Tribunal Judiciaire · PPP BAUX JCP — 3 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
d’[Localité 5]
 (Site Coubertin)







N° RG 25/00736 - N° Portalis DBY2-W-B7J-H5D7


JUGEMENT du
03 Juillet 2025


Minute n° 25/00672




E.P.I.C. MELDOMYS

C/

[Z] [J] [X]









Le

Copie conforme
 + copie exécutoire
MELDOMYS

Copie conforme
M. [J] [X]

Préfecture du Maine et [Localité 6] 

Copie dossier










JUGEMENT
____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d'ANGERS, le 03 Juillet 2025

après débats à l'audience du 15 Mai 2025, présidée par Lorraine MEZEL, Vice-Présidente - Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l'information préalablement donnée à l'issue des débats, en application des dispositions de l'article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

l’Office Public de l’Habitat MELDOMYS, 
anciennement dénommé OPH MAINE & [Localité 6] HABITAT
immatriculé au R.C.S d’[Localité 5] sous le N° 274 900 034,
dont le siège social est sis [Adresse 1],

agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Madame [U] [G], régulièrement mandatée,



ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [J] [X]
né le 01 Janvier 1991 à 
demeurant : [Adresse 4]
[Localité 2]

non comparant



EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 17 décembre 2019, l'OPH Maine-et-[Localité 6] Habitat a donné à bail à usage d’habitation à M. [Z] [J] [X] un logement situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 296,77 €, charges en sus.

 Le 19 décembre 2024, le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire. 

Par exploit de commissaire de justice en date du 4 mars 2025, l'OPH Meldomys anciennement dénommé Maine-et-[Localité 6] Habitat a fait assigner M. [Z] [J] [X] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 5] aux fins de voir :
- constater la résiliation du bail à la date du 20 février 2025 ; à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail;
- fixer l’indemnité d’occupation mensuelle sur la base du loyer et des charges au jour de l’assignation, à compter de la date d’effet de la résiliation du bail jusqu’à la totale libération des lieux loués, ce montant étant actualisable chaque année selon la législation en vigueur ;
- condamner M. [Z] [J] [X] à lui payer la somme de 1.253,09 € au titre des loyers et charges impayés dus à la date de résiliation du contrat,
- condamner M. [Z] [J] [X] au paiement des indemnités d’occupation dues à compter de la résiliation du bail ;
- ordonner l'expulsion de M. [Z] [J] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef faute pour lui d'avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.412-1 et 2 du Code des procédures civiles d'exécution, au besoin avec l'assistance de la force publique,
- condamner M. [Z] [J] [X] aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification de cet acte à la préfecture,
- ordonner l'exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 mai 2025.

A cette date, l’OPH Meldomys, représenté par Mme [U] [G], chargée de recouvrement contentieux munie d’un pouvoir, réitère oralement ses demandes sauf à actualiser sa demande principale en paiement à la somme de 1.459,74€. 

Il précise qu’un rappel APL devrait prochainement intervenir de sorte que la dette devrait encore diminuer.

Il ajoute qu’un plan d’apurement amiable a été signé avec le locataire en mars 2025 prévoyant un règlement de la dette par mensualités de 50 € et est à ce jour respecté. Il ne s’oppose pas dans ces conditions à l’octroi d’éventuels délais de paiement y compris d’office. Il demande dans une telle hypothèse la suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais qui seraient accordés.

Assigné par acte déposé à étude, M. [Z] [J] [X] n’est ni présent ni représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de la partie défenderesse à l’audience, il sera statué sur les demandes de l'OPH Meldomys par jugement réputé contradictoire.


Sur la recevabilité des demandes

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Maine-et-[Localité 6] par la voie électronique le 5 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l'OPH Meldomys justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par lettre recommandée réceptionnée le 2 décembre 2024 , soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable au moment du contrat prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

En l'espèce, le bail conclu le 17 décembre 2019 contient une clause résolutoire (article 5-6 - La résiliation) prévoyant la résiliation du bail deux mois après un commandement de payer resté infructueux. 
Le commandement de payer signifié le 19 décembre 2024 pour la somme en principal de 1.614,73 € vise cette clause résolutoire.

Il est établi, au vu des pièces et des débats, que ce commandement est demeuré au moins pour partie infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 20 février 2025.


Sur l'arriéré locatif

En application des dispositions de l'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 et des stipulations contractuelles, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, outre le contrat de bail signé par le locataire, le bailleur produit un décompte démontrant que M. [Z] [J] [X] reste devoir la somme de 1.459,74 € à la date du 14 mai 2025.

M. [Z] [J] [X] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience. 

 Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme. 

Sur les délais de paiement suspensifs

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit désormais que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. 



L'article 24 VII ajoute que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l'espèce, il ressort des débats d'audience ainsi que du diagnostic social et financier que M. [Z] [J] [X] vit seul dans le logement et travaille. Il perçoit un salaire de 1.250 € outre une prime d’activité de 74 €. Il bénéficie par ailleurs des APL.

Il est donc en mesure de régler sa dette.

 M. [Z] [J] [X] a repris le paiement intégral de son loyer avant l’audience et a mis en place avec son bailleur un place d’apurement de la dette à hauteur de 50 €/mois, qui est à ce jour respecté. 

Compte tenu de ces éléments et malgré son absence à l’audience, il convient de lui accorder d’office des délais de paiement. M. [Z] [J] [X] sera en conséquence autorisé à se libérer du montant de sa dette de façon échelonnée selon les modalités précisées au dispositif du présent jugement.

Pendant le cours des délais ainsi accordés et conformément à la demande du bailleur, il convient de prévoir que les effets de la cause résolutoire seront suspendus et la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si M. [Z] [J] [X] s'acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l'intégralité de la dette.

En revanche, en cas de non paiement d’une échéance et quinze jours après une ultime mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la dette locative restée impayée redeviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité. Il pourra par ailleurs dans une telle hypothèse être procédé à l'expulsion de M. [Z] [J] [X] ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, dans les conditions précisées au dispositif.

Le bailleur sera alors également en droit d'exiger dans ce cas le versement d'une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ceci à compter de la date d'effet de la clause résolutoire jusqu'à libération définitive des lieux.
 
Sur les mesures accessoires

M. [Z] [J] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 19 décembre 2024, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire. Il n’a pas été demandé de l’écarter.


PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 décembre 2019 concernant le logement situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 20 février 2025 ;

CONDAMNE M. [Z] [J] [X] à verser à l'OPH Meldomys anciennement dénommée Maine-et-[Localité 6] Habitat la somme de 1.459,74 € au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 14 mai 2025 (incluant notamment l’échéance d’avril 2025);


AUTORISE M. [Z] [J] [X] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 29 mensualités de 50 € chacune et une 30ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera:
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour M. [Z] [J] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH Meldomys puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que M. [Z] [J] [X] soit condamné à verser à l’OPH Meldomys une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE M. [Z] [J] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 19 décembre 2024, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera transmmise par le greffe à la préfecture de Maine-et-[Localité 6] ; 

La greffière, La vice-présidente,