Tribunal Judiciaire · PPP BAUX JCP — 3 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
d’[Localité 6]
 (Site Coubertin)







N° RG 25/00587 - N° Portalis DBY2-W-B7J-H4JR


JUGEMENT du
03 Juillet 2025


Minute n° 25/00587




S.A. PODELIHA

C/

[O] [C]









Le

Copie conforme
 + copie exécutoire
Me BARBE

Copie conforme
M. [C]

Préfecture du Maine et [Localité 8] 

Copie dossier










JUGEMENT
____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d'ANGERS, le 03 Juillet 2025

après débats à l'audience du 15 Mai 2025, présidée par Lorraine MEZEL, Vice-Présidente - Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l'information préalablement donnée à l'issue des débats, en application des dispositions de l'article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

La SA PODELIHA, entreprise sociale pour l’habitat
Immatriculée au RCS d’[Localité 6] sous le n°057 201 139
Siégeant : [Adresse 1], 
[Localité 5] 

représentée par Maître Arnaud BARBE, substitué par Maître Ouseynou MBENGUE, membres de la SCP PROXIM AVOCATS, avocats au barreau d’ANGERS


ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [C]
né le 09 Mai 1975 à [Localité 7]
demeurant : [Adresse 2]
[Localité 4]

comparant





EXPOSE DU LITIGE

Par contrat prenant effet le 15 septembre 2014, la SA d'HLM Immobilière Podeliha a donné à bail à usage d’habitation à M. [O] [C] et Mme [W] [C] un logement situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel principal de 620,34 €, outre 48,11 € au titre de la location des annexes, les charges venant en sus.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d'HLM Podeliha a fait signifier à ses locataires un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire le 24 juillet 2023. 

Mme [W] [C] est décédée le 31 août 2023.

Par exploit de commissaire de justice en date du 10 mars 2025, la SA d'HLM Podeliha a fait assigner M. [O] [C] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
 - constater la résiliation du bail litigieux intervenue de plein droit le 25 septembre 2023; subsidiairement prononcer sa résiliation ;
- ordonner l'expulsion de M. [O] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique, 
- fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération définitive des lieux à une somme équivalente au montant du loyer et des charges mensuels qui seraient dus en vertu du contrat s'il avait été poursuivi,
- condamner M. [O] [C] à lui payer :
1. la somme de 10.612,54 € à titre d'arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 03 mars 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
2. l'indemnité d'occupation mensuelle précédemment fixée à compter de la résiliation du bail et ce jusqu'à libération définitive des lieux, 
3. la somme de 600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 15 mai 2025.

A cette date, la SA d'HLM Podeliha - représentée par son conseil - , réitère oralement ses demandes initiales dans les termes de son exploit introductif d'instance, sauf à actualiser sa demande en paiement au titre de l'arriéré locatif à la somme de 11.416,54 €.

Elle soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai de deux mois imparti, la clause résolutoire emportant de facto la résiliation du bail lui est acquise. Elle fait valoir subsidiairement que le défaut de paiement des loyers justifie le prononcé de la résiliation du bail. Elle justifie sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation par le préjudice résultant de la perte de loyer et de la non remise à disposition des locaux.

Elle ne s’oppose pas à la demande de délais de paiement suspensifs présentée par le défendeur, indiquant que ce dernier a repris contact et a repris le paiement de ses loyers ; qu’un dossier de surendettement a en outre été déposé.

M. [O] [C], comparant en personne, reconnaît le principe de la dette locative. Concernant son montant, il invoque l’existence d’un règlement supplémentaire de 804,49 € le 12 mai 2025 à déduire de la somme réclamée. 

Il sollicite l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, proposant de régler sa dette par mensualités de 30 €. Il précise qu’il effectue des démarches pour vendre un bien immobilier ; que la vente de ce bien devrait lui permettre de régler plus rapidement sa dette. Il ajoute avoir déposé un dossier de surendettement le 9 mai 2025 mais ne pas avoir été encore rendu destinataire d’une décision de la Commission de surendettement sur la recevabilité ou non de sa demande.

Il explique la situation d’impayé dans un contexte de maladie de sa femme.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 03 juillet 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Maine-et-[Localité 8] par la voie électronique le 11 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d'HLM Podeliha justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par courrier recommandé envoyé le 17 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoyait que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

En l'espèce, le bail conclu le 15 septembre 2014 contient une clause résolutoire prévoyant "qu'en cas de non paiement à leur échéance du loyer, du dépôt de garantie, ou des charges dûment justifiées (...) et après un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois (...) le présent contrat de location sera résilié de plein droit et l'expulsion du locataire et de quiconque sera poursuivie (...)." 

Le commandement de payer signifié le 24 juillet 2023 vise cette clause résolutoire et fixe un délai de deux mois au locataire pour apurer sa dette. 

Or, il est établi, au vu des pièces et des débats, que le commandement de payer signifié le 24 juillet 2023, pour la somme en principal de 3.749,85 € est demeuré totalement infructueux pendant plus de deux mois. 

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 25 septembre 2023.


Sur l'arriéré locatif

Il résulte de l'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 et du contrat de bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, outre le contrat de bail signé par le locataire, la SA d'HLM Podeliha produit un décompte démontrant que M. [O] [C] reste lui devoir la somme de 11.416,54 € à la date du 05 mai 2025. 

M. [O] [C] ne conteste pas à l’audience le principe de la dette. En revanche, il démontre à l’audience, à partir de l’application Podeliha depuis son téléphone, que sa dette locative s’élève à 10.612,05 € au 15 mai 2025. Ceci confirme l’existence d’un règlement de 804,49 € effectué postérieurement au décompte produit par le bailleur et ayant permis de réduire la dette.

M. [O] [C] sera donc condamné au paiement de cette somme de 10.612,05 €, avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation (10 mars 2025) conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. 

Sur les délais de paiement suspensifs

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative." 

L'article 24 VII ajoute que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l'espèce, M. [O] [C] a repris le paiement intégral de son loyer avant l'audience. Il ressort du diagnostic social et financier et de ses explications à l'audience qu'il vit seul avec ses trois enfants à charge, dont l'aîné est en apprentissage. Ses difficultés financières sont dues au fait que sa femme est tombée gravement malade puis est décédée et que durant cette période, il a accumulé des dettes. Il perçoit un salaire de 2.231 euros par mois. Il est accompagné pour la constitution d'un dossier de demande de surendettement et fait état de la vente à venir d’un bien immobilier de nature à lui permettre de régler la totalité de sa dette locative.

M. [O] [C] apparaît donc en mesure de régler sa dette locative même si sa situation justifie l’octroi de délais pour régler celle-ci. La proposition d'apurement est d’ailleurs acceptée par le bailleur.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, M. [O] [C] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette de façon échelonnée selon les modalités qui seront précisées au dispositif du présent jugement. 

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la cause résolutoire seront suspendus et la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si M. [O] [C] s'acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l'intégralité de la dette.

En revanche, en cas de non paiement d’une échéance et quinze jours après une ultime mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la dette locative restée impayée redeviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité. Il pourra par ailleurs dans une telle hypothèse être procédé à l'expulsion de M. [O] [C] ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, dans les conditions précisées au dispositif.

Le bailleur sera alors également en droit d'exiger dans ce cas le versement d'une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ceci à compter de la date d'effet de la clause résolutoire jusqu'à libération définitive des lieux.


Sur les demandes accessoires

M. [O] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En l'espèce, compte tenu de la disparité dans la situation économique des parties, il n'est pas inéquitable de laisser au bailleur la charge des frais irrépétibles qu'il a engagés. Ce dernier sera donc débouté de sa demande d'indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.





PAR CES MOTIFS :


Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 septembre 2014 concernant le logement et ses annexes situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 25 septembre 2023 ;


CONDAMNE M. [O] [C] à verser à la SA d'HLM Podeliha la somme de 10.612,05€ (décompte arrêté au 15 mai 2025, incluant l'échéance d'avril 2025 et le versement de 804,49€ du 12 mai 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2025 ;


AUTORISE M. [O] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 30 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;


PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;


SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;


DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise;


DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;


* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;


* qu'à défaut pour M. [O] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d'HLM Podeliha puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;


* que M. [O] [C] soit condamné à verser à la SA d'HLM Podeliha une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;




DEBOUTE la SA d'HLM Podeliha de sa demande d'indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [O] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera transmmise par le greffe à la préfecture de Maine-et-[Localité 8] ; 

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 03 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Mme Lorraine MEZEL, vice-présidente, et par Mme Justine VANDENBULCKE, greffier.

Le greffier, La vice-présidente,