Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 25 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 24 Octobre 2024
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 25 Juillet 2024



 GROSSE :
 Le 24 octobre 2024
 à Me PLANTARD
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 24/03056 - N° Portalis DBW3-W-B7I-46MM

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. VILOGIA VENANT AUX DROITS DE 13 HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Maxime PLANTARD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE





DEFENDEUR

Monsieur [X] [V]
né le 26 Juillet 1966 à [Localité 4] (13)
demeurant [Adresse 3]
non comparant













EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous signature privée du 12 février 2020, 13 HABITAT a donné à bail à Monsieur [X] [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 286,89 euros hors charges. 
Par acte notarié du 16 décembre 2022, 13 HABITAT a vendu l’ensemble immobilier dont dépend le logement de Monsieur [V], à la SA VILOGIA. 
Des loyers étant demeurés impayés, la SA VILOGIA venant aux droits de 13 HABITAT a fait signifier à Monsieur [V], par acte de commissaire de justice en date du 8 décembre 2023 un commandement de payer la somme en principal de 4.130,43 euros, visant la clause résolutoire contractuelle.
Par assignation du 16 avril 2024, la SA VILOGIA venant aux droits de 13 HABITAT, a attrait Monsieur [X] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989, afin de voir : 
constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ; ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;condamner Monsieur [X] [V] à lui payer :* la somme provisionnelle de 5.669,84 euros au titre de la dette locative, arrêtée au 27 mars 2024, avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir ; 
* une indemnité d'occupation égale au montant du loyer actuel avec charges, indexable et avec intérêts de droit, jusqu'à libération effective des lieux ;
* la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
* les dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation, et des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières. 
L’affaire a été appelée à l’audience du 27 juillet 2024 et plaidée.

Représentée par son conseil, la SA VILOGIA a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle a actualisé sa créance à un montant de 7.530,22 euros, arrêtée au 24 juillet 2024. 
 
Cité à étude, Monsieur [X] [V] n’a pas comparu et n’a pas été représenté lors des débats.
Aucun rapport de diagnostic social et financier du locataire n’est parvenu au Tribunal. 

Le délibéré a été fixé au 24 octobre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'absence de comparution de Monsieur [X] [V] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu'il soit statué dans le litige l’opposant à la SA VILOGIA. 

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
 
En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
 
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 
En l'espèce, la SA VILOGIA justifie que par acte notarié du 16 décembre 2022, elle a acquis de 13 HABITAT l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], dont dépend le logement de Monsieur [V]. Elle a donc qualité et intérêt à engager l’action en constatation de la clause résolutoire. 
Sur la recevabilité de la demande de résiliation
 Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 18 avril 2024, soit au moins six semaines avant la date du 25 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
 
Par ailleurs, la SA VILOGIA justifie avoir saisi la CCAPEX des Bouches du Rhône le 12 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 16 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
 
La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.
 
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail
 
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
 
Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :
« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...) ».

Ce texte dispose désormais :
« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (...) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. 

En l'espèce, le bail conclu le 12 février 2020 contient une clause résolutoire (article 4.4.1) prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 décembre 2023, pour la somme en principal de 4.130,43 euros. 

Ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois. Dès lors il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 8 février 2024.
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire par la bailleresse ou le locataire qui n’a au demeurant pas repris le paiement du loyer courant, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions précitées. 

Monsieur [V] étant occupant sans droit ni titre depuis le 8 février 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [V] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, selon les clauses d'indexation et de révision initialement prévues, et de condamner Monsieur [V] à son paiement, soit un montant de 381,21 euros. 

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte actualisé que Monsieur [V] reste devoir la somme de 7.530,22 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, comptes arrêtés au 24 juillet 2024.

Il convient de déduire de ce décompte les frais d’enquête sociale non justifiés et de procédure qui ne relèvent pas de la dette locative, d’un montant global de 350,78 euros. 

Pour le reste, Monsieur [V], non comparant, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette. Il sera donc condamné par provision, au paiement d’une somme de 7.179,44 euros pour solde de l’arriéré locatif au 24 juillet 2024. 

En l'absence de Monsieur [V], d’informations sur sa situation et de demande en ce sens, il n’y a pas lieu d’envisager des délais de paiement de droit commun. 

Sur les demandes accessoires

Monsieur [V], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens conformément à l'article 695 du code de procédure civile, sans qu’il ne soit nécessaire de préciser plus avant leur contenu. 

Eu égard à la position économique des parties, il convient de débouter la SA VILOGIA de sa demande de frais irrépétibles. 

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de MARSEILLE statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 février 2020, entre l’EPIC 13 HABITAT dans les droits duquel vient la SA VILOGIA, et Monsieur [X] [V], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 8 février 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [X] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [X] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA VILOGIA venant aux droits de l’EPIC 13 HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; 

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; 

CONDAMNONS Monsieur [X] [V] à verser à la SA VILOGIA venant aux droits de l’EPIC 13 HABITAT, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit 381,21 euros, indexée suivant les modalités et indices de révision prévues au bail résilié, due à compter du 8 février 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l'expulsion ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [V] à verser à la SA VILOGIA venant aux droits de l’EPIC 13 HABITAT, à titre provisionnel, la somme de 7.179,44 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, comptes arrêtés au 24 juillet 2024 ; 

REJETONS le surplus des demandes ; 

DEBOUTONS la SA VILOGIA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNONS Monsieur [X] [V] aux entiers dépens ; 
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président