Tribunal Judiciaire · Expropriation — 8 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE LYON

Expropriation



N° RG 23/00098 - N° Portalis DB2H-W-B7H-YLAW



Jugement du : 
08 Avril 2024


Affaire : 

SYTRAL MOBILITES
C/
Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE LES CHARPENNES, représenté par AF GESTION - GROUPE EVOTION









Le Juge de l’expropriation du Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu par mise à disposition au greffe, en son audience du 08 Avril 2024, le jugement contradictoire suivant,

Après que la cause eut été débattue à l’audience publique du 25 Mars 2024devant :

PRESIDENT : Victor BOULVERT, Juge, Juge de l’expropriation pour le Département du RHÔNE,

GREFFIER : Christine CARAPITO,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :


ENTRE :

SYTRAL MOBILITES
[Adresse 9]
[Localité 17]

représentée par Me Jean-marc PETIT, avocat au barreau de LYON


ET :


Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE LES CHARPENNES, représenté par AF GESTION - GROUPE EVOTION
[Adresse 10]
[Localité 16]

représentée par Maître Emmanuelle DELAY de la SELARL ISEE, avocats au barreau de LYON





En présence de Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques de Rhône-Alpes et du Rhône, commissaire du Gouvernement représenté par [N] [V]
Page /EXPOSE DU LITIGE

Par arrêté du préfet du département du RHONE en date du 16 janvier 2023, n° 69-2023-01-16-00005, les travaux à entreprendre par l'établissement public local SYTRAL MOBILITES (le SYTRAL MOBILITES) pour la réalisation du projet de prolongement de la ligne de tramway T6 Nord sur le territoire des communes de [Localité 16], [Localité 21] et [Localité 20], ont été déclarés d'utilité publique.

Ces travaux impliquent notamment l'utilisation d'une emprise de 1 239 m², désormais cadastrée section BC, n° [Cadastre 15], détachée de la parcelle initialement cadastrée section BC, n° [Cadastre 3], appartenant au Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé « Les Charpennes », sis [Adresse 10] à [Localité 16], dont le reliquat, d'une surface de 15 963 m².

Par courrier recommandé avec demande d'avis de réception en date du 26 juin 2023, distribué le 28 juin 2023, le SYTRAL MOBILITES a notifié au Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « Les Charpennes » son offre d'indemnisation, que celui-ci a refusée par courrier en date du 10 juillet 2023.

Par mémoire reçu au greffe le 22 août 2023, le SYTRAL MOBILITES a saisi le Juge de l'expropriation du département du RHONE aux fins de fixation des indemnités d'expropriation dues au Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « Les Charpennes ».

Par ordonnance rendue le 18 septembre 2023, la date de la visite des lieux et de l'audition des parties a été fixée au 22 janvier 2024 à 09h00, et celle de l'audience le même jour, à l'issue du transport sur les lieux.

Le transport sur les lieux prévu par les articles R. 311-14 et suivants du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique s'est déroulé le 22 janvier 2024.

A l'audience du même jour, l'examen de l'affaire a fait l'objet d'un renvoi au 12 février 2024.

A l'audience du 12 février 2024, le SYTRAL MOBILITES, représenté par son avocat, a développé oralement un mémoire n° 3, déposé au greffe le jour de l'audience et demandé de :
fixer le montant global des indemnités dues au Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « Les Charpennes » à la somme de 312 961,10 euros, se décomposant comme suit :◦
283 601,00 euros au titre de l'indemnité principale ;◦29 360,10 euros au titre de l'indemnité de remploi ;prendre acte qu'il réalisation l'installation de grilles de protection des caves ;statuer ce que de droit sur les dépens.
Le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « Les Charpennes », représenté par son avocat, a développé oralement un mémoire en réponse n° 3, déposé au greffe le jour de l'audience et entend voir :
à titre principal, fixer l'indemnité d'expropriation due par le SYTRAL MOBILITES à la somme de 781 868,00 euros, se décomposant comme suit :◦
709 880,00 euros au titre de l'indemnité principale ;◦71 988,00 euros au titre de l'indemnité de remploi ;à titre subsidiaire, fixer l'indemnité d'expropriation due par le SYTRAL MOBILITES à la somme de 691 272,00 euros, se décomposant comme suit :◦
627 520,00 euros au titre de l'indemnité principale ;◦
63 752,00 euros au titre de l'indemnité de remploi ;en tout état de cause, fixer le montant des indemnités accessoires comme suit :◦
8 564,49 euros au titre de la sécurisation des grilles ;◦50 000,00 euros au titre de la dépréciation du surplus ;condamner le SYTRAL MOBILITES à lui verser la somme de 3 000,00 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; condamner le SYTRAL MOBILITES aux entiers dépens de l'instance.
Monsieur le Commissaire du Gouvernement s'en est remis à ses conclusions n° 4 reçues au greffe le 07 février 2024 et souhaite voir fixer les indemnités dues à le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « Les Charpennes » de la manière suivante :
476 000,00 euros au titre de l'indemnité principale ;48 600,00 euros au titre de l'indemnité de remploi.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des prétentions et moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l'issue de l'audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 10 mars 2024, par mise à disposition au greffe. Le délibéré a été prorogé au 09 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en fixation du montant des indemnités
Sur la consistance du bien exproprié
Sur la date de référence applicable à l'appréciation de la consistance du bien exproprié
L'article L. 322-1, alinéa 1, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique énonce : « Le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. »

Il résulte de ce texte que lorsque l'ordonnance d'expropriation n'est pas encore rendue à la date du jugement statuant sur l'indemnité, c'est à cette date qu'il convient de se placer pour apprécier la consistance des biens expropriés. (Civ. 3, 11 octobre 1977, 76-70.306 ; Civ. 3, 18 décembre 1991, 90-70.010)

En l'espèce, l'ordonnance d'expropriation n'a pas encore été prise à la date du présent jugement, de sorte que la consistance du bien expropriée doit être appréciée à la date de la décision.

Sur la consistance matérielle et juridique du bien exproprié
Sur la consistance matérielle du bien

En l'espèce, l'emprise constituant désormais la parcelle cadastrée section BC, n° [Cadastre 15], après avoir été estimée à 1 243 m², a été mesurée à 1 239 m² par la SARL CABINET BROCAS – SOUNY, le plan d'état des surfaces établi le 26 juin 2023 et produit en pièce n° 7 par le SYTRAL MOBILITES.

Cette surface est admise par l'ensemble des parties.

L'ensemble immobilier du Syndicat des copropriétaires a été construit sur la parcelle initialement cadastrée section BC, n° [Cadastre 3], au début des années 1960. Il comporte différents bâtiments élevés en R+4, qui abritent 240 logements et 92 garages individuels.

La parcelle devant être expropriée présente une première partie, de forme rectangulaire, entre la façade Est de l'immeuble bâti sur la parcelle initialement cadastrée section BC, n° [Cadastre 3] et la [Adresse 24], de la limite séparative avec la parcelle cadastrée section BC, n° [Cadastre 4], située au Nord, à la limite parcellaire Sud, au niveau de la [Adresse 25].

Une second partie de la parcelle, située au Sud, présente également une forme rectangulaire, de l'intersection entre la [Adresse 24] (axe Nord-Sud) et la [Adresse 25] (axe Est-Ouest) à l'extrémité de Ouest de la façade de l'immeuble, sa largueur se développant entre la façade Sud et la [Adresse 25].

La première partie accueille un trottoir d'une largeur d'environ 2 mètres qui longe la façade de l'immeuble et dessert les portes d'accès aux cages d'escaliers et les locaux à poubelles.

Ce trottoir est bordé par une voie de circulation goudronnée, permettant le passage de véhicules selon un axe Sud-Nord, en parallèle de la [Adresse 24]. Son état est globalement bon, malgré quelques fissures, et des barrières électriques sont disposées à chacune de ses extrémités.

À l'Est de cette voie a été aménagé un terre-plain en terre battue compactée, qui sépare la voie de circulation privée de la [Adresse 24]. Des lampadaires servant à l'éclairage public de la [Adresse 24] sont implantés sur ce terre-plain.

Des emplacements de stationnement, comptés lors du transport sur les lieux au nombre de 23, sont délimités le long du terre-plain, sur la voie de circulation privative de la copropriété.

Il a été constaté que des véhicules étaient stationnés le long ou à cheval sur le trottoir situé au pied de la façade de l'immeuble, quand d'autres étaient stationnés sur le terre-plain séparant la voie de circulation privative de la [Adresse 24], afin de laisser une largeur de voie suffisante pour permettre la circulation des véhicules.

La vue aérienne produite en pièce n° 17 par le Défendeur et la photographie en page 7 des conclusions du Commissaire du gouvernement illustrent l'aménagement et l'utilisation des lieux.

La seconde partie de la parcelle cadastrée section BC, n° [Cadastre 15], est principalement constituée d'un trottoir ouvert à la circulation publique, lequel longe un local commercial à destination de boulangerie sur ses façades Est et Sud, à l'angle entre la [Adresse 24] et la [Adresse 25].


Le plan d'état des surfaces du 26 juin 2023, la pièce n° 31 du Défendeur et les constatations réalisées lors du transport amènent à constater que si la limite parcellaire Sud est partiellement matérialisée par un changement de revêtement du trottoir et une démarcation en briques, cette démarcation ne correspond pas à l'emprise de la parcelle et ne s'étend pas, au Sud, sur toute la limite parcellaire.

De plus, ont été installés sur cette partie de la parcelle un lampadaire destiné à l'éclairage public, une poubelle publique pour tout venant, ainsi que qu'une partie de la station Vélov située au Sud de la [Adresse 24], face à la façade Est du local commercial, remplacée, à la date du transport, par des places publiques de stationnement pour voitures.

Des potelets, situés à environ 3 mètres d'une partie de la façade Sud du local commercial, dressent une délimitation parallèle à la façade sur une dizaine de mètres, qui se poursuit sur le trottoir de la [Adresse 25].

Sur la consistance juridique du bien

En l'espèce, l'emprise constituant désormais la parcelle cadastrée BC, n° [Cadastre 15] ne porte que sur des parties communes de la copropriété.

Ces parties communes ne sont pas données à bail mais sont laissées à l'usage des copropriétaires concernant la voie de circulation privée et les places de stationnement et ouvertes à la circulation publique pédestre pour le tout.

Elles sont donc libres de toute occupation juridique.


Sur l'usage effectif et la qualification du bien exproprié
Sur la date de référence applicable à l'appréciation de l'usage effectif du bien exproprié et à la qualification de terrain à bâtir
En application de l'article L. 322-2, alinéa 2, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : « [...] sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers [...] »

Pour autant, l'article L. 213-6, alinéa 1, du code de l'urbanisme prévoit que : « Lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4. »

L'article L. 213-4, a), du code de l'urbanisme dispose : « La date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est :[...]
pour les biens non compris dans une [zone d'aménagement différé], la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; »
La date de référence résultant de l'application des articles L. 213-4, a) et L. 213-6 du code de l'urbanisme, dérogatoire à celle prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, s'applique également pour la qualification de terrain à bâtir, régie par l'article L. 322-3 du même code (Civ. 3, 1er mars 2023, 22-11-467)

En l'espèce, le bien exproprié est soumis au droit de préemption urbain au regard du PLU applicable de sorte que la date de référence applicable est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

L'autorité expropriante est silencieuse concernant la date de référence à prendre en compte pour déterminer l'usage effectif de l'emprise expropriée.

Le Syndicat des copropriétaires affirme que la date de référence à retenir serait celle du 22 décembre 2022, à laquelle une modification du PLU-H adoptée le 21 novembre 2022 serait devenue exécutoire et aurait classé la parcelle initialement cadastrée section BC, n° [Cadastre 3], en zone UCe2b.

Pour autant, il ressort des conclusions du Commissaire du gouvernement que la dernière décision modifiant le PLU-H de la METROPOLE DE [Localité 21], affectant la zone dans laquelle est situé le bien exproprié, a été adoptée le 13 mai 2019 et est devenue opposable aux tiers le 18 juin 2019.

En outre, il est observé que, d'une part, la date d'acquisition du caractère exécutoire par la décision modificative est inopérante et que, d'autre part, la parcelle étant cadastrée depuis la révision du 13 mai 2019 en zone UCe2b, il n'est pas démontré que la révision du 21 novembre 2022 ait affecté les caractéristiques de cette zone (Civ. 3, 13 juin 2019, 18-18.445).

Le 18 juin 2019 constitue donc la date de référence applicable pour apprécier l'usage qui était alors fait du bien exproprié par son propriétaire et la qualification de terrain à bâtir.

Sur l'usage effectif du bien exproprié et la qualification de terrain à bâtir
En vertu de l'article L. 322-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : « La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :
1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ;
2° Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone.
Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L. 322-2. »

L'article L. 322-4 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique précise : « L'évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence prévue à l'article L. 322-3, de la capacité des équipements mentionnés à cet article, des servitudes affectant l'utilisation des sols et notamment des servitudes d'utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive. »

En l'espèce, au jour de la date de référence précédemment fixée, la parcelle cadastrée section BC, n° [Cadastre 3], était située en zone UCe2b du PLU.

La zone UCe2 correspond à des îlots réguliers constitués par un front bâti structurant le long des rues, le plus souvent continu, cernant des cœurs d’îlots végétalisés ou partiellement bâtis (activités économiques et habitat).

Les objectifs poursuivis sont de renforcer le caractère urbain de ce tissu, en préservant un front bâti sur rue dans un esprit de continuité et de maintenir des cœurs d’îlots aérés. Il s'agit également de rechercher une animation de la rue en favorisant la mixité des fonctions urbaines.

La zone comprend deux secteurs qui se distinguent par une gestion différenciée des cœurs d’îlots. Sont admises, dans les deux secteurs (UCe2a et Uce2b) les activités économiques et les constructions à destination d'habitation uniquement dans le secteur UCe2b.

Il en ressort que la parcelle était située dans un secteur constructible.

Par ailleurs, elle était déjà desservie par une voie d'accès puisqu'elle se situe en bordure de voirie en centre ville, ainsi que par des réseaux électrique, d'adduction d'eau potable et d'assainissement.

Cependant, eu égard à sa configuration selon une bande étroite, à la proximité de l'immeuble existant élevé en R+4, à la présence de trottoir et d'équipements publics sur une partie de l'emprise et aux règles d'urbanisme, elle est, de fait, inconstructible.

Par conséquent, il sera retenu que le bien exproprié doit être qualifié de terrain à bâtir non constructible et sera donc évalué selon son usage effectif au 18 juin 2019, dont les parties n'ont pas contesté qu'il était identique à celui constaté lors du transport sur les lieux.

Sur l'évaluation des indemnités principale et accessoires
En application de l'article L. 322-2, alinéa 1, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : « Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. »

En vertu de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : « Les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. »

L'article R. 311-22, alinéa 1, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique précise : « Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant. »

L'article L. 321-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ajoute : « Le jugement distingue, notamment, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. »

Sur l'indemnité principale de dépossession
En l'espèce, les parties distinguent trois zones distinctes au sein de la parcelle expropriée, à savoir :
une première zone occupée par les places de stationnement ;une seconde zone à usage public ;une troisième zone à usage privatif hors stationnement.
Cette distinction, qui correspond à la matérialité du bien et à la diversité de ses usages, sera adoptée par la juridiction.

Au titre de la zone occupée par les places de stationnement
En l'espèce, le SYTRAL MOBILITES a soutenu, dans un premier temps, qu'il n'existait que 22 places de stationnement puis, dans ses conclusions postérieures au transport sur les lieux, en a retenu 23, dont il considère qu'elles représentent une surface de 242 m².

Il affirme que les stationnements à cheval sur le trottoir de la copropriété ne sauraient être indemnisés, dans la mesure où ils ne sont pas prévus au règlement de copropriété ni matérialisés au sol, gêneraient l'accès des personnes à mobilité réduite et des pompiers à l'immeuble et ne seraient pas conformes à l'arrêté du 31 janvier 1986, dans sa version issue de la modification du 20 février 2022, relatif à la protection contre l'incendie des bâtiments d'habitation, quand bien mêmes ils sont situées sur une partie commune appartenant au Syndicat des copropriétaires. Il ajoute que le plan du géomètre a établi qu'une partie des stationnements sur le terre-plain central occupe en réalité le domaine public de manière illicite et que celui-ci aurait dû être rétrocédé à la commune de [Localité 16] à l'issue des travaux.

Le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « Les Charpennes » soutient pour sa part que 46 places de stationnement se trouvent dans l'emprise expropriée, pour une surface totale de 462 m², ainsi que l'a retenu le Commissaire enquêteur. Il ajoute que seule son assemblée générale pourrait décider qu'un stationnement est gênant et que, au cas présent, la résolution n° 19 de l'ordre du jour de l'assemblée du 05 janvier 2017 témoignerait du contraire. Il poursuit en indiquant que la largeur du trottoir est suffisante pour le passage d'une poussette, et que seul l'usage du bien devrait être pris en considération pour déterminer sa valeur.

Le Commissaire du gouvernement explique que seules 23 places de stationnement devraient être retenues, les autres n'étant pas aménagées. Il souligne que si les véhicules étaient stationnés dans les espaces délimités au sol, en plus de l'être à cheval sur le trottoir, la circulation sur la voie serait impossible. Il considère que le transport a permis de constater que le passage en fauteuil roulant ou avec une poussette est impossible sur la largueur du trottoir restante. Il achève en rappelant que le Défendeur n'allègue pas qu'un usage de stationnement soit autorisé par le règlement de copropriété à cet endroit.

Sur ce point, il convient tout d'abord de rappeler qu'il a été compté 23 places de stationnement disposant d'un marquage au sol lors du transport sur les lieux.

Ensuite, il est à relever qu'en vertu de l'article L. 321-1 précité, seul un droit juridiquement protégé peut ouvrir droit à indemnisation (Civ. 3, 18 mars 2021, 20-13.562).

S'agissant des places de stationnement litigieuses, le Syndicat des copropriétaires ne produit pas son règlement de copropriété, qui est versé aux débats par le Demandeur.

Ce règlement stipule que « trois parkings sont prévus dont un le long du [Adresse 22] qui pourra servir à tous les publics » (p. 7) et que « les copropriétaires comme leurs ayants-droit ne pourront encombrer les voies de circulation , notamment en y laissant stationner leur véhicule. Toutefois une tolérance est admise dans les cas de nécessité et sans caractère habituel ou répété ou en cas de déménagement, d'emménagement ou de livraison d'objets destinés aux besoins des occupants du groupe. » (p. 15).

Il appert que si l'existence d'un parking est bien prévue le long du [Adresse 22], il est fait interdiction aux copropriétaires d'encombrer les voies de circulation par le stationnement de leurs véhicules.

Or, les constatations réalisées lors du transport sur les lieux et les photographies produites par le Syndicat des copropriétaires (pièce n° 17) et le Commissaire du gouvernement (conclusions, p. 7) démontrent que la largeur de la voirie située sur l'emprise expropriée ne permet le stationnement que d'un seul de ses côtés sans entraver la circulation et que, pour permettre cette circulation malgré un stationnement de part et d'autre, les véhicules ne respectent pas les emplacements matérialisés au sol mais se garent à cheval sur le trottoir situé au pied de l'immeuble et sur terre-plain séparant la voie privée de la [Adresse 24], alors qu'une partie de ce terre-plain relève du domaine public.

Il en résulte que le stationnement habituel le long ou à cheval sur le trottoir situé au pied de l'immeuble, qui ne fait l'objet d'aucun marquage au sol, contrevient aux stipulations du règlement de copropriété en ce qu'il encombre la voie de circulation et contraint les autres usagers à ne pas respecter les stationnements délimités de l'autre coté de la voie.

La simple tolérance de cette situation par le Défendeur, contraire au règlement de copropriété, ne saurait faire naître un droit juridiquement protégé aux places de stationnement gênantes pour la circulation, ce dont il s'ensuit que leur perte n'ouvre aucun droit à indemnisation.

Dès lors, l'indemnisation ne sera retenue que pour 23 places de stationnement.

Concernant la valeur vénale de ces places de stationnement, le SYTRAL MOBILITE propose une prix unitaire de 5 000,00 euros, après majoration de la valeur retenue par la Cour d'appel de LYON dans un arrêt du 26 mars 2019 (RG 17/07471) portant sur une évaluation à la date de la décision de première instance rendue en 05 septembre 2017 et invoque l'acquisition amiable réalisée le 17 octobre 2023 d'une place privative en extérieur, située [Adresse 13] à [Localité 27], au prix de 5 000 euros.

La référence à cet arrêt est critiquée par le Commissaire du gouvernement au regard de l'ancienneté de la date à laquelle le bien a été évalué, de l'éloignement de celui-ci par rapport au bien objet de l'instance et de la description de son état par la Cour. Il propose de ne pas en tenir compte.

De même, il note que le terme de comparaison avancé est éloigné de 7,6 kilomètres du bien évalué et que rien ne justifie que le marché des places de stationnement soit le même à [Localité 16] et à [Localité 26], de sorte qu'il demande de l'écarter.

Le Syndicat des copropriétaires, qui sollicite 8 000,00 euros par place de stationnement, souligne l’absence de parking aérien à vendre dans le secteur et invoque le résultat de la recherche réalisée sur le site PATRIM, dont il ressort 14 ventes de places de parking dans un rayon de 300 mètres autour du [Adresse 11] entre juin 2020 et juin 2023. Il reconnaît qu'il s'agit de places « probablement en sous-sol », dont le prix varie de 10 000 euros à 24 000 euros, ce dont il déduit qu'il confirme la rareté des places de stationnement. Il se prévaut aussi d'une annonce sur un site internet de vente.

Le Commissaire du gouvernement conteste la pertinence de cette annonce, l'emplacement de la place de stationnement n'étant pas déterminée et aucune vente effective n'étant intervenue. Il ajoute que la qualité des stationnements doit aussi être prise en compte et que ceux de l'exproprié sont partiellement situés sur terre battue

Le Commissaire du gouvernement, qui reconnaît la rareté des termes de comparaison, a recherché les ventes portant sur des parkings de surface intervenues entre janvier 2021 et octobre 2023 dans un rayon de 1 000 mètres. Il ressort des cinq termes retenus un prix moyen de 7 366,60 euros et un prix médian de 8000 euros.

Il estime que le caractère collectif des places de stationnement et la mauvaise qualité du sol, en terre sur leur plus grande partie, commande de ne conserver que le prix le plus bas des termes retenus, soit 5 000,00 euros la place.

Le Défendeur conteste la critique du Commissaire du gouvernement et soutient que le fait que les places de stationnement soient « mutualisées » ou ne soient pas goudronnées ne leur enlèverait pas de valeur et ne justifierait une décote de 40% du prix.

En premier lieu, il est observé que la valeur d'une place de parking est déterminée par trois critères principaux que sont sa localisation dans un secteur où le stationnement est plus ou moins difficile, sa disponibilité et sa qualité matérielle intrinsèque.
Tout d'abord, il est constant que le stationnement sur la voie publique est très difficile à [Localité 16], ainsi que l'a rappelé le Commissaire enquêteur dans son rapport, sans qu'il ne soit pour autant démontré qu'il le soit davantage aux alentours de l'immeuble du Syndicat des copropriétaires que dans les quartiers voisins.

Ensuite, les places de stationnement ne sont pas privatives mais à la libre disposition de l'ensemble des occupants de l'immeuble. De ce fait, contrairement à une place de stationnement constituant un lot privatif, les occupants n'ont aucune assurance de pouvoir occuper l'une de ces places à leur retour chez eux, dans la mesure où ils sont bien plus nombreux que les places de stationnement prévues lors de la construction. Ainsi, la disponibilité des places de parking concernées par l'expropriation apparaît faible et d'ailleurs conduire à la pratique tolérée des stationnements à cheval sur le trottoir de l'autre coté de la voie de circulation.

Enfin, s'agissant de la qualité des places, elles sont faciles d'accès, sur une surface plane et le long d'une voie de circulation rectiligne. Pour autant, le côté Est du sol d'assiette de ces emplacements est situé sur le terre-plain en terre battue, moins pratique pour les usagers par temps de pluie. De plus, le parking est ouvert sur la [Adresse 24] et tout piéton peut librement y accéder, si bien qu'il n'offre aucune protection contre les actes de vandalisme ou les vols à l'intérieur des véhicules, ni contre les intempéries.

La valeur des places de stationnement est donc moindre que celle de places privatives ou de places communes mais situées au sous-sol d'un immeuble ou en aérien mais derrière une clôture les séparant de la voie publique.

En deuxième lieu, il convient d'écarter des termes de comparaison l'arrêt de la Cour d'appel de LYON rendu le 26 mars 2019, dont l'évaluation date de plus de six ans et porte sur un bien géographiquement éloigné Il en va de même du terme de comparaison avancé par le SYTRAL MOBILITES, qui ne présente pas de pertinence eu égard à la distance importante qui le sépare du bien exproprié et le conduit à ne pas relever du même secteur de stationnement.

Les termes de comparaison dont se prévaut le Syndicat des copropriétaires au moyen de sa pièce n° 18 sont, de son propre aveu, des places de stationnement souterrain, dont le caractère privatif, la localisation dans un espace sécurisé et la nature du sol ne permettent pas de les comparer utilement avec ses propres places de stationnement.

Les termes de comparaison du Commissaire du gouvernement seront retenus au regard de leur nature, leur caractère récent et leur proximité géographique.

En troisième lieu, si les termes de comparaison du Commissaire du gouvernement ne portent que sur des parkings aériens, ils n'en demeurent pas moins des emplacements privatifs et non pas communs et sont tous situés à l'intérieur de l'enceinte des copropriétés dont ils dépendent. Ainsi, leur prix moyen, de 7 366,60 euros, apparaît excessif pour des places à la fois communes et librement accessibles depuis la voie publique, de sorte qu'il sera retenu, ainsi que le propose le Commissaire du gouvernement, une décote ramenant la valeur des places de stationnement du Syndicat des copropriétaires à 5 000,00 euros par emplacement.

Par conséquent, le montant de l'indemnité de dépossession afférent aux 23 places de stationnement sera fixé à 115 000,00 euros.
Au titre de la zone à usage public
En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires soutient qu'en dehors de la partie du trottoir située devant la boulangerie et abritée par des potelets, d'une surface estimée à 36 m², les autres parties de la parcelle expropriée en nature de trottoir librement accessible, soit 154 m², ne présenteraient aucune valeur vénale. Selon lui, leur dépossession ne devrait être indemnisée qu'à hauteur de 1,00 euro, conformément aux deux ventes amiables conclues par ses soins les 23 juin et 17 octobre 2023

Le Syndicat des copropriétaires conteste avoir abandonné sa propriété sur cette partie de sa parcelle, estime qu'il n'y a pas lieu de distinguer les tronçons de trottoir alors qu'aucun d'eux n'est clôturé et qu'il a toujours administré cette partie de sa parcelle, laquelle a fait l'objet de plusieurs décisions de l'assemblée générale des copropriétaires. Il ajoute que l'emprise publique sur sa parcelle serait irrégulière et qu'il conviendrait de traiter l'ensemble de l'emprise expropriée, hors places de stationnement, de manière identique.

A titre subsidiaire, il se prévaut d'un usage privatif du trottoir plus important en 2008 et de la démarcation de cet espace par des briques dans le revêtement du trottoir. Il en conclut qu'a minima, la surface privative de cette partie de sa parcelle serait de 87 m², ne laissant que 103 m² de celle-ci dépourvu de valeur vénale.

Le Commissaire du gouvernement fait valoir qu'une partie du trottoir situé sur la parcelle, d'environ 36 m² en façade Sud du local commercial à destination de boulangerie, délimitée en longueur par la façade de l'immeuble et en largeur par les potelets installés en 2011, fait l'objet d'un usage privatif, au contraire du reste de la superficie de la parcelle présentant la même nature, d'une surface de 154 m².

S'il est constant que le Défendeur n'a pas fait abandon de la propriété de l'extrémité Sud de l'emprise expropriée, il demeure que, matériellement, elle est en nature de trottoir et de place de stationnement, ouverte à la circulation publique et entretenue par la collectivité publique, qui y a d'ailleurs installé des équipements publiques.

La surface de cette section de la parcelle du Syndicat des copropriétaires est d'environ 190 m², ce qui n'est pas contesté par les parties.

Au delà de la consistance du bien, il a été vu que doit être pris en considération l'usage effectif du bien à la date de référence qui a été déterminée comme celle du 18 juin 2019.

L'usage de cette partie de la l'emprise en 2008 est donc indifférent.

Il est cependant établi par le Syndicat des copropriétaires qu'il a fait installer en 2011 des potelets destinés à délimiter un arrêt minute au niveau de la façade Sud de la boulangerie et que celui-ci était toujours utilisé à cet effet en 2016 et 2018 selon les captures d'écran google maps produites. Le jour du transport sur les lieux, les emplacements de stationnement de cet arrêt minute situés sur la parcelle du Défendeur étaient inoccupés, la boulangerie étant fermée et vraisemblablement en travaux. Il s'en déduit que ces emplacements ont conservé leur usage d'arrêt minute entre 2018 et 2024 et donc à la date de référence.


Par ailleurs, le Défendeur justifie de délibérations de son assemblée générale au visa de l'article 25, b), de la loi du 10 juillet 1965, en 2017 et 2019, concernant des demandes d'autorisation du propriétaire du local commercial d'installer des terrasses démontables sur la portion du trottoir délimitée par la façade de l'immeuble et les potelets, ainsi que sur la façade Est, le sens du vote étant inconnu en 2017 et la résolution ayant été rejetée en 2019.

Les parties et le Commissaire du gouvernement convergent pour dire que la partie de la parcelle située entre la façade Sud du local commercial et les potelets fait l'objet d'un usage effectif de la part du Syndicat des copropriétaires lui conférant, en dépit de sa consistance, une valeur identique à celle du trottoir située le long de la façade Est de l'immeuble, qui en dessert les entrées et les locaux à poubelles.

La surface de cette partie de parcelle a été mesurée à environ 36 m² par le Commissaire du gouvernement lors du transport sur les lieux.

En outre, c'est à bon droit que l'exproprié soutient que la partie de sa parcelle en nature de trottoir sur laquelle il exerce des droits privatif doit intégrer la zone d'arrêt minute, dont il a défini un usage effectif valorisant la copropriété ou, à tout le moins, le bâtiment à destination de local commercial.

La surface de cette partie de la parcelle n'a pas fait l'objet de mesures précises lors du transport, mais représente une longueur un peu moindre que celle de la façade et une largeur d'environ trois mètres, soit 30 m² environ.

Il en résulte que la surface de la parcelle en nature de trottoir ouvert à la circulation publique et entretenu par la collectivité publique, dépourvu de tout usage effectif lui conférant une valeur marchande, est de 124 m².

Par conséquent, l'indemnisation de sa dépossession sera fixée à 1,00 euro.

Au titre de la zone à usage privatif hors stationnement
En l'espèce, le surplus de la parcelle expropriée, dont il n'est pas contesté qu'il n'est utilisé que pour la desserte de l'immeuble du Syndicat des copropriétaires, correspond à la différence entre sa surface totale et celle des surfaces déjà indemnisées.

La surface des 23 places de stationnement n'a pas fait l'objet d'un mesurage précis lors du transport sur les lieux, mais est estimée à 265 m² par le Commissaire du gouvernement, quand le Défendeur prétend qu'elles ne représenteraient que 231 m², selon mesurage du géomètre du SYTRAL MOBILITES.

Ce nonobstant, le mesurage de la SARL CABINET BROCAS – SOUNY présentant une surface de 231 m² sur le plan produit par l'expropriant en pièce n° 7 ne correspond pas à la surface des places de stationnement, mais à la superficie de la parcelle expropriée se trouvant sur le terre-plain situé entre la voie de circulation et la [Adresse 24], ou sur la [Adresse 24] elle-même. Elle ne saurait donc être retenue.

Une place de stationnement pour véhicule léger doit présenter une longueur minimale de 5 mètres pour une largeur de 2,3 mètres afin de permettre la manœuvre, soit une surface unitaire de 11,5 m² et une surface pour 23 places de 264,5 m², arrondie à 265 m².
Il sera donc retenu que la surface du surplus de l'emprise expropriée présentant un usage effectif privatif s'établit à 850 m².

Le SYRAL MOBILITES propose une indemnisation à hauteur de 200 € / m² pour cette partie de l'emprise et produit deux termes de comparaison :

promesse unilatérale de vente en date du 24 février 2023, consentie au SYTRAL MOBILITES par le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « Les Ecureuils » sis [Adresse 7] à [Localité 16], portant sur une emprise de terrain nu de 291 m², au prix de 48 000 euros, soit 164,95 € / m² ;
promesse unilatérale de vente en date des 09 juin et 13 juillet 2023, consentie au SYTRAL MOBILITES par l'EPIC [Localité 21] METROPOLE HABITAT, portant sur une emprise de terrain nu à usage de voirie privative de 67 m² sise [Adresse 1] et [Adresse 18] à [Localité 20], au prix de 9 400 euros, soit 140,30 € / m².
Le Commissaire du gouvernement observe l'éloignement de ces emprises (2,2 km et 2,8 km), leur surface réduite par rapport à celle du surplus de la parcelle expropriée et le fait qu'il s'agit de promesses de vente et non de ventes définitives avant de conclure que ces termes de comparaison ne sauraient être retenus.

Le Syndicat des copropriétaires retient la valeur de 440 € / m² proposée par le Commissaire du gouvernement et se prévaut de quatre termes de comparaison qu'il indique avoir trouvés sur le site internet « lespriximmobiliers.fr » mais qu'il ne produit pas. Il s'agit de :

vente du 15 mars 2021, d'une parcelle de 96 m² sise [Adresse 5] à [Localité 16], au prix de 40 000 euros, soit 416,67 € / m² ;
Le Commissaire du gouvernement note que cette parcelle est non constructible, à l'instar de la parcelle expropriée, mais estime que son éloignement (1,7 km) la disqualifie en tant que terme de comparaison.

vente du 02 décembre 2019, d'une parcelle de 158 m² sise [Adresse 23], au prix de 65 000 euros, soit 411,39 € / m² ;
Le Commissaire du gouvernement indique ne pas avoir pu retrouver cette transaction du fait de l'imprécision des informations communiquées et demande de l'écarter de ce fait et en raison de son ancienneté.

vente du 29 novembre 2018 d'une parcelle de 532 m² sise [Adresse 19], au prix de 660 000 euros, soit 1 240,60 € / m² ;
Le Commissaire du gouvernement a soulevé la nature constructible de ce terrain, acquis par un promoteur avec un permis de construire déjà validé, ainsi que son ancienneté. Il demande d'écarter cette référence des termes de comparaison.

vente du 23 décembre 2019, d'un terrain de 270 m² sis [Adresse 14], au prix de 255 000 euros, soit 944,44 € / m².
Le Commissaire du gouvernement indique que cette transaction porte sur un échange de parcelles entre la METROPOLE DE [Localité 21] et la COMMUNE DE [Localité 16], dont la surface totale est de 2 016 m² et dont le prix n'a été fixé que pour déterminer le montant des droits de mutation. Il propose de ne pas retenir ce terme de comparaison.

Le Commissaire du gouvernement a pour sa part procédé à une recherche dans un rayon de 1 000 mètres autour du bien exproprié, portant sur les ventes de terrains nus d'une surface de 20 m² à 1 500 m² conclues entre janvier 2020 et octobre 2023. Après exclusion des ventes de terrains nus constructibles et des cessions au prix d'un euro symbolique, il a retenu les termes de comparaison suivants :

vente du 25 novembre 2022, d'un terrain de 843 m², sis [Adresse 6] à [Localité 16], au prix de 46 365 €, soit 55 € / m² ;
vente du 15 juin 2020, d'un terrain de 866 m², sis [Adresse 12] à [Localité 16], au prix de 54 125 €, soit 62,50 € / m² ;
vente du 30 novembre 2020, d'un terrain de 1 145 m², sis [Adresse 8] à [Localité 16], au prix de 504 331 €, soit 440,46 € / m² ,
vente du 27 mai 2021, d'un terrain de 20 m², sis [Adresse 2] à [Localité 16], au prix de 833,33 €, soit 41,67 € / m²
Il en déduit un prix moyen de 305,49 € / m², mais souligne que son terme n° 3 correspond à un parking et à ses accès et se trouve à proximité immédiate du bien exproprié. Il propose donc de retenir son prix, arrondi à 440 € / m².

Le SYTRAL MOBILITES considère que le prix de 440 € / m² est particulièrement élevé au vu des termes de comparaison dont fait état le Commissaire du gouvernement, de leur prix moyen et du prix médian de 62,50 € / m². Il note également que le terme unique dont il retient le prix est un terrain nu, alors que celui de l'exproprié fait partie d'un ensemble immobilier bâti et se trouve à proximité immédiate de l'immeuble.

*****

En premier lieu, la méthode d'évaluation de la valeur vénale du bien exproprié par comparaison, utilisée par les parties, est adoptée par la juridiction.

En deuxième lieu, si les promesses unilatérales de vente avancées par le SYTRAL MOBILITES sont récentes, et particulièrement adaptée à la typologie du bien exproprié pour celle conclue les 09 juin et 13 juillet 2023, il ne s'agit pas de ventes définitives et la promesse du 24 février 2023 n'a pas été acceptée par le Demandeur bénéficiaire, de sorte que l'incertitude entourant les prix énoncés commande de ne pas les retenir à titre de termes de comparaison (Civ. 3, 8 janvier 1992, 89-70.345).

Par ailleurs, l'éloignement du terme n° 1 proposé par le Défendeur, ainsi que sa consistance, dont seule l'inconstructibilité le rapproche du bien exproprié, rendent peu pertinente sa comparaison avec le surplus de la parcelle expropriée, représentant près de neuf fois sa surface et se trouvant en bordure de rue. Il n'en sera donc pas tenu compte.

De même, le terme de comparaison n° 2 proposé par le Syndicat des copropriétaires, qui n'a pas communiqué les informations nécessaires pour disposer de l'acte de vente correspondant et connaître les caractéristiques du bien, ainsi que les modalités de la transaction, sera écarté (Civ. 3, 19 mars 2020, 19-11.463).

Son terme de comparaison n° 3, qui concerne un terrain constructible bénéficiant d'un permis de construire définitif et n'est pas comparable à l'emprise expropriée et sera également écarté.

Encore, son terme n° 4, dont l'acte n'est pas produit, porte sur un échange de parcelles entre personnes publiques, la nature de la transaction étant susceptible d'avoir interféré sur le prix, qui ne serait pas le reflet de la valeur vénale des biens. En outre, la transaction est ancienne et ne porte pas sur un terrain de 270 m² mais plusieurs parcelles d'une surface totale de 2 016 m², soit un prix de 126,49 € /m² et non pas de 944,44 € / m². De surcroît, elle présente une ancienneté de près de plus de quatre ans. Le bien objet de cette transaction n'est donc pas comparable à celui exproprié et elle ne pourra être retenue à titre de terme de comparaison.

Les termes de comparaison proposés par le Commissaire du gouvernement sont suffisamment récents et situés dans un secteur géographique proche de celui du bien exproprié pour que leur comparaison soit pertinente.

Néanmoins, son terme n° 4, d'une superficie 42,5 fois inférieure à celle du bien exproprié, n’apparaît pas présenter une consistance comparable et sera donc écarté.

En troisième lieu, parmi les trois termes de comparaison retenus, deux portent sur des terrains nus quand le troisième a exactement une nature de parking et se trouve à proximité immédiate du bien exproprié, pour être situé en quasi vis-à-vis, au Sud de la [Adresse 25].

La vente constituant ce troisième terme a été opérée entre la METROPOLE DE [Localité 21] et la SAEM SOCIETE D'EQUIPEMENT DU RHONE ET DE [Localité 21] et il ressort du plan parcellaire produit par le SYTRAL MOBILITES en pièce n° 2 que l'assiette des parcelles cédées servira au passage de l'extension de la ligne de tramway qui motive l'expropriation d'une emprise de la parcelle du Syndicat des copropriétaires.

La pertinence de ce terme de comparaison l'emporte sur celles des deux autres et c'est à raison que le Commissaire du gouvernement l'a privilégié.

Le prix de ce terme est de 440,46 € / m², lequel intègre non seulement la surface des voies de circulation et d'accès au parking, mais aussi celle des places de stationnement en elles-mêmes.

En tenant compte de la surface occupée par les places de stationnement (265 m²) en sus de celle des trottoirs et de la voie de circulation carrossable à usage privatif du Syndicat des copropriétaires (850 m²), l'application de ce prix de 440,46 € / m² aboutirait à une valeur de ces surfaces de 491 112,90 euros pour 1 115 m², cette surface étant parfaitement similaire à celle du bien objet du terme de comparaison (1 145 m²).

Après déduction de la valeur retenue pour les places de parking (115 000 euros), le prix des seules surfaces en nature de trottoir et voie de circulation s'élèverait à 376 112,90 euros, soit 442,49 euros / m².

Ce prix démontre que la valeur au mètre carré du parking objet du terme de comparaison n° 3 du Commissaire du gouvernement et celle de la surface privative hors stationnements du Syndicat des copropriétaires sont parfaitement comparables et que la valeur de la surface des places de stationnement ne diffère guère de celle des circulations qui les desservent.

Il sera ainsi retenu un prix de 440 € / m² pour la zone de l'emprise à usage privatif hors stationnement, soit un prix de 374 000,00 euros pour 850 m².

Le montant total de l'indemnité de dépossession s'élève donc à 489 001,00 euros.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l'indemnité principale de dépossession due par le SYTRAL MOBILITES au Syndicat des copropriétaires à la somme de 489 001,00 euros.

Sur l'indemnité de remploi
En application de l'article R. 322-5 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : « L'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l'indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition de biens de remplacement.
Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d'utilité publique. »

En l'espèce, le bien n'était pas destiné à la vente, si bien que le barème suivant, proposé par la Demanderesse et sollicité par le Défendeur, sera utilisé pour calculer le montant de l'indemnité de remploi :
20% pour les indemnités n'excédant pas 5 000,00 euros ;15% pour les indemnités supérieures à 5 000,00 euros et n'excédant pas 15 000,00 euros ;10% pour les indemnités supérieures à 15 000,00 euros.
Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l'indemnité de remploi due par le SYTRAL MOBILITES au Syndicat des copropriétaires à la somme de 49 900,10 euros.

Sur l'indemnité de sécurisation des fenêtres des caves
Il est rappelé que l'indemnité à allouer à l'exproprié en raison de la suppression d’une clôture visant, non pas à compenser la valeur de la clôture supprimée, mais à replacer l'exproprié dans la situation où il se serait trouvé si l'expropriation n'était pas intervenue, et donc à permettre le remplacement de la clôture existante, il n'y a pas lieu de ternir compte de son état d'entretien ou de sa vétusté (Civ. 3, 27 février 1991, 89-70.289 ; Civ. 3, 26 mai 1994, 93-70.044).

Par ailleurs, le montant du préjudice résultant de l'expropriation, que l'indemnité de clôture doit réparer dans son intégralité, doit être évalué à la hauteur de la nécessité pour l'exproprié de se clôturer afin de préserver sa propriété des intrusions (Civ. 3, 5 janvier 2017, 15-25.890).

En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires sollicite une indemnité de 8 564,49 euros au titre de la protection des ouvertures des caves donnant sur la [Adresse 24], en ce qu'elles sont simplement vitrées et seront exposées à davantage de risques d'intrusion et d'effraction en raison de l'expropriation des parties privatives qui longent la façade de l'immeuble.

Le SYTRAL MOBILITES, après avoir affirmé que l'expropriation ne changera pas radicalement l'exposition des caves à des risques d'intrusion, explique avoir commandé une prestation d'installat