Tribunal Judiciaire · JCP — 3 juillet 2025

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 03 JUILLET 2025


N° RG 25/00095 - N° Portalis DBWH-W-B7J-G744

N° minute : 25/00247 

Dans l’affaire entre : 

DEMANDERESSE

Association ALFA 3A
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [T] [S], munie d’un pouvoir de représentation

et

DEFENDERESSE

Madame [C] [V]
demeurant [Adresse 2]

comparante






 
COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente 
Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 22 Mai 2025
Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025






copies délivrées le 03 JUILLET 2025 à :
Association ALFA 3A
Madame [C] [V]


formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 03 JUILLET 2025 à :
Association ALFA 3A


RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 22 octobre 2020, l'Association ALFA 3A a donné à bail à Mme [C] [V] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], logement n°462.107 à [Localité 5] (01), pour un loyer mensuel de 625,63 € provision sur charges incluse.

Des loyers étant demeurés impayés, l'Association ALFA 3A a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 23 octobre 2024 ; puis elle a fait assigner Mme [C] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 25 février 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement des arriérés locatifs.

A l’audience du 22 mai 2025, l'Association ALFA 3A, représentée par Mme [T] [S] dûment munie d'un pouvoir, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer comme précisé dans son assignation. Elle demande ainsi au juge des contentieux de la protection de : 
- constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation ; 
- d'ordonner l’expulsion de Mme [C] [V], ainsi que tous occupants de son chef ; 
- de condamner Mme [C] [V] à lui payer une indemnité d'occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu'à l'entière libération des lieux ; 
- de condamner Mme [C] [V] à lui payer la somme actualisée de 7.061,98 € ; 
- de condamner Mme [C] [V] à lui payer la somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire. 

L'Association ALFA 3A déclare ne pas s'opposer à l'octroi de délais de paiement et indique que la locataire aurait besoin d'un accompagnement dans la gestion de son budget. En outre, elle demande le renvoi de l'affaire afin de pouvoir vérifier que la locataire a entrepris des démarches d'aides.

Mme [C] [V] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 20 € par mois en règlement de l'arriéré. Elle déclare vouloir déposer un dossier de surendettement ainsi qu'une demande de mise sous protection judiciaire. 

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 03 juillet 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si, en application de l'article 2 du code civil, la loi nouvelle ne s'applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s'agissant de dispositions d'ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Il se déduit de ces principes que l'article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002).

En revanche, les dispositions qui concernent le délai séparant la notification de l'assignation au représentant de l'Etat et l'audience et les dispositions relatives à l'octroi de délais par le juge sont immédiatement applicables.

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'Ain par la voie électronique le 26 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.

Par ailleurs, l'Association ALFA 3A justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 25 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. 

L’action est donc recevable.

- sur le bien fondé de la demande :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que " toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ".

En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Aux termes du bail conclu entre les parties, la clause résolutoire stipulait qu'"en cas de non paiement à leur échéance du dépôt de garantie, du loyer ou des charges, le présent contrat pourra être resilié de plein droit dans les deux mois après un commandement de paiement demeuré infructueux".

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 octobre 2024, pour la somme en principal de 6.211,06 €. Ce commandement précisait que la locataire disposait d'un délai de six semaines pour apurer sa dette locative.

Il résulte des stipulations des parties et des principes précités, malgré le délai annoncé dans le commandement de payer, que la locataire disposait d'un délai de deux mois pour apurer les causes du commandement, jusqu'au 23 décembre 2024.

À cette date, la dette n'avait pas été réglée auprès du bailleur. Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 décembre 2024. 

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

L'Association ALFA 3A produit un décompte démontrant que Mme [C] [V] reste lui devoir la somme de 7.061,98 € à la date du 30 avril 2025 dont il y a lieu de déduire les sommes suivantes qui ne sont pas justifiées : 
- la somme de 123,26 € sur l'échéance du mois d'octobre 2022, 
- la somme de 19,10 € sur l'échéance du mois de septembre 2024, 
- la somme de 129,41 € inscrite au décompte le 17 avril 2024. 

Mme [C] [V] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience. Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 6.790,21 €. 

Par ailleurs, en cas de prise d’effet de la résiliation du bail, elle doit être condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 24 décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La défenderesse sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 6.790,21 € à la date du 30 avril 2025, échéance du mois d'avril 2025 incluse, outre les indemnités d'occupation postérieures.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa nouvelle version ajoute que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ".
D'autre part l'article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l'espèce, Mme [C] [V] sollicite des délais de paiement suspensifs. Elle explique avoir des difficultés de gestion administrative. En outre, elle déclare être aide soignante en EHPAD et percevoir 1.860 € de revenus. Enfin, elle indique vouloir déposer un dossier de surendettement ainsi qu'une demande de mise sous protection judiciaire. 

Le diagnostic social et financier précise qu'elle a deux enfants à charge. 

De son côté, l'Association ALFA 3A n'est pas opposée à l'octroi de délais de paiement. 

Mme [C] [V] justifie avoir repris le paiement du loyer courant depuis plusieurs mois. En outre, elle a pris conscience des nécessités d’obtenir de l’aide pour gérer sa situation administrative et financière. 

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Mme [C] [V] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. 

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Mme [C] [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et son expulsion, la clause résolutoire reprenant alors son plein effet. 

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [C] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L'équité ne commande pas de prononcer de condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 octobre 2020 entre l'Association ALFA 3A et Mme [C] [V] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 5] (01) sont réunies à la date du 24 décembre 2024 ;

CONDAMNE Mme [C] [V] à verser à l'Association ALFA 3A la somme de 6.790,21 € (décompte arrêté au 30 avril 2025, incluant l'échéance du mois d'avril 2025 et un dernier règlement de 700 € effectué le 04 avril 2025) ;

AUTORISE Mme [C] [V] à s’acquitter de cette somme, en 6 mensualités de 20 € chacune puis en 30 mensualités de 220 €, le solde de la dette étant due lors de la dernière mensualité, en plus des loyers et charges courants ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour Mme [C] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l'Association ALFA 3A puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [C] [V] soit condamnée à verser à l'Association ALFA 3A une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou l'expulsion ;

DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [C] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu'une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département en application de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 03 juillet 2025.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,