Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 4 juillet 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : M [M] [I]
Mme [K] [H]
PREFET DE [Localité 4]
Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Sébastien MENDES GIL

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 25/00561 - N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZXY

N° MINUTE : 
4






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 04 juillet 2025


DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 4] HABITAT- OPH ( ANCIENNEMENT OPAC DE [Localité 4]), dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Sébastien MENDES GIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0173

DÉFENDEURS
Monsieur [M] [I], demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté
Madame [K] [H], demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 10 avril 2025

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 04 juillet 2025 par Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier


Décision du 04 juillet 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 25/00561 - N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZXY

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 mai 1997 à effet au 1er juin 1997, [Localité 4] HABITAT - OPH a donné à bail à Monsieur [M] [I] et Madame [K] [H] un appartement à usage d’habitation avec cave situé [Adresse 2], 11ème étage droite, porte E) à [Localité 5] moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 2178 francs, outre la provision mensuelle sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 4] HABITAT - OPH a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer dans le délai de 2 mois la somme de 3796,90 euros, en principal, terme d’août 2024 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 17 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2024, PARIS HABITAT - OPH a saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire,
- ordonner l'expulsion de Monsieur [M] [I] et Madame [K] [H] et de tout occupant de leur chef avec l'assistance de la force publique si besoin est, 
- ordonner la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et péril des défendeurs,
- condamner solidairement par provision Monsieur [M] [I] et Madame [K] [H] à payer la somme de 6052,57 euros au titre de l'arriéré locatif, terme de novembre 2024 inclus, ainsi qu'à une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au dernier de loyer mensuel indexé majoré des taxes et charges jusqu'à libération des lieux,
- condamner Monsieur [M] [I] et Madame [K] [H] à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l'audience du 10 avril 2025, [Localité 4] HABITAT - OPH, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 2340,51 euros, terme de mars 2025 inclus. Le bailleur, qui a admis que la dette avait baissé fortement et a constaté la reprise du versement du loyer courant, a maintenu cependant l’ensemble de ses demandes sans bénéfice de délais de paiement ou de suspension des effets de la clause résolutoire.

Régulièrement convoqués par assignation déposée en étude, Monsieur [M] [I] et Madame [K] [H] n’ont pas comparu ni personne pour eux.

Aucun diagnostic social n’a été reçu au greffe avant l’audience.

En application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 juillet 2025.



MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.


Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et expulsion

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] le 20 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 4] HABITAT - OPH justifie avoir saisi la CCAPEX de [Localité 4] le 18 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action en résiliation de bail et expulsion est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu'à l'expiration d'un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s'appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 septembre 2024 pour la somme en principal de 3796,90 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Il ressort des décomptes produits que Monsieur [M] [I] et Madame [K] [H] n’ont effectué aucun paiement dans le délai imparti. Ainsi, le commandement est demeuré infructueux pendant le délai applicable de deux mois puisque la somme sollicitée n’a pas été réglée dans le délai par les locataires, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 17 novembre 2024 à minuit, et que le bail est ainsi résilié à compter du 18 novembre 2024.

Le bailleur est donc fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 18 novembre 2024 à minuit.


Sur le montant de l'arriéré locatif

Monsieur [M] [I] et Madame [K] [H] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

En l'espèce, il ressort du décompte actualisé produit que Monsieur [M] [I] et Madame [K] [H] Madame [R] [O] sont redevables de la somme de 2340,51 euros, échéance du mois de mars 2025 incluse, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers, indemnités et charges impayés.

Il en résulte que Monsieur [M] [I] et Madame [K] [H] seront solidairement condamnés à payer la somme provisionnelle de 2340,51 euros.


Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, alors qu’il ressort des éléments du dossier que les locataires semblent en situation de pouvoir régler la dette locative qui a très fortement baissé (2340,51 euros, terme de mars 2025 inclus) et qu’ils ont repris le paiement du loyer courant depuis plusieurs mois, ceux-ci seront autorisés à se libérer de la dette selon les modalités énoncées au dispositif de la présente décision.

Il convient néanmoins de prévoir qu'à défaut de paiement de l’échéance mensuelle (indemnités, taxes et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi) d'une part, et de respect des délais de paiement d'autre part le solde de l'arriéré deviendra immédiatement exigible.

En outre, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur, ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

En l'espèce, s’il est bien constaté que le versement intégral du loyer courant a repris avant l’audience, aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire n’a été effectuée, par demande écrite ou à l’audience, que ce soit par le bailleur ou par les locataires, de sorte que le juge ne peut accorder d’office le bénéfice de cette suspension.

Dès lors, Monsieur [M] [I] et Madame [K] [H] étant sans droit ni titre depuis le 18 novembre 2024, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

S'agissant de la demande portant sur le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux, les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ne prévoient nullement, pour leur mise en œuvre, la nécessité que le juge saisi autorise ou ordonne un tel transport et une telle séquestration. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès–verbal d’expulsion au montant du loyer indexé, taxes et charges révisées dument justifiées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Monsieur [M] [I] et Madame [K] [H] au paiement de celle-ci.


Sur les demandes accessoires

Monsieur [M] [I] et Madame [K] [H], parties perdantes, seront condamnés aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture.

En équité, il convient de débouter [Localité 4] HABITAT - OPH de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.


PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,

DÉCLARONS l'action en résiliation de bail et expulsion recevable,

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre les parties, concernant l'appartement à usage d'habitation avec cave situé [Adresse 2], 11ème étage droite, porte E) à [Localité 5], sont réunies à la date du 17 novembre 2024 à minuit,

RAPPELONS, qu’à défaut de demande des parties à la présente instance, le juge ne peut suspendre d’office les effets de la clause résolutoire,

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [M] [I] et Madame [K] [H], occupants sans droit ni titre depuis le 18 novembre 2024, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

DISONS qu'à défaut pour Monsieur [M] [I] et Madame [K] [H] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 4] HABITAT - OPH pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNONS Monsieur [M] [I] et Madame [K] [H] à verser à [Localité 4] HABITAT - OPH la somme provisionnelle de 2340,51 euros (décompte arrêté au 3 avril 2025) correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation échus à cette date, terme de mars 2025 inclus,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISONS sauf meilleur accord des parties Monsieur [M] [I] et Madame [K] [H] à s'acquitter de cette somme, outre l’indemnité mensuelle et les charges courantes, en 23 mensualités de 100 euros chacune, et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer (indemnité) et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

DISONS que si les délais accordés ne sont pas respectés, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNONS Monsieur [M] [I] et Madame [K] [H] à verser à [Localité 4] HABITAT - OPH une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer, taxe et des charges, tels qu'ils auraient été dus si le contrat s'était poursuivi, à compter de la date de résiliation et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion),

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

ORDONNONS la communication à M. LE PREFET DE [Localité 4] de la présente décision,

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNONS Monsieur [M] [I] et Madame [K] [H] aux dépens comme visé dans la motivation,

DEBOUTONS [Localité 4] HABITAT - OPH de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.


LE GREFFIER LE PRESIDENT