Tribunal Judiciaire · Service de proximité — 3 juillet 2025

COUR D’APPEL D’[Localité 13]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE
(Décision Civile)

Service de proximité


MINUTE N°
DU 03 Juillet 2025

N° RG 24/03316 - N° Portalis DBWR-W-B7I-P4RU




 




 









Grosse délivrée
à Me TICHADOU 

Copie délivrée
à Me LEC
Me NICOLAS

le

























DEMANDEUR :

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 5] représenté par son syndic la société SAFI MEDITERRANEE dont le siège social est sis [Adresse 3] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège 
 
Représenté par Me David TICHADOU, avocat au barreau de NICE


DEFENDEURS:

Monsieur [S] [R]
[Adresse 11]
[Localité 12]

représenté par Me Gautier LEC, avocat au barreau de NICE

Madame [U],[T] [O]
[Adresse 4]
[Localité 2]

représentée par Me Laurent NICOLAS, avocat au barreau de NICE




COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré : 

PRÉSIDENT : Monsieur William FEZAS, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Nice, assisté lors des débats et lors du prononcé par Madame Laura PLANTIER, Greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 05 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2025 puis prorogée au 03 Juillet 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025
 



FAITS ET PROCEDURE

Dès avant leur mariage, M. [S] [R] et Mme [U] [O] ont, par acte authentique du 06 juillet 1990, acquis en indivision à hauteur de 50 % chacun les lots n° 20 et 5 dépendant de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 9].

M. [S] [R] et Mme [U] [O] ont contracté mariage le 20 juillet 2001.

Par Ordonnance de non-conciliation du 09 février 2009, le juge aux affaires familiales de [Localité 15] a notamment :
- autorisé les époux à résider séparément,
- attribué à l’épouse “la jouissance du domicile conjugal qui est un bien indivis acheté en indivision avant le mariage, 50 % à l’épouse et 50 % à l’époux et sur lequel n’existe plus de crédit immobilier”, sans autre précision.

Par Jugement du 22 mars 2011, le juge aux affaires familiales de [Localité 15] a notamment:
- prononcé le divorce des époux,
- attribué préférentiellement à Mme [U] [O] le bien indivis sis [Adresse 9],
- fait remonter les effets du divorce dans les rapports patrimoniaux entre les époux au 14 mai 2004. 

Par actes extra-judiciaires des 24 et 26 juillet 2024, Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 8], représenté par son syndic La Sté SAFI MEDITERRANEE, a fait assigner M. [S] [R] et Mme [U] [O] devant le Tribunal judiciaire de NICE en paiement des charges échues impayées pour un montant, en principal, de 4.116,41 € arrêté au 10 juin 2024. 

AUDIENCE

Après renvois, l’affaire a été retenue à l'audience du 05 mars 2025.

A cette audience : 

. Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 8] a été représenté par son conseil ;

. M. [S] [R] a été représenté par son conseil ;

. Mme [U] [O] a été représentée par son conseil.

*

Vu les dernières écritures pour chacune des parties, visées en date du 05 mars 2025, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Vu les pièces produites par les parties, contradictoirement échangées entre elles.

*

Il sera statué par décision contradictoire. 

*

La décision a été mise en délibéré au 16 mai 2025, prorogé au 03 juillet 2025 en raison de la surcharge de travail du magistrat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

1. Sur la demande indemnitaire formée par Mme [U] [O] :

Si Mme [U] [O], qui indique que les parties se sont par ailleurs opposées à propos d’un dégât des eaux provenant du toit-terrasse du lot n° 20, soutient qu’une partie au moins des travaux rendus nécessaires pour y mettre un terme aurait dû être supportée par le syndicat demandeur au motif que ledit toit-terrasse a la qualité de partie commune à usage privatif et si elle demande en conséquence à être indemnisée par ce dernier à hauteur de 3.170,00 € à titre de dommages-intérêts correspondant aux postes de travaux qu’elle justifie avoir réglés à la Sté AZUR ETANCHEITE, il convient de lui rappeler qu’aux termes de son Arrêt du 13 septembre 2018, la cour d’appel d’[Localité 14] a notamment :
- rappelé que le règlement de copropriété met clairement à la charge du propriétaire de l’appartement en question les travaux afférents à l’entretien et à la réparation de la terrasse tant en ce qui concerne leur direction que leur coût,
- rejeté en conséquence les demandes en exécution des travaux sous astreinte par le syndicat des copropriétaires formées par Mme [U] [O],
- retenu la responsabilité de plein droit de la Sté STRAMIGIOLI dans les désordres d’infiltrations,
- condamné in solidum M. [S] [R] et Mme [U] [O] à :
. faire réaliser les travaux d’étanchéité du toit-terrasse, sous astreinte,
. à payer à Mme [V] [P], propriétaire du bien victime des infiltrations, les sommes de 5.000,00 €, 6.127,11 €,
- condamné la Sté STRAMIGIOLI a relever et garantir M. [S] [R] et Mme [U] [O] du coût des travaux de 55.000,00 € et des condamnation prononcées à leur encontre.

Si Mme [U] [O] affirme que le syndicat demandeur aurait commis une faute en refusant de mettre à l’ordre du jour d’une assemblée générale des copropriétaires sa demande tendant à la prise en charge par la collectivité des propriétaires du coût de tout ou partie des travaux, il est établi que les dispositions du règlement de copropriété excluent une telle prise en charge, de sorte que le syndicat n’avait pas à accepter ladite demande. 

Il est dès lors établi que la question de la non-responsabilité du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 8], représenté par son syndic La Sté SAFI MEDITERRANEE, dans la réalisation de tout ou partie des travaux a d’ores et déjà été tranchée par décision ayant autorité de la chose jugée et que ledit syndicat n’était pas tenu de mettre à l’ordre du jour une question dont la réponse était préalablement fixée par les termes clairs du règlement de copropriété ; aussi, Mme [U] [O] ne rapportant pas la démonstration d’avoir subi un préjudice en lien avec un dommage imputable au demandeur, il convient de la débouter de sa demande de dommages-intérêts dirigée contre le syndicat demandeur. 
2. Sur les charges de copropriété :

Concernant les conséquences juridiques des décisions antérieures, il convient de rappeler :
- que l’Ordonnance de non-conciliation du 09 février 2009, si elle a attribué la jouissance du bien dont s’agit à Mme [U] [O] au titre des mesures provisoires, est demeurée muette quant aux règlement provisoire de tout ou partie des charges ou des dettes,
- que si le Jugement de divorce a fait remonter les effets patrimoniaux du divorce entre les époux au 14 mai 2004, cette date ne vaut qu’entre les anciens époux et n’est pas opposable aux tiers,
- que si ce même Jugement a ordonné l’attribution préférentielle du bien à Mme [U] [O], le bénéficiaire de l'attribution préférentielle ne devient propriétaire exclusif du bien attribué qu'au jour du partage définitif ; or, en l’état des pièces produites aux débats, aucune des parties défenderesses ne justifie de l’existence d’un partage amiable ou judiciaire au jour où la juridiction statue.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 7] [Localité 1] [Adresse 16], représenté par son syndic La Sté SAFI MEDITERRANEE, justifie que :
- que M. [S] [R] et Mme [U] [O] sont propriétaires indivis des lots n° 20 et 5 au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 10],
- que l’assemblée générale des copropriétaires du 10 juin 2024 a approuvé les comptes et le budget provisionnel,
- que cette assemblée générale n’a fait l’objet d’aucun recours
- avoir mis en demeure M. [S] [R] et Mme [U] [O] par lettres recommandées du 05 avril 2024 avec accusé de réception d’avoir à régler la somme, en principal, de 3.060,98 €.

Il n’est donc pas justifié que M. [S] [R] et Mme [U] [O] auraient contesté, dans le délai prévu à cet effet, la décision de l’assemblée générale du 10 juin 2024 ayant voté l’approbation des comptes et les budgets prévisionnels.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 6]” - [Localité 2] produit en sus, notamment :
- des appels de charges et travaux,
- des relevés individuels de charges,
- des procès-verbaux d’assemblées générales antérieures, notamment ceux des 16 mars 2023 et 31 janvier 2022,
- le décompte de créance.

Aussi, au vu de l’ensemble des éléments présents au dossier, Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 8], représenté par son syndic La Sté SAFI MEDITERRANEE, justifie que M. [S] [R] et Mme [U] [O] n’ont pas acquitté dans son intégralité leur quote-part des charges de copropriété échues impayées et appels pour un montant de 5.700,81 € arrêté au 11 février 2025.

Il convient, en conséquence, de condamner M. [S] [R] et Mme [U] [O], solidairement, au paiement de la somme de 5.700,81 €, au titre des charges de copropriété échues impayées et appels arrêtés au 11 février 2025. 

Il sera dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision afin de ne pas obérer la situation financière des défendeurs.

Compte tenu des situations financières des parties, il sera dit n’y avoir lieu à la capitalisation des intérêts.

Si M. [S] [R] demande à titre subsidiaire que Mme [U] [O] soit condamnée à le relever et garantir de toute condamnation, il convient de lui rappeler qu’il lui appartenait, s’il avait entendu se mettre à l’abri de toute poursuite relative au bien indivis dont s’agit, de rechercher un accord avec son ex-épouse aux fins de partage amiable et d’ester en justice aux fins de partage judiciaire en cas d’échec de la phase amiable ; à cet égard, le divorce ayant été prononcé en 2011, il est notable que près de quinze années se sont écoulées depuis ladite décision. Il convient en conséquence de débouter M. [S] [R] de sa demande tendant à ce que Mme [U] [O] soit condamnée à le relever et garantir de toute condamnation.

De la même manière, si M. [S] [R] demande à titre encore plus subsidiaire de n’être tenu de toute éventuelle condamnation à proportion de 50 % correspondant à sa quôte-part dabs les biens immobiliers objets des présentes, il convient de lui rappeler que la solidarité tirée d’un titre de propriété commun ne se divise pas et que le codébiteur qui a payé l’intégralité de la dette jouit d’un recours subrogatoire contre l’autre. Il convient en conséquence de débouter M. [S] [R] de sa demande tendant à ce que toute condamnation soit limitée à la proportion de ses droits indivis. 

Sur les frais de recouvrement

En application de l'article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par le syndicat, comprenant notamment les coûts de mise en demeure, de relances justifiées et de frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c'est-à-dire ceux exposés pour l'avancement de la procédure, sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n'est pas le cas à titre d'exemple des frais de syndic intitulés “de contentieux” ou “frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers”, qui correspondent à des frais d'honoraires du syndic dans la mesure où l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte basique d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions.

Il convient en conséquence de condamner M. [S] [R] et Mme [U] [O], solidairement, à payer au Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 8], représenté par son syndic La Sté SAFI MEDITERRANEE, la somme de 145,30 € au titre des frais nécessaires exposés sur le fondement de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

Il convient en revanche de débouter Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 8], représenté par son syndic La Sté SAFI MEDITERRANEE, du surplus de ses demandes au titre des frais nécessaires.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1240 du Code civil prévoit que “tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

Il est admis que la carence répétée et persistance d’un copropriétaire dans le paiement de ses charges engendre nécessairement un préjudice à la copropriété.

En l'espèce, il est établi que M. [S] [R] et Mme [U] [O] ne s’acquittent pas régulièrement des charges, sans raison valable, de sorte que l’existence de la dette à ce titre persiste.

Compte tenu de la carence répétée de M. [S] [R] et Mme [U] [O] dans le paiement des charges, caractérisant une faute causant un préjudice financier, distinct de celui causé par le retard de paiement, M. [S] [R] et Mme [U] [O] seront condamnés, in solidum, au paiement au Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 8], représenté par son syndic La Sté SAFI MEDITERRANEE, de la somme de 300,00 € à titre de dommages-intérêts.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

Face à une demande en paiement, le débiteur peut solliciter des délais de paiement comme le prévoit l’article 1343-5 du Code civil

Le juge peut accorder des délais dans la limite de deux ans.

Le juge tient compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier.

Bien que la bonne foi du débiteur ne soit pas exigée par les textes, la jurisprudence y a régulièrement recours (v. par ex. CA [Localité 17], 4 avril 2019).

De jurisprudence constante, la Cour de cassation ne contrôle pas la décision des juges d’accorder ou de refuser des délais de paiement : elle leur reconnaît là un pouvoir discrétionnaire (v. Par ex. Cass. 2e civ., 10 juin 1970). 

S’il est constant que, aux termes de ses écritures, M. [S] [R] ne présente pas de demande de délais de paiement, il l’est en revanche que Mme [U] [O] souhaite pouvoir échelonner le montant de la dette. Elle justifie avoir rencontré des difficultés financières non-négligeables au cours des derniers mois. 

Aussi, au regard de la situation personnelle et financière Mme [U] [O], il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et de l’ autoriser à se libérer de la dette selon les modalités ci-après précisées au dispositif de la présente décision.

Il convient d'attirer l'attention de Mme [U] [O] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.



Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
 
L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [S] [R] et Mme [U] [O], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens,

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Chacune des parties ayant été conduite à exposer des frais d’assistance et de représentation, l'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du Code de procédure civile.

*

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Mme [U] [O] de sa demande de dommages-intérêts dirigée contre Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 8], représenté par son syndic La Sté SAFI MEDITERRANEE,

CONDAMNE M. [S] [R] et Mme [U] [O], solidairement, à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 8], représenté par son syndic La Sté SAFI MEDITERRANEE, la somme de 5.700,81 € au titre des charges de copropriété échues impayées et appels arrêtés au 11 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

DEBOUTE M. [S] [R] de sa demande tendant à ce que Mme [U] [O] soit condamnée à le relever et garantir de toute condamnation,


DEBOUTE M. [S] [R] de sa demande tendant à ce que toute condamnation soit limitée à la proportion de ses droits indivis,

DIT n’y avoir lieu à la capitalisation des intérêts,

AUTORISE Mme [U] [O] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités d'un montant de 127,50 € chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

RAPPELLE à Mme [U] [O] que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible,

CONDAMNE M. [S] [R] et Mme [U] [O], solidairement, à payer au Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 8], représenté par son syndic La Sté SAFI MEDITERRANEE, la somme de 145,30 € € au titre des frais nécessaires exposés sur le fondement de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 8] du surplus de ses demandes au titre des frais nécessaires,

CONDAMNE M. [S] [R] et Mme [U] [O], in solidum, à payer au Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 8], représenté par son syndic La Sté SAFI MEDITERRANEE, la somme de 300,00 € à titre de dommages-intérêts,

CONDAMNE M. [S] [R] et Mme [U] [O], in solidum, aux dépens,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

LA GREFFIERE LE JUGE