Tribunal Judiciaire · Première Chambre — 29 juillet 2025

N° RG 20/00300 - N° Portalis DB2F-W-B7E-EA6Y

C O U R D’ A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE COLMAR



[Adresse 1]
[Localité 1]



Service Civil
Sous-Section 1


I J 25/00339 
 N° RG 20/00300 - N° Portalis DB2F-W-B7E-EA6Y

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 29 JUILLET 2025

* Copies délivrées à

Me GOETZMANN

Me WURTH


 le ..................

* Copie exécutoire délivrée à

Me SOUMSA 
Me MONHEIT 
Me BUFFLER

le.............................

* Appel de ................................

En date du ..............

sous référence :

RG :

n°d’appel :
Dans la procédure introduite par 

– DEMANDERESSE –

Madame [T] [B], demeurant [...]
représentée par Me Elisabeth GOETZMANN, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 07

À l’encontre de : 

– DÉFENDEURS –

Monsieur [Y] [J], demeurant [...]
représenté par Me Lilian SOUMSA, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 10

S.A. MMA IARD, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Bruno HUCK, avocat au Barreau de STRASBOURG, Me Serge MONHEIT, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 26

Maître [U] [P], demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Laurent BUFFLER, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 20

Monsieur [C] [H], demeurant [...]
représenté par Me Laurence WURTH, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 19
appelé en déclaration de jugement commun

Madame [R] [G] épouse [H], demeurant [Adresse 6]
représentée par Me Laurence WURTH, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 19
appelée en déclaration de jugement commun



CONCERNE : Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats à l’audience publique du 10 avril 2025
Lorène VIVIN, Vice-Présidente au Tribunal Judiciaire de Colmar, statuant en juge unique, qui en a délibéré.

Greffier, lors des débats : Nathalie GOCEL

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées, 
Signé par Lorène VIVIN, Vice-Présidente et Nathalie GOCEL, greffière présente au prononcé.


EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 30 janvier 2017 reçu par Maître [U] [P], Madame [T] [B] a acquis de Monsieur [Y] [J] une maison d’habitation sise à [Localité 3] moyennant un prix de 425.000 euros.

Cette vente est intervenue par le truchement de Madame [M] [L] de la société [M] [L] IMMOBILIER, agent immobilier, assurée au titre de la responsabilité civile professionnelle auprès de la SA MMA IARD (police n°120.137.405).

Exposant avoir découvert lors de son emménagement en février 2017 de nombreux vices, elle a obtenu en référé par ordonnance en date du 1er mars 2018 une mesure d’expertise, et l’expert a déposé son rapport le 6 juin 2019.

Par actes d’huissier séparés en date des 28 janvier 2020, Madame [T] [B] a fait assigner Monsieur [Y] [J], la SA MMA IARD, Maître [U] [P] et les époux [K] [H] et [R] [G] épouse [H] aux fins de voir condamner in solidum Monsieur [Y] [J], la SA MMA IARD et Maître [U] [P] à lui payer la somme de 129.372,33 euros, solidairement et à défaut in soilidum Monsieur [Y] [J], la SA MMA IARD, Maître [U] [P] et les époux [K] [H] et [R] [G] épouse [H] à lui payer la somme de 8.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens, y compris le coût de la mesure d’expertise et des constats d’huissier, déclarer le jugement commun et opposable aux époux [K] [H] et [R] [G] épouse [H], le tout bénéficiant de l’exécution provisoire.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 octobre 2022, et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 10 mars 2023. Après quoi, elle a été mise en délibéré pour prononcé par mise à disposition au 30 mai 2023.

Par jugement avant dire droit en date du 12 janvier 2024, la Présidente du Tribunal judiciaire de COLMAR a ordonné la réouverture des débats, procédé à la modification de la composition et renvoyé l’affaire à l’audience collégiale du 25 janvier 2024, où elle a été mise en délibéré au 15 février 2024.

Par jugement avant dire droit en date du 15 février 2024, la présente juridiction a donné injonction aux parties de rencontrer un médiateur.

Les conditions pour une médiation n’étant pas réunies, l’affaire est revenue à la mise en état.

Par ses dernières conclusions en date du 2 mai 2022, Madame [T] [B] maintient intégralement ses demandes initiales.

A l’appui de sa demande, elle expose que l’annonce du bien par l’agent immobilier faisait la description d’une maison en bon état général, vantait les mérites de belles prestations et présentait comme un plus l’existence d’une grande terrasse avec piscine chauffée, et son chauffage au sol géothermie, que le compromis faisait état d’un diagnostic assainissement établi en février 2014 et daté de moins de trois ans à la date de la signature de l’acte authentique, remis le 12 octobre 2016 jour de la signature du compromis, que l’acte authentique mentionne que l’installation d’assainissement a fait l’objet d’un contrôle le 3 février 2014 et établi la non-conformité de l’installation, mais qu’il s’avère que le contrôle de l’installation a été effectué le 25 septembre 2012, soit bien plus de trois ans avant la vente, qu’elle a découvert lors de la signature de l’acte notarié l’existence de servitudes qui n’apparaissaient pas dans le compromis de vente, et que l’expertise judiciairement ordonnée a confirmé l’existence de multiples désordres.
Aussi, sur le fondement de la garantie des vices cachés, elle sollicite une réduction du prix à l’encontre de Monsieur [Y] [J] au titre du système d’assainissement et l’alimentation en eau de la maison, des désordres affectant la piscine, le traitement des infiltrations et remontées capillaires, ainsi que des dommages et intérêts, subsidiairement sur le fondement de l’obligation de délivrance des dommages et intérêts.
En outre, elle soutient que le notaire, Maître [U] [P], a manqué à son obligation d’assurer la sécurité juridique de l’acte en omettant de l’alerter sur la non-conformité du système d’assainissement non collectif et l’obligation d’effectuer des travaux de mise en conformité, et que la responsabilité de l’agent immobilier est recherchée sur le fondement de sa qualité de mandataire ainsi que de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 faute de s’être renseigné sur des points essentiels de la vente (assainissement, alimentation en eau de la maison et piscine) et de s’être assuré des conditions juridique ainsi que de l’efficacité de l’acte envisagé.
Enfin, elle précise que les époux [K] [H] et [R] [G] épouse [H], propriétaires du fonds dominant bénéficiant de la servitude affectant sa propriété sont directement concernés par la problématique de l’assainissement et de l’alimentation en eau.

En réplique, par ses dernières conclusions en date du 9 décembre 2024, Monsieur [Y] [J] conclut au débouté de la demande, ainsi que des appels en garantie de la SA MMA IARD et Maître [U] [P], sollicite la condamnation de Madame [T] [B] à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens, la condamnation de la SA MMA IARD à lui payer la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens, la condamnation de Maître [U] [P] à lui payer la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens, et en tout état de cause sollicite la condamnation des époux [K] [H] et [R] [G] épouse [H] à le relever indemne de toute condamnation relative au puits, aux canalisations et adduction d’eau, en principal, intérêts et frais, à lui payer la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens.

Pour l’essentiel, il fait valoir que Madame [T] [B] a acquis le bien en toute connaissance de cause, le problème d’assainissement lui ayant été signalé, que les désordres affectant le système d’adduction d’eau ainsi que la piscine et le portail étaient apparents, et qu’il n’est pas démontré que les infiltrations et remontées capillaires existaient antérieurement à la vente. En outre, il estime que la réalité des préjudices allégués n’est pas établie.
Par ailleurs, il estime que les époux [K] [H] et [R] [G] épouse [H] en qualité de propriétaires du fond dominant doivent assumer les dépenses relatives à la réparation et au remplacement des canalisations et conduits souterrains du puits. Il ajoute qu’ils avaient, nonobstant l’absence de mention au Livre Foncier, une parfaite connaissance de la situation lors de l’acquisition de leur bien il y a plus de vingt ans, au vu des mentions de l’acte notarié.
Enfin, il fait valoir que le fondement de la responsabilité spécifique du notaire ainsi que de l’agent immobilier fait obstacle à tout recours en garantie à son encontre.

Pour sa part, par ses dernières conclusions en date du 16 septembre 2022, la SA MMA IARD, assureur de l’agent immobilier, conclut au débouté de la demande et sollicite la condamnation de Madame [T] [B] à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens, demande de voir écarter l’exécution provisoire sur les demandes de Madame [T] [B] à son encontre, et sur appel en garantie sollicite la condamnation de Monsieur [Y] [J] à la garantir de l’intégralité des montants en principal, dommages et intérêts, frais et article 700 du Code de procédure civile, lui payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que supporter les entiers dépens, le tout bénéficiant de l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, elle invoque la nullité du rapport d’expertise faute de réponse aux dires de la société [M] [L] IMMOBILIER, conteste la preuve de faute imputable à l’agent immobilier qui n’est investi d’aucun devoir d’effectuer des vérifications ou investigations techniques, rappelle être exonérée de toute responsabilité en cas de dol des vendeurs et que l’action en réduction du prix de vente n’est pas susceptible de prospérer à son encontre. En outre, elle fait valoir que le contrat d’assurance vise uniquement les dommages immatériels économiques, et prévoit une franchise opposable à la victime.
S’agissant de son appel en garantie, elle fait valoir que le vendeur est le seul à connaître les caractéristiques complètes de son bien et doit en informer loyalement toutes les parties en présence, de sorte qu’il engage sa responsabilité s’il ne l’a pas fait, l’agent immobilier n’ayant eu qu’un rôle d’intermédiaire. 

Par ses dernières conclusions en date du 14 janvier 2022, Maître [U] [P], notaire, conclut au débouté de la demande, sollicite la condamnation de Madame [T] [B] à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens, et sur appel en garantie demande la condamnation de Monsieur [Y] [J] à la garantir de l’intégralité des montants en principal, intérêts et frais et assimilés qui pourraient être mis à sa charge à la demande de Madame [T] [B], ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et à supporter les entiers dépens, le tout avec exécution provisoire.

Elle rappelle que la responsabilité du notaire est de nature délictuelle et ne peut être engagée que si le demandeur rapporte la preuve d’une faute, d’un préjudice certain et d’un lien de causalité direct entre la faute et le préjudice subi, mais qu’en l’occurrence Madame [T] [B] a disposé de plus de trois mois avant la signature de l’acte authentique pour prendre connaissance du rapport diagnostic concernant le réseau d’assainissement, que l’acte notarié rappelait la non-conformité de l’installation, et qu’il ne lui appartenait pas de solliciter les factures d’entretien du réseau d’assainissement. Elle ajoute qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir fait vérifier la potabilité de l’eau ni l’état de la piscine, s’étant en revanche assurée que le dispositif de sécurité de la piscine avait été mis en place. 
Sur l’appel en garantie à l’encontre de Monsieur [Y] [J], elle estime qu’il ne lui a pas fourni l’information complète et sincère concernant le bien vendu.

Enfin, par leurs dernières conclusions en date du 6 août 2024, les époux [K] [H] et [R] [G] épouse [H] sollicitent avant dire droit qu’il soit enjoint à Monsieur [Y] [J] de justifier de son adresse actuelle, concluent au débouté de la demande de Monsieur [Y] [J] à leur encontre, et reconventionnellement sollicitent la condamnation de Monsieur [Y] [J] à les garantir de toute condamnation relative au système d’assainissement en principal, intérêts et frais, à leur payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens, le tout bénéficiant de l’exécution provisoire.

Ils soutiennent que l’acte notarié en date du 3 novembre 2003 aux termes duquel ils ont acquis leur propriété comporte une clause constitutive de servitude critiquable en ce qu’elle met à leur charge l’intégralité des travaux de remise en état, d’autant qu’ils n’ont jamais été confrontés à la moindre problématique à ce titre. En outre, ils considèrent que Monsieur [Y] [J] a entretenu une opacité, alors même qu’il avait une parfaite connaissance de la situation et n’a pas satisfait à son obligation d’entretien. Enfin, ils contestent le montant de travaux mis en compte.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 avril 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale de Madame [T] [B] à l’encontre de Monsieur [Y] [J]

Sur le fondement de la garantie des vices cachés, Madame [T] [B] sollicite une réduction du prix, faisant état de multiples vices cachés.

Si aux termes de l’article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus., en application de l’article 1642 du même code, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. 

En premier lieu, elle déplore l’état du système d’assainissement, relevant que le vendeur n’avait pas produit un rapport de moins de trois ans, connaissait l’état défectueux du système d’assainissement, n’avait pas estimé utile de réaliser les travaux de mise en conformité préconisés.

Si effectivement le compromis de vente signé par les parties le 12 octobre 2016 mentionne que l’installation est conforme, il vise expressément un diagnostic assainissement établi en février 2014, et il résulte des pièces produites que ce rapport a été établi par le SPANC Pays de [Localité 4] effectivement le 3 février 2014, mais suite à une visite effectuée sur site le 25 septembre 2012.

Or, ce rapport, dont Madame [T] [B] ne conteste pas avoir eu connaissance, concluait à une non-conformité du système d’assainissement, et recommandait l’exécution de travaux de maintenance, de réparation ou d’entretien pour améliorer le fonctionnement des dispositifs, préconisant en page 11 la mise en place d’un dispositif de traitement conforme, adapté aux caractéristiques des locaux et compatible avec les aménagements actuels et futurs.

En outre, l’acte notarié de vente en date du 30 janvier 2017 précise très clairement, en page 13, paraphée par chacune des parties, que l’immeuble n’est pas desservi par le réseau d’assainissement, qu’il utilise un assainissement individuel de type fosse sceptique + bac dégraisseur, que cette installation a fait l’objet d’un contrôle par le service public de l’assainissement non collectif le 3 février 2014 dont le rapport est annexé, et que ce contrôle a établi la non-conformité de l’installation.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que :
- le rapport de diagnostic assainissement du 3 février 2014 datait de moins de trois ans à la date de la vente, et nonobstant une visite bien antérieure, de près de deux ans, il concluait à une non-conformité de l’installation, situation confirmée par l’expertise judiciaire,
- Madame [T] [B] avait connaissance de ce rapport dès la signature du compromis de vente,
- surtout l’acte notarié faisait état, sur la base du même rapport, du défaut de conformité de l’installation sanitaire.

Or, l’établissement du diagnostic n’ayant vocation qu’à informer l’acquéreur de l’état du bien qu’il envisage d’acquérir, n’a pas pour effet de contraindre le vendeur à faire réaliser les travaux de mise en conformité.

Dans ces conditions, Madame [T] [B] ayant disposé des éléments lui permettant d’avoir une parfaite connaissance de l’état de l’installation sanitaire avant l’acquisition du bien, ne justifie pas de la réalité d’un vice caché, et doit être déboutée de sa demande à ce titre.

En second lieu, Madame [T] [B] invoque la non-conformité du système d’adduction d’eau de la maison.

Il résulte du rapport de l’expert judiciaire en date du 6 juin 2019, que l’existence du puits d’alimentation en eau et son implantation étaient bien connus de Madame [T] [B], confirmant les mentions de l’acte notarié de vente du 30 janvier 2017 qui stipulait en page 14 : « il est également précisé que la maison objet des présentes n’est pas reliée à l’eau potable et dispose d’une pompe à eau ; l’acquéreur déclare être parfaitement informé de cet état et vouloir en faire son affaire personnelle ».

Néanmoins, si l’expert précise que Madame [T] [B] n’a pu juger de sa configuration (type puits agricole) ni de sa trop faible distance par rapport au rejet de l’assainissement ni de la qualité de l’eau, aucun document de déclaration en mairie ou à la DDASS ni d’analyse de l’eau ne lui ayant été remis, il relève que Monsieur [Y] [J] a exploité son eau sans se poser de question, n’a pas procédé aux analyses obligatoires, ignorait donc tout de la qualité de l’eau, et que si la réglementation demande que la distance entre un prélèvement d’eau et une installation de traitement d’eaux usées soit de 35 mètres minimum et qu’en l’espèce il n’y a que 25 mètres, cette exigence est à nuancer selon la configuration des lieux, de sorte que le puits étant sur le côté, les 25 mètres sont acceptables

Par ailleurs, si Madame [T] [B] produit un rapport d’analyse de l’eau prélevée au robinet le 19 juillet 2018, faisant état de la présence à des teneurs supérieures aux limites de qualité de bactéries coliformes ainsi que de germes microbiens d’origine fécale, et concluant à la non-conformité aux limites des eaux destinées à la consommation humaine, force est de constater que dans son rapport l’expert judiciaire a précisé que cette pollution peut avoir deux origines, les déjections canines qui parsèment la pelouse, ou les fuites des eaux usées provenant de la fosse septique en mauvais état, mais qu’aucun des grands nombres de laboratoires d’analyse chimique, biologique et d’ADN consultés par lui n’ont pu certifier l’origine, animale ou humaine, des pollutions, ainsi qu’indiqué « je ne pense pas que les fuites de la fosse distante de 25 mètres du puits au travers de sols si peu perméables puissent atteindre les eaux du puits ».

Dans ces conditions, il apparaît que Madame [T] [B], d’une part, avait une parfaite connaissance de la situation, et d’autre part, est défaillante à établir l’origine de la non-conformité des eaux du puits à la consommation humaine et son imputabilité à un mauvais état de l’installation.

Par conséquent, Madame [T] [B] est également déboutée de ses demandes à ce titre.

En troisième lieu, Madame [T] [B] fait état de désordres affectant la piscine, reprochant l’état dégradé de celle-ci ainsi que le dysfonctionnement du volet de couverture.

Il résulte du rapport d’expertise ainsi que des conclusions de Madame [T] [B], que lors de la vente, l’examen de la piscine aurait été empêché en raison d’un dysfonctionnement du volet de couverture bloqué en position fermée.

Ainsi, le désordre concernant le fonctionnement du volet de couverture était apparent.

Toutefois, Monsieur [Y] [J] confirme dans ses dernières conclusions qu’il était prêt à remplacer le moteur de la piscine, et il ressort des attestations de témoignage de Monsieur [W] [F], déclarant 25 ans d’expérience dans la construction de piscines, que la panne du volet électrique de la piscine provenait d’un problème de validation de la programmation d’ouverture/fermeture du volet, susceptible de résulter de fortes variations d’intensité du réseau électrique, qui a été réglé, et pour lequel il était disposé à réintervenir afin de réinitialiser les début et fin de course ou constater la dégradation de la carte électronique, ce que Madame [T] [B] n’a pas sollicité.

Cependant, Madame [T] [B] ne forme aucune demande d’indemnisation à ce titre.

En revanche, elle sollicite une indemnisation à hauteur de 11.998,40 euros au titre du remplacement du liner, de l’installation d’un appareil de traitement, du remplacement de la vanne multivoies filtre et du remplacement de la pompe à chaleur.

Or, selon l’expert, après consultation d’un sachant, il s’avère que globalement l’installation présente un degré de vétusté correspondant à son âge, qu’une remise en fonction demande des interventions mineures plus apparentées à un entretien classique et que la vétusté de certains éléments invite à leur remplacement.

Plus particulièrement, il relève que :
- le liner n’a pas de fuite et s’agissant du liner d’origine, a 13 ans d’âge et présente un état de vétusté correspondant,
- l’installation de filtration est très bien conçue, que la vanne à 6 voies est le seul appareil sensible et qu’au bout de 13 ans son renouvellement est courant, que le sable est à renouveler tous les 5 à 6 ans, mais qu’à défaut l’eau sera mal filtrée sans entraîner de dégradation du système,
- l’appareil de stérilisation au sel fonctionne, mais compte tenu de l’âge, il a été proposé par le pisciniste son remplacement,
- la pompe à chaleur ne présente pas de fuite.

Aussi, il conclut qu’il serait plus judicieux de remplacer les éléments qui arrivent en fin de vie plutôt que de les réparer.

Par ailleurs, si l’acte de vente ne comporte aucune indication concernant la date de construction de la piscine, le compromis de vente en date du 12 octobre 2016 précise que le bien comprend une piscine, avec volet roulant immergé, facture du 26 juillet 2005.

Il s’en déduit que la piscine et ses équipements avaient à la date de la signature du compromis une ancienneté d’au moins onze années.

Dans ces conditions, nonobstant le silence de l’acte notarié du 30 janvier 2017, Madame [T] [B] avait une parfaite connaissance de l’ancienneté des installations équipant la piscine.

L’expert relevant que globalement cette installation présente un degré de vétusté correspondant à son âge, de sorte qu’une remise en fonction demande des interventions mineures plus apparentées à un entretien classique et que la vétusté de certains éléments invite à leur remplacement, Madame [T] [B] n’établit pas la réalité de vices cachés affectant cette installation.

Elle est donc également déboutée de sa demande à ce titre.


En quatrième lieu, Madame [T] [B] fait état du dysfonctionnement du portail.

Contrairement à ce qu’elle n’hésite pas à soutenir dans ses dernières conclusions, Madame [T] [B] avait connaissance de ce dysfonctionnement, l’expert relatant qu’elle a assisté aux opérations d’ouverture/fermeture du portail lors de la vente et a dû constater le dysfonctionnement, et qu’elle avait accepté que Monsieur [Y] [J] propose d’intervenir pour réparation, ce qu’il a fait sans pouvoir aboutir à une réparation satisfaisante, de sorte que le portail ne fonctionnait toujours pas à la date des opérations d’expertise.

Si Monsieur [Y] [J] indique avoir fait remédier au désordre en avril 2017 par un professionnel, il n’en justifie toutefois pas.


Néanmoins, force est de constater que Madame [T] [B] a fait établir deux procès-verbaux de constat par huissiers de justice, postérieurement au mois d’avril 2017, soit les 12 mai 2017 et 11 juillet 2017, ainsi que fait réaliser une expertise privée le 29 août 2017, mais qu’aucun de ces documents ne fait état d’un dysfonctionnement du portail.

Il s’en déduit donc que Monsieur [Y] [J] avait effectivement fait procéder aux travaux de remise en état qui s’imposaient pour remédier aux désordres présentés par le portail.

En conséquence, le désordre constaté par l’expert judiciaire affectant les bras de liaison n’apparaît pas constituer un vice caché préexistant à la vente, l’expert précisant par ailleurs que cette panne est due à un déboîtement du bras de transmission, semble réparable par un mécanicien sans être obligé de changer l’ensemble du mécanisme.

Dans ces conditions, Madame [T] [B] est déboutée de sa demande de remplacement de l’appareil existant.


En dernier lieu, Madame [T] [B] invoque l’existence d’infiltrations et remontées capillaires.

S’il résulte des procès-verbaux de constats établis par huissiers de justice le 12 mai et 11 juillet 2017 que des traces d’infiltrations d’eau ont pu être constatées au niveau du sous-sol, l’expert indique dans son rapport du 6 juin 2019, qu’il n’a relevé aucune trace significative en surface courante des murs, et que pendant les essais aucune infiltration ne s’est produite. 

Il a cependant relevé des traces d’humidité en pied de murs du sous-sol qui sont actuellement sèches, et que la percolation nette montrée par Madame [T] [B] correspond à un trou non colmaté dans le mur destiné à faire passer des câbles électriques, de sorte que des eaux de pluie ruisselant sur la façade ou sur la plage peuvent très bien s‘écouler partiellement le long de la façade extérieure du mur du sous-sol et trouver à s’infiltrer, mais qu’il suffit de le boucher.

En l’état de ces constatations, non seulement Madame [T] [B] n’établit pas la réalité d’un vice caché à ce titre, le trou laissant passer l’eau ayant été apparent lors de la vente, ainsi que par conséquent les éventuelles traces d’infiltrations d’eau, mais surtout le devis produit par elle à hauteur de 39.374,52 euros s’avérant manifestement totalement disproportionné et parfaitement inadapté par rapport aux constatations de l’expert.

Elle est également déboutée de sa demande à ce titre.

Enfin, sur la demande de dommages et intérêts réclamés en application de l’article 1645 du Code civil, les condamnations réclamées par Madame [T] [B] supposant la caractérisation préalable de l’existence de vices cachés, en l’absence de vices cachés caractérisés par Madame [T] [B], sa demande doit être rejetée.


Sur la demande à titre subsidiaire de Madame [T] [B] à l’encontre de Monsieur [Y] [J]

Madame [T] [B] soutient que Monsieur [Y] [J] aurait manqué à son obligation de délivrance en lui vendant un bien dépourvu de ses éléments indispensables.

Cependant, à la différence du vice caché constitué par le défaut de conformité de la chose vendue à sa destination normale, le défaut de délivrance correspond à une absence de conformité du bien aux stipulations contractuelles.

En l’occurrence, même si tant le système d’assainissement que l’alimentation en eau potable constituent des accessoires indispensables de l’immeuble vendu, l’acte de vente du 30 janvier 2017 stipule clairement que l’immeuble n’est pas desservi par le réseau d’assainissement et qu’il utilise un assainissement individuel de type fosse sceptique + bac dégraisseur (page13), et en caractères gras que la maison n’est pas reliée à l’eau potable et dispose d’une pompe à eau (page 14).

Dès lors, l’immeuble correspondant parfaitement à ces stipulations contractuelles convenues entre les parties, aucun manquement à l’obligation de délivrance conforme n’est caractérisé.

Madame [T] [B] est par conséquent déboutée de ses demandes sur ce fondement.

Sur l’appel en garantie de Monsieur [Y] [J] à l’encontre des époux [K] [H] et [R] [G] épouse [H]

En l’absence de condamnation de Monsieur [Y] [J] à la demande de Madame [T] [B], son appel en garantie à l’encontre des époux [K] [H] et [R] [G] épouse [H] doit être déclaré sans objet.

Sur les demandes de Madame [T] [B] à l’encontre de Maître [U] [P]

Madame [T] [B] reproche à Maître [U] [P] d’avoir manqué à ses obligations.

Il est de jurisprudence constante qu’en sa qualité de rédacteur d’acte, ses obligations, qui ne tendent qu'à assurer l'efficacité d'un acte instrumenté par lui et qui ne constituent que le prolongement de sa mission de rédacteur d'actes, relèvent de sa responsabilité délictuelle 

Le devoir de conseil étant relié à l'exercice de la fonction notariale, au même titre que le devoir d'authenticité, constitue un devoir professionnel, de sorte que chacune de ses méconnaissances est par conséquent susceptible d'entraîner la mise en œuvre d'une responsabilité délictuelle ou quasi délictuelle. 

En l’occurrence, Madame [T] [B] reproche en premier lieu à Maître [U] [P] de ne pas l’avoir informée de manière complète sur l’absence de conformité du réseau d’assainissement et ses conséquences.

Or, il résulte du compromis de vente en date du 12 octobre 2016, qu’avait été remis à Madame [T] [B] le rapport des dispositifs d’assainissement, et la simple lecture de ce rapport permet non seulement de constater la différence de date entre celle de son établissement et celle de la dernière visite, mais surtout l’ensemble des défauts présentés par l’installation.

D’ailleurs, ce rapport concluait à une non-conformité du système d’assainissement, et recommandait l’exécution de travaux de maintenance, de réparation ou d’entretien pour améliorer le fonctionnement des dispositifs, préconisant en page 11 la mise en place d’un dispositif de traitement conforme, adapté aux caractéristiques des locaux et compatible avec les aménagements actuels et futurs.

Ainsi, Madame [T] [B] disposait de l’ensemble des informations nécessaires plus de trois mois avant la signature de l’acte authentique intervenue le 30 janvier 2017.

En outre, l’acte notarié de vente en date du 30 janvier 2017 précise très clairement, en page 13, paraphée par chacune des parties, que l’immeuble n’est pas desservi par le réseau d’assainissement, qu’il utilise un assainissement individuel de type fosse sceptique + bac dégraisseur, que cette installation a fait l’objet d’un contrôle par le service public de l’assainissement non collectif le 3 février 2014 dont le rapport est annexé, et que ce contrôle a établi la non-conformité de l’installation.

S’agissant de la date du rapport, l’article L.1331-11-1 du code de la santé publique prévoit que le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif et daté de moins de trois ans au moment de la vente est joint au dossier de diagnostic technique.

Il s’en déduit que la date à prendre en considération est bien celle du rapport.

En tout état de cause, l’établissement d’un nouveau rapport suite à un contrôle réalisé moins de trois ans avant la vente n’aurait pu, au regard des constatations de l’expert, que conduire au même constat de non-conformité de l’installation équipant les lieux.

Enfin, immédiatement après le rappel que l’immeuble n’est pas desservi par le réseau d’assainissement, l’acte précise que :
- lorsque l’immeuble est situé dans une zone où il n’existe pas de réseau d’assainissement collectif, il doit être doté d’une installation d’assainissement non collectif dont le propriétaire fait régulièrement assurer l’entretien et la vidange par une personne agréée par le représentant de l’État dans le département afin d’en garantir le bon fonctionnement,
- le système d’écoulement des eaux pluviales doit être distinct de l’installation des eaux usées,
- l’évacuation des eaux pluviales doit être assurée et maîtrisée en permanence, elles ne doivent pas être versées sur les fonds voisins et la voie publique,
- l’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation dispose qu’en cas de non-conformité de l’installation d’assainissement non collectif lors de la signature de l’acte authentique de vente, l’ACQUEREUR doit faire procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d’un an après l’acte de vente,
cette dernière mention étant immédiatement suivie de l’indication que le rapport de contrôle en date du 3 février 2014 a établi la non-conformité de l’installation.

Ainsi, l’acte authentique du 30 janvier 2017 comportait toutes les informations nécessaires portant tant sur l’état réel de l’installation que sur les conséquences de son défaut de conformité.

Ensuite, elle reproche à Maître [U] [P] de ne pas avoir sollicité du vendeur, Monsieur [Y] [J], les factures d’entretien du réseau d’assainissement, ni de s’être assurée de la potabilité de l’eau, ni d’avoir vérifié le bon fonctionnement du dispositif de sécurité équipant la piscine.

Si au titre de son devoir de conseil, le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties sur la portée et les effets, notamment quant à ses incidences fiscales, ainsi que sur les risques de l'acte auquel il prête son concours, et, le cas échéant, de le leur déconseiller, il ne lui incombe pas en revanche de vérifier le contenu des documents techniques, et il peut se fier aux dires de l'expert ou aux déclarations des parties, un notaire n'étant pas obligé, faute de disposer d’éléments de nature à faire douter de la véracité ou de l’exactitude des déclarations du vendeur, de suspecter les déclarations des parties et ne pouvant être tenu responsable envers elles de leur éventuel caractère mensonger. 

Dans ces conditions, Maître [U] [P] n’était aucunement tenue de solliciter auprès de Monsieur [Y] [J] des justificatifs de réalisation des travaux d’entretien ou de vidange du système d’assainissement, ni de vérifier la potabilité de l’eau ainsi que l’efficacité du dispositif équipant la piscine.

Faute pour Madame [T] [B] d’établir la réalité de manquements imputables à Maître [U] [P], il convient de la débouter de l’intégralité de sa demande à son encontre.

Sur l’appel en garantie de Maître [U] [P] à l’encontre de Monsieur [Y] [J]

En l’absence de condamnation de Maître [U] [P] à la demande de Madame [T] [B], son appel en garantie à l’encontre de Monsieur [Y] [J] doit être déclaré sans objet.




Sur la demande de Madame [T] [B] à l’encontre de la SA MMA IARD 

Madame [T] [B] entend mettre en cause la responsabilité de l’agent immobilier par l’intermédiaire duquel elle a acquis le bien et rédacteur du compromis de vente, l’Agence [M] [L] IMMOBILIER, assurée auprès de la SA MMA IARD.

A ce titre, elle estime que l’agent immobilier n’a pas procédé aux vérifications nécessaires, et n’a pas satisfait à son obligation de conseil et de renseignement.

S’il est incontestable que l’agent immobilier a commis une erreur en cochant sur le compromis de vente du 12 octobre 2016 que le diagnostic assainissement établi en février 2014 conclut que l’installation individuelle d’assainissement est conforme à la législation, il convient de rappeler qu’il résulte de ce même acte sous seing privé que le rapport de diagnostic assainissement avait été remis le même jour, que ce rapport synthétise en page 16 sa conclusion sur la conformité des dispositifs d’ANC, en précisant de manière particulièrement lisible la situation de l’installation contrôlée en marquant d’un « OUI », en caractères gras et d’une hauteur plus importante le défaut de conformité du dispositif, et que l’acte authentique du 30 janvier 2017 rectifiait sans aucune ambiguïté cette erreur en page 13 en mentionnant en bas de la page, juste au-dessus des paraphes, que le contrôle a établi la non-conformité de l’installation.

L’agent immobilier manque à son devoir de conseil s’il omet d’informer l’acheteur sur l’existence de désordres apparents affectant l’immeuble.

En ce qui concerne l’absence de raccordement à l’eau potable, il convient de rappeler que le compromis de vente du 12 octobre 2016 comporte une mention manuscrite précisant que « la maison n’est pas reliée à l’eau potable et dispose d’une pompe à eau » et que « l’acquéreur déclare être parfaitement informé de cet état et de faire son affaire personnelle de tout raccordement le moment venu », mention par ailleurs reprise dans l’acte notarié de vente du 30 janvier 2017 qui stipulait en page 14 : « il est également précisé que la maison objet des présentes n’est pas reliée à l’eau potable et dispose d’une pompe à eau ; l’acquéreur déclare être parfaitement informé de cet état et vouloir en faire son affaire personnelle ».

Ainsi, non seulement Madame [T] [B] était parfaitement informée de la situation, mais surtout est défaillante à établir l’origine de la non-conformité des eaux du puits à la consommation humaine et son imputabilité à un mauvais état de l’installation.

S’agissant de la piscine, il convient de se référer aux développements précédents, à savoir qu’il résulte du rapport d’expertise ainsi que des conclusions de Madame [T] [B], que lors de la vente, l’examen de la piscine aurait été empêché en raison d’un dysfonctionnement du volet de couverture bloqué en position fermée, mais que globalement cette installation présente un degré de vétusté correspondant à son âge, de sorte qu’une remise en fonction demande des interventions mineures plus apparentées à un entretien classique et que la vétusté de certains éléments invite à leur remplacement.

Il s’ensuit que bien qu’ayant une parfaite connaissance du dysfonctionnement du volet de couverture, Madame [T] [B] n’a pas estimé utile de solliciter davantage de renseignements voire faire procéder à une ouverture manuelle dudit volet afin d’examiner plus amplement l’installation, et qu’en outre elle n’établit pas la réalité de vices cachés affectant cette installation.

Dans ces conditions, Madame [T] [B] est déboutée de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de la SA MMA IARD.

Sur l’appel en garantie de la SA MMA IARD à l’encontre de Monsieur [Y] [J]

En l’absence de condamnation de la SA MMA IARD à la demande de Madame [T] [B], son appel en garantie à l’encontre de Monsieur [Y] [J] doit être déclaré sans objet.

Sur la demande reconventionnelle des époux [K] [H] et [R] [G] épouse [H] à l’encontre de Monsieur [Y] [J]

L’appel en garantie de Monsieur [Y] [J] à l’encontre des époux [K] [H] et [R] [G] épouse [H] s’avérant sans objet, l’appel en garantie des époux [K] [H] et [R] [G] épouse [H] à l’encontre de Monsieur [Y] [J] est également sans objet.

Sur la demande de Madame [T] [B] aux fins de déclaration de jugement commun aux époux [K] [H] et [R] [G] épouse [H]

La seule circonstance que le fonds dominant de la servitude de passage de canalisations et conduits souterrains grevant le fonds de Madame [T] [B], soit actuellement la propriété des époux [K] [H] et [R] [G] épouse [H] ne motive pas que le présent jugement leur soit déclaré commun et opposable.

Sur les dépens et les demandes en application de l’article 700 du Code de procédure civile 

Madame [T] [B] succombant supportera les entiers dépens, y compris le coût de l’expertise judiciaire, des expertises techniques ainsi que des constats d’huissiers, et ne peut prétendre à l’application de l’article 700 du Code de procédure civile à son profit.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [Y] [J] les frais exposés par lui non compris dans les dépens, et il convient de condamner Madame [T] [B] à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.


Il serait également inéquitable de laisser à la charge de Maître [U] [P] les frais exposés par elle non compris dans les dépens, et il convient de condamner Madame [T] [B] à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il serait également inéquitable de laisser à la charge de la SA MMA IARD les frais exposés par elle non compris dans les dépens, et il convient de condamner Madame [T] [B] à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Si seul Monsieur [Y] [J] a formé une demande à l’encontre des époux [K] [H] et [R] [G] épouse [H], force est de constater qu’ils ont été, dès l’introduction de l’instance, été assignés à l’initiative de Madame [T] [B].

Par conséquent, ne formant une demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile qu’à l’encontre de Monsieur [Y] [J], il n’apparaît pas inéquitable de laisser à leur charge les frais exposés par eux non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire

Le présent jugement est exécutoire par provision de plein droit.


PAR CES MOTIFS,


le Tribunal, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort :

DEBOUTE Madame [T] [B] de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de Monsieur [Y] [J] ;

CONSTATE que l’appel en garantie de Monsieur [Y] [J] à l’encontre des époux [K] [H] et [R] [G] épouse [H] est sans objet ;

DEBOUTE Madame [T] [B] de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de Maître [U] [P] ;

CONSTATE que l’appel en garantie de Maître [U] [P] à l’encontre de Monsieur [Y] [J] est sans objet ;

DEBOUTE Madame [T] [B] de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de la SA MMA IARD ;

CONSTATE que l’appel en garantie de la SA MMA IARD à l’encontre de Monsieur [Y] [J] est sans objet ;



CONSTATE que l’appel en garantie des époux [K] [H] et [R] [G] épouse [H] à l’encontre de Monsieur [Y] [J] est sans objet ;

DIT n’y avoir lieu de déclarer le présent jugement commun et opposable aux époux [K] [H] et [R] [G] épouse [H] ;

CONDAMNE Madame [T] [B] à supporter les entiers dépens, y compris le coût de l’expertise judiciaire, des expertises techniques ainsi que des constats d’huissiers ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de Madame [T] [B] ;

CONDAMNE Madame [T] [B] à payer à Monsieur [Y] [J] la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [T] [B] à payer à Maître [U] [P] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [T] [B] à payer à la SA MMA IARD la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les époux [K] [H] et [R] [G] épouse [H] de leur demande en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire par provision de plein droit. 


Le Greffier Le Président