Cour d'Appel · Chambre Civile — 28 juillet 2025

N° de minute : 2025/160 



COUR D'APPEL DE NOUMÉA



Arrêt du 28 Juillet 2025



Chambre Civile



 



N° RG 20/00192 - N° Portalis DBWF-V-B7E-RBX



Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 04 Mai 2020 par le Tribunal de première instance de NOUMEA (RG n° :20/02)



Saisine de la cour : 11 Juin 2020





APPELANT



LA COMMUNE DE [Localité 4] représentée par son Maire en exercice, 

Siège : [Adresse 3]

Représenté par Me Séverine LOSTE de la SELARL SOCIETE D'AVOCATS JURISCAL, avocat au barreau de NOUMEA





INTIMÉ



S.A.R.L. SERVICES PLUS CALEDONIE prise en la personne des ses représentants légaux, 

Siège social : [Adresse 1]

Représentée par Me Sophie BRIANT de la SELARL SOPHIE BRIANT, avocat au barreau de NOUMEA





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 23 Juin 2025, en audience publique, devant la cour composée de :



M. François GENICON, Président de chambre, président,

M. Philippe ALLARD, Conseiller,

Mme Marie-Claude XIVECAS, Conseiller,

qui en ont délibéré, sur le rapport de M. François GENICON.



28/07/2025 : Copie revêtue de la formule exécutoire - Me LOSTE ;

Expéditions - Me BRIANT ; 

- Copie CA ; Copie TPIa 

Greffier lors des débats : M. Petelo GOGO

Greffier lors de la mise à disposition : M. Petelo GOGO





ARRÊT :

- contradictoire,

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

- signé par M. François GENICON, président, et par M. Petelo GOGO, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.



***************************************

FAITS ET PROCEDURE



La SARL SERVICE PLUS CALEDONIE (SPC) immatriculée depuis 1997 au Registre du Commerce et des sociétés de NOUMEA a pour objet l'exercice de toutes activités commerciales et la réalisation de tous services ayant trait à l'automobile, le montage de pots d'échappements et d'amortisseurs, la transformation de véhicules pour leur alimentation par gaz de pétrole liquide, la commercialisation de pièces automobiles, le lavage et l'entretien des véhicules.



Le 25 septembre 1997, la commune de [Localité 4] a donné à bail à la société Service plus Calédonie une parcelle de terrain nu, d'une superficie de 27 ares 12 centiares, sise à [Adresse 6], destiné à l'exercice de son commerce.



La location a été consentie pour une durée de douze ans à compter de la date de signature de l'acte, renouvelable par tacite reconduction par périodes successives de six ans, moyennant un loyer mensuel de 223.740 FCFP, payable trimestriellement.



La société Service Plus Calédonie a fait édifier sur le terrain des constructions pour développer son activité commerciale sous les enseignes 'MIDAS' (entretien automobile) et ' ÉLÉPHANT BLEU' (lavage de voitures). 



Par jugement du 28 décembre 2015, le tribunal de première instance de Nouméa, sur la requête de la société Service plus Calédonie, a jugé que le bail commercial liant les parties avait été renouvelé pour neuf années à compter du 1er juillet 2010, moyennant un loyer annuel de 3.069.984 FCFP, payable trimestriellement.



Par jugement du 1er octobre 2018, le tribunal de première instance de Nouméa, retenant que le bailleur ne rapportait pas la preuve d'une modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative, a :

- jugé que le loyer révisé au 4 juillet 2016 devait être déterminé en fonction de la variation de l'index du bâtiment de la Nouvelle-Calédonie BT 21,

- fixé le loyer annuel révisé dû par la société Service Plus Calédonie à la somme de 3.489.131 FCFP, à compter du 4 juillet 2016.



Par acte du 19 février 2019, la société Service Plus Calédonie a sollicité le renouvellement de son bail pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2019.



Par acte du 26 avril 2019, la commune de [Localité 4] a indiqué qu'elle acceptait « le principe du renouvellement du bail sollicité moyennant un loyer augmenté à 12.000.000 [Localité 2] CFP par an, payable trimestriellement et à terme échu, à compter du 1er juillet 2019.



La commune de [Localité 4] a notifié à la société Service Plus Calédonie un « mémoire préalable en demande de révision de loyer de bail commercial » du 6 novembre 2019 aux fins de fixation du loyer à 12.000.000 FCFP par an.



Par assignation du 24 décembre 2019, la commune de [Localité 4] a demandé au juge des loyers commerciaux de [Localité 4] de fixer à la somme de 1.000.000 FCFP par mois le loyer du bail renouvelé le 1er juillet 2019, et subsidiairement à 800.000 FCFP.



La société Service Plus Calédonie s'est opposée à cette demande.



Par jugement du 4 mai 2020, le tribunal de première instance de Nouméa, s'appuyant notamment sur un rapport établi par un expert immobilier consulté par la locataire, a :

- fixé le loyer annuel renouvelé dû par la société Services Plus Calédonie à la somme de 4.620.000 FCFPà compter du 1er juillet 2019,

- condamné la commune de [Localité 4] à payer à la société Services Plus Calédonie une somme de 250.000 FCFP sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire de cette décision,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- condamné la commune de [Localité 4] aux dépens.



Par déclaration transmise le 10 juin 2020, la commune de [Localité 4] a formé fait appel de cette décision; la société Service Plus Calédonie a formé un appel incident.



Aux termes de ses conclusions transmises le 30 septembre 2022, la commune de [Localité 4] a demandé à la cour de :

- dire et juger recevable l'appel interjeté par la Commune de [Localité 4] ; 

- réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions ; 

- avant dire droit, ordonner la désignation d'un expert judiciaire avec mission de déterminer, en fonction de l'emplacement du site, de la fréquentation des lieux, des loyers pratiqués dans le cadre d'activités similaires, et tout autre critère prévu par la délibération n° 94 du 8 août 2000, le montant du loyer commercial devant trouver application à compter du 1er juillet 2019, date du bail renouvelé ; 

- à titre principal, fixer à la somme de 12.000.000 FCFP par an, payable trimestriellement, le montant du loyer du bail signé le 25 septembre 1997 entre la commune de [Localité 4] et la société Services Plus Calédonie portant sur une parcelle de terrain nu sise à [Adresse 6], et ce à compter du 1er juillet 2019, date de renouvellement du bail ; 

- débouter la société Services Plus Calédonie en toutes ses demandes, fins et conclusions, en ce compris toutes demandes incidentes ; 

- si la cour devait décider d'ordonner avant dire droit une mesure d'expertise judiciaire, fixer le montant du loyer provisoire applicable à la somme de 800.000 FCFP par mois, et ce à compter de la décision à intervenir dans l'attente du rapport d'expertise ; 

- en toutes hypothèses, condamner la société Services Plus Calédonie à payer à la commune de [Localité 4] une somme de 450.000 FCFP en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et d'appel.



Selon conclusions transmises le 13 avril 2022, la société Service Plus Calédonie a demandé à la cour de :



- débouter la commune de [Localité 4] de toutes ses demandes ;

- accueillir l'appel incident formé par la concluante ;



- réformer la décision entreprise en ce qu'elle a fixé le loyer annuel renouvelé dû par la société Service Plus Calédonie à la somme de 4.620.000 FCFP, et ce à compter du 1er juillet 2019 ;

- fixer le loyer annuel renouvelé dû par la société Service Plus Calédonie à la somme de 4.440.000 FCFP, ce à compter du 1er juillet 2019 ;

- confirmer la décision déférée en toutes ses autres dispositions ;



Subsidiairement, si la cour ne retenait pas la valeur locative préconisée par M. [F] à hauteur de 370 000 FCFP par mois,

- confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions ;

subsidiairement encore, dans l'hypothèse où la cour estimerait nécessaire de recourir à une mesure d'expertise judiciaire,

- débouter la commune de [Localité 4] de sa demande en fixation d'un loyer provisionnel de 800.000 FCFP, par mois, qui n'est pas justifiée ;

- fixer le montant du loyer provisionnel à 385.000 FCFP par mois ;

- mettre à la charge de la commune de [Localité 4] la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui serait désigné ;

en toute hypothèse,

- condamner la commune de [Localité 4] à payer à la société Service Plus Calédonie la somme de 650 000 FCFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- la condamner aux dépens, tant de première instance que d'appel dont distraction au bénéfice de la selarl Sophie Briant.



Le 27 avril 2023, la cour a ordonné une expertise confiée à M. [U] ; l'expert a rendu son rapport le 20 avril 2024.



La commune de [Localité 4] demande à la cour de :

-Dire et juger recevable l'appel interjeté par la Commune de NOUMEA à l'encontre du jugement n°20/180, R.G. : 20/00002, qui a été rendu par le Tribunal de Première Instance de Nouméa le 4 mai 2020, signifié le 12 mai suivant ; 

- Réformer ledit jugement dont appel en toutes ses dispositions ; 

- Homologuer le rapport d'expertise judiciaire déposé par Mr [G] [U] le 20 avril 2024;

 

Statuant à nouveau : 

 -A titre principal, fixer à la somme de 670.000 F CFP par mois, soit 8.040.000 XPF par an, payable trimestriellement, le montant du loyer du bail signé le 25 septembre 1997 entre la COMMUNE DE [Localité 4] et la société SERVICES PLUS CALEDONIE portant sur une parcelle de terrain nu sise à [Adresse 6], et ce à compter du 1er juillet 2019, date de renouvellement dudit bail ; 

 

-Débouter la société SERVICES PLUS CALEDONIE en toutes ses demandes, fins et conclusions, en ce compris toutes demandes incidentes ; 

 

-En toutes hypothèses, condamner la société Services Plus Calédonie à payer à la Commune de [Localité 4] une somme de 800.000 F CFP en application de l'article 700 du code de procédure civile de Nouvelle Calédonie outre les entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les honoraires de M. [G] [U], expert judiciaire, à hauteur de 948.200 F CFP.



La société Service Plus Calédonie demande à la cour de :



-DEBOUTER la Commune de [Localité 4] de toutes ses demandes, fins et conclusions,



-ACCUEILLIR L'APPEL INCIDENT formé par la société SERVICE PLUS CALEDONIE du fait du rapport de Monsieur [L] [F] en date du 11 novembre 2020, le dire recevable et fondé,



En conséquence,



-REFORMER la décision entreprise en ce qu'elle a fixé le loyer annuel renouvelé dû par la société SERVICE PLUS CALEDONIE à la Commune de [Localité 4], pour la location d'une parcelle de terrain nu, d'une superficie de 27 a 12ca, sise à [Adresse 5], à la somme de 4.620.000 FCFP et ce à compter du 1er juillet 2019.



STATUANT A NOUVEAU,



-FIXER le loyer annuel renouvelé dû par la société SERVICE PLUS CALEDONIE à la Commune de [Localité 4], pour la location d'une parcelle de terrain nu, d'une superficie de 27 a 12ca, sise à [Adresse 5], formant le lot n° 52, partie du lotissement de la [Adresse 7], numérotée à l'inventaire cadastral sous le n o 650536-74.18, à la somme de 4.440.000 FCFP et ce à compter du 1 er juillet 2019,



-CONFIRMER la décision déférée en toutes ses autres dispositions.

Subsidiairement, si la Cour ne retenait pas l'évaluation à la baisse de Monsieur [L] [F] de 2020,



-CONFIRMER la décision déférée en sa fixation du loyer en principal annuel à la somme de 4.620.000 FCFP et ce, à compter du 1 er juillet 2019 et en toutes ses autres dispositions.



En toute hypothèse,



-CONDAMNER la Commune de [Localité 4] à payer à la société SERVICE PLUS CALEDONIE la somme de 1 674 523 FCFP au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile de NOUVELLE CALEDONIE,



-CONDAMNER la Commune de [Localité 4] en tous les dépens, tant de première instance que d'appel en ce compris les frais de l'expertise dont distraction au bénéfice de la SELARL BRIANT BERTOND, avocats aux offres de droit.





Vu les conclusions de la société Service Plus Calédonie du 18 octobre 2024 ;

Vu les conclusions de la commune de [Localité 4] du 2024 ;

Ensemble d'écrits auxquels il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et arguments des parties ;





MOTIFS



Le loyer initial de 1997 était fixé à 223.740 FCFP.



En 2018, la commune de [Localité 4] a demandé que le loyer soit fixé à la somme de 1 million de francs CFP par mois, soit 12 millions de francs par an, et subsidiairement à la somme de 800'000 Fr. CFP par mois, soit 9'600'000 Fr. par an ; le jugement du 1er octobre 2018 a fixé le montant du loyer à la somme de 3'489'131 Fr. CFP par an.



Devant le premier juge, la commune de [Localité 4] a demandé que le loyer est fixé à la somme de 12 millions de francs par an, soit 1 million de francs CFP par mois, tandis que la société SERVICES PLUS CALÉDONIE a demandé que le loyer mensuel soit fixé à la somme de 4'620'000 Fr. par an, soit 385'000 Fr. CFP par mois ; le jugement du 4 mai 2020 a fixé le montant du loyer à la somme de 4'620'000 Fr. CFP par an , soit 385'000 Fr. CFP par mois à compter du 1er juillet 2019, faisant ainsi droit à la demande de la société Service Plus Calédonie.



En appel, avant dépôt du rapport d'expertise, la commune de [Localité 4] a demandé de fixer le montant du loyer à la somme de 12 millions de francs CFP par an, tandis que la société Service Plus Calédonie a demandé à la cour de fixer le montant du loyer à la somme de 4'440'000 Fr. CFP par an.



Après dépôt du rapport d'expertise, la commune de [Localité 4] réclame la somme de 8'040'000 Fr. par an, soit 662'000 Fr. CFP par mois, tandis que la société Service Plus Calédonie souhaite que le loyer soit fixé à la somme de 4'440'000 Fr. par an soit 360'000 Fr. par mois.



Le montant du loyer doit être fixé en fonction des caractéristiques du local considéré ; de la destination des lieux ; des obligations respectives des parties ; des facteurs locaux de commercialité ; des prix couramment pratiqués dans le voisinage.



Selon le rapport d'expertise :



Le terrain donné à bail et d'une surface de 27 ares 12 centiares.



Sa localisation est idéale pour l'activité d'activité commerciale puisque situé à la jonction de quatre quartiers prisés de [Localité 4] ; le terrain se situe à proximité de cinq axes routiers desservant tout [Localité 4].



Le rond-point, en limite du terrain, est le lieu de passage très fréquenté.



L'environnement immédiat du terrain présente de nombreuses infrastructures et commerces de qualité.



Le terrain est entièrement plat et présent un léger contre bas-côtés rond-point.



Le terrain est exploitable dans sa totalité.



La présence d'un accès à sens unique et d'une sortie à sens unique permet une plus grande fluidité du trafic routier pour accéder et sortir du terrain qui est très facilement accessible.



Le terrain offre un linéaire sur rue très important (54 m et 38 m de façade).



Les sachants consultés sont unanimes et confirment que le terrain expertisé est exceptionnel en raison de sa rareté sur le marché, d'une surface généreuse, d'un emplacement privilégié, d'un relief plat, d'une excellente visibilité, et d'une excellente accessibilité.



Il s'agit globalement d'un bien au caractère exceptionnel.



Le terrain est occupé par la société Service Plus Calédonie pour l'exploitation de deux marques à savoir MIDAS (opérations d'entretien courant des véhicules) et ÉLÉPHANT BLEU (centre de services pour le lavage automobile).



La société Service Plus Calédonie n'exerce pas toutes les activités autorisées au bail.



Le classement du terrain offre la possibilité de construire davantage de surface que celles déjà réalisées.



La destination du bail est ciblée mais peu restrictive.



Il est impossible de définir la valeur locative du terrain par la méthode de comparaison dans la mesure où les références sont quasi inexistantes, présentent des différences trop importantes pour permettre une comparaison, ou sont soumises à une situation juridique très spécifique.



La conclusion d'un bail commercial sur terrain nue et très pénalisante car elle vient bloquer tout projet de développement ultérieur.



Les avantages et inconvénients liés au bail sont équilibrés entre le preneur et le bailleur.



Le changement de comportement des consommateurs, le changement de technologie, la façon dont est gérée l'enseigne, la qualité du service rendu, l'apparition de concurrents, sont des éléments qui impactent le chiffre d'affaires mais qui n'entrent pas dans la détermination du loyer.



Compte tenu de ces éléments, après avoir appliqué trois méthodes possibles d'évaluation, l'expert a évalué la valeur locative à une somme comprise entre 660'000 Fr. CFP et 670'000 Fr. CFP (compte tenu de l'erreur matérielle contenue dans le rapport d'expertise) par mois, soit 7'920'000 Fr. CFP à 9'240'000 Fr. CFP par an.



Les termes du rapport d'expertise sont clairs, précis, pertinents.



Parallèlement, il convient de tenir compte du fait que le terrain a été donné à bail non viabilisé et non desservi en énergie électrique et du fait que la valeur du terrain est impactée par l'existence du bail.



De même, les références de loyers proposés par le preneur méritent d'être prises en considération.



Compte tenu de ces éléments, il convient de fixer le montant du loyer à la somme de 600'000 Fr. par mois soit 7'200'000 Fr. par an.



Sur l'article sur les dépens de l'article 700 du code de procédure civile



La société Service Plus Calédonie succombe principalement et sera donc condamnée aux dépens.



Pour autant, l'équité commande de ne pas faire droit à la demande de la commune de [Localité 4] fondé sur l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement et contradictoirement



DÉCLARE l'appel recevable



RÉFORME le jugement du tribunal de première instance de Nouméa du 4 mai 2020







FIXE à la somme de 600.000 F CFP par mois, soit 7.200.000 XPF par an, payable trimestriellement, le montant du loyer du bail signé le 25 septembre 1997 entre la COMMUNE DE [Localité 4] et la société SERVICES PLUS CALEDONIE portant sur une parcelle de terrain nu sise à [Adresse 6], et ce à compter du 1er juillet 2019, date de renouvellement dudit bail ; 

 

- Débouter les parties de leurs autres demandes ;



- Condamne la société Services Plus Calédonie aux dépens de première instance et d'appel, comprenant notamment les honoraires de M. [G] [U], expert judiciaire, à hauteur de 948.200 F CFP 



- Rejette la demande de la commune de [Localité 4] fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.









Le greffier Le président