Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 18 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 27 Juin 2024
Président : Monsieur BIDAL, Juge
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 18 Avril 2024



 GROSSE :
 Le 27 juin 2024
 à Me Carine LE BRIS-VOINOT
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 27 juin 2024
 à Me Michäel LEVY
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 22/05145 - N° Portalis DBW3-W-B7G-2WIJ

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [N] [O] divorcée [G]
née le 30 Janvier 1989 à [Localité 8] (13), demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Carine LE BRIS-VOINOT, avocat au barreau d’ANGERS





DEFENDERESSE

Madame [M] [B] [K] [Z]
née le 16 Octobre 1995 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Michäel LEVY, avocat au barreau de MARSEILLE











EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre les parties le 4 juin 2019, concernant un appartement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 286 euros outre 60 euros de provision pour charges.

Considérant que des loyers et charges restaient impayés, Madame [N] [O] divorcée [G] a fait signifier à Madame [M] [B] [K] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 5 décembre 2019.

Considérant que des loyers et charges restaient impayés, Madame [N] [O] divorcée [G] a fait signifier à Madame [M] [B] [K] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 janvier 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2022, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé de ses moyens et prétentions, Madame [N] [O] divorcée [G] a fait assigner Madame [M] [B] [K] [Z] en référé devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 2 mars 2023, aux fins notamment de :

constater la résiliation du bail du fait de l'acquisition de la clause résolutoire, à la date du 1er mai 2022, soit deux mois suivant la signification du commandement,ordonner son expulsion sous astreinte de 50 euros par jour de retard, ainsi que celle de tous occupants de son chef,autoriser le bailleur à conserver le dépôt de garantie,la condamner au paiement de :◦
la somme provisionnelle de 3 114,76 euros au titre de l'arriéré locatif, avec les intérêts légaux à compter du 1er mars 2022,◦d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant outre les charges et les taxes (393,90 euros), jusqu’à libération effective des lieux,◦la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l'instance, comprenant le coût des commandements de payer.
L’affaire, après des renvois, a été appelée et entendue à l’audience du 18 avril 2024.

A cette audience, les parties, représentées par leur Conseil respectif, ont repris leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé de ses prétentions et moyens.

Madame [N] [O] divorcée [G] indique que Madame [M] [B] [K] [Z] a quitté les lieux sans donner congé le 31 juillet 2022, tout en remettant les clés au gardien, lesquelles n’ont pu être récupérées que le 7 novembre 2022. Elle considère son action recevable, justifiant, selon elle, de l’attribution du logement dans le cadre de la liquidation du régime matrimonial avec Monsieur [G] ; de l’adresse du bien litigieux ; de son mariage à Monsieur [O]. Elle demande de condamner Madame [M] [B] [K] [Z] au paiement de la somme provisionnelle de 6 663,95 euros, correspondant aux loyers et charges impayés, ainsi qu’au prix des réparations consécutives aux dégradations locatives. Elle sollicite la condamnation de Madame [M] [B] [K] [Z] à payer la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 

Madame [M] [B] [K] [Z] fait valoir que les demandes de Madame [N] [O] divorcée [G] sont irrecevables en ce qu’elle n’a pas d’intérêt à agir, considérant qu’aucun titre de propriété n’est versé au dossier et que l’acte de liquidation concerne un bien situé à une autre adresse que celle du logement litigieux. Elle fait valoir, au surplus, que la demanderesse a été indemnisée par son assurance loyers impayés, laquelle est subrogée dans ses droits. Elle expose que le commandement de payer du 27 janvier 2022 est nul. Elle demande que Madame [N] [O] divorcée [G] soit déboutée de ses demandes, soulignant que le décompte produit est erroné et qu’elle a restitué le logement le 31 juillet 2022 en remettant les clés au concierge de l’immeuble. Elle indique qu’elle a donné congé le 8 août 2022 et qu’aucune somme ne peut lui être réclamée après le mois de septembre 2022. Elle conteste l’existence de toute dégradation locative, et demande que Madame [N] [O] divorcée [G] soit condamnée à restituer la somme de 1 500 euros correspondant au dépôt de garantie, la demande de paiement devant être cantonnée à 3 506,10 euros ; dans le cas où le dépôt de garantie n’a pas été restitué, de cantonner la demande de paiement à 2 006,70 euros. Elle conteste la nécessité et l’imputabilité des réparations invoquées par que Madame [N] [O] divorcée [G] ainsi que leur coût. Elle demande subsidiairement l’octroi de délais de paiement, soulignant sa situation personnelle délicate. Enfin, elle sollicite la condamnation de la demanderesse au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2024.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les articles 31, 32 et 122 du code de procédure civile,

La recevabilité de la demande en justice s’apprécie par l’examen de l’acte introductif de l’instance.

En l’espèce, les prétentions formulées aux termes de l’assignation tendent notamment à la condamnation de Madame [M] [B] [K] [Z] à payer la somme de 6 663,95 euros au titre d’un arriéré locatif.

Il ressort du dossier que :

Monsieur [P] [G] et Madame [N] [G] ont acquis le 3 novembre 2016 un appartement 119 lot n° 19 dépendant de la copropriété [Adresse 9], cadastrée section E parcelle n° [Cadastre 6] ;selon la Mairie de [Localité 8], l’opération immobilière [Adresse 10], construite sur la parcelle n° [Cadastre 6], section E, est sise [Adresse 4] [Adresse 5] bail litigieux a été signé entre Monsieur [P] [G] et Madame [N] [G] en qualité de bailleurs ;Monsieur [P] [G] et Madame [N] [G] ont divorcé ;en vertu de la convention de liquidation du régime matrimonial, au titre de la liquidation de communauté, il a été convenu que l’appartement 119 lot n° 19 dépendant de la copropriété [Adresse 9], était attribué à Madame [L] ;Madame [N] [G] s’est mariée avec Monsieur [J] [O] le 3 juillet 2021.
Dès lors, la demanderesse justifie d’un intérêt à agir et de sa qualité à agir, la preuve étant apportée de sa qualité de propriétaire de l’appartement litigieux.

Parallèlement, il ne ressort pas du dossier, contrairement à ce qu’allègue Madame [M] [B] [K] [Z], que Madame [N] [O] divorcée [G] ait été indemnisée par son assurance loyers impayés.

L’action de Madame [N] [O] divorcée [G] est donc recevable. 

Madame [N] [O] divorcée [G] n’invoquant plus l’acquisition de la clause résolutoire du fait du commandement de payer resté infructueux, signifié le 27 janvier 2022, les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 n’ont pas lieu de s’appliquer.

Sur la nullité du commandement de payer

Il n'appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité du commandement.

Madame [N] [O] divorcée [G] n’invoquant plus l’acquisition de la clause résolutoire du fait du commandement de payer resté infructueux, signifié le 27 janvier 2022, les contestations de Madame [M] [B] [K] [Z] quant à la régularité dudit commandement sont en toute hypothèse sans objet.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces.

A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. 

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, 

Vu les articles 1103, 1104, 1240, 1709, 1728, 1730, 1731 et 1732 du code civil,

La restitution des lieux loués en mauvais état constitue un manquement du preneur à ses obligations.

L’existence de dégradations survenue au cours de la jouissance du bien s’apprécie par la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie, dressés contradictoirement.

Doit cependant être tenu pour valable le constat d’état des lieux dressé unilatéralement par le bailleur peu de temps après le départ du locataire dès lors que les circonstances ne lui ont pas permis de l’établir contradictoirement, notamment lorsque le locataire a quitté les lieux sans préavis et sans aviser le bailleur sous toute autre forme.

Le préjudice du bailleur est réalisé du seul fait de l’existence des dégradations ; son indemnisation n’est pas subordonnée à la preuve de ce qu’il a effectué les réparations.

En l’espèce, il résulte du décompte locatif produit par Madame [N] [O] divorcée [G] que Madame [M] [B] [K] [Z] resterait débitrice d’une dette locative de 6 663,95 euros au 24 mai 2023 (5 225,95 euros au titre des loyers et charges impayés, terme du mois de novembre 2022 inclus, ainsi que 1 152 euros au titre des réparations effectuées), le montant du dépôt de garantie de 286 euros figurant au crédit.

Madame [M] [B] [K] [Z] conteste devoir les loyers et charges après le mois de septembre 2022, exposant avoir quitté les lieux le 31 juillet 2022 et donné congé le 8 août 2022. 

Reste qu’elle ne prouve pas de manière certaine que le congé du 8 août 2022 a été remis à la propriétaire, de même qu’il n’est pas démontré qu’elle ait réalisé des règlements non comptabilisés.

Par ailleurs, s’il est constant que les clés de l’appartement loué par la défenderesse ont bien été remises au gardien de l’immeuble, il est établi, à travers les échanges de courriels transmis, l’impossibilité pour la demanderesse de les récupérer et donc de reprendre possession du bien avant le 7 novembre 2022. 

La propriétaire communique enfin un état des lieux de sortie établi par procès-verbal de constat rédigé par un commissaire de justice le 29 novembre 2022, une proposition de rendez-vous ayant été vainement envoyée à la locataire à cette fin, en date du 18 novembre 2022. 

Madame [M] [B] [K] [Z] conteste également le bien-fondé des travaux dont le paiement lui est demandé par Madame [N] [O] divorcée [G], lesquels ont été évalués en décembre 2022, soit plusieurs mois après la remise des clés, à 3 710 euros.

Enfin, Madame [M] [B] [K] [Z] sollicite de manière imprécise la possible restitution de la somme de 1 500 euros correspondant au dépôt de garantie. Outre le fait que le montant du dépôt de garantie convenu contractuellement s’élève à 286 euros, force est de constater, eu regard des pièces du dossier dont les décomptes locatifs, que le montant du dépôt de garantie de 286 euros figure au crédit et n’est pas compris dans la dette invoquée par la propriétaire. En d’autres termes, il n’est pas justifié que des retenues aient été opérées sur le dépôt de garantie. 

Compte tenu de ces éléments, l’obligation n’étant pas sérieusement contestable s’agissant des loyers et des charges impayés, il convient de condamner Madame [M] [B] [K] [Z] à verser la somme de 5 511,95 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

A l’inverse, s’agissant des travaux de réparation et de la restitution du dépôt de garantie, l’imputabilité des dégradations à la locataire n’est pas évidente et nécessite un examen approfondi des pièces et des textes qui échappe au juge des référés, juge de l'évident et de l'incontestable.

Dit autrement, sur ces points, les moyens développés et les pièces que produisent les parties attestent de l'existence d'un différend entre elles et ne permettent pas, au stade du référé, de conclure à l'évidence du bien-fondé des demandes formulées par les parties, lesquelles se heurtent à des contestations sérieuses donnant matière à débat au fond.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. 

En l'espèce, compte tenu de sa situation personnelle, de l’opposition de la demanderesse et des délais de paiement dont Madame [M] [B] [K] [Z] a, de fait, bénéficié, la demande reconventionnelle de délais de paiement sera rejetée.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Madame [M] [B] [K] [Z], qui succombe au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l'instance de référé (dont le coût du commandement de payer du 27 janvier 2022) et sera condamnée à payer à Madame [N] [O] divorcée [G] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DECLARONS l’action de Madame [N] [O] divorcée [G] recevable ;

CONDAMNONS Madame [M] [B] [K] [Z] à verser à Madame [N] [O] divorcée [G] à titre provisionnel la somme de 5 511,95 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTONS Madame [M] [B] [K] [Z] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNONS Madame [M] [B] [K] [Z] à payer à Madame [N] [O] divorcée [G] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [M] [B] [K] [Z] aux entiers dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 27 janvier 2022 ;

REJETONS le surplus des demandes des parties ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.



Le Greffier, Le Juge,