Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 25 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 24 Octobre 2024
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 25 Juillet 2024



 GROSSE :
 Le 24 octobre 2024
 à Me LEVY
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 24 octobre 2024
 à Me DRIDI
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 23/04900 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3YGQ

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [S] [B]
né le 31 Août 1982 à [Localité 5] (13)
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Michäel LEVY, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDERESSE

Madame [C] [H] épouse [Z]
née le 11 Septembre 1960 à [Localité 4] (TUNISIE)
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Sofien DRIDI, avocat au barreau de MARSEILLE













-
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée du 8 décembre 2015, Monsieur [S] [B] a donné à bail à Madame [H] [C] épouse [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 780 euros comprenant la provision sur charges. 

Par acte de commissaire de justice du 29 mars 2023, Monsieur [B] a fait délivrer à Madame [H] un commandement d’avoir à payer la somme de 4.080,34 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 31 juillet 2024, Monsieur [S] [B] a attrait Madame [H] [C] épouse [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir, au visa de la loi du 6 juillet 1989 aux fins d’obtenir principalement son expulsion par acquisition des effets de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, ainsi que sa condamnation au paiement d’un arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation. 

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 octobre 2023, renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties et plaidée le 25 juillet 2024. 

Lors des débats, représentées par leur conseil respectif, les parties se sont référées à leurs conclusions déposées. 

Monsieur [B] a demandé de : 
??faire sommation à la locataire de prouver par tout moyen la transmission de l’attestation d’assurance au bailleur dans le délai d’un mois à partir de la réception du commandement de payer ; constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail pour impayés de loyers, et pour défaut d’assurance ; ??ordonner sans délais l'expulsion de Madame [H] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de quinzaine à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir ; ??condamner Madame [H] au paiement des sommes suivantes : 4.392,34 euros à titre provisionnel, pour l’arriéré locatif arrêté au 1er juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et sous réserve d’actualisation à l’audience ; une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer actuel avec charges, éventuellement révisée ; 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC les dépens comprenant le coût du commandement de payer. 
Monsieur [B] a soutenu que le loyer a été d’un commun accord ramené à un montant de 650 euros par mois. Or les loyers n’ont pas été régulièrement ni intégralement payés depuis 2020. Un commandement de payer et de justifier d’une assurance a été délivré le 29 mars 2023 et dénoncé à la CCAPEX. Monsieur [B] a précisé que seul un montant de 312 euros devait être déduit du commandement, au titre des sommes prescrites. Il a souligné la régularité de la procédure. Madame [H] n’a pas soldé les causes de ce commandement dans le délai de deux mois, ni sollicité un accord amiable. Elle se contente de contester les montants réclamés sans justifier d’aucun paiement. Elle n’a pas remis d’attestation d’assurance dans le mois de la délivrance du commandement. Monsieur [B] a par ailleurs invoqué les troubles du voisinage causés par Madame [H] et signalés par plusieurs voisins et le syndic de copropriété (stationnement sur une place réservée à un autre résident, problèmes de comportement de sa famille). Pointant la mauvaise foi de la locataire, ses revenus insuffisants et l’absence de preuves sur les capacités financières de ses enfants devant la soutenir, Monsieur [B] s’est opposé à l’octroi de tout délai de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. 

Madame [H] a demandé : 
in limine litis : de déclarer les demandes de Monsieur [B] irrecevables en l’absence de notification au représentant de l’Etat et à la CCAPEX au moins deux mois avant l’acte introductif d’instance ; de déclarer prescrite l’action en paiement pour les sommes dues avant le 30 juillet 2020 ; sur le fond : juger n’y avoir lieu à référer subsidiairement suspendre le jeu de la clause résolutoire, lui accorder les délais les plus larges pour s’acquitter du règlement de la dette locative ; en tout état de cause, enjoindre à Monsieur [B] de lui remettre les quittances de loyers non remises et à venircondamner Monsieur [B] à lui payer une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens. 
Madame [H] a soulevé l’irrecevabilité de la demande en résiliation du bail en l’absence de la dénonce de l’assignation à la CCAPEX et à la prefecture. 
Elle a invoqué la prescription des loyers et charges antérieurs au 30 juillet 2020. 
Elle a fait valoir à titre subsidiaire, des contestations sérieuses et l’absence d’urgence. Monsieur [B], bailleur négligent, a attendu plus de 3 ans avant de réclamer son dû, les décomptes versés sont contradictoires et erronés, ne font pas figurer ses paiements en espèces. Madame [H] a souligné avoir toujours communiqué en mains propres au bailleur ses attestations d’assurance. Elle dément les troubles du voisinage en indiquant ne pas posséder de véhicule notamment. Enfin, elle a déclaré des allocations de retraite de 961 euros pouvant être complétée par le soutien financier de ses enfants pour solliciter des délais de paiement avec benefice de la suspension des effets de la clause résolutoire. 

Le délibéré a été fixé au 24 octobre 2024, par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION,

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 1er août 2023, soit six semaines au moins avant l’audience du 26 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [B] justifie avoir saisi la CCAPEX des Bouches du Rhône le 29 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 31 juillet 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur la prescription

L'article 122 du code de procédure civile énonce que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. »

En l’espèce, Monsieur [B] concède que sa demande en paiement est prescrite pour les loyers et charges antérieurs au 31 juillet 2020, l’assignation ayant été délivrée le 31 juillet 2023. La demande à ce titre sera donc déclarée irrecevable. 

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 et applicable au litige, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :
« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...) ».

En l'espèce, le bail signé le 8 décembre 2015 contient une clause résolutoire (article 6) prévoyant qu’elle ne sera acquise que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 mars 2023, pour la somme en principal de 3.896,10 euros.

Il est constant que lorsque le commandement est délivré pour une somme excédent celle dont le locataire est débiteur, il reste valable à hauteur du montant réellement dû. Dès lors, le montant erroné du commandement de payer auquel est annexé un décompte de la dette n’exclut pas en soi l’acquisition de la clause résolutoire. 

Aux termes de l'article 1353 du code civil, “celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation”. 
Monsieur [B] produit aux débats le contrat de bail signé par les parties qui fixe le montant du loyer mensuel à 700 euros, outre 80 euros de provision sur charges. Les parties s’accordent néanmoins sur le fait que ce loyer a été réduit à 650 euros, outre les 80 euros de provision sur charges. 
Le commandement de payer délivré le 29 mars 2023 a visé une dette locative dont le montant était tout à fait clair. Il s'agissait d'impayés de janvier 2020 à février 2023, pour un montant global de 3.896,10 euros. Y sont mentionnés les versements de la locataire en espèces, les allocations payées par la CAF, les régulation des charges annuelles et taxes d’ordures ménagères pour chaque année. Monsieur [B] produit également les chèques, reçus de paiement et attestations de paiement de la CAF sur cette période. 
S'agissant de l'éventuel paiement de certaines sommes comprises dans le décompte figurant au commandement, il apparaît que Madame [Z] n'a produit de son côté aucun décompte qu'elle aurait établi, faisant ressortir les sommes dues et les sommes réglées, ni preuve de paiements de montants supérieurs à ceux reportés par son bailleur, ni preuve de retraits en espèce correspondant aux reliquats des loyers mensuels. 
Enfin, il convient de constater que Madame [Z] ne conteste pas les régularisations des charges locatives et taxes d’ordures ménagères réclamées dans le commandement de payer, ni avant la signification de l'acte, ni dans le délai de deux mois, ni même à l’audience. 
Le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
En conséquence, la contestation quant à l'absence d'intelligibilité du décompte n'est pas jugée sérieuse.
Même à soustraire la somme de 312 euros, prescrite avant juillet 2020, un montant de 3.584,10 euros restait dû. 
Il ressort des décomptes ultérieurs que Madame [H] n'a pas procédé au règlement de la totalité des sommes qui lui étaient demandées au titre des loyers et charges impayés dans le délai de deux mois ayant suivi le commandement.
Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 mai 2023.
Dès lors que la résiliation du bail est acquise sur le fondement des impayés locatifs, il n’y a pas lieu d’examiner plus en avant le grief portant sur le défaut d’assurance. 
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif
Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte actualisé au 1er juin 2024, qu’une somme de 4.392,34 euros restait due au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés. 
Contrairement à ce que soutient Madame [H], le paiement excédentaire de février 2024 est bien reporté au décompte. 
Pour le reste, il y a lieu de rappeler qu’elle se contente effectivement de contester le montant du décompte sans apporter une quelconque preuve contraire ou de ce qu’il serait erroné. 
Dès lors, elle sera condamnée à verser la somme provisionnelle de 4.080,34 euros hors somme prescrite, pour solde de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. 
Sur la demande de délais et ses effets 
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, Madame [H] a bien repris le paiement du loyer courant mais n’est pas en situation de régler la dette locative. Elle déclare et justifie d’une allocation retraite d’un montant de 961 euros. Elle affirme être soutenue financièrement par ses deux enfants sans l’étayer par des éléments probants et chiffrés, ce alors que cette aide n’a jusqu’à présent manifestement pas permis de résorber la dette locative. Son loyer actuel s’élève à 761 euros. Même avec le bénéfice de délais de paiement sur 36 mois, Madame [H] devrait s’acquitter d’échéances mensuelles de 874 euros, soit plus de 90 % de ses ressources. L’octroi de délais de paiement est dans ces conditions illusoire. Par conséquent, il convient de rejeter sa demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, et constater que le bail a pris fin.

Madame [H] est donc devenue occupant sans droit ni titre depuis le 29 mai 2023. Il convient d'ordonner son expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, le recours à la force publique est de nature à favoriser la bonne exécution de la décision et la résistance de Madame [H] n’est à ce stade pas démontrée.
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [H] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, révisable suivant les mêmes indices et modalités que ceux prévus au bail résilié, et de condamner Madame [H] au paiement de cette indemnité d’occupation, d’un montant mensuel de 761 euros. 
En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. 

Au regard du montant de la dette, de la situation de Madame [H] telle qu’exposée ci-avant, et de la qualité de Monsieur [B], bailleur privé, il n’y a pas lieu de faire application de ces dispositions. 

Sur la demande de délivrance des quittances de loyer 

Aux termes de l’article 21 alinéa1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

Madame [H] réclame la délivrance de quittances de loyer « non remises à ce jour et toutes les quittances de loyer à venir ». Elle ne précise pas lesquelles n’ont pas été correctement transmises par Monsieur [B] compte tenu de ses défauts de paiement. Monsieur [B] fournit quant à lui toutes les quittances éditées depuis décembre 2015 et jusqu’à l’audience. La demande de transmission des quittances futures, hypothétique et anticipée, sera rejetée. 

En l’état la demande de Madame [H] de délivrance des quittances de loyer n’est pas justifiée avec l’évidence requise en référé, et sera rejetée. 

Sur les demandes accessoires
 
Madame [H], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens conformément à l'article 695 du code de procédure civile, comprenant le coût du commandement de payer. 

L’équité exige de la condamner à payer à Monsieur [B] une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens. 

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,
 
Le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,
 
DECLARONS irrecevable la demande en paiement des loyers, taxes et accessoires antérieurs au 31 juillet 2020, formée par Monsieur [S] [B] et dirigée contre Madame [H] [C] épouse [Z] ; 

DECLARONS recevable la demande aux fins de constatation de résiliation du bail, formée par Monsieur [S] [B] et dirigée contre Madame [H] [C] épouse [Z] ; 

DISONS non sérieuse la contestation formée par Madame [H] [C] épouse [Z]  relatif aux irrégularités du commandement de payer délivré le 29 mars 2023 ; 

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 décembre 2015, entre Monsieur [S] [B] et Madame [H] [C] épouse [Z], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 29 mai 2023 ;

DEBOUTONS Madame [H] [C] épouse [Z] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ; 
 
ORDONNONS en conséquence à Madame [H] [C] épouse [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS n’y avoir lieu d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte ; 
 
DISONS qu’à défaut pour Madame [H] [C] épouse [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [S] [B] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
 
RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; 

CONDAMNONS Madame [H] [C] épouse [Z] à payer à Monsieur [S] [B], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit 761 euros, indemnité révisable suivant les mêmes indices et modalités que ceux prévus au bail résilié, due à compter du 29 mai 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l'expulsion ; 

CONDAMNONS Madame [H] [C] épouse [Z] à payer à Monsieur [S] [B] la somme de 4.080,34 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 1er juin 2024 ; 
REJETONS la demande de délais de paiement formulée par Madame [H] [C] épouse [Z] ; 
DEBOUTONS Madame [H] [C] épouse [Z] de sa demande de délivrance des quittances de loyer dirigée contre Monsieur [S] [B] ; 
REJETONS le surplus des demandes ;
CONDAMNONS Madame [H] [C] épouse [Z] à payer à Monsieur [S] [B] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
CONDAMNONS Madame [H] [C] épouse [Z] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer ; 
 
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
 
Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier Le président