Tribunal Judiciaire · PPP BAUX JCP — 3 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
d’[Localité 6]
 (Site Coubertin)







N° RG 25/00679 - N° Portalis DBY2-W-B7J-H43H


JUGEMENT du
03 Juillet 2025


Minute n° 25/00669




S.A. PODELIHA

C/

[L] [R]









Le

Copie conforme
 + copie exécutoire
Me BARBE

Copie conforme
M. [R]

Préfecture du Maine et [Localité 8] 

Copie dossier










JUGEMENT
____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d'ANGERS, le 03 Juillet 2025

après débats à l'audience du 15 Mai 2025, présidée par Lorraine MEZEL, Vice-Présidente - Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l'information préalablement donnée à l'issue des débats, en application des dispositions de l'article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

La SA PODELIHA, entreprise sociale pour l’habitat
Immatriculée au RCS d’[Localité 6] sous le n°057 201 139
Siégeant : [Adresse 1], 
[Localité 5] 

représentée par Maître Arnaud BARBE, substitué par Maître Ouseynou MBENGUE, membres de la SCP PROXIM AVOCATS, avocats au barreau d’ANGERS


ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [L] [R]
né le 20 Mars 1980 à [Localité 7] (GUINÉÉ)
demeurant : [Adresse 2]
[Localité 4]

non comparant




EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 28 décembre 2020, la SA d'HLM Podeliha a donné à bail à usage d’habitation à M. [W] [L] [R] un logement situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 306,29 € et 182,56 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d'HLM Podeliha a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 octobre 2024. 

Par exploit de commissaire de justice en date du 17 mars 2025, la SA d'HLM Podeliha a fait assigner M. [W] [L] [R] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
 - constater la résiliation du bail litigieux intervenue de plein droit le 18 décembre 2024; subsidiairement prononcer sa résiliation ;
- ordonner l'expulsion de M. [W] [L] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique, 
- fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération définitive des lieux à une somme équivalente au montant du loyer et des charges mensuels qui seraient dus en vertu du contrat s'il avait été poursuivi,
- condamner M. [W] [L] [R] à lui payer :
1. la somme de 2.522,02 € à titre d'arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 12 mars 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
2. l'indemnité d'occupation mensuelle précédemment fixée à compter de la résiliation du bail et ce jusqu'à libération définitive des lieux, 
3. la somme de 600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 15 mai 2025.

A cette date, la SA d'HLM Podeliha - représentée par son conseil - , réitère oralement ses demandes initiales dans les termes de son exploit introductif d'instance, sauf à actualiser sa demande en paiement au titre de l'arriéré locatif à la somme de 1.988,10 €.

Elle soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai de deux mois imparti, la clause résolutoire emportant de facto la résiliation du bail lui est acquise. Elle fait valoir subsidiairement que le défaut de paiement des loyers justifie le prononcé de la résiliation du bail. Elle justifie sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation par le préjudice résultant de la perte de loyer et de la non remise à disposition des locaux.

Elle accepte la demande de délais de paiement suspensifs présentée par le défendeur compte tenu de la reprise et de l’aide FSL envisagée.

M. [W] [L] [R] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Il sollicite l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, proposant de régler sa dette par mensualités de 50 €.

Il explique la situation d’impayé par un problème avec les services de la CAF pour le versement des APL. Il affirme que le problème est résolu. Il ajoute qu’il doit déposer le lendemain une demande d’aide FSL.

Il précise que le logement est adapté à sa situation familiale, accueillant ses cinq enfants en droit de visite et d’hébergement.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 03 juillet 2025.


MOTIFS DE LA DECISION


Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Maine-et-[Localité 8] par la voie électronique le 18 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d'HLM Podeliha justifie avoir signalé la situation d'impayé à la CAF de Maine-et-[Localité 8] le 24 mai 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoyait que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Ce même article dispose désormais que "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

La loi du 27 juillet 2023 ne comprenant pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, il en résulte que son article 10 en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. 

En l'espèce, le bail conclu le 28 décembre 2020 contient une clause résolutoire (article 6-7 Résiliation des conditions générales paraphées par les parties) prévoyant "qu'en cas de non paiement à leur échéance du loyer, du dépôt de garantie, ou des charges dûment justifiées (...) et après un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois (...) le présent contrat de location sera résilié de plein droit et l'expulsion du locataire et de quiconque sera poursuivie (...)."

 Le commandement de payer signifié le 17 octobre 2024 vise cette clause résolutoire et fixe un délai de deux mois au locataire pour apurer sa dette. 

Or, il est établi, au vu des pièces et des débats, que le commandement de payer signifié le 17 octobre 2024, pour la somme en principal de 2.645,52 € est demeuré au moins pour partie infructueux pendant plus de deux mois. 

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 18 décembre 2024.


Sur l'arriéré locatif

Il résulte de l'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 et du contrat de bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.


En l'espèce, outre le contrat de bail signé par le locataire, la SA d'HLM Podeliha produit un décompte démontrant que M. [W] [L] [R] reste lui devoir la somme de 1.988,10 € à la date du 05 mai 2025. 

M. [W] [L] [R] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience. 

Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 1.988,10 €, avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation (17 mars 2025) conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. 


Sur les délais de paiement suspensifs

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative." 

L'article 24 VII ajoute que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l'espèce, il ressort du diagnostic social et financier et des explications du défendeur à l'audience que ce dernier vit seul mais accueille ses cinq enfants dans le logement dans le cadre de son droit de visite et d’hébergement. Il s’est retrouvé en difficulté financière suite à un accident du travail survenu en mars 2022 ayant entraîné une baisse de ressources et la perte de son emploi. Il est actuellement en recherche d'emploi et dispose de revenus limités, étant bénéficiaire du revenu de solidarité active.

Toutefois malgré des ressources limitées, M. [W] [L] [R] a repris le paiement intégral de son loyer avant l'audience. Il a en outre d’ores et déjà mis en place depuis plusieurs mois des versements supplémentaires ayant permis une diminution de sa dette locative depuis l’introduction de l’instance. Le montant de ces versements est sensiblement identique au montant des mensualités proposées à l’audience.

M. [W] [L] [R] a donc démontré ces derniers mois sa capacité de régler son loyer augmenté de la mensualité proposée. Cette reprise des paiements va lui permettre en outre de déposer une demande d’aide FSL, de nature en cas d’octroi à permettre un apurement plus rapide de la dette.

Compte tenu de ces éléments et de l’absence d’opposition du bailleur, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement présentée. M. [W] [L] [R] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette de façon échelonnée selon les modalités qui seront précisées au dispositif du présent jugement. 

Par ailleurs, conformément à la demande du locataire, il y a lieu de prévoir que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la cause résolutoire seront suspendus et la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si M. [W] [L] [R] s'acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l'intégralité de la dette.

En revanche, en cas de non paiement d’une échéance et quinze jours après une ultime mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la dette locative restée impayée redeviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité. Il pourra par ailleurs dans une telle hypothèse être procédé à l'expulsion de M. [W] [L] [R] ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, dans les conditions précisées au dispositif.

Le bailleur sera alors également en droit d'exiger dans ce cas le versement d'une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ceci à compter de la date d'effet de la clause résolutoire jusqu'à libération définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

M. [W] [L] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de la disparité patente dans la situation économique respective des parties, il n’est pas inéquitable au cas d’espèce de laisser à la SA d'HLM Podeliha la charge de ses propres frais irrépétibles. Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée. 

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 décembre 2020 entre la SA d'HLM Podeliha et M. [W] [L] [R] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 18 décembre 2024 ;

CONDAMNE M. [W] [L] [R] à verser à la SA d'HLM Podeliha la somme de 1.988,10 € (décompte arrêté au 05 mai 2025, incluant notamment l'échéance d'avril 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2025 ;

AUTORISE M. [W] [L] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour M. [W] [L] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d'HLM Podeliha puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;




* que M. [W] [L] [R] soit condamné à verser à la SA d'HLM Podeliha une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DÉBOUTE la SA d'HLM Podeliha de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [W] [L] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 17 octobre 2024, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera transmmise par le greffe à la préfecture de Maine-et-[Localité 8] ; 



Le greffier, La vice-présidente,