Tribunal Judiciaire · Expropriation — 16 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 40]

Expropriation



N° RG 23/00108 - N° Portalis DB2H-W-B7H-YQSD



Jugement du : 
16 Avril 2024


Affaire : 

 SYTRAL MOBILITES
C/
S.A.S. PROVENCIA NOVEL









Le Juge de l’expropriation du Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu par mise à disposition au greffe, en son audience du 16 Avril 2024, le jugement contradictoire suivant,

Après que la cause eut été débattue à l’audience publique du 25 Mars 2024devant :

PRESIDENT : Victor BOULVERT, Juge de l’expropriation pour le Département du RHÔNE,

GREFFIER : Christine CARAPITO,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :


ENTRE :

SYTRAL MOBILITES
[Adresse 14]
[Localité 26]

représentée par Me Jean-marc PETIT, avocat au barreau de LYON

ET :


S.A.S. PROVENCIA NOVEL
[Adresse 1]
[Localité 29]

représentée par Maître Olivier GUITTON de la SELARL GUITTON & DADON, avocats au barreau de LYON






En présence de Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques de Rhône-Alpes et du Rhône, commissaire du Gouvernement représenté par [O] [B]


Page /EXPOSE DU LITIGE

Par arrêté du préfet du département du RHONE en date du 16 janvier 2023, n° 69-2023-01-16-00005, les travaux à entreprendre par l'établissement public local SYTRAL MOBILITES pour la réalisation du projet de prolongement de la ligne de tramway T6 Nord sur le territoire des communes de [Localité 45], [Localité 40] et [Localité 34], ont été déclarés d'utilité publique.

Ces travaux impliquent notamment l'utilisation de l'assiette de :
une emprise de 35 m², à prélever sur la partie privative du lot de copropriété n° [Cadastre 25] de l'ensemble immobilier « [Adresse 38] », à destination de parking, sis parcelle cadastrée section [Cadastre 33], n° [Cadastre 16], sur la commune de [Localité 46], appartenant à la SAS SOCIETE D'EXPLOITATION PROVENCIA, correspondant au lot nouvellement créé n° 706, le surplus du lot privatif étant désormais numéroté 707 ;une emprise de 363 m² à prélever sur les parties communes de l'ensemble immobilier « [Adresse 37] Arts », sis parcelle cadastrée section [Cadastre 33], n° [Cadastre 16], sur la commune de [Localité 46], appartenant au Syndicat des copropriétaires et constituant désormais le lot de copropriété n° [Cadastre 27] ;ces emprises étant réunies dans une parcelle cadastrée section [Cadastre 33], n° [Cadastre 18], le surplus de la parcelle initialement cadastrée section [Cadastre 33], n° [Cadastre 16], d'une surface de 12 737 m², étant désormais cadastré section [Cadastre 33], n° [Cadastre 17].
Par courrier recommandé avec demande d'avis de réception en date du 09 juin 2023, distribué le 12 juin 2023, le SYTRAL MOBILITES a notifié à la SAS SOCIETE D'EXPLOITATION PROVENCIA son offre d'indemnisation.

Par arrêté en date du 28 juillet 2023, le préfet du département du RHONE a notamment déclaré cessibles au profit du SYTRAL MOBILITES l'emprise de 35 m² constituant désormais le lot de copropriété n° [Cadastre 28], sis parcelle cadastrée section [Cadastre 33], n° [Cadastre 18] à [Localité 46].

Par ordonnance en date du 25 septembre 2023, le Juge de l'expropriation du département du RHONE a notamment ordonné l'expropriation du
lot n° 706 de la copropriété « [Adresse 38] », sis sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 33], n° [Cadastre 18], sur la commune de [Localité 46] appartenant à la SAS SOCIETE D'EXPLOITATION PROVENCIA au profit du SYTRAL MOBILITES.
Par mémoire reçu au greffe le 16 octobre 2023, le SYTRAL MOBILITES a saisi le Juge de l'expropriation du département du RHONE aux fins de fixation des indemnités d'expropriation dues à la SAS PROVENCIA NOVEL pour cette emprise.

Par ordonnance rendue le 16 octobre 2023, la date de la visite des lieux et de l'audition des parties a été fixée au 22 janvier 2024 à 09h00, et celle de l'audience le même jour, à l'issue du transport sur les lieux.
Le SYTRAL MOBILITES a notifié cette décision à la SAS SOCIETE D'EXPLOITATION PROVENCIA par courrier recommandé avec demande d'avis de réception daté du 20 octobre 2023, distribué le 21 octobre 2023.

La date de réception par la partie expropriée lui a laissé tout à la fois :
un délai de six semaines au moins entre la date de réception du mémoire du SYTRAL MOBILITES et celle du transport, conformément aux dispositions de l’article R. 311-14 du code de l’expropriation pour cause d'utilité publique ;un délai au moins égal à quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport sur les lieux et la date de la visite elle-même, conformément aux dispositions de l’article R.311-15, alinéa 4, du code de l’expropriation pour cause d'utilité publique.
Le transport sur les lieux prévu par les articles R. 311-14 et suivants du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique s'est déroulé le 22 janvier 2024 à 09h00.

A l'issue de l'audience du 22 janvier 2024, l'affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2024.

Par jugement avant dire droit en date du 29 janvier 2024, le juge de l'expropriation a :
enjoint au Commissaire du gouvernement de produire, pour le 10 février 2024, les actes de mutation des transaction qu'il invoque pour fonder ses prétentions ;rejeté, pour le surplus, la demande de communication de pièces de la SAS SOCIETE D'EXPLOITATION PROVENCIA ;réservé les autres prétentions des parties et les dépens ;renvoyé l'examen de l'affaire à l'audience du 19 février 2024 à 14h00.
A l'audience du 19 février 2024, le SYTRAL MOBILITES, représenté par son avocat, a développé oralement un mémoire n° 2, reçu au greffe le 26 février 2024 et demandé de :
rejeter les demandes de la SAS SOCIETE D'EXPLOITATION PROVENCIA ;fixer le montant global des indemnités dues à la SAS SOCIETE D'EXPLOITATION PROVENCIA au titre de l'expropriation du lot de copropriété n° 706 à la somme de 72 500,00 euros, se décomposant comme suit :◦
65 000,00 euros au titre de l'indemnité principale ;◦7 500,00 euros d'indemnité de remploi ;statuer ce que de droit sur les dépens.
La SAS SOCIETE D'EXPLOITATION PROVENCIA, également représentée par son avocat, a développé oralement un mémoire n° 3, reçu au greffe le 19 février 2024, et entend voir :
à titre principal, surseoir à statuer dans l'attente de l'obtention de la copie de tous les actes et règlements de copropriété visés dans son mémoire ;enjoindre au Commissaire du gouvernement de communiquer les règlements de copropriété concernant les actes de mutation visés dans ses conclusions ;subsidiairement, lui accorder la possibilité calendaire d'obtenir la copie payante des actes et règlements de copropriété visés dans son mémoire, ainsi que les règlements de copropriété du Commissaire du gouvernement et renvoyer en conséquence l'audience de plaidoirie à une date ultérieure ;en tout état de cause, fixer l'indemnité d'expropriation due par le SYTRAL MOBILITES à la somme de 397 800,00 euros, se décomposant comme suit :◦
230 750,00 euros au titre de l'indemnité principale ;◦
24 075,00 euros à titre d'indemnité de remploi ;◦168 000,00 euros au titre de la perte d'exploitation ;condamner le SYTRAL MOBILITES à lui verser la somme de 5 000,00 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance.
Monsieur le Commissaire du Gouvernement a sollicité le renvoi de l'affaire et a indiqué qu'il souhaitait compléter ses conclusions n° 3, reçues au greffe le 07 février 2024, aux termes desquelles il souhaite voir fixer les indemnités dues à la SAS SOCIETE D'EXPLOITATION PROVENCIA de la manière suivante :
104 000,00 euros au titre de l'indemnité principale ;11 400,00 euros au titre de l'indemnité de remploi.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des prétentions et moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l'issue de l'audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 25 mars 2024, par mise à disposition au greffe.

Le délibéré a été prorogé au 16 avril 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de sursis à statuer
L'article 73 du code de procédure civile prévoit : « Constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours. »

En application de l'article 378 du code de procédure civile : « La décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine. »

Hors les cas où cette mesure est prévue par la loi, le juge apprécie discrétionnairement l'opportunité du sursis à statuer dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice (Civ. 16 juin 1987, 85-17.200 ; Civ. 2, 24 novembre 1993, 92-16.588 ; Civ. 1, 9 mars 2004, 99-19.922 ; Civ. 2, 07 mai 2015, 14-16.552 ; Civ. 1, 12 décembre 2018, 17-25.813).

En l'espèce, la demande de sursis à statuer, qui n'est pas développée dans la discussion des écritures de la SAS SOCIETE D'EXPLOITATION PROVENCIA, sera rejetée.


Sur la demande de communication des règlements de copropriété
L'article 9 du code de procédure civile énonce : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

L'article R. 311-16, alinéa 2, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dispose : « Les conclusions du commissaire du Gouvernement contiennent les éléments nécessaires à l'information de la juridiction. Elles comportent notamment les références de tous les termes de comparaison issus des actes de mutation sélectionnés sur lesquels il s'est fondé pour retenir l'évaluation qu'il propose, ainsi que toute indication sur les raisons pour lesquelles les éléments non pertinents ont été écartés. »

L'article 142 du code de procédure civile ajoute : « Les demandes de production des éléments de preuve détenus par les parties sont faites, et leur production a lieu, conformément aux dispositions des articles 138 et 139. »
En l'espèce, la SAS SOCIETE D'EXPLOITATION PROVENCIA soutient qu'il appartiendrait au Commissaire du gouvernement d'indiquer les motifs pour lesquels les éléments non pertinents ont été écartés, de sorte qu'il lui reviendrait de justifier les raisons qui devraient conduire à écarter les 158 références qu'elle cite en pièce n° 7.

Elle ajoute qu'il incomberait à l'administration fiscale de communiquer « la totalité des termes de comparaison disponibles aux parties afin d'assurer l'égalité des débats », sans définir quels seraient ces termes de comparaison, et de conclure qu'elle « sollicite à ce qu'il soit enjoint au Commissaire du gouvernement de communiquer tous les actes et tous les règlements de copropriété en cause visés dans ses conclusions, comme celles de la société PROVENCIA » (conclusions p. 17).

Le SYTRAL MOBILITES observe que l'expropriée s'est vu notifier l'offre de prix dès le 12 juin 2023, puis le mémoire de saisine le 13 octobre 2023, de sorte qu'elle a bénéficié d'un temps suffisant pour recueillir les éléments utiles pour justifier ses demandes, mais a attendu le mois de janvier 2024 pour les solliciter.

Si le Commissaire du gouvernement doit expliquer les raisons pour lesquelles il a écarté certaines transaction des termes de comparaison pertinents, aucun texte ne lui impartit de palier la carence probatoire des parties et de produire, en leurs lieu et place, les actes des termes de comparaison qu'elles-mêmes estimeraient devoir soumettre à la juridiction et qu'il entend voir écarter.

A ce titre, il est rappelé, comme cela a déjà été fait aux termes du jugement avant dire droit du 29 janvier 2024, qu'il appartient à la SAS SOCIETE D'EXPLOITATION PROVENCIA de faire usage des droits que lui confère l'article L. 322-10, alinéa 2, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique pour obtenir la communication des actes afférents aux transactions qu'elle invoque, au lieu de tenter de se défausser de la charge de la preuve qui lui incombe en application de l'article 9 du code de procédure civile.

En outre, force est de constater que le Commissaire du gouvernement a produit les actes afférents aux transactions retenues par lui comme termes de comparaison pertinents, quand le principe du contradictoire n'exige pas que les parties communiquent aux autres des documents qui ne sont pas produits dans le cadre de l'instance (CE, 3 septembre 2007, n° 282385).

Il en résulte que le Commissaire du gouvernement a produit les actes dont sont issus les termes de comparaison qu'il a retenus et qu'il présente à la juridiction (Civ. 3, 10 décembre 2015, 14-24.462) et qu'il ne lui appartient pas de communiquer les règlements de copropriété concernant ces actes, que la SAS SOCIETE D'EXPLOITATION PROVENCIA peut obtenir par ses propres moyens.

Par conséquent, la demande de communication de pièces sera rejetée.


Sur la demande en fixation du montant des indemnités
Sur la consistance du bien exproprié
Sur la date de référence applicable à l'appréciation de la consistance du bien expropriéL'article L. 322-1, alinéa 1, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique énonce : « Le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. »

En l'espèce, l'ordonnance d'expropriation a été rendue le 25 septembre 2023, de sorte qu'il convient d'apprécier la consistance du bien exproprié à cette date.

Les parties n’ont pas soutenu, lors du transport ou de l’audience, que le bien était, à la date précitée, d’une consistance différente de celle qui a été constatée lors de la visite judiciaire du bien.

Sur la consistance matérielle et juridique du bien exproprié
Sur la consistance matérielle du bien

En l'espèce, l'ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété « [Adresse 39] » est situé entre la [Adresse 41], l'[Adresse 32] et la [Adresse 42] à [Localité 46], sur une parcelle initialement cadastrée section [Cadastre 33], n° [Cadastre 16].

La SAS SOCIETE D'EXPLOITATION PROVENCIA est propriétaire de différents lots qu'elle exploite sous forme d'un magasin à l'enseigne [Adresse 35], dont la devanture et le parking extérieur de 34 places de stationnement donnent sur le Nord l'[Adresse 32].

Le parking extérieur constituait initialement le lot privatif de copropriété n° 688. Il est situé entre l'entrée du magasin et le trottoir séparant la copropriété de la voie de circulation. Hormis au niveau de son entrée, ce parking est situé en surplomb du trottoir, dont il est séparé par un muret de soutènement en béton de quelques dizaines de centimètres, incliné vers le parking et recouvert de galets à la manière d'une calade. Ce muret constitue une partie commune et n'entre pas dans le lot de copropriété exproprié.

Le revêtement du parking est en bitume. Il présente des traces d'usure, de type fissures, reprises de fissures et nids-de-poule. Le parking est librement accessible aux véhicules et piétons depuis l'[Adresse 32].

La peinture blanche matérialisant au sol les emplacements de stationnement est presque totalement effacée.

Sur la consistance juridique du bien

En l'espèce, au plan juridique, cette partie privative est affectée d'une cote-part des charges communes générales de 750/100482 et des charges particulières de 750/32710.

L'emprise de 35 m² prélevée sur le lot de copropriété n° 688 et constituant désormais le lot de copropriété n° 706, représente une bande, de largeur variable du fait que l'emprise adopte grossièrement la forme d'un triangle, en limite Sud du lot, c'est à dire le long du mur de soutènement.

Elle affecte 13 places de stationnement pour véhicules légers, dont la longueur résiduelle interdira d'en conserver la destination et qui seront définitivement supprimées.

Le lot de copropriété n'est pas donné à bail mais exploité directement par l'expropriée, de sorte que sa valeur doit être appréciée libre d'occupation.

Sur l'usage effectif et la qualification du bien exproprié
Sur la date de référence applicable à l'appréciation de l'usage effectif du bien exproprié et à la qualification de terrain à bâtir
En application de l'article L. 322-2, alinéa 2, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : « [...] sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers [...] »

Pour autant, l'article L. 213-6, alinéa 1, du code de l'urbanisme prévoit que : « Lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4. »

L'article L. 213-4, a), du code de l'urbanisme dispose : « La date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique pour cause d'utilité publique est :[...]
pour les biens non compris dans une [zone d'aménagement différé], la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; »
La date de référence résultant de l'application des articles L. 213-4, a) et L. 213-6 du code de l'urbanisme, dérogatoire à celle prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, s'applique également pour la qualification de terrain à bâtir, régie par l'article L. 322-3 du même code (Civ. 3, 1er mars 2023, 22-11-467).

En l'espèce, le bien exproprié est soumis au droit de préemption urbain au regard du PLU applicable de sorte que la date de référence applicable est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

La dernière décision modifiant le PLU-H de la METROPOLE DE [Localité 40], affectant la zone dans laquelle est située le bien exproprié, a été adoptée le 13 mai 2019 et est devenue opposable aux tiers le 18 juin 2019.

Il s'agit de la date de référence applicable pour apprécier l'usage qui était alors fait du bien exproprié par son propriétaire et la qualification de terrain à bâtir.

Sur l'usage effectif du bien exproprié et la qualification de terrain à bâtir
En vertu de l'article L. 322-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : « La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :
1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ;
2° Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone.
Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L. 322-2. »

L'article L. 322-4 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique précise : « L'évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence prévue à l'article L. 322-3, de la capacité des équipements mentionnés à cet article, des servitudes affectant l'utilisation des sols et notamment des servitudes d'utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive. »

En l'espèce, au jour de la date de référence précédemment fixée, la parcelle cadastrée section [Cadastre 33], n° [Cadastre 16], était située en zone URc2 du PLU, qui correspond à une zone à dominante résidentielle et regroupe les ensembles d'immeubles de logements collectifs dont les éléments bâtis revêtent des formes de plots, parfois de barres, en recul des voies, ordonnancés de façon discontinue au sein d'une composition paysagère où domine la végétalisation des espaces libres.

L'objectif poursuivi est de promouvoir, dans les sites appropriés, cette organisation d'habitat collectif dans un environnement paysager qualitatif et d’encadrer ces compositions urbaines existantes dans leur densité.

Il en ressort que la parcelle est située dans un secteur constructible.

Par ailleurs, elle est directement desservie par une voie d'accès ainsi que par des réseaux électrique, d'adduction d'eau potable et d'assainissement.

Cependant, eu égard à la surface de l'emprise sur le lot de copropriété, à sa configuration selon une bande étroite de terrain, à l'absence de droit de bâtir du copropriétaire et aux règles d'urbanisme, elle est, de fait, inconstructible.

Par conséquent, il sera retenu que le lot de copropriété exproprié doit être qualifié de terrain à bâtir non constructible et sera donc évalué selon son usage effectif au 18 juin 2019, à savoir un parking extérieur privatif, librement accessible bien que destiné à l'exploitation du magasin [Adresse 35].

Sur l'évaluation des indemnités principale et accessoires
En application de l'article L. 322-2, alinéa 1, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : « Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. »

En vertu de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : « Les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. »

L'article R. 311-22, alinéa 1, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique précise : « Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant. »

L'article L. 321-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ajoute : « Le jugement distingue, notamment, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. »

Sur l'indemnité principale de dépossession
En l'espèce, le SYRAL MOBILITES expose que si les places de stationnement dont l'expropriation va priver la SAS SOCIETE D'EXPLOITATION PROVENCIA sont privatives, il n'en demeure pas moins que celle-ci ne régule pas l'accès à son parking, dépourvu de barrières, de sorte qu'il n'est pas utilisé que par des consommateurs. Il considère qu'il s'agit d'un facteur de moins-value.

Il se prévaut de :

un arrêt de la Cour d'appel de Lyon, en date du 26 mars 2019 (RG 17/07471), qui a fixé le montant de l'indemnisation due par le SYTRAL MOBILITES au titre de trois places de stationnement à 9 000,00 euros, soit 3 000,00 euros par place de stationnement ;
Le Commissaire du gouvernement note que l'estimation de ces places a été faite à la date du jugement de première instance, du 05 septembre 2017, concerne des places de parking à l'état d'entretien différent de celui des places expropriées et situées à plus de deux kilomètres de celles de la SAS SOCIETE D'EXPLOITATION PROVENCIA. Il propose de l'écarter.

une vente conclue avec Mesdames [P] et [W] le 17 octobre 2023, portant sur une place de stationnement en extérieur sise au sein de la copropriété du [Adresse 20] à [Localité 43], au prix de 5 000,00 euros ;
L'expropriée conteste la pertinence de ce terme de comparaison, situé sur une autre commune et situé dans une copropriété à destination d'habitation. Elle estime, faute de production du règlement de copropriété, il ne serait pas établi que la consistance de ce bien serait comparable à celui de places de stationnement à usage commercial.

Le Commissaire du gouvernement souligne que ce bien est situé à 8,16 kilomètres de celui exproprié, ce qui, selon lui, empêche leur comparaison.

Le SYTRAL MOBILITES conclut que si ces termes de comparaison ne sont pas strictement comparables aux places de stationnement expropriées, dans la mesure où ils n'ont pas d'affectation commerciale, ils présentent une consistance similaire devant conduire à retenir une indemnisation à hauteur de 5 000,00 euros par place de stationnement. Il ajoute que les travaux que permettra d'exécuter l'expropriation sera un facteur de plus-value pour l'exproprié, ce dont il conviendrait de tenir compte.

La SAS SOCIETE D'EXPLOITATION PROVENCIA explique avoir sollicité, le 31 janvier 2024, la délivrance des actes invoqués par ses soins et n'avoir pu en solliciter la copie, par l'intermédiaire d'un notaire, que le 08 février 2024.

Elle ajoute que ni l'expropriant, ni le Commissaire du gouvernement, n'a produit de terme de comparaison concernant des places de stationnement « commerciales » et en aérien. Elle en déduit que leurs termes de comparaison ne seraient pas pertinents au vu des emplacements situés devant l'entrée de son magasin.

Elle invoque :

le rapport d'expertise du cabinet [X] en date du 16 novembre 2013, qui retient :◦
neufs termes de comparaison sur la commune de [Localité 45], entre le 22 mars 2022 et le 07 juillet 2023, pour une prix moyen de 16 667,00 euros ;◦deux « intentions de cession », à titre indicatif, au prix moyen de 16 125 euros ;◦un prix unitaire de l'ordre de 16 000 euros dans le cadre de la méthode par comparaison ;◦une valeur vénale par comparaison de 208 000,00 euros pour les 13 places de stationnement.
Le Commissaire du gouvernement soulève l'imprécision de cette expertise, qui ne mentionne pas le périmètre de ses recherches, ni les références d'enregistrement des transactions, ni les numéros de rue. Il a tout de même réussi à identifier les transactions, dont il précise :
07 juillet 2023, [Adresse 30] au prix de 26 000 € : il s'agit d'un garage ;11 avril 2023, [Adresse 6] au prix de 13 000 € : il s'agit d'une place de stationnement en sous-sol, terme qu'il produit lui-même dans sa première recherche, avant de l'écarter ;16 février 2023, [Adresse 13] au prix de 17 500 € : il souligne une erreur sur le prix de vente indiqué dans le rapport d'expertise (12 000 €) et le fait qu'il s'agit d'un garage ;29 décembre 2022, [Adresse 9] au prix de 18 000 € : il s'agit d'un garage ;22 décembre 2022, [Adresse 6] au prix de 13 000 € : il s'agit d'une place de stationnement en sous-sol, terme qu'il produit lui-même dans sa première recherche, avant de l'écarter ;02 décembre 2022, [Adresse 13] au prix de 12 000 € : il s'agit d'une place de stationnement en sous-sol ;02 décembre 2022, [Adresse 21] au prix de 22 000 € : il s'agit d'un garage ;1er avril 2022, [Adresse 2] au prix de 19 000 € : il s'agit d'un garage ;22 mars 2022, [Adresse 13] au prix de 15 000 € : il s'agit d'une place de stationnement en sous-sol ;
des 11 cessions inscrites sur le site PATRIM intervenues de juin 2021 à novembre 2023 dans une rayon de 300 mètres du bien exproprié (pièce n° 6) ;
Le Commissaire du gouvernement souligne que les ventes des [Adresse 4] [Adresse 12] [Adresse 23] et [Adresse 8] concernent des garages et non pas des places de stationnement, la base de données PATRIM contenant des erreurs.

des 158 cessions inscrites sur le site PATRIM intervenues de juin 2021 à novembre 2023 dans une rayon de 1 000 mètres du bien exproprié (pièce n° 7) ;
Le Commissaire du gouvernement explique être parti de la même liste et en avoir exclu les garages et parkings souterrains. Il propose de ne pas retenir les autres transactions parmi les termes de comparaison.

l'adjudication intervenue le 15 janvier 2023, du lot de copropriété n° 421 de l'ensemble immobilier « Le Jardin des Arts », constituant une place de stationnement à usage commercial, au prix de 18 500,00 euros ;
Le Commissaire du gouvernement note qu'il s'agit d'un parking souterrain acquis par des particuliers et que l'acte de vente n'a pas encore été publié.

l'adjudication intervenue le 13 octobre 2022, du lot de copropriété n° 417 de l'ensemble immobilier « Le Jardin des Arts », constituant une place de stationnement à usage commercial, au prix de 17 000,00 euros ;
Le Commissaire du gouvernement note qu'il s'agit d'un parking souterrain acquis par une SCI.

la vente du 02 décembre 2022, du lot de copropriété n° 269 de l'ensemble immobilier « Le Jardin [Adresse 36] Arts », constituant un parking en sous-sol, au prix de 22 000,00 euros ;
Le Commissaire du gouvernement note qu'il s'agit d'un garage.

la vente, le 22 mai 2023, d'une dépendance isolée constituant le lot de copropriété n° 309 du [Adresse 7] à [Localité 44], au prix de 25 000,00 euros ;
Le Commissaire du gouvernement indique que la consultation de l'acte de vente amène à constater qu'il s'agit d'un garage en sous-sol. Il propose de ne pas retenir cette transaction parmi les termes de comparaison.

la vente, le 04 mars 2022, d'une dépendance isolée constituant le lot de copropriété n° 58 du [Adresse 19] à [Localité 46], au prix de 15 000 euros ;
Le Commissaire du gouvernement indique que la consultation de l'acte de vente permet de constater qu'il s'agit d'une place de stationnement en sous-sol. Il propose de ne pas retenir cette transaction parmi les termes de comparaison.

Par ailleurs, le Commissaire du gouvernement considère que si l’expropriée soutient que les places de stationnement à usage commercial auraient une valeur supérieure à celle des places de stationnement « classiques », à savoir liées à une lot d'habitation, elle n'en rapporterait pas la preuve.

Pour sa part, le Commissaire du gouvernement souligne la difficulté à identifier des termes de comparaison pertinents, du fait que la base de données PATRIM comporte des erreurs, des « garages » étant enregistrés sous le terme « parking », et en raison de la rareté et de l'absence de recherche automatique des parkings de surface.

Une première recherche, portant sur les ventes de « parkings » dans un rayon de 300 mètres du bien exproprié, sur la période de janvier 2021 à octobre 2023, lui a permis d'identifier cinq transactions, qui concernaient toutes des parkings situés au sous-sol de résidences.

Il s'agit des transactions n° 2, 4, 5, 6 et 7 de la pièce n° 6 de l'expropriée.

Il en ressort un prix moyen de 11 900,00 euros et une médiane de 12 500,00 euros, qu'il considère non significatives du fait qu'aucune des transactions ne porte sur une place de stationnement en extérieur.

Une seconde recherche, portant sur les ventes de « parkings » en extérieur, dans un rayon de 1 000 mètres du bien exproprié et sur la période de septembre 2020 à octobre 2023, dont il a exclu les garages et parkings en sous-sol, l'a conduit à identifier les transactions suivantes :

échange du 08 avril 2021, de places de stationnement en surface, sises [Adresse 5] à [Localité 45], d'une valeur unitaire de 8 000 € ;
La SAS SOCIETE D'EXPLOITATION PROVENCIA critique le fait qu'il s'agisse d'un échange venant régulariser une situation de fait datant de plusieurs années.

Il n'en demeure pas moins qu'il s'agit d'une transaction participant de la fixation du prix de marché et que le prix retenu, sur lequel sont assises les taxes sur les transactions immobilières, est cohérent avec celui des autres termes de comparaison.

vente du 02 mars 2022, d'une place de stationnement en surface, sise [Adresse 15] à [Localité 45], au prix de 9 500 € ;
La SAS SOCIETE D'EXPLOITATION PROVENCIA critique ce terme de comparaison en ce qu'il s'agit d'une place de stationnement dont l'usage résidentiel interdirait de le comparer à ses places de parking à usage commercial.

Cependant, ce terme de comparaison constitue l'une des rares transactions portant sur une place de stationnement en extérieur.

vente du 21 mai 2021, d'une place de stationnement en surface, lot n° 71, sise [Adresse 19] à [Localité 45], au prix de 7 500 € ;
La SAS SOCIETE D'EXPLOITATION PROVENCIA critique ce terme de comparaison en ce qu'il s'agit d'une place de stationnement dont l'usage résidentiel interdirait de le comparer à ses places de parking à usage commercial.

Cette critique est d'autant moins cohérente qu'elle-même se prévaut d'une transaction intervenue à la même adresse, qui constitue son terme de comparaison n° 8.

vente du 25 septembre 2020, d'une place de stationnement en surface, sise [Adresse 10] à [Localité 45], au prix de 8 000 € ;
La SAS SOCIETE D'EXPLOITATION PROVENCIA critique ce terme de comparaison en ce qu'il s'agit d'une place de stationnement extérieur, sans que ne soit transmis d'information sur la copropriété dont relève ce bien.

vente du 13 juillet 2021, d'une place de stationnement en surface, sise [Adresse 24] [Localité 45], au prix de 8 333 € ;
La SAS SOCIETE D'EXPLOITATION PROVENCIA indique que l'acte mentionne l'existence de deux stationnements couverts et d'un emplacement extérieur au sein du projet de de VEFA.

Ce nonobstant, la lecture de l'acte amène à constater que le lot est désigné comme étant un « stationnement extérieur », de sorte que son observation est sans emport.

Il en ressort un prix moyen de 8 266,00 euros et une médiane de 8 000,00 euros. Il propose de fixer le montant de l'indemnité par place de stationnement au prix médian, qui correspond aussi au prix du bien le plus proche géographiquement de celui exproprié.

*****

En premier lieu, la méthode d'évaluation par comparaison de la valeur vénale du bien exproprié, et donc de l'indemnité de dépossession, est adoptée par l'ensemble des parties.

La juridiction la fera sienne.

En deuxième lieu, il convient tout d'abord d'écarter les termes de comparaison n° 1 et 2 du SYTRAL MOBILITES, le premier étant à la fois ancien, éloigné et non comparable dans sa consistance et le second étant situé à une distance ne permettant pas de retenir qu'il relèverait du même marché des places de stationnement.

Ensuite, s’agissant des termes de comparaison invoqués par la SAS SOCIETE D'EXPLOITATION PROVENCIA dans ses diverses pièces :

le rapport du cabinet [X], malgré ses lacunes, a pu être exploité par le Commissaire du gouvernement, qui a fait valoir que nombre de termes de comparaison utilisés portaient non pas sur des emplacements de stationnement, mais sur des garages, les emplacements de stationnement étant, de surcroît, situés en sous-sol.
Les actes constant ces transactions n'ont pas été produits par l'expropriée, qui non seulement ne rapporte pas la preuve des caractéristiques des biens concernés et des modalités des transactions, mais ne conteste pas utilement les critiques formulées par le Commissaire du gouvernement.

sur les 11 transactions mentionnées dans sa pièce n° 6 :◦
celle du [Adresse 3] est redondante avec celle du terme 1, h, dont il a été vu qu'il s'agissait d'un garage et non pas d'une place de stationnement ;◦celle du [Adresse 11] est redondante avec celle du terme 1, d, dont il a été vu qu'il s'agissait d'un garage et non pas d'une place de stationnement ;◦celle du [Adresse 22] est redondante avec celle du terme 1, g, dont il a été vu qu'il s'agissait d'un garage et non pas d'une place de stationnement, étant observé qu'il s'agit aussi du terme de comparaison n° 6 de l'expropriée ;◦celle du [Adresse 31] est redondante avec celle du terme 1, a, dont il a été vu qu'il s'agissait d'un garage et non pas d'une place de stationnement ;◦celles du [Adresse 8] portent sur des garages et non pas des places de stationnement.
Or, les prix issus du rapport [X] établissent un prix moyen
◦
des garages, à 20 500,00 € l'unité ;◦des parkings en sous-sol à 13 250,00 € l'unité.
De plus, les valeurs issues de la pièce n° 6 de l'expropriée établissent un prix moyen :
◦
des garages, à 20 916,67 € l'unité ;◦des parkings en sous-sol à 11 900,00 € l'unité.
Il en ressort que la valeur vénale des garages n'est pas assimilable à celle des places de stationnement, quand bien même elles sont situées en sous-sol et non pas sur un parking aérien, si bien que les transactions portant sur des garages ne constituent pas des termes de comparaison pertinents par rapport à la consistance du bien exproprié.

Elles seront donc écartées, qu'elles soient mentionnées dans l'étude [X], dans les pièces n° 6 et 7 de l'expropriée (termes n° 2 et 3), ou dans ses termes de comparaison n° 6 et 7.

s'agissant de la distinction entre les places de stationnement en sous-sol ou sur un parking aérien, il est constaté que seul le Commissaire du gouvernement a produit des termes de comparaison de places de stationnement situées en extérieur.
Il en ressort une valeur moyenne de 8 266 €
◦
inférieure de 37,62% à la valeur moyenne des places de stationnement situées en sous-sol issue du rapport [X] ;◦inférieure de 30,54% à la valeur moyenne des places de stationnement situées en sous-sol issue de la pièce n° 6 de l'expropriée.
Cette différence de valeur se retrouve entre le terme de comparaison n° 8 de la SAS SOCIETE D'EXPLOITATION PROVENCIA, constitué d'une place de stationnement située en sous-sol (15 000 €), et le terme de comparaison n° 3 du Commissaire du gouvernement, portant sur une place de stationnement aérien (7 500 €), le second représentant 50% de la valeur du premier, alors que les deux transactions concernent le [Adresse 19] à [Localité 45] et ont été conclues à moins d'un an d'écart.

Il appert que la différence de consistance entre les places de stationnement en extérieur et les places de stationnement en sous-sol se traduit par une différence de prix significative.

La SAS SOCIETE D'EXPLOITATION PROVENCIA prétend que le Commissaire du gouvernement ne démontrerait pas que cette distinction, issue de la comparaison de stationnements liés à des logements, serait adéquate concernant la valeur de places de stationnement à usage commercial.

Elle ne rapporte cependant pas la preuve contraire, alors qu'il ressort de ce qui précède que cette distinction est opérante entre places de stationnement dans des locaux d'habitation.

Il s'ensuit que ne seront pas retenues, parmi les termes de comparaison pertinents pour évaluer la valeur des places de stationnement dont l'expropriation va priver la SAS SOCIETE D'EXPLOITATION PROVENCIA, les transactions afférentes à des places de stationnement en sous-sol. Seront donc écartés le surplus des transactions mentionnées dans sa pièce n° 6, ainsi que ses termes n° 4 et 5.

Enfin, bien que la SAS SOCIETE D'EXPLOITATION PROVENCIA indique que les termes de comparaison du Commissaire du gouvernement devraient être écartés, en l'absence d'indication des références de publication ou de désignation exacte des biens, la juridiction ne peut que s'étonner de cette demande, alors que les actes afférents aux transactions ont été produits.

De même, le Commissaire du gouvernement, dont l'expropriée laisse entendre qu'il présenterait une analyse biaisée et non exhaustive des termes de comparaison, s'est expliqué sur la raison pour laquelle il a écarté les transactions portant sur des garages et celles afférentes à des parkings en sous-sol, des termes retenus par ses soins.
L'analyse développée ci-dessus confirme le bien fondé de cette décision du Commissaire du gouvernement, dont il ne saurait lui être fait grief.

Il ne saurait davantage lui être reproché de n'avoir pas procédé à une analyse écrite et détaillée des 158 termes de comparaison avancés par la SAS SOCIETE D'EXPLOITATION PROVENCIA dans sa pièce n° 7, laquelle n'a pas produit les actes visés ni ne démontre que ces termes seraient pertinents malgré l'analyse qui a été faite de l'incidence de la consistance des biens, garages, parkings en sous-sol ou parkings aériens, sur leur prix et leur possible comparaison.

En troisième lieu, il résulte de ce qui précède que seuls doivent être retenus les termes de comparaison produits par le Commissaire du gouvernement à l'issue de sa seconde recherche, dont il a été vu qu'ils présentent un prix moyen de 8 266,00 euros et un prix médian de 8 000,00 euros.

Il y a toutefois lieu de tenir compte de la situation particulièrement favorable des places de stationnement amenées à disparaître du fait de l'expropriation, en ce qu'elles sont situées à proximité immédiate de l'entrée du magasin dont elles participent à l'exploitation et sont visibles par de potentiels clients depuis l'[Adresse 32].

Leur valeur vénale intrinsèque est donc supérieure à celle de places de stationnement qui ne bénéficieraient pas de tels atouts, la proximité d'une place de stationnement par rapport au local desservi étant un élément déterminant de sa valorisation.

Cette situation est partiellement contrebalancée par l'état du parking extérieur, qui manque d'entretien.

Par ailleurs, bien que le SYTRAL MOBILITES invoque les dispositions de l'article L. 321-5 du code de l'expropriation, dont la possible application avait été relevée d'office lors du transport sur les lieux, il ne rapporte pas la preuve du fait que les travaux consécutifs à l'expropriation partielle procureront une augmentation de valeur immédiate au reste de la propriété de la SAS SOCIETE D'EXPLOITATION PROVENCIA, ni ne sollicite qu'il soit statué sur cette augmentation par une disposition distincte.

Son moyen ainsi formulé est inopérant.

Au vu de l'ensemble de ces éléments, l'offre proposée par le SYTRAL MOBILITES apparaît insuffisante et ne pas correspondre à la valeur vénale du bien litigieux, qui doit être retenue à hauteur de 130 000,00 euros, soit 10 000,00 euros par place supprimée du fait de l'expropriation.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l'indemnité principale de dépossession due par le SYTRAL MOBILITES à la SAS SOCIETE D'EXPLOITATION PROVENCIA à la somme de 130 000,00 euros.

Sur l'indemnité de remploi
En application de l'article R. 322-5 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : « L'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l'indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition de biens de remplacement.
Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d'utilité publique. »

En l'espèce, le bien n'était pas destiné à la vente, si bien que le barème suivant, proposé par la Demanderesse et sollicité par les Défendeurs, sera utilisé pour calculer le montant de l'indemnité de remploi :
20% pour les indemnités n'excédant pas 5 000,00 euros ;15% pour les indemnités supérieures à 5 000,00 euros et n'excédant pas 15 000,00 euros ;10% pour les indemnités supérieures à 15 000,00 euros.
Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l'indemnité de remploi due par le SYTRAL MOBILITES à la SAS SOCIETE D'EXPLOITATION PROVENCIA à la somme de 14 000,00 euros.

Sur l'indemnité de perte d'exploitation
En l'espèce, la SAS SOCIETE D'EXPLOITATION PROVENCIA sollicite une indemnité de 168 000,00 euros au titre de la perte d'exploitation et de commercialité qu'engendrerait l'expropriation sur son activité.

Elle indique que les places de stationnement aérien seraient saturées et que l'expropriation va en supprimer 13 sur 34. Elle tire aussi argument de l'expertise du cabinet [X] du 16 novembre 2023 et d'un comptage des véhicules qu'elle aurait fait réaliser du lundi 29 novembre au 05 décembre 2021.

Le SYTRAL MOBILITES conteste la valeur probante du comptage réalisé par la Demanderesse, sans distinction des entrées sur le parking souterrain ou le parking aérien. Il souligne que ce comptage a mis en évidence des entrées et sorties et dehors des horaires d'ouverture du magasin, démontrant que le parking serait aussi utilisé par un public extérieur au supermarché.

Il ajoute que le lien direct entre la perte de 13 places de stationnement et la baisse du chiffre d'affaire de l'expropriée n'est pas justifié, ni le montant de sa prétention.

Le Commissaire du gouvernement observe que la SAS SOCIETE D'EXPLOITATION PROVENCIA ne tient pas compte, dans sa demande pour perte de commercialité, des places de stationnement disponibles au sous-sol, ni ne justifie par un calcul ou une explication le montant de 168 000,00 euros.

Il poursuit en soutenant que le comptage des entrées et sorties produit en pièce n° 13 par l'expropriée a été effectué par ses soins et porterait à la fois sur le parking souterrain et le parking aérien. Il estime que cette pièce n'a aucune valeur probante.

Il conclut qu’aucun élément ne justifierait la perte de commercialité alléguée, alors que les places de vélos et vélos cargo qui seront créées par les travaux consécutifs à l'expropriation sont de nature à valoriser la fréquentation de la surface commerciale.
En premier lieu, la SAS SOCIETE D'EXPLOITATION PROVENCIA ne rapporte pas la preuve de la saturation de son parking extérieur, qui ne ressort d'aucune des pièces produites et n'a pas été observée lors du transport sur les lieux.

En deuxième lieu, il ne peut qu'être constaté que le comptage des entrées et sorties du parking ne distingue pas la circulation du parking souterrain de celle du parking aérien.

De plus, cette étude a été réalisée il y a plus de deux ans et par l'expropriée elle-même, sans contrôle extérieur et dans un contexte dont il n'est rien dit.

Or, aucun lien n'est établi entre le nombre de véhicules et de piétons comptabilisés et la fréquentation du magasin sur cette même période. Cette même fréquentation n'est pas non plus comparée à celle habituelle du magasin, sur l'année ou à d'autres périodes.

En outre, ainsi que l'a relevé le SYTRAL MOBILITES, l'absence de contrôle de la circulation des véhicules aboutit à ce que les entrées et sorties comptabilisées ne soient pas uniquement imputables à des clients du magasin, dès lors qu'un nombre non négligeable d'entre elles ont eu lieu le dimanche après-midi, alors que le magasin était fermé. Cet élément est corroboré par les incohérences entre le nombre d'entrées et de sorties comptabilisées, qui témoignent de l'utilisation du parking de l'expropriée à une fin autre que la fréquentation de son magasin.

Il s'ensuit que cette pièce est dépourvue de tout caractère probant quant à la fréquentation effective du parking extérieur de la SAS SOCIETE D'EXPLOITATION PROVENCIA par des clients du magasin ou concernant sa prétendue saturation.

En troisième lieu, le rapport [X] fait état d'une « potentielle insuffisance du nombre de stationnements par rapport à la surface de vente présente au sein du supermarché » et en déduit que « la suppression de places de stationnement pourrait avoir une incidence négative sur l'exploitation » (p. 11/16).

Pour autant, il ne précise pas la surface de vente considérée, alors qu'il a été retenu un nombre total de 121 places de parking.

Il n'apporte pas davantage d'indication sur le taux d'occupation de ces places de stationnement, bien que le nombres d'entrées relevé dans le cadre de l'étude précédemment examinée était, au plus, de 536 entre 08h00 et 20h00, soit une moyenne de 44,67 entrées par heure. De ce fait, il faudrait, en tenant compte d'un parking vide à l'ouverture et d'une arrivée constante de clients, 2h42 sans sortie pour que le parking soit complet.

Or, aucun élément n'est versé aux débats quant au taux d'occupation des places de stationnement, ni sur le temps consacré aux achats par les clients automobilistes, ni encore sur l'occupation des places de stationnement par d'autres personnes que des clients. De ce fait, il n'est pas justifié de l'insuffisance du nombre de places de stationnement après expropriation par rapport à la surface de vente.

Ensuite, après avoir noté un chiffre d'affaire en progression de 1,57% entre les exercices 2021 et 2022, l'expert note une baisse du résultat de 8,80% et relève que le montant de l'excédant brut d'exploitation ne lui a pas été communiqué, de sorte qu'il ne peut appliquer que la méthode d'évaluation fondée sur une proportion du chiffre d'affaire HT.

Il calcule alors le ratio entre le prix moyen des cessions des supermarchés et hypermarchés retenues par ses soins, intervenues dans toute la France, dont certaines il y a plus de dix ans, et le montant de leur chiffre d'affaire HT, ce dont il déduit un pourcentage moyen 23%, qu'il ne retient qu'à hauteur de 20% au cas présent.

Il considère ensuite que la moitié du chiffre d'affaire proviendrait de clients piétons, sans que cette assertion ne soit étayée, et estime que la perte de 13 places de stationnement entraînerait la perte de 13/121 de la moitié du chiffre d'affaire HT, soit 5,37% de celui-ci.

Il estime alors que la perte de 13 places de stationnement entraînerait une perte de 5,37% de la valeur du commerce, estimée à 20% de son chiffre d'affaire HT, soit 168 000,00 euros.

Ce nonobstant, ce calcul repose sur le postulat selon lequel toute perte de place de stationnement entraînerait une perte d'exploitation et donc d