Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 4 juillet 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [N] [L]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Bertrand ESPAGNO

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 25/01988 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7ERS

N° MINUTE : 
12






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 04 juillet 2025


DEMANDEUR
Monsieur [F] [G] [M], demeurant [Adresse 3] 
représenté par Me Bertrand ESPAGNO, avocat au barreau de TOULOUSE,

DÉFENDERESSE
Madame [N] [L], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 10 avril 2025

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 04 juillet 2025 par Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier


Décision du 04 juillet 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 25/01988 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7ERS

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er mars 2024 à effet au 8 mars 2024, Monsieur [F] [G] [M] a donné à bail à Madame [N] [L] un appartement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 1]) à [Localité 5] moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 1271,36 euros outre la provision mensuelle sur charges de 150 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [F] [G] [M] a fait signifier par acte de commissaire de justice, selon les formes prévues par l'article 659 du code de procédure civile, un commandement de payer dans le délai de 2 mois la somme de 4264,08 euros en principal, terme de juin 2024 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 2 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 27 janvier 2025, Monsieur [F] [G] [M] a saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire,
- ordonner l'expulsion de Madame [N] [L] et de tout occupant de son chef avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, 
- ordonner la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et péril des défendeurs,
- condamner par provision Madame [N] [L] à payer la somme de 12792,24 euros au titre de l'arriéré locatif, terme de décembre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation, ainsi qu'à une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au dernier loyer mensuel indexé majoré des taxes et charges jusqu'à libération des lieux,
- condamner Madame [N] [L] à payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l'audience du 10 avril 2025, Monsieur [F] [G] [M], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 18682,83 euros, terme d’avril 2025 inclus. Il a précisé que Madame [L] ne s’est plus manifestée depuis ses derniers paiements datant de mars 2024, que les plis des lettres recommandées sont revenus avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse », et que tous les actes ont été signifiés selon les formes prévues par l'article 659 du code de procédure civile.
Il a ainsi maintenu l’ensemble de ses demandes sans bénéfice de délais de paiement ou de suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assignée selon les formes de l’article 659 du Code de Procédure Civile faute pour le commissaire de justice d'avoir signifié l’acte (pas de nom sur l’interphone et la boite aux lettres, pas d’interlocuteur rencontré permettant la confirmation de la présence de la défenderesse), Madame [N] [L] n’a pas comparu et n’a pas été représentée. 

Le demandeur a été autorisé à transmettre par note en délibéré des éléments complémentaires relatifs aux courriers (LRAR) transmis à Madame [L] par le commissaire de justice à la suite des actes délivrés selon les formes de l’article 659 du Code de Procédure Civile.

Aucun diagnostic social n’a été reçu au greffe avant l’audience.

En application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 juillet 2025.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et expulsion

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] le 29 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [F] [G] [M] justifie avoir saisi la CCAPEX de [Localité 4] le 3 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action en résiliation de bail et expulsion est donc recevable.


Sur l'acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du bail et l’expulsion

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu'à l'expiration d'un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines.

Ainsi, l’article VIII du contrat de bail conclu entre les parties en date 1er mars 2024 précise bien que le contrat sera résilié de plein droit six semaines après la délivrance d’un commandement de payer infructueux.

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 septembre 2024 pour la somme en principal de 4264,08 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Il ressort des décomptes produits que Madame [N] [L] n’a effectué aucun paiement dans le délai imparti de 6 semaines prévu au contrat ni même dans le délai de 2 mois indiqué de façon erronée dans le commandement de payer. Ainsi, le commandement est demeuré infructueux puisque la somme sollicitée n’a pas été réglée dans le délai applicable de 6 semaines par la locataire, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 14 octobre 2024 à minuit, et que le bail est ainsi résilié à compter du 15 octobre 2024.

Le bailleur est donc fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 15 octobre 2024 à minuit. Dès lors, Madame [N] [L] étant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur le montant de l'arriéré locatif

Madame [N] [L] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

En l'espèce, le bailleur verse au débat un décompte actualisé démontrant que Madame [N] [L] est redevable de la somme de 18682,83 euros, échéance du mois d’avril 2025 incluse, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers, indemnités et charges impayés.

Toutefois, en l'absence de comparution du locataire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande du bailleur au montant figurant dans l'assignation, soit 12792,24 euros, hors frais de procédure et échéance de décembre 2024 inclus.

Il en résulte que Madame [N] [L] sera condamnée à payer la somme provisionnelle de 
12792,24 euros avec intérêt au taux légal à compter de la signification de l’assignation.

Sur l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès–verbal d’expulsion au montant du loyer indexé, taxes et charges révisées dument justifiées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner par provision Madame [N] [L] au paiement de celle-ci.

Sur les demandes accessoires

Madame [N] [L], partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de Monsieur [F] [G] [M] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,

DÉCLARONS l'action en résiliation de bail et expulsion recevable,

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre les parties, concernant un appartement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 1]) à [Localité 5], sont réunies à la date du 14 octobre 2024 à minuit,

RAPPELONS, qu’à défaut de demande des parties à la présente instance, le juge ne peut suspendre d’office les effets de la clause résolutoire,

ORDONNONS en conséquence à Madame [N] [L], occupante sans droit ni titre depuis le 15 octobre 2024, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

DISONS qu'à défaut pour Madame [N] [L] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [F] [G] [M] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNONS Madame [N] [L] à verser à Monsieur [F] [G] [M] la somme provisionnelle de 12792,24 euros avec intérêt au taux légal à compter de la signification de l’assignation,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNONS Madame [N] [L] à verser à MONSIEUR [F] [G] [M] une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer, taxe et des charges, tels qu'ils auraient été dus si le contrat s'était poursuivi, à compter de la date de résiliation et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion),

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

ORDONNONS la communication à M. LE PREFET DE [Localité 4] de la présente décision,

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNONS Madame [N] [L] payer à Monsieur [F] [G] [M] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [N] [L] aux dépens comme visé dans la motivation,


LE GREFFIER LE PRESIDENT