Tribunal Judiciaire · JCP — 3 juillet 2025

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 03 JUILLET 2025


N° RG 24/00257 - N° Portalis DBWH-W-B7I-GZV5

N° minute : 25/00238 

Dans l’affaire entre : 

DEMANDERESSE

Madame [L] [I] épouse [O]
née le 30 Mai 1931 à [Localité 7]
demeurant [Adresse 5]

représentée par Me Carmen KIAVILA avocat au barreau de Paris

et

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [E]
né le 08 Septembre 1955 à [Localité 9] (PORTUGAL)
demeurant [Adresse 8]

représenté par Me Clémence NEVEU avocat au barreau de l’Ain

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-01053-2024-3520 du 22/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])



 
COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente 
Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 22 Mai 2025
Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025




copies délivrées le 03 JUILLET 2025 à :
Madame [L] [I] épouse [O]
Monsieur [Z] [E]


formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 03 JUILLET 2025 à :
Monsieur [Z] [E]




EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 janvier 2012, Mme [L] [O], née [I] a donné en location à M. [Z] [E] un local sis à [Adresse 6], à [Localité 10] avec une surface au sol de 250m2 sur deux niveaux comprenant deux pièces, des toilettes et une douche, pour un loyer mensuel de 500€. 
Par acte de commissaire de justice du 10 mai 2022, Mme [L] [O], née [I] a fait délivrer à M. [Z] [E] un commandement de payer la somme de 2.300 € au titre des loyers et charges au 01er avril 2022 inclus, outre 230 € au titre de la clause pénale de 10%, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de location.
Par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2022, Mme [L] [O], née [I] a fait assigner M. [Z] [E] devant le tribunal judiciaire de Bourg en Bresse aux fins de voir, à titre principal, déclarer le tribunal judiciaire de Bourg en Bresse compétent pour connaître du litige, requalifier le contrat de bail signé en contrat de louage de droit commun des articles 1713 et suivants du code civil, prononcer « un jugement valant résiliation judiciaire du bail du 17 janvier 2012 » et l’expulsion de M. [Z] [E], condamner ce dernier à la remise en l’état des lieux sous astreinte, ainsi qu’au paiement des coûts de remise en état du lieu, de dommages et intérêts et des loyers impayés. 
Par arrêté du 6 juin 2023 relatif au traitement de l’insalubrité d’un local situé [Adresse 1] à [Localité 11], la préfète de l’Ain a notamment fait obligation à Mme [L] [O], née [I] de cesser la mise à disposition du local à des fins d’habitation et de procéder au relogement de l’occupant dans un délai maximal de 4 mois. Elle a également interdit définitivement ce local à l’habitation dans un délai maximal de 4 mois.
Par jugement du 28 mai 2024, le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse a débouté Mme [L] [O], née [I] de sa demande de requalification du contrat de location la liant à M. [Z] [E] et s’est déclaré matériellement incompétent pour connaître les autres demandes formulées par les parties au profit du juge des contentieux de la protection de Bourg-en-Bresse.
L’instance s’est poursuivi devant le juge des contentieux de [Localité 4] à l’audience du 7 novembre 2024.
Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 22 mai 2025.
A l’audience, Mme [L] [O], née [I], représentée par son conseil, maintient ses demandes telles qu’elles ressortent de ses conclusions et s’en rapporte aux termes de celles-ci, ainsi qu’aux pièces qu’elle dépose. A ce titre, elle demande au juge des contentieux de la protection, sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989, des articles 1227 et 1713 du code civil et de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution :
de la recevoir dans l’ensemble de ses demandes, « de rédiger un jugement valant résiliation judiciaire du bail du 17 janvier 2012 »;« de rédiger un commandement d’avoir à quitter les locaux par le biais d’une expulsion » ;« de condamner M. [Z] [E] à la remise en l’état des lieux »« de condamner M. [Z] [E] au paiement de dommages et intérêts »de condamner M. [Z] [E] à lui payer la somme de 8000 euros (ramenée à 1.000 euros dans ses demandes orales) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Au soutien de ses prétentions, fondées sur les articles 7 et 15 de la loi du 6 juillet 1989, la demanderesse fait valoir que M. [Z] [E] a cumulé des loyers impayés à partir de décembre 2021, et a cessé tout paiement depuis juin 2023, constituant ainsi l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant et donc un motif légitime et sérieux de lui donner congé. Elle expose par ailleurs qu’il n’a pas fait un usage paisible des lieux loués en développant une activité non autorisée d’élevage de chats. Elle souligne également que le locataire n’a pas justifié être assuré pour le bien loué et que l’attestation fournie en 2022 était falsifiée. Elle ajoute que le locataire s’est opposé à la réalisation de travaux. Enfin sur le fondement de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution, elle sollicite que, dès lors que la résiliation du bail sera prononcée, il soit délivré un commandement d’avoir à quitter les lieux.
Au soutien de sa demande de remise en l’état des lieux, elle affirme que M. [Z] [E] a quitté les lieux en y laissant son matériel. 
Elle considère que des dommages-intérêts lui sont dus car M. [Z] [E] est de mauvaise foi en ce qu'il n'a pas communiqué les informations qui auraient pu lui permettre de lui proposer des offres de relogement, ce dernier n’étant éligible qu’à des offres de logements sociaux.
A l’audience, M. [Z] [E], représenté par son conseil, maintient ses demandes telles qu’elles ressortent de ses conclusions. A ce titre, il sollicite de voir, sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 et de l’article 1231 du code civil :
Rejeter la demande en résiliation du contrat de bail formulée par Mme [L] [O], née [I] ;Rejeter toutes les autres demandes formulées par Mme [L] [O], née [I] ;Condamner Mme [L] [O], née [I] à lui verser la somme de 10.800 € au titre indemnitaire du préjudice de jouissance ;Condamner Mme [L] [O], née [I] à lui verser la somme de 2.000 € en réparation du préjudice moral subi ;Condamner Mme [L] [O], née [I] à verser à Maître [W] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;Condamner Mme [L] [O], née [I] aux entiers dépens de la procédure.Au soutien de ses prétentions, fondées sur la loi du 06 juillet 1989, le défendeur rappelle que le jugement du 28 mai 2024 a autorité de la chose jugée et est définitif. Il expose que le logement a fait l’objet d’un arrêté préfectoral le 6 juin 2023 interdisant définitivement l’habitation du logement dans un délai maximal de 4 mois à compter de sa notification, de sorte que la propriétaire était tenue de faire cesser toute mise à disposition avant le 8 octobre 2023. Il en déduit que le bail a pris fin depuis cette date de sorte qu’il n’y a pas lieu d’en demander la résiliation. A titre subsidiaire, il expose que les retards de paiement de son loyer au cours de l’année 2021 ne constituent pas une faute suffisamment grave qui pourrait justifier la résiliation judiciaire du contrat de bail, d’autant plus qu’il n’y a plus de situation d’impayés au jour de l’instance. Il conteste les sommes réclamées par la demanderesse et souligne qu’il existait des règlements en espèce mais que malgré ses demandes il n’obtenait pas de quittances. Par ailleurs, le défendeur expose qu’il n’exerce aucune activité de vente d’arme illégale, qu’il est faux de soutenir qu’il n’a jamais produit d’attestation d’assurance et qu’il n’exerce pas non plus une activité d’élevage de chats. Ainsi il estime qu’il n’est pas démontré qu’il a commis une faute permettant de justifier la résiliation du contrat de bail. Sur les demandes de remise en l’état des lieux et de paiement de dommages et intérêts, M. [E] considère que ces demandes ne sont pas motivées et ne reposent sur aucun élément de preuve. 
Concernant les préjudices subis, à titre reconventionnel, le défendeur fait valoir, sur le fondement de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, que le bailleur n’a jamais effectué les travaux qui devaient être effectués lors de la signature du contrat de bail, que la toiture a subi des dégâts importants en juillet 2021 suite à des intempéries et que le bailleur n’a pas réalisé les travaux de réparation. Il souligne vivre dans un logement insalubre, état confirmé par l’arrêté préfectoral du 6 juin 2023. A ce titre, il déclare avoir subi un préjudice de jouissance devant être fixé à 400 € par mois à compter de juillet 2021, date à laquelle la situation s’est dégradée suite aux intempéries, jusqu’à octobre 2023, date limite fixée par le décret. Sur le fondement de l’article 1231 du code civil, il fait valoir qu’il a subi un préjudice moral en ce que le bailleur a manqué à ses obligations en ne mettant pas tout en œuvre pour lui permettre un relogement et à défaut en proposant des travaux pour rendre le bien plus décent et qu’ainsi, l’inaction du bailleur lui a causé un préjudice qu’il convient de réparer. 
L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025. 

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé que selon l’article 5 du code de procédure civile, le juge est tenu de statuer sur tout ce qui lui est demandé et seulement ce qui est demandé. 
Par ailleurs, aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
Sur la demande de résiliation du bail
L’article L521-2, III du code de la construction et de l’habitation dispose que « Lorsque les locaux sont frappés d'une interdiction définitive d'habiter et d'utiliser, les baux et contrats d'occupation ou d'hébergement poursuivent de plein droit leurs effets, exception faite de l'obligation de paiement du loyer ou de toute somme versée en contrepartie de l'occupation, jusqu'à leur terme ou jusqu'au départ des occupants et au plus tard jusqu'à la date limite fixée par la déclaration d'insalubrité ou l'arrêté de péril. »
Il résulte de ces dispositions que les obligations pesant sur le bailleur diffèrent selon que l’interdiction d’habiter frappant son locataire est temporaire ou définitive. Ainsi, lorsqu’elle est temporaire, les relations contractuelles sont suspendues, et il incombe au bailleur d’assurer l’hébergement de son locataire à ses frais tant que dure l’interdiction d’habiter. Lorsqu’elle est définitive, les relations contractuelles prennent fin, et il incombe au bailleur de proposer une solution de relogement à son locataire.
Il est également admis que le locataire justifiant d’un arrêté d’insalubrité peut être déchargé de l’obligation de respecter un préavis de départ.
En l’espèce, le local est frappé d’une interdiction définitive d’habiter quatre mois après la notification de l’arrêté du 6 juin 2023, soit à compter du 8 octobre 2023. Aussi et par application de l’article L 521-2 du code de la construction et de l’habitation, même s’il perdure une obligation de relogement à la charge du bailleur, le bail a pris fin à la date du 8 octobre 2023. Par conséquent, la demande de résiliation du bail doit être rejetée car elle est devenue sans objet, le bail ayant déjà cessé.
Sur la demande d’expulsion
Aux termes de l’article L 521-2 du code de la construction et de l’habitation, les occupants qui sont demeurés dans les lieux faute d'avoir reçu une offre de relogement conforme aux dispositions du II de l'article L. 521-3-1 sont des occupants de bonne foi qui ne peuvent être expulsés de ce fait.
En l’espèce, les premières démarches de la bailleresse pour répondre à son obligation de relogement datent de juin 2024, alors que l’arrêté l’obligeant à effectuer de telles demandes est en date du 6 juin 2023. Dès lors, Mme [O] ne justifie pas avoir fourni des offres de relogement sérieuses et correspondant à la situation de M. [E].
La bailleresse est donc mal fondée à poursuivre son expulsion. 
De manière surabondante, en tout état de cause, il résulte des débats que M. [E] a quitté le logement et a déménagé.
Dès lors, les lieux n’étant plus occupés, l’expulsion ne se justifie pas.
La demanderesse sera donc déboutée de sa demande d’expulsion.
Sur la demande de remise en l’état du logement
L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu'un propriétaire peut effectuer une retenue totale ou partielle sur le dépôt de garantie dans le but de couvrir le préjudice qu'il subit en vue de la réparation du bien dégradé.
Mme [L] [O], née [I] ne produit aucun état des lieux d’entrée ni de sortie. Les demandes de remise en état du bien ne reposent sur aucun élément factuel. Elles sont fondées sur de simples allégations. 
Par ailleurs cette demande de « remise en état » est vague et imprécise.
En conséquence, Mme [L] [O], née [I] sera déboutée de sa demande de remise en l’état des lieux.
Sur la demande de dommages et intérêts formée par Mme [O]
L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Ainsi, il appartient à la demanderesse de démontrer l’existence d’un fait dommageable, imputable au défendeur et d’un lien de causalité entre la faute et le dommage. 
Comme déjà indiqué, aux termes de l’article L 521-2 du code de la construction et de l’habitation, les occupants qui sont demeurés dans les lieux faute d'avoir reçu une offre de relogement conforme aux dispositions du II de l'article L. 521-3-1 sont des occupants de bonne foi qui ne peuvent être expulsés de ce fait. 
En effet, l’article L 521-3-1du code de la construction et de l’habitation prévoit que lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une interdiction définitive d'habiter, le propriétaire est tenu d'assurer le relogement des occupants. Cette obligation est satisfaite par la présentation à l'occupant de l'offre d'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. 
Alors que l’obligation de relogement imposée à Mme [O] résulte d’un arrêté préfectoral du 6 juin 2023, les premières demandes de renseignements engagées par la bailleresse pour effectuer ces démarches de relogement datent de juin 2024, soit un an plus tard.
Par ailleurs, si M. [E] n’a pas donné suite aux demandes de renseignements de Mme [O] notamment concernant ses revenus afin de déposer des demandes auprès des bailleurs sociaux, c’est parce qu’il lui a signifié qu’il n’était pas intéressé par ce type de logement. M. [E] privilégie en effet la location de locaux avec une superficie suffisante pour entreposer ses effets personnels.
En conséquence, il n’est pas démontré que M. [Z] [E] a commis une faute. La demande de Mme [O], au surplus non chiffrée, sera rejetée. 
Sur la demande reconventionnelle d’indemnisation du préjudice de jouissance 
Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.
Le décret du 30 mars 2002 fixe les caractéristiques d’un logement décent qui peuvent être regroupées autour de trois catégories :
le logement doit permettre d’assurer la santé et la sécurité physique des occupants (étanchéité à l’air et à l’eau, aération suffisante et éclairage naturel );certains éléments d’équipements et de confort doivent être présents (en particulier eau potable), ;des critères liés à la surface et au volume du logement sont nécessaires.Il appartient au locataire de démontrer la violation par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent.
Par ailleurs, en vertu de l’article 6b) et c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet, le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.
Un logement qui fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent.
La délivrance d’un logement indécent est en elle-même constitutive d’une violation des obligations imposées au bailleur par les dispositions précitées.
Lorsqu’un préjudice résultant de l’indécence du logement est établi, il y a lieu d’octroyer aux locataires des dommages et intérêts à titre de réparation, laquelle n’est pas soumise à une mise en demeure préalable.
En l’espèce, M. [Z] [E] produit l’arrêté préfectoral du 06 juin 2023, lequel retient que le local présente un caractère impropre à l’habitation du fait de sa nature et constitue un danger pour la santé et la sécurité physique des occupants. En effet, les pièces sont aménagées très sommairement au fond d’un hangar, le local n’est pas alimenté en eau potable, le coin cuisine n’est pas aménagé, les sols sont en béton brut, la pièce servant de chambre est éclairée par une surface vitrée fixe, peu étanche à l’eau et à l’air, la douche est implantée sommairement. 
Si M. [Z] [E] n’a pas dénoncé l’existence de désordres affectant les lieux avant la visite du logement par l’[Localité 2], et qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, le logement est présumé avoir été pris en bon état de réparations locatives, les constatations réalisées par l'[Localité 2] à l’occasion de la visite des lieux démontrent l’existence d’importants désordres affectant le logement loué dans sa structure même, s’agissant notamment de problèmes de gros œuvre et d’absence d’eau potable, et préexistants à la prise d’effet du bail.

Ainsi, la preuve étant apportée de l’indécence du logement mis à disposition, Mme [L] [O], née [I] a manqué à ses obligations et sa responsabilité est engagée.

Compte tenu de l’importance des défauts relevés dans ce logement, une indemnisation à hauteur de 400 € par mois est de nature à réparer ce préjudice.

Le demandeur limitant ses demandes à juillet 2021, il convient de calculer cette indemnité à partir de cette période jusqu’à la fin du bail, soit jusqu’au 8 octobre 2023.

Mme [L] [O], née [I] sera donc condamnée à payer à M. [Z] [E] la somme de 10.800 € à titre de dommages-intérêts.

Sur la demande d’indemnisation du préjudice moral :
L’article L521-3-1 du code de la construction et de l’habitation dispose en son II que « Lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une interdiction définitive d'habiter ou lorsqu'est prescrite la cessation de la mise à disposition à des fins d'habitation des locaux mentionnés à l'article L. 1331-23 du code de la santé publique, ainsi qu'en cas d'évacuation à caractère définitif, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer le relogement des occupants. Cette obligation est satisfaite par la présentation à l'occupant de l'offre d'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Le propriétaire ou l'exploitant est tenu de verser à l'occupant évincé une indemnité d'un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation. »
Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est de jurisprudence constante que pour prétendre à une réparation, il convient de caractériser, outre un dommage et une faute, un lien de causalité direct et certain entre ces deux éléments.

En l’espèce, l’arrêté préfectoral du 06 juin 2023 constatant l’insalubrité des lieux fait obligation au bailleur d’assurer le relogement des occupants. 

Or, si les parties s’accordent sur le fait que M. [Z] [E] a quitté le logement et que Mme [L] [O], née [I] lui a versé la somme de 1500 euros en mars 2025, montant équivalent à trois mois de son nouveau loyer, force est de constater qu’elle n’a pas respecté le délai de 4 mois fixé par l’arrêté préfectoral pour lui faire des offres de relogement. En effet, le premier courrier adressé au locataire date de juin 2024, soit plus d’un an après. 

En conséquence, Mme [L] [O], née [I] a commis une faute en ne se conformant pas à son obligation de relogement de M. [Z] [E] dans les délais impartis, faute engageant sa responsabilité sous réserve qu’un préjudice en soit résulté.

En l’espèce, M. [Z] [E] a dû se maintenir dans un local déclaré insalubre, en raison de l’inaction de son bailleur, alors qu’il est âgé de 69 ans et justifie de la dégradation de son état de santé. 

En conséquence, le préjudice moral sera indemnisé à hauteur de 1000 euros.

Sur les mesures accessoires
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, Mme [L] [O], née [I], partie perdante, sera condamnée aux dépens.
En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Mme [L] [O], née [I], partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer directement à Maitre [W] une somme qu’il est équitable de fixer à 1500 euros. 
Enfin, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire par provision en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Déboute Mme [L] [O], née [I] de sa demande de résiliation, le bail ayant pris fin par l’effet de l’interdiction définitive d’habiter quatre mois après notification de l’arrêté d’insalubrité, 
Déboute Mme [L] [O], née [I] de sa demande d’expulsion et de sa demande de remise en état des lieux,
Déboute Mme [L] [O], née [I] de sa demande de dommages-intérêts,
Condamne Mme [L] [O], née [I] à payer à M. [Z] [E] la somme de 10.800 euros en réparation de son préjudice de jouissance,
Condamne Mme [L] [O], née [I] à payer à M. [Z] [E] la somme de 1.000 euros en réparation de son préjudice moral,
Condamne Mme [L] [O], née [I] aux dépens de l’instance ;
Condamne Mme [L] [O], née [I] à payer à Maitre Clémence NEVEU la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 ;
Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit par provision. 
Déboute les parties du surplus des demandes. 
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 03 juillet 2025.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,