Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 4 juillet 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [D] [V]
Madame [P] [M]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Frédéric CATTONI 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 25/02521 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7IQO

N° MINUTE : 
13






JUGEMENT 
rendu le 04 juillet 2025


DEMANDERESSE
E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT - OPH, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0199

DÉFENDEURS
Monsieur [D] [V], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne
Madame [P] [M], demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 10 avril 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 juillet 2025 par Yanaël KARSENTY, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier






Décision du 04 juillet 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/02521 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7IQO



 FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 28/12/2012 à effet au 3 janvier 2013, [Localité 4] HABITAT - OPH, a donné à bail à Monsieur [D] [V] et Madame [P] [M] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2], à [Localité 5], pour un loyer initial mensuel de 405,38 euros, outre les provisions sur charges. 

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur [D] [V] le 06/09/2024 et à Madame [P] [M] le 06/09/2024 pour tentative et le 10/09/2024 (PV article 659 CPC) pour avoir paiement d'un arriéré de 5073,49 euros en principal, échéance du mois d'août 2024 incluse.

Par actes de commissaire de justice du 5 juillet 2024, [Localité 4] HABITAT - OPH a fait assigner Monsieur [D] [V] et Madame [P] [M] aux fins de :

- voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer, ou à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail, 
- voir ordonner l'expulsion de Monsieur [D] [V] et Madame [P] [M] ainsi que tous occupants de leur chef,

- voir condamner solidairement Monsieur [D] [V] et Madame [P] [M] au paiement d'une somme de 6894,38 euros, échéance du mois d'avril 2024 incluse, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, 
- voir condamner solidairement Monsieur [D] [V] et Madame [P] [M] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en cours et des charges, tous deux révisables, à compter de la résiliation jusqu'à libération des lieux par remise des clés, 
- voir condamner solidairement Monsieur [D] [V] et Madame [P] [M] au paiement d'une somme de 500 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement, de l'assignation.

A l'audience du 10 avril 2025, le conseil du bailleur a actualisé sa demande au titre de l'arriéré à la somme de 4802 euros, mars 2025 inclus. En précisant que le versement du loyer courant avait repris avant l'audience, celui-ci a déclaré qu'il ne s'opposait pas à l'octroi de délais de paiement ni à la suspension des effets de la clause résolutoire. S'il semblerait que Madame [P] [M] ait quitté le logement, le bailleur a confirmé que celle-ci ne lui avait jamais délivré de congé de sorte qu'il a maintenu ses demandes à son encontre.

Convoquée selon les modalités de l'article 659 du CPC, Madame [P] [M] n'a pas comparu ni personne pour elle. Régulièrement convoqué, Monsieur [D] [V] a personnellement comparu et a fait ses observations. Il a souligné que le paiement du loyer courant avait repris, et qu'il avait effectué de nombreux réglements en mars 2025 pour commencer à apurer sa dette locative. En déclarant qu'une demande de FLS serait déposée dès que la situation avec Madame [M] sera clarifiée, il a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement 36 mois.

Il a été fait lecture à l'audience des conclusions du diagnostic social.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et expulsion

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] le 21 février 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 4] HABITAT - OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 12 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action en résiliation de bail et expulsion est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu'à l'expiration d'un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s'appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 septembre 2024 pour la somme en principal de 5073,49 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Aucun règlement n'ayant été effectué pendant le délai imparti, il convient de constater que le commandement est demeuré infructueux pendant le délai de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 10 novembre 2024 à minuit.



Sur le montant de l'arriéré locatif

Monsieur [D] [V] et Madame [P] [M] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

En l'espèce, il ressort du dernier décompte actualisé produit que Monsieur [D] [V] et Madame [P] [E] sont redevables de la somme de 4 513,57 euros (hors frais de contentieux de 288,43 euros imputés le 26 septembre 2024), échéance du mois de mars 2025 incluse, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers et aux charges impayés.

Conformément à la clause de solidarité contenue dans le contrat de bail (article 4) et alors que Madame [M] n'a délivré aucun congé au bailleur, Monsieur [D] [V] et Madame [P] [M] seront condamnés solidairement à payer la somme de 4 513,57 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Par ailleurs, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur, ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l'espèce, en précisant que le bailleur a accepté des délais de paiement et ne s'est pas opposé à la suspension des effets de la clause résolutoire, et alors que Monsieur [V] semble en situation de régler la dette locative (FSL en prévision, reprise d'une activité stable), les locataires seront autorisés à se libérer de la dette selon les modalités énoncées au dispositif de la présente décision.

Par ailleurs, au regard des éléments produits et des débats à l'audience établissant que la condition de reprise du loyer avant l'audience a été respectée, la suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée sera accordée.

Il convient néanmoins de prévoir qu'à défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part et de respect des délais de paiement d'autre part le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l'expulsion de Monsieur [D] [V] et Madame [P] [M].

Sur l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En cas de non-respect des délais par les locataires, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due de la date de résiliation jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d'expulsion au montant du loyer indexé, taxes et charges révisées dument justifiées, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi, et de condamner solidairement Monsieur [D] [V] et Madame [P] [M] au paiement de celle-ci.

Sur les dépens

Il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [D] [V] et Madame [P] [M] aux dépens incluant notamment les frais de commandement et d'assignation.

Sur l'article 700 du Code de Procédure Civile 

En équité, il convient de débouter [Localité 4] HABITAT - OPH de sa demande en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.


PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DECLARE le bailleur recevable à agir, 

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre [Localité 4] HABITAT OPH d'une part, et Monsieur [D] [V] et Madame [P] [M] d'autre part, concernant l'appartement à usage d'habitation, [Adresse 2], à [Localité 5], sont réunies à la date du 10 novembre 2024 à minuit,
 
CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [V] et Madame [P] DEMBELEà payer à [Localité 4] HABITAT - OPH, la somme de 4 513,57 euros au titre des loyers et charges dus, mars 2025 inclus, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISE, sauf meilleur accord des parties, Monsieur [D] [V] et Madame [P] [M] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 120 euros, et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRÉCISE que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,
* qu'à défaut pour Monsieur [D] [V] et Madame [P] [M] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, [Localité 4] HABITAT OPH puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
* que Monsieur [D] [V] et Madame [P] [M] soit condamnés solidairement à verser à [Localité 4] HABITAT OPH, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer, taxes et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [V] et Madame [P] [M] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de signification de la décision,

DEBOUTE [Localité 4] HABITAT - OPH de sa demande en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.



LE GREFFIER LE PRESIDENT