Tribunal Judiciaire · JCP — 3 juillet 2025

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 03 JUILLET 2025


N° RG 25/00157 - N° Portalis DBWH-W-B7J-HBHP

N° minute : 25/00249 

Dans l’affaire entre : 

DEMANDERESSE

Madame [M] [S] [A] veuve [V]
née le 31 Juillet 1940 à [Localité 9]
demeurant [Adresse 5]

comparante et assistée de Madame [N] [A] épouse [P], sa fille

et

DEFENDEUR

Monsieur [L] [Y] [J]
né le 19 Avril 1941 à [Localité 7]
demeurant [Adresse 4]

comparant et assisté de Madame [I] [R], sa curatrice




 
COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente 
Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 22 Mai 2025
Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025






copies délivrées le 03 JUILLET 2025 à :
 Madame [M] [A] épouse [V]
Monsieur [L] [Y] [J]


formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 03 JUILLET 2025 à :
Madame [M] [A] épouse [V]



RAPPEL DES FAITS
Par contrat du 13 décembre 2022, Mme [M] [A] veuve [V] a donné à bail à M. [L] [J] un logement à usage d’habitation situé au 2ème étage de la résidence [2] [Adresse 8] à [Localité 6] (01) et une cave sis à la même adresse, pour un loyer mensuel de 465 €, outre provision sur charges de 80 € par mois et provision mensuelle pour la taxe ordures ménagères de 12 €. 
Des loyers étant demeurés impayés, Mme [M] [A] veuve [V] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 17 octobre 2024 ; puis elle a fait assigner M. [L] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 06 mars 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion du défendeur et sa condamnation au paiement des arriérés locatifs ainsi que des dommages et intérêts. 
A l’audience du 22 mai 2025, Mme [M] [A] veuve [V] maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer comme précisé dans son assignation. Elle se désiste de sa demande de dommages et intérêts et indique refuser de prendre en charge une facture du 01er mai 2025 relative à l’intervention d’un plombier. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement. Elle demande ainsi au juge des contentieux de la protection de : 
constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation ; d'ordonner l’expulsion sans délai de M. [L] [J], ainsi que tous occupants de son chef, s'agissant tant du logement que de la cave ; de condamner M. [L] [J] à lui payer une indemnité d'occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu'à l'entière libération des lieux ; de condamner M. [L] [J] à lui payer la somme actualisée de 3.320,12€ au 02 mai 2025 ; de condamner M. [L] [J] à lui payer la somme de 350€ en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens. Mme [M] [A] veuve [V] précise que le locataire a repris le règlement des loyers en décembre 2024. Elle considère qu’il ne lui incombe pas de régler la facture du plombier. Elle fait remarquer que le locataire a fait intervenir le plombier le 1er mai ce qui a engendré un surcoût, alors qu’il sait pertinemment que son fils est plombier.
En défense, M. [L] [J] comparaît en personne, assisté de Mme [R], sa curatrice désignée par jugement du 7 avril 2025 et intervenant volontairement à l’instance. Il reconnaît le montant de la dette locative et sollicite l’octroi de délais suspensifs de la clause résolutoire sur 36 mois. Reconventionnellement, il demande la prise en charge par la propriétaire d’une facture de plomberie d’un montant de 350 € TTC.
Il explique avoir repris le paiement du loyer courant, et avoir déposé un dossier de surendettement, déclaré recevable le 01er avril 2025. Il souhaite que la facture de plombier à hauteur de 350 € TTC soit prise en charge par la propriétaire. Il explique que les réparations étaient urgentes en raison d’une fuite. Il précise qu’il y avait une fuite au niveau du cumulus et également une fuite dans les WC (chasse d’eau). Il ajoute qu’il ignorait que le fils de la bailleresse était plombier. Il explique qu’il n’a pas d’autre choix que de rester dans le logement car il ne trouve pas d’autre logement avec ascenseur. 
L'affaire a été mise en délibéré au 03 juillet 2025. 
MOTIFS DE LA DECISION 
La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si, en application de l'article 2 du code civil, la loi nouvelle ne s'applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s'agissant de dispositions d'ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.
Il se déduit de ces principes que l'article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002).
En revanche, les dispositions qui concernent le délai séparant la notification de l'assignation au représentant de l'Etat et l'audience et les dispositions relatives à l'octroi de délais par le juge sont immédiatement applicables.
I. SUR LA RESILIATION : 
sur la recevabilité de l'action :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'Ain par la voie électronique le 12 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. 
L’action est donc recevable. 
sur le bien-fondé de la demande :
En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 "Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.". 
Le bail conclu le 13 décembre 2022 contient une clause résolutoire (article IX) faisant expressément référence au délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 octobre 2024, pour la somme en principal de 2.267,86€. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les règlements intervenus ensuite étant insuffisants pour solder l'intégralité de la dette et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. 
Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 décembre 2024. 
II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT : 
Sur la dette locative :
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. 
L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. 
Mme [M] [A] veuve [V] produit un décompte démontrant que M. [L] [J] lui est redevable de la somme de 3.320,12€ à la date du 02 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse. 
M. [L] [J] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience. Il convient toutefois de déduire de la dette locative la somme de 153.15 € prélevée le 18 octobre 2024 correspondant au frais du commandement de payer. En effet, ces frais font partie intégrante des dépens. M. [L] [J] sera donc condamné au paiement de la somme de 3.166,97€. 
Sur l’indemnité d’occupation : 
En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. 
III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT : 
L'article 24 V de la loi n89-462 du 06 juillet 1989 précise que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ". 
D'autre part l'article 24 VII dispose : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet." 
Par ailleurs ce même article prévoit : « Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ».
En l’espèce, il n’est pas discuté que M. [L] [J] a repris le paiement des loyers courants. Il justifie percevoir des retraites pour un total de 2.126 € mensuels. Il est par ailleurs sous mesure de curatelle renforcée et a été déclaré recevable à une procédure de surendettement. Il apparait donc en capacité de régler son loyer courant et de régler ses dettes, serait-ce par le biais d’une procédure de surendettement. En effet l’état de ses dettes fixe actuellement l’endettement de M. [J] à un total de 6.296,74 € dont 2.408.14 € de dettes locatives. 
Dès lors, compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, M. [L] [J] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. 
Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet. 
Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de M. [L] [J] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et son expulsion, la clause résolutoire reprenant alors son plein effet. 
IV. SUR LA CHARGE DEFINITIVE DE LA FACTURE DE PLOMBERIE DU 1er MAI 2025
L'article 7 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. 
Le décret n°87-712 du 26 août 1987 dispose que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. S’agissant notamment du chauffage, de la production d’eau chaude et de la robinetterie, ont notamment le caractère de réparations locatives le remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz, rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauterie. 
Ainsi, le locataire est tenu de prendre en charge l'entretien courant du logement, y compris les menues réparations et le remplacement d'éléments liés à l'usage normal des équipements. Toutefois, si la fuite d'eau est due à la vétusté, à un défaut de construction, ou à une malfaçon, les réparations peuvent incomber au bailleur. 
En l’espèce, M. [L] [J] explique avoir dû faire appel à un plombier en urgence le 1er mai 2025 en raison d’une fuite d’eau inondant le logement situé en dessous du sien. Si les éléments de la facture produite attestent d’une fuite au niveau du cumulus et le changement complet du ‟mécanisme WC”, aucun élément ne permet d’affirmer que ces défauts sont les conséquences d’une éventuelle vétusté ou malfaçon, dont les réparations peuvent incomber au bailleur. Au contraire, la description faite dans la facture et le montant des réparations corroborent qu’il s’agit de menues réparations : ainsi le changement d’une chasse d’eau est à la charge du locataire, de même le cumulus n’a pas été changé, ni même le groupe sécurité.
En conséquence, la facture de plombier éditée au nom de M. [L] [J] d’un montant de 350€ doit demeurer à la charge du locataire et le locataire est mal fondé à en demander le remboursement à Mme [M] [A] veuve [V] . 
V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : 
M. [L] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens. 
L'équité ne commande pas de prononcer de condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 
L'exécution provisoire est de droit. 

PAR CES MOTIFS, 
Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, 
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 décembre 2022 entre Mme [M] [A] veuve [V] et M. [L] [J] concernant le logement à usage d’habitation situé au 2ème étage de la résidence [1] panorama”, [Adresse 3] à [Localité 6] (01) et la cave sis à la même adresse sont réunies à la date du 18 décembre 2024 ; 
CONDAMNE M. [L] [J] à verser à Mme [M] [A] veuve [V] la somme de 3.166,97€ (décompte arrêté au 02 mai 2025, incluant l'échéance du mois de mai 2025) ; 
AUTORISE M. [L] [J] à se libérer de sa dette au moyen de versements mensuels d’un montant de 87 €, en plus du loyer courant, jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;
PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; 
DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : 
que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; qu'à défaut pour M. [L] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Mme [M] [A] veuve [V] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; que M. [L] [J] soit condamné à verser à Mme [M] [A] veuve [V] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou l'expulsion ; DEBOUTE M. [L] [J] de sa demande tendant au remboursement par Mme [M] [A] veuve [V] de la facture de plomberie de DEPANNAGE PLOMBERIE en date du 01er mai 2025 d’un montant de 350€ ; 
DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 
CONDAMNE M. [L] [J] aux dépens; 
DIT qu'une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département en application de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; 
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi dit et jugé par mise à disposition au greffe les jours, mois et an susdits.


LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX
DE LA PROTECTION