Cour d'Appel · 5ème CH (référés) — 23 juillet 2025

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE



5ème CHAMBRE CIVILE - RÉFÉRÉS



ORDONNANCE N° DU 23 JUILLET 2025





N° RG 25/00041 - N° Portalis DBV7-V-B7J-D2F5



Décision déférée à la cour : Ordonnance du président du tribunal judiciaire de Basse-Terre du 8 avril 2025, 



APPELANTE :



S.C.I. [B]

[Adresse 1] 

[Localité 4]

Représentée par Me Sully LACLUSE de la SELARL Lacluse & Cesar, avocat au barreau de Guadeloupe Saint-Martin Saint-Barthélemy 





INTIMÉES :



Mme [M] [L]

[Adresse 2]

[Localité 4] 

Représentée par Me Vathana BOUTROY-XIENG de la SELURL VBX Avocat, avocat au barreau de Guadeloupe Saint-Martin Saint-Barthélemy substituée par Me Tania TARDEL, avocat au barreau de Guadeloupe Saint-Martin Saint-Barthélemy 





SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 5]

[Adresse 1] 

[Localité 4]







COMPOSITION DE LA COUR : 



Les conseils des parties ont été entendus à l'audience publique des référés tenue le 16 juillet 2025 à la cour d'appel de Basse-Terre par Madame Judith DELTOUR, président de chambre, par délégation du premier président, assistée de Madame Prescillia ARAMINTHE, greffier.



Ordonnance contradictoire, prononcée publiquement le 23 juillet 2025, par mise à disposition de l'ordonnance au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 al 2 du code de procédure civile, 



Signée par Madame Judith DELTOUR, président de chambre et par Madame Prescillia ARAMINTHE, greffier, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.

















PROCÉDURE 



Se fondant sur un bail commercial et un bail d'habitation sous seing privé des 19 octobre 2017 et 26 décembre 2017, sur l'existence d'infiltrations et l'inertie du bailleur, par acte de commissaire de justice du 11 octobre 2024, Mme [M] [L] a assigné la SCI [B] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Basse-Terre pour obtenir la réalisation des travaux sous astreinte aux frais du bailleur, la suspension du paiement des loyers et le paiement d'une provision, outre les dépens et une somme en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



Statuant suivant intervention forcée du [Adresse 6] [Adresse 5], en la personne de son syndic, la société antillaise de gestion immobilière et de transaction dite AGIT, par ordonnance rendue le 8 avril 2025, le juge des référés a, en substance, 

- débouté le [Adresse 6] [Adresse 5] de sa demande de nullité de l'assignation en intervention forcée ;

- dit l'action entreprise par Mme [M] [L] recevable ;

- débouté la SCI [B] de l'ensemble de ses demandes à l'encontre du [Adresse 6] [Adresse 5], 

- ordonné à la SCI [B] de réaliser les travaux de remise en état et de réparation des plafonds et murs du local mis à bail, sis [Adresse 3], afin de mettre terme aux infiltrations d'eau provenant des plafonds et des murs, et ce, dans un délai de trois mois à compter de la notification de l'ordonnance ; 

- dit qu'à défaut d'exécution des travaux par la SCI [B] dans un délai de trois mois à compter de la notification de l'ordonnance, Mme [M] [L] sera autorisée à les réaliser aux frais exclusifs de la SCI [B] ;

- suspendu le paiement du loyer, charges et taxes rétroactivement à la date du 30 avril 2024, date du procès-verbal de constatations et jusqu'à complète réalisation des travaux de réparation et de réfection du local le rendant exploitable et constatée par un homme de l'art habilité à cet effet ;

- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de compensation judiciaire entre le coût total des travaux et les loyers dus ;

- condamné la SCI [B] à verser à Mme [M] [L], la somme de 5 000 euros à titre d'indemnité provisionnelle à valoir sur la réparation de son préjudice ;

- dit n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes reconventionnelles de la SCI [B] ;

- rejeté le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

- condamné la SCI [B] à payer à Mme [M] [L] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la SCI [B] à payer au [Adresse 6] [Adresse 5] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné la SCI [B] au paiement des dépens. 





Par déclaration reçue le 24 avril 2025, la SCI [B] a interjeté appel de la décision. Par acte de commissaire de justice du 30 juin 2025, la SCI [B] a assigné Mme [L] et le [Adresse 6] [Adresse 5] devant le premier président statuant en référé à l'audience du 16 juillet 2025 pour obtenir au visa des articles 514-3, 514-4 et 808 du code de procédure civile, 

- d'être déclarée recevable en son action, 

- d'ordonner la cessation de l'exécution provisoire de l'ordonnance de référé du 8 avril 2025,

- de juger la décision exécutoire par provision, 

- de condamner Mme [L] au paiement des dépens, 

- de condamner la même à lui payer la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

Elle a fait valoir que la responsabilité de l'obligation d'entretien avait été mal appréciée, que la suspension du paiement des loyers était injustifiée et l'arrêt du paiement des loyers par la locataire dès avril 2024 ayant pour conséquence l'acquisition de la clause résolutoire. 



Par conclusions communiquées le 11 juillet 2025, Mme [L] a demandé, 

A titre principal,

- déclarer irrecevable la demande en suspension de l'exécution provisoire formulée par la SCI [B] faute de démontrer l'existence d'éléments nouveaux survenus postérieurement au «jugement rendu»

A titre subsidiaire,

- juger que la SCI [B] ne démontre pas que l'ordonnance querellée encourt une annulation ou une réformation en appel, 

- juger que la SCI [B] ne justifie pas de l'existence de conséquences manifestement excessives, 

- débouter la SCI [B] de sa demande de suspension de l'exécution provisoire,

A titre reconventionnel,

- ordonner la radiation de l'appel interjeté par la SCI [B] enregistré sous le numéro 25/450, 

- condamner la SCI [B] à lui payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens. 

Elle a fait valoir l'irrecevabilité de la demande, les obligations du bailleur, l'absence de tout lien avec le syndicat des copropriétaires, l'existence d'un désaccord sur l'indexation du bail et d'un commandement de payer du 25 octobre 2024 sur lequel elle a versé un chèque représentant un tiers du montant qui a été refusé par le bailleur et sa demande de radiation. 



A l'audience du 16 juillet 2025, les parties représentées, ont repris à l'oral les demandes figurant dans leurs conclusions. L'affaire a été mise en délibéré pour être rendu le 23 juillet 2025. 





SUR CE 



Les demandes de dire et juger ne constituent pas des demandes au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne confèrent pas de droit aux parties qui les requièrent, sauf les cas prévus par la loi. En revanche, elles peuvent constituer des moyens au soutien de demandes. 



L'ordonnance de référé a été signifiée le 7 mai 2025. Nonobstant les observations de l'appelante à ce titre, l'exécution provisoire sauf ordonnée sur minute n'est pas suffisante à rendre exécutoire la décision, même rendue en référé. Sans signification de la décision la demande d'arrêt de l'exécution provisoire ne serait pas recevable. D'ailleurs, en dépit d'une ordonnance rendue le 8 avril 2025 et d'un appel interjeté le 24 avril 2025, la SCI [B] a attendu le 1er juin 2025 pour assigner en arrêt de l'exécution provisoire. 



En application des dispositions des deux premiers alinéas de l'article 514-3 du code de procédure civile, en cas d'appel, le premier président peut être saisi afin d'arrêter l'exécution provisoire de la décision lorsqu'il existe un moyen sérieux d'annulation ou de réformation et que l'exécution risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives.

La demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d'observations sur l'exécution provisoire n'est recevable que si, outre l'existence d'un moyen sérieux d'annulation ou de réformation, l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance.

En l'espèce, s'agissant d'une ordonnance de référé, l'exécution provisoire est de droit et ne peut être écartée par le juge des référés, de sorte que le critère de l'opposition préalable à l'exécution provisoire ne trouve pas à s'appliquer. La contestation de Mme [B] à ce titre est écartée.



La démonstration de l'existence d'un moyen sérieux d'annulation ou de réformation de la décision et du risque de conséquences manifestement excessives incombe au demandeur au référé. 

En l'espèce, en dépit de la contestation de la SCI [B], elle a la qualité de bailleur commercial et de bailleur d'immeuble d'habitation et elle doit à ce titre le clos et le couvert à son locataire et son preneur de manière à lui assurer la jouissance paisible des locaux pendant toute la durée du bail, étant rappelé que le bailleur supporte la charge des grosses réparations. Mme [L] n'est pas copropriétaire et elle n'a aucun lien avec le syndicat des copropriétaires.

Il en résulte que l'éventuelle prise en charge finale des travaux par le syndicat des copropriétaires ne fait pas obstacle à l'exécution des travaux par le bailleur, qui peuvent être réalisés pour le compte de qui il appartiendra, d'autant qu'en l'espèce, le syndicat des copropriétaires a été appelé en cause et que la SCI [B] fait état d'une expertise amiable. Surabondamment, la SCI [B] a la qualité de copropriétaire de l'immeuble, et quand même le syndicat des copropriétaires aurait voté la réalisation des travaux, ceux-ci ont vocation à être pris en charge par les copropriétaires, par le biais d'appel de fonds et de charges de copropriété. Quoiqu'il en soit la question de la charge finale des travaux, excède la compétence du juge des référés mais surtout celle du premier président qui n'est pas juge d'appel de la décision. 



S'agissant du montant de provision « arbitrairement» évalué selon la requérante, Mme [L] avait demandé 20 000 euros, le juge des référés lui a alloué 5 000 euros considérant les désordres établis et l'absence d'autres pièces justificatives, de sorte que son montant n'a pas été fixé arbitrairement. Que le montant de la provision puisse être discuté devant la cour ne constitue pas intrinsèquement un moyen sérieux d'infirmation. En effet, le premier président n'a pas le pouvoir d'examiner le bien fondé de l'appréciation par le premier juge des éléments du dossier, mais saisi d'une demande d'arrêt ou d'aménagement de l'exécution provisoire, il doit rechercher s'il existe des moyens sérieux d'annulation ou de réformation de la décision c'est-à-dire un ou des moyens, dont le caractère pertinent sera nécessairement pris en compte par la juridiction d'appel avec des chances raisonnables de succès.

Autrement dit, la SCI [B] ne démontre pas l'existence d'un moyen sérieux d'infirmation à ce titre. 



Sur les conséquences manifestement excessives qui se seraient révélées postérieurement à la décision, si la SCI [B] fait valoir l'importance de la dette locative et que le premier juge aurait dû constater l'acquisition de la clause résolutoire et lui allouer une indemnité d'occupation, force est de relever que ces éléments constituent des moyens à développer au soutien de son appel et non la démonstration requise de conséquences manifestement excessives révélées postérieurement. La dette locative n'est pas la conséquence de l'ordonnance de référé, d'autant qu'il est établi que le bailleur a refusé un paiement partiel. Le rejet de ses demandes par le juge des référés n'est pas intrinsèquement une conséquence manifestement excessive. 

La SCI [B] doit être déboutée de sa demande d'arrêt de l'exécution provisoire. 



Aux termes de l'article 524 du code de procédure civile, lorsque l'exécution provisoire est de droit ou a été ordonnée, le premier président ou, dès qu'il est saisi, le conseiller de la mise en état peut, en cas d'appel, décider, à la demande de l'intimé et après avoir recueilli les observations des parties, la radiation du rôle de l'affaire lorsque l'appelant ne justifie pas avoir exécuté la décision frappée d'appel ou avoir procédé à la consignation autorisée dans les conditions prévues à l'article 521, à moins qu'il lui apparaisse que l'exécution serait de nature à entraîner des conséquences manifestement excessives ou que l'appelant est dans l'impossibilité d'exécuter la décision.

La demande de l'intimé doit, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office, être présentée avant l'expiration des délais prescrits aux articles 906-2, 909, 910 et 911.[...]



En l'espèce la demande radiation est recevable pour avoir été formée après la signification de l'ordonnance de référé et dans le délai ouvert à l'intimée pour conclure. En effet, l'appelante a conclu le 16 juin 2025, suivant sa déclaration d'appel du 25 avril 2025. 



Il est constant que la SCI [B] ne s'est pas exécutée, elle n'a fait valoir aucune observation sur la demande de radiation. Elle n'a pas offert de consigner les sommes mises à sa charge et comme déjà indiqué elle échoue à démontrer l'existence de conséquences manifestement excessives, la lourdeur de la réalisation de travaux dans une copropriété ne caractérise pas une impossibilité d'exécution qui n'est pas soutenue. 



La demande de radiation de l'appel est fondée. Il y a lieu de l'ordonner et de rappeler, que la décision de radiation est notifiée par le greffe aux parties ainsi qu'à leurs représentants par lettre simple et que la demande de radiation de radiation suspend les délais impartis à l'intimé par les articles 906-2, 909, 910 et 911 du code de procédure civile.



Les dépens sont à la charge de la SCI [B]. En application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, elle est déboutée de sa demande et condamnée au paiement de 2 000 euros.



PAR CES MOTIFS 

Nous président de chambre délégué par le premier président, 



- déboutons la SCI [B] de ses demandes en référé, y compris en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- ordonnons la radiation de l'appel interjeté par la SCI [B] enregistré sous le N° 25/450,

- condamnons la SCI [B] au paiement des dépens, 

- condamnons la SCI [B] à payer à Mme [M] [L] une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Fait à Basse-Terre, au palais de justice, le 23 juillet 2025,



Et ont signé,



 Le greffier Le président