Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 25 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 24 Octobre 2024
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 25 Juillet 2024



 GROSSE :
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
Le 24 octobre 2024
 à Me VAISON DE FONTAUBE
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 24/00949 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4QPS
JONCTION RG 24/02701

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [K] [L]
né le 03 Décembre 1954 à [Localité 3] (EGYPTE)
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Jean-Charles VAISON DE FONTAUBE, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [Y] [L]
née le 19 Avril 1965 à [Localité 6] (EGYPTE)
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Jean-Charles VAISON DE FONTAUBE, avocat au barreau de MARSEILLE


DEFENDERESSE

Madame [A] [T] [S] [R] épouse [D]
née le 02 Septembre 1969 à [Localité 2] 
demeurant [Adresse 7]
non comparante

Monsieur [X] [D]
demeurant [Adresse 7]
non comparant




EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée du 29 juillet 2019, Monsieur [K] [L] et Madame [Y] [L] ont consenti à Madame [A] [D] née [T] [S] [R] et Monsieur [X] [D] un bail d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 8].
La copropriété a fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité le 6 août 2021. 
Monsieur [K] [L] et Madame [Y] [L] ont fait délivrer à Madame [A] [D] née [T] [S] [R] et Monsieur [X] [D] : 
un commandement de payer la somme de 6.014,67 euros au titre des loyers et charges impayés visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2023 ; ce commandement a été signifié à la CCAPEX le 18 juillet 2023. un commandement de justifier d’une assurance locative par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 17 janvier 2024, Monsieur [K] [L] et Madame [Y] [L] ont fait assigner Madame [A] [D] née [T] [S] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et défaut d’assurance ; 
- dire que Madame [A] [D] née [T] [S] [R] est occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 18 septembre 2023, et subsidiairement le 27 octobre 2023 ; 
- ordonner en conséquence son expulsion et celle de tous occupants de son chef des lieux avec l'aide de la force publique et d'un serrurier si nécessaire, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ; 
- ordonner la remise des clés ; 
- condamner Madame [A] [D] née [T] [S] [R] paiement de la somme provisionnelle de 6.353,67 euros au titre de l'arriéré de charges locatives et au paiement d’une provision sur charges à compter de la décision à intervenir à hauteur de 230 euros par mois jusqu’à libération effective des lieux ; 
- condamner Madame [A] [D] née [T] [S] [R] au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût des commandements.
Les bailleurs exposent qu’en dépit de l’arrêté de mise en sécurité, le logement n’est pas frappé d’interdiction d’habiter, et Madame [A] [D] née [T] [S] [R] y demeure normalement. Or elle n’a pas réglé les régularisations de charges et taxes d’ordures ménagères malgré plusieurs courriers adressés en ce sens et le commandement de payer délivré le 18 juillet 2023. Elle n’a pas davantage transmis de document suite au commandement de justifier d’une assurance délivré le 27 septembre 2023. Les époux [L] se disent fondés à obtenir l’expulsion de la locataire et sa condamnation à leur payer l’arriéré de charges locatives et taxes d’ordures ménagères échues, outre une provision sur charges réelles d’un montant de 230 euros par mois. 
Appelée à l'audience du 28 mars 2024, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 25 juillet 2024. 
Par acte de commissaire de justice en date du 10 avril 2024, Monsieur [K] [L] et Madame [Y] [L] ont fait assigner Monsieur [X] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé aux fins de :
- joindre l’instance à celle pendante concernant Madame [A] [D] née [T] [S] [R] ; 
- constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et défaut d’assurance ; 
- dire que Monsieur [X] [D] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 18 septembre 2023, et subsidiairement le 27 octobre 2023 ; 
- ordonner en conséquence son expulsion et celle de tous occupants de son chef des lieux avec l'aide de la force publique et d'un serrurier si nécessaire, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ; 
- ordonner la remise des clés ; 
- condamner Monsieur [X] [D] paiement de la somme provisionnelle de 6.353,67 euros au titre de l'arriéré de charges locatives et au paiement d’une provision sur charges à compter de la décision à intervenir à hauteur de 230 euros par mois jusqu’à libération effective des lieux ; 
- condamner Monsieur [X] [D] au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût des commandements.
Les bailleurs exposent que Monsieur [X] [D] les a informés qu’il quittait les lieux, mais n’a jamais envoyé de congé en bonne et due forme. Il n’a pu être localisé à une nouvelle adresse. Il est donc toujours lié par le contrat de bail. 
Appelée à l'audience du 20 juin 2024, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 25 juillet 2024. 
A l'audience du 25 juillet 2024, Madame et Monsieur [L], représentés par leur conseil, réitèrent les termes de leur assignation.
Régulièrement cités à étude, Madame [A] [D] née [T] [S] [R] et Monsieur [X] [D] n’ont pas comparu et personne pour eux. 
Le délibéré a été fixé au 24 octobre 2024 par mise à disposition au greffe. 

MOTIVATION,
L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu'il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Ainsi l’absence de comparution de Madame [A] [D] née [T] [S] [R] et Monsieur [X] [D] ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué sur le litige les opposant à Madame et Monsieur [L]. 

Sur la jonction des procédures 

En application de l'article 367 du code de procédure civile, il est de l'intérêt d'une bonne administration de la justice de faire juger ensemble les affaires enrôlées sous les numéros de répertoire général 24/00949 et 24/02701. 

L'instance sera donc désormais suivie sous le numéro 24/00949.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au Préfet des Bouches du Rhône le 22 janvier 2024 et 11 avril 2024, soit six semaines au moins avant les audiences des 28 mars 2024 et 20 juin 2024. 
Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 18 juillet 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance des assignations les 17 janvier 2024 et 10 avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.
La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.
En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Dès lors, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location du fait d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Néanmoins la demande de Madame et Monsieur [L] ne peut prospérer que dans le cas où l'obligation dont ils se prévalent n'est pas sérieusement contestable. Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du requérant n'apparaît pas immédiatement vain, et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond, qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point, si les parties entendaient saisir le juge du fond.
L'article 24 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Il ressort des dispositions des articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le propriétaire est tenu de délivrer un logement décent et que le locataire est tenu de payer les loyers. Il est constant que le locataire n'est fondé à opposer au bailleur un refus légitime de payer son loyer que lorsque le logement est impropre à son usage. En outre, le commandement de payer doit être délivré de bonne foi par le bailleur.
En l'espèce, la mairie de [Localité 5] a engagé une procédure de mise en sécurité de l’ensemble immobilier dit [Localité 4], en raison des risques pour les personnes, liés à l'état du bâtiment. Un arrêté du 6 août 2021 a ordonné aux copropriétaires de l'immeuble de mettre fin durablement au péril en réalisant des travaux de réparation. S’il ne porte que sur les parties communes de l'immeuble et non privatives, et n'est pas assorti d'une interdiction d'habiter, il y a lieu de rappeler que lorsqu'un arrêté de péril vise des parties communes d'un immeuble en copropriété, la mesure de suspension des loyers prévue par l'article L 521-2, I du Code de la Construction et de l’Habitation s'applique à la totalité des lots comprenant une quote-part dans ces parties communes, ce qui a en l’occurrence été appliqué. Cette procédure est toujours en cours en l’absence d’arrêté de mainlevée. Il en résulte que l'état du bâtiment ne permet pas de garantir la sécurité des occupants. Si la mise en oeuvre de l'entretien des parties communes relève du syndicat des copropriétaires, le bailleur est tenu de s'assurer de leur entretien et d'en justifier et surtout de s'en assurer lors de la délivrance des lieux au preneur. Le constat d'acquisition de la clause résolutoire se heurte à une contestation sérieuse portant sur le respect par les bailleurs de leurs obligations de délivrance d’un logement décent et d’assurer aux locataires une jouissance paisible des lieux, et excède de ce fait les pouvoirs du juge des référés, juge de l'évidence.
Sur la demande en paiement
Selon l'article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection statuant en référé peut toujours, dans les limites de sa compétence, dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.
Le décompte locatif produit par Madame et Monsieur [L] mentionne un compte débiteur à hauteur de 6.353,67 euros.
S'il apparaît que les époux [D] sont bien débiteurs des demandeurs au titre des régularisation de charges et taxes d’ordures ménagères impayées, il est cependant établi comme indiqué précédemment qu'ils subissent des désordres à l'origine d'un préjudice de jouissance. Les désordres visés dans l'arrêté de mise en sécurité apparaissant comme anciens, et antérieurs à l’arrêté de mise en sécurité. Or l'indemnisation du préjudice de jouissance se traduit par une restitution des loyers, et la créance de loyers et la créance pour trouble de jouissance ont vocation à se compenser.
La demande en paiement se heurte donc à une contestation sérieuse et excède de ce fait les pouvoirs du juge des référés, juge de l'évidence.
Sur les mesures accessoires
Madame et Monsieur [L], qui succombent, supporteront les dépens de l'instance et seront déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles.
Il sera rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.




PAR CES MOTIFS,
Nous, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
ORDONNONS la jonction des procédures enrôlées sous les numéros de répertoire général 24/00949 et 24/02701 sous le numéro unique 24/00949 ; 

REJETONS les demandes de Monsieur [K] [L] et Madame [Y] [L] dirigées contre Madame [A] [D] née [T] [S] [R] et Monsieur [X] [D] qui se heurtent à des contestations sérieuses ;
CONDAMNONS Monsieur [K] [L] et Madame [Y] [L] aux dépens de l'instance ; 
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
 
Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier Le président