandement de payer. 

Sur l'exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DECLARONS l'action de la SA GRAND DELTA HABITAT recevable ;

CONSTATONS la résiliation des baux conclus les 1er septembre 1997, 12 avril 2007 et 2 décembre 2011 entre les parties concernant l'appartement et les stationnements situés [Adresse 3] - [Localité 1], à effet au 5 novembre 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [I] [P] ép [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu'à défaut pour Madame [I] [P] ép [X] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA GRAND DELTA HABITAT pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l'expulsion sera régi par les dispositions de l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS Madame [I] [P] ép [X] à payer à la SA GRAND DELTA HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 6 novembre 2023 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 906,62 euros) ;

CONDAMNONS Madame [I] [P] ép [X] à verser à la SA GRAND DELTA HABITAT la somme de 4 762,87 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 3 590,09 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

ACCORDONS des délais de paiement de 36 mois à Madame [I] [P] ép [X] pour s'acquitter, outre le loyer et les charges courants, de sa dette locative de 4 762,87 euros et disons qu'elle devra régler cette somme selon 36 mensualités de 132 euros chacune, le 08 de chaque mois, et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière étant augmentée du solde de la dette ;

SUSPENDONS la clause résolutoire pendant ce délai ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; qu'en revanche, à défaut du paiement de toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, la dette deviendra immédiatement exigible et l'expulsion pourra être poursuivie avec le concours de la force publique pour la locataire et tous occupants de son chef ;

CONDAMNONS Madame [I] [P] ép [X] aux entiers dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.



Le Greffier, Le Juge,