Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 30 juillet 2025

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRÊT DU 30 JUILLET 2025



(n° , 17 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/04104 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFKZO



Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Décembre 2021-TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Paris- RG n° 17/09179





APPELANTS

 

Monsieur [V] [F]

né le 10 Décembre 1970 à [Localité 14] (Sénégal)

[Adresse 1]

[Localité 9]



Représenté par Me Nathalie PELARDIS, avocat au barreau de PARIS, toque : E0298





Madame [W] [C] épouse [F]

née le 10 Juin 1980 à [Localité 11] (Guinée Bissau)

[Adresse 1]

[Localité 9]



Représentée par Me Nathalie PELARDIS, avocat au barreau de PARIS, toque : E0298







INTIMÉS 



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] [Localité 13] représenté par son syndic le SAS GESTIMA

C/O Société GESTIMA 

[Adresse 3]

[Localité 8]



Représenté par Me Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT - BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

Ayant pour avocat plaidant : Me Philippe DE LA GATINAIS de la SELEURL CABINET DLG, avocat au barreau de PARIS, toque : C2028



Société L'IMMOBILIERE D'[Localité 10]

SARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 572 012 326

[Adresse 4]

[Localité 7]



Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT - BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

Ayant pour avocat plaidant : Me Philippe DE LA GATINAIS de la SELEURL CABINET DLG, avocat au barreau de PARIS, toque : C2028

Compagnie d'assurance AREAS DOMMAGES 

société d'assurance mutuelle immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 775 670 466

[Adresse 5]

[Localité 6]



Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d'Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Ayant pour avocat plaidant : Me Séverine CARDONEL de la SELARLU Séverine CARDONEL AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : E1105









COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 07 Mai 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère 

M. Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire



qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile



- signé par Mme Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.





* * * * * * * * * 



FAITS & PROCÉDURE



La société à responsabilité limitée L'Immobilière d'[Localité 10] est propriétaire d'un appartement au 2ème étage du bâtiment A, dans un immeuble en copropriété composée de deux bâtiments à usage d'habitation, situé [Adresse 2] à [Localité 13].



M. [F] est propriétaire d'un appartement situé au 3ème et dernier étage du même bâtiment, au-dessus de celui de la société L'Immobilière d'[Localité 10], qu'il a donné en location à un occupant, M. [H].



Celle-ci s'est plainte, en mai 2015, d'infiltrations en provenance de l'appartement de M. [F], affectant son lot ainsi que les parties communes de l'immeuble, faisant valoir en outre que de précédentes infiltrations avaient donné lieu à condamnation de M. [F], à la demande du syndicat des copropriétaires, par ordonnance de référé du 16 avril 2008 ; cette procédure faisait suite à une expertise judiciaire confiée à M. [R] [B], lequel avait alors considéré, dans son rapport du 5 juin 2007, que les installations sanitaires de l'appartement des époux [F], ainsi que leur système de ventilation, n'étaient pas conformes aux normes en vigueur.



Par suite des désordres survenus en 2015, donnant lieu à une recherche d'origine de la fuite effectuée par une entreprise de plomberie Marouteau le 21 juillet 2015, le cabinet Gestima, syndic de l'immeuble, a informé M. [F] par lettres recommandées avec avis de réception des 21 mai 2015, 22 juillet 2015, 14 septembre 2015, 21 et 27 octobre 2015, que selon cette entreprise, il existait un taux d'humidité de 100 % dans la salle de bain de l'appartement situé à l'étage inférieur - propriété de la société L'immobilière d'[Localité 10] - qui provenait d'un défaut d'étanchéité du bac à douche et d'un écoulement du ballon d'eau chaude sanitaire équipant l'appartement [F], de l'eau tombant en permanence au sol ; le syndicat des copropriétaires demandait à M. [F] l'évacuation du ballon d'eau chaude et la réfection d'étanchéité de son bac à douche ; par lettre du 21 octobre 2015, le syndic informait les époux [F] que le ballon d'eau chaude de leur appartement était en train de se décrocher et ce, alors que M. [F] avait indiqué avoir réalisé les travaux demandés par attestation du 1er octobre 2015.



Par un compte-rendu d'intervention du 3 novembre 2015 consécutif à un problème de fuite ayant endommagé la façade de l'immeuble entre le 2ème et le 3ème étage et dans l'appartement de la société L'immobilière d'[Localité 10], l'entreprise Bastien Service a relevé la présence d'humidité sur cette façade au niveau du 3ème étage de la fenêtre de la salle de bains de l'appartement [F], une fuite sur les flexibles d'eau froide et d'eau chaude au niveau du chauffe-eau, la présence d'un mitigeur de douche fuyard et d'une flaque d'eau sur le sol.



Le 13 novembre 2015, le syndic a déclaré le dégât des eaux au niveau des parties communes du bâtiment A puis, par acte d'huissier du 19 décembre 2015, la société L'immobilière d'Aboukir et le syndicat des copropriétaires ont assigné M. et Mme [F] ainsi que la société Areas Assurances, assureur de la copropriété, devant le juge des référés de ce tribunal qui, par ordonnance du 4 février 2016, a désigné M. [R] [B] en qualité d'expert, lequel a déposé son rapport le 2 décembre 2016.



Vu l'assignation délivrée le 15 juin 2017 par la société L'immobilière d'[Localité 10] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à [Localité 13] représenté par son syndic, le cabinet Gestima, contre M. et Mme [F] ainsi que la société Areas Assurances (devenue Areas Dommages), aux fins d'obtenir leur condamnation à effectuer, sous astreinte, divers travaux de remise en état et à indemniser les requérants de leur préjudice.



Par jugement du 7 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

- débouté M. [F] et Mme [C] [F] de leurs fins de non-recevoir,

- reçu la société L'immobilière d'[Localité 10] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 13] représenté par son syndic en exercice, le cabinet Gestima, en leur action,

- dit M. [F] et Mme [C] épouse [F] entièrement responsables des conséquences dommageables du sinistre objet du litige et ayant donné lieu à constatations du 21 juillet 2015,

- condamné solidairement M. [F] et Mme [C] épouse [F] à procéder aux travaux de mise en conformité de leur appartement, une entreprise dûment qualifiée et assurée, et comprenant au moins :


la suppression de la douche et son remplacement par un lavabo,

la réfection de l'étanchéité des sols après exécution d'une chape avec étanchéité,

la refixation du ballon d'eau chaude et la vérification de son étanchéité,


- condamné M. et Mme [F] à justifier de la réalisation de ces travaux et de leur conformité aux règles de l'art auprès du syndic, par la production d'une facture de travaux et d'une attestation d'assurance de l'entreprise chargée de leur réalisation, le tout à leurs frais et dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, puis sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant deux mois, à la suite de quoi le juge de l'exécution pourra liquider cette astreinte et, au besoin, fixer une nouvelle astreinte,

- débouté la société Areas Dommages de sa demande d'exonération de garantie,

- condamné in solidum M. [F], Mme [C] épouse [F] et la société Areas Dommages à payer à la société L'immobilière d'[Localité 10] 5 764 euros TTC en réparation de son préjudice matériel et 61 594,30 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

- condamné in solidum M. [F], Mme [C] épouse [F] et la société Areas Dommages à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 13], représenté par son syndic le cabinet Gestima, 3 746,85 euros TTC en réparation de son préjudice matériel, 

- condamné in solidum M. [F], Mme [C] épouse [F] et la société Areas Dommages à payer à la société L'immobilière d'[Localité 10] 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum M. [F], Mme [C] épouse [F] et la société Areas Dommages à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 13], représenté par son syndic le cabinet Gestima, 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné in solidum M. [F], Mme [C] épouse [F] et la société Areas Dommages aux dépens, ce compris notamment les frais d'expertise taxés à hauteur de 6 000 euros TTC, ces dépens étant recouvrables conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

- dit que les garanties de la société Areas Dommages s'exerceront, s'agissant des demandes du syndicat des copropriétaires et de la société Immobilière d'[Localité 10], dans les conditions et limites de garanties, notamment les franchises et plafonds, prévues par la police d'assurance 'Multirisque Immeuble',

- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.



M. et Mme [F] ont relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 18 février 2022.



La procédure devant la cour a été clôturée le 26 mars 2025.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 24 mars 2025 par lesquelles M. et Mme [F], appelants, invitent la cour, au visa des articles 122 et suivants du code de procédure civile, 1240 et 2224 du code civil, à : 

- infirmer le jugement rendu le 7 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il a :


débouté M. [F] et Mme [C] [F] de leurs fins de non-recevoir,

dit M. [F] et Mme [C] épouse [F] entièrement responsables des conséquences dommageables du sinistre objet du litige et ayant donné lieu à constatations du 21 juillet 2015,

condamné solidairement M. [F] et Mme [C] épouse [F] à procéder aux travaux de mise en conformité de leur appartement, une entreprise dûment qualifiée et assurée, et comprenant au moins :

la suppression de la douche et son remplacement par un lavabo,

la réfection de l'étanchéité des sols après exécution d'une chape avec étanchéité,

la refixation du ballon d'eau chaude et la vérification de son étanchéité,

condamné M. et Mme [F] à justifier de la réalisation de ces travaux et de leur conformité aux règles de l'art auprès du syndic, par la production d'une facture de travaux et d'une attestation d'assurance de l'entreprise chargée de leur réalisation, le tout à leurs frais et dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, puis sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant deux mois, à la suite de quoi le juge de l'exécution pourra liquider cette astreinte et, au besoin, fixer une nouvelle astreinte,

condamné in solidum M. [F], Mme [C] épouse [F] et la société Areas Dommages à payer à la société L'immobilière d'[Localité 10] 5 764 euros TTC en réparation de son préjudice matériel et 61 594,30 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

condamné in solidum M. [F], Mme [C] épouse [F] et la société Areas Dommages à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 13], représenté par son syndic le cabinet Gestima, 3 746,85 euros TTC en réparation de son préjudice matériel, 

condamné in solidum M. [F], Mme [C] épouse [F] et la société Areas Dommages à payer à la société L'immobilière d'[Localité 10] 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

condamné in solidum M. [F], Mme [C] épouse [F] et la société Areas Dommages à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 13], représenté par son syndic le cabinet Gestima, 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

condamné in solidum M. [F], Mme [C] épouse [F] et la société Areas Dommages aux dépens, ce compris notamment les frais d'expertise taxés à hauteur de 6 000 euros TTC, ces dépens étant recouvrables conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

dit que les garanties de la société Areas Dommages s'exerceront, s'agissant des demandes du syndicat des copropriétaires et de la société Immobilière d'[Localité 10], dans les conditions et limites de garanties, notamment les franchises et plafonds, prévues par la police d'assurance 'Multirisque Immeuble',

ordonné l'exécution provisoire du présent jugement,


et statuant à nouveau,

sur la prescription,

- juger que l'action du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 13] est prescrite,

- juger que l'action de la société l'Immobilière d'[Localité 10] est prescrite,

en conséquence,

- déclarer leurs actions irrecevables et consécutivement les débouter de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

- condamner solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 13] et la société l'Immobilière d'[Localité 10] à leur verser, à chacun, la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens,

sur l'autorité de la chose jugée,

- juger qu'il existe déjà une décision de justice entre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et les époux [F] concernant la même chose et la même cause,

en conséquence,

- déclarer l'action du syndicat du [Adresse 2] à [Localité 13] irrecevable et consécutivement le débouter de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 13] et la société l'Immobilière d'[Localité 10] à verser à M. [F] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens,

à titre subsidiaire, au fond,

- juger que les demandeurs ont commis une faute qui est la cause de leurs dommages actuels,

- juger que les époux [F] ne sont pas responsables des dommages causés au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 13],

- juger que les époux [F] ne sont pas responsables des dommages causés à la société Immobilière d'[Localité 10], 

en conséquence,

- débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 13] et la société Immobilière d'[Localité 10] de l'ensemble de leurs demandes fins et conclusions,

- condamner solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et la société l'Immobilière d'[Localité 10] à leur verser, à chacun, la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens,

à titre infiniment subsidiaire,

- juger que les demandeurs ont commis une faute qui a concouru à la réalisation de leurs dommages actuels à hauteur de la moitié,

en conséquence,

- réduire de moitié la somme fixée par l'expert judiciaire pour la réparation des désordres du syndicat des copropriétaires et fixer l'indemnité due à ce titre à la somme de 1 873,42 euros,

- réduire de moitié la somme fixée par l'expert judiciaire pour la remise en état de l'appartement de la société L'Immobilière d'[Localité 10] et fixer l'indemnité due à ce titre à la somme de 2 882 euros,

- débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et la société Immobilière d'[Localité 10] de l'ensemble de leurs autres demandes fins et conclusions,

- condamner solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et la société l'Immobilière d'[Localité 10] à leur verser, à chacun, la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens,

en tout état de cause,

- débouter la société L'Immobilière d'[Localité 10] de sa demande indemnitaire au titre du trouble de jouissance,

- débouter la société Areas Dommages de l'ensemble de ses demandes dirigées contre les époux [F],

- condamner solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et la société l'Immobilière d'[Localité 10] à leur verser, à chacun, la somme de 2 500 chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens,

- laisser à la charge du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et de la société l'Immobilière d'[Localité 10] les frais d'expertise et en tant que de besoin condamner solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et la société l'Immobilière d'[Localité 10] aux paiements des frais d'expertise,

- les dispenser, en application de l'article 10-1 de loi du 10 juillet 1965, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaire du [Adresse 2] ;



Vu les conclusions notifiées le 4 mars 2025 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 13] et la société L'immobilière d'[Localité 10], intimés, invitent la cour à : 

- les recevoir en leurs conclusions et de les y déclarer bien fondés,

en conséquence,

- débouter M. et Mme [F] de leur appel en toutes fins qu'il comporte,

- débouter la société Areas Dommages de son appel incident,

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 7 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Paris,

y ajoutant,

- faire droit à la demande additionnelle de la société L'Immobilière d'[Localité 10] et condamner solidairement M. et Mme [F] à payer à la société L'Immobilière d'[Localité 10] une somme complémentaire de 37 557,25 euros en réparation de son préjudice de jouissance arrêté au 3 mars 2025, sauf à parfaire,



- condamner solidairement M. et Mme [F] à leur payer la somme supplémentaire de 5 000 euros chacun au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance ;



Vu les conclusions notifiées le 21 juillet 2022 par lesquelles la société Areas Dommages, 



intimée, invite la cour, au visa des articles 544 et suivants, 1108, 1240 et suivants et 1964 ancien du code civil, à : 

à titre principal,

- infirmer le jugement dont appel et la mettre hors de cause,

en effet,

- constater que la date des dommages et de la réclamation de la copropriété du [Adresse 2] à [Localité 13] et de la société l'Immobilière d'[Localité 10] est antérieure à la prise d'effet de la police Areas Dommages, les infiltrations n'ayant jamais cessé depuis au moins 2007 avec toujours la même cause, la non-conformité des installations sanitaires de l'appartement des époux [F], (douche non étanche, plus ballon d'eau chaude dont l'expert avait bien avant la prise d'effet de la police ordonné la dépose, plus branchements et évacuations fuyards et inchangés du WC au lieu de l'ancien évier),

- constater en outre que la copropriété du [Adresse 2] à [Localité 13] et la société l'Immobilière d'[Localité 10] connaissaient l'existence des dommages objet de la présente procédure à la date de la souscription de la police Areas Dommages, et n'ont fait aucune diligence pour supprimer les causes des dommages,

en conséquence,

- juger que la police Areas Dommages ne saurait trouver à s'appliquer en l'absence d'aléa, et le fait dommageable et la réclamation (inchangée sur le principe) étant antérieurs à la prise d'effet du contrat, et infirmer le jugement dont appel en la mettant hors de cause,

- débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 13] et la société l'Immobilière d'[Localité 10] et tout concluant de toutes demandes dirigées à son encontre,

à titre subsidiaire,

- juger que la cour ne saurait entrer en voie de condamnation au-delà des sommes validées par M. [B] dans son rapport et débouter partant la société l'Immobilière d'[Localité 10] de ses demandes non justifiées au titre du préjudice de jouissance,

- condamner in solidum M. et Mme [F] à la relever et la garantir de toutes condamnations,

- débouter tout concluant de toutes autres demandes plus amples ou contraires dirigées à son encontre,

- la juger bien fondée à opposer les limites de garantie prévues à sa police que sont notamment les plafonds et franchises,

- condamner in solidum tout succombant à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens avec application de l'article 699 du même code ;





SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.



I. Sur la prescription de l'action du syndicat des copropriétaires et de la société immobilière [Localité 10] :



Moyens des parties :



M. & Mme [F] soutiennent que les intimés avaient connaissance de l'origine des désordres dès 2005 et qu'ils n'ignoraient pas que les travaux préconisés dans une précédente instance concernant les mêmes désordres, qui a pris fin le 16 avril 2008, n'avaient pas été entrepris. Si la société [Localité 10] n'était pas partie à la précédente instance, elle ne pouvait ignorer les conclusions du rapport d'expertise de 2007 dont les conclusions ont été nécessairement portées à la connaissance de l'ensemble des copropriétaires et alors que l'expertise avait relevé que les appartements situés en dessous de celui des époux [F] subissaient des désordres.

Les juges ont donc prononcé par des motifs inopérants pour dire que l'action de la société [Localité 10] n'était pas prescrite en retenant :

- qu'elle n'était pas partie à la précédente instance,

- que les désordres dans la présente instance avaient de nouvelles causes alors que le point de départ de la prescription est la connaissance des désordres et non de leurs causes,

- que les intimés pouvaient légitimement croire que les travaux préconisés avaient été entrepris quand le syndic, en 2015, demandait aux époux [F] d'exécuter les travaux prescrits par ordonnance du 16 avril 2008.

Il s'ensuit que les intimés avaient connaissance des désordres depuis 2005 ou à tout le moins depuis le 5 juin 2007, date du dépôt du rapport de la première expertise, et qu'un délai de 5 ans s'est écoulé jusqu'à l'engagement de la procédure de référé en 2015, sans acte interruptif de prescription, de sorte que leur action est prescrite.



Le syndicat des copropriétaires et la société [Localité 10] font valoir que cette dernière n'a jamais été partie aux premières opérations d'expertise diligentées par le syndicat des copropriétaires et qu'elle n'était pas concernée par les désordres objet desdites opérations.

La société [Localité 10], qui n'a jamais effectué de déclaration de sinistre jusqu'au mois de novembre 2015, ignorait la non conformité des installations sanitaires des époux [F]. Il s'ensuit que s'agissant de la société [Localité 10], la prescription de son action a commencé à courir à compter du 2 décembre 2016, date de dépôt du second rapport d'expertise.

S'agissant du syndicat des copropriétaires, celui-ci fait valoir que l'expertise déposée en 2007 portait sur un sinistre dégât des eaux 'dû à la couverture partie commune de l'immeuble'.

En outre, la nouvelle expertise diligentée a mis en évidence deux causes de désordres dus à la création d'un WC non conforme par les époux [F] et le décrochage du ballon d'eau chaude lesquelles n'étaient pas évoquées dans le rapport déposé en 2007.

Il maintient avoir ignoré le défaut de travaux d'étanchéité des installations sanitaires des époux [F] après l'expertise de 2007 dès lors que M. [F], en réponse à une interrogation du syndic, a attesté avoir entrepris lesdits travaux. Ainsi, le délai de prescription n'a commencé à courir à l'encontre du syndicat qu'à compter du dépôt du rapport d'expertise de l'expert le 2 décembre 2016.





Réponse de la cour :



Selon l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant de l'exercer.



S'agissant de la société [Localité 10], ainsi que l'a relevé à juste titre le tribunal, celle-ci n'était pas partie aux opérations d'expertise dont les conclusions ont été déposées le 5 juin 2007.

Il résulte de cette expertise (pièce 13 SDC) que le syndicat des copropriétaires 'du [Adresse 2] [Localité 13] se plaint de ce que les installations sanitaires de l'appartement du 3è étage appartenant à M.& Mme [F] sont défectueuses et sont à l'origine de dégâts des eaux récurrents endommageant 'des' étages inférieurs'.



Il apparait que la société [Localité 10] est propriétaire du lot n° 16 de l'immeuble situé au 2è étage à l'aplomb de l'appartement des époux [F].

Dans l'appartement des époux [F], l'expert a constaté que le plafond de la cuisine avait subi un dégât des eaux dû à la couverture partie commune de l'immeuble mais a constaté que l'étanchéité des sols et la ventilation de la cuisine n'étaient pas assurées et qu'il appartenait au propriétaire de les mettre en conformité.

Il concluait que M. & Mme [F] devaient assurer la conformité des installations sanitaires de leur appartement en procédant à la mise en conformité de :

- l'étanchéité des sols de la cuisine,

- des installations sanitaires en modifiant l'implantation de la doucge qui ne devra pas être située contre une menuiserie extérieure,

- de la ventilation haute de la cuisine.



L'expert n'a pas constaté les dégâts des eaux allégués par le syndicat des copropriétaires dans les appartements des étages inférieurs et a relevé que les propriétaires des lots concernés n'avaient fait aucune déclaration de dégâts des eaux.

L'existence de désordres dans l'appartement de la société [Localité 10] lors de ces opérations d'expertise n'apparaît donc pas certaine. La société [Localité 10], qui constitue une entité distincte du syndicat des copropriétaires, n'a pas eu connaissance des opérations d'expertise puisqu'elle n'y était pas partie, et n'avait pas vocation à connaitre ses conclusions puisqu'elle n'avait émis aucune doléance.



En revanche, il apparaît que la société [Localité 10] a constaté en mai 2021 la présence d'un taux d'humidité important du plafond de sa salle de bain. Le syndic a missionné un plombier pour procéder à une recherche de fuite dans l'appartement des époux [F] (pièce 1 SDC).

Les recherches effectuées ont mis en évidence que la fuite avait pour origine le défaut d'étanchéité du bac à douche et d'un écoulement du ballon d'eau chaude de l'appartement des époux [F] (pièce 2 SDC).

Une déclaration de sinistre a été établie le 14 septembre 2015 adressée au locataire des époux [F].

Cette date doit être retenue comme constituant le point de départ du délai de prescription opposable à la société [Localité 10]. Il s'ensuit que son action n'était pas prescrite lors de l'assignation délivrée aux époux [F] le 9 décembre 2015 devant le juge des référés aux fins de désignation d'un expert.



S'agissant du syndicat des copropriétaires, celui-ci quoique partie à l'expertise déposée en 2007, ne faisait valoir aucun dommage aux parties communes de l'immeuble mais apparaîssait responsable de désordres constatés par l'expert dans l'appartement des époux [F] qui lui enjoignait de procéder à la réfection de l'enduit plâtre du plafond de leur cuisine, objet d'un dégât des eaux par la couverture partie commune (pièce 13 SDC).



Le 27 octobre 2015, le syndic de la copropriété mandatait un plombier, l'entreprise Marouteau, pour procéder à une recherche de fuite dans le cadre de dommages constatés sur la façade de l'immeuble entre le 3è et le 2è étage et pour lui préciser quelles pouvaient en être les causes. 

L'entreprise Bastien constatait la présence d'humidité sur la façade au niveau du 3è étage à proximité de la fenêtre de la salle de bain de l'appartement de M. [H] (locataire des époux [F]) et constatait que les flexibles du chauffe-eau, que le mitigeur de douche étaient fuyards et qu'une flaque d'eau au sol était présente.

Il était préconisé des travaux privatifs.

A la date de ce constat, le 2 novembre 2015, le syndicat des copropriétaires avait connaissance des désordres lui permettant d'engager une action à l'encontre des époux [F].

Il s'ensuit qu'à la date de son assignation conjointe avec la société [Localité 10] le 9 décembre 2015 pour solliciter du juge des référés la désignation d'un expert, son action n'était pas prescrite.



Le jugement sera confirmé de ce chef.





II. Sur la fin de non recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée des demandes du syndicat des copropriétaires :



Moyens des parties :



Les époux [F] avancent que le syndicat des copropriétaires qui avait obtenu en 2008 leur condamnation à entreprendre des travaux tente d'obtenir un nouveau titre exécutoire concernant la même chose et la même cause entre les mêmes parties pour pallier à sa défaillance dans l'exécution d'une précédente décision puisqu'il leur demande de procéder à des travaux d'étanchéité dans leur appartement qui causent des dommages identiques à ceux présentés en 2005, alors que les travaux préconisés par l'expert n'ont pas été réalisés.



Le syndicat des copropriétaires relève que la condition de triple identité exigée par l'article 1355 du code de procédure civile fait défaut et que seuls les jugements définitifs, soit ceux qui statuent sur le fond ou qui tranchent un incident, sont revêtus de l'autorité de chose jugée.

En conséquence, il demande d'écarter la fin de non recevoir excipée par les époux [F] et de confirmer le jugement sur ce point.



Réponse de la cour :



Selon l'article 1355 du code de procédure civile, l'autorité de chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même; que la demande soit fondée sur la même cause; que la demande soit entre les mêmes parties et formée par elles et contre elles en la même qualité.



Par ordonnance de référé du 16 avril 2008 rendue entre le syndicat des copropriétaires et les époux [F], le juge des référés a :

- condamné M. & Mme [F] à faire exécuter les travaux d'étanchéité et de ventilation conformes au règlement sanitaire de la ville de [Localité 12] ;

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 13] à faire exécuter les travaux de réfection du plafond de la cuisine du lot appartenant aux époux [F],

- dit que les travaux seront à effectuer sous astreinte de 100 jours de retard.



C'est par des motifs pertinents et circonstanciés en droit comme en fait que la cour adopte que les premiers juges ont écarté la fin de non recevoir opposée par les époux [F] au syndicat des copropriétaires.

La cour ajoute que le syndicat des copropriétaires tend à la condamnation des époux [F] à faire procéder aux mesures réparatoires des dommages qu'il subit à titre personnel en raison des non conformités de leurs installations sanitaires tandis que le syndicat n'arguait aucun préjudice propre dans l'instance précédente ayant abouti à l'ordonnance du juge des référés du 16 avril 2008, celui-ci ayant été au contraire condamné à procéder aux travaux sur ses parties communes devant mettre un terme aux désordres subis par les époux [F] dans leurs parties privatives.

Les éléments de préjudice invoqués dans les deux instances opposant les époux [F] et le syndicat des copropriétaire respectivement en 2008 puis en 2017, après l'assignation au fond des époux [F], apparaissent ainsi différents de sorte que les présentes demandes du syndicat des copropriétaires ne reposent pas sur les mêmes causes.



Le jugement sera donc confirmé de ce chef.





III Sur les demandes subsidiaires des époux [F] :



Moyens des parties :



Les époux [F] reprochent au syndicat des copropriétaires, informé de l'origine des dommages depuis 2005, de ne rien avoir entrepris pour que les époux [F] procèdent aux travaux nécessaires auxquels ils avaient été condamnés en 2008, ce qu'ils ne pouvaient pas ignorer, de même que la société [Localité 10], malgré le courrier du 1er octobre 2015 de M. [F].

Ainsi, l'inertie fautive des demandeurs a nécessairement concouru à leurs dommages qui en est l'unique cause puisque les désordres constatés en 2016 ne sont pas nouveaux mais qu'il s'agit bien des mêmes désordres qu'en 2005 aggravés par l'inertie des intimés.



Le syndicat des copropriétaires et la société [Localité 10] observent que par courrier adressé au syndic le 1er mai 2015, M. [F] a attesté avoir procédé aux travaux après le dégât des eaux provoqué par la fuite du ballon et l'étanchéité de la douche et que le syndicat ignorait totalement que celui-ci n'avait pas fait réaliser les travaux d'étanchéité préconisés dans le rapport daté du 5 juin 2007.



Réponse de la cour :



Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.



En application de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.



M. [B], expert, dans son expertise déposée le 5 juin 2007 constatait l'absence de conformité :

- de l'étanchéité des sols de la cuisine,

- des installations sanitaires en modifiant l'implantation de la douche qui ne devra pas être située contre une menuiserie extérieure

- de la ventilation haute de la cuisine,

notait qu'il était à craindre des désordres futurs et certains. Il préconisait les travaux suivants :

- dépose des appareils sanitaires,

- dépose des alimentations et évacuations,

- dépose des carrelages au sol et les faïences aux murs,

- modification des carrelages au sol et les faïences aux murs,

- exécution d'une chape avec étanchéité par film de polyane sur la totalité de la cuisine,

- pose d'un carrelage en prenant soin de remonter le film polyane au droit des plinthes,

- création d'une douche avec fermeture par portes,

- pose des plinthes à la périphérie, terminer le joint plinthe/carrelage sol par un joint élastomère,

- toutes les canalisations EC et EF encastrées devront être sous gaine, S'assurer de la bonne étanchéité au droit des rosaces de la robinetterie de la douche,

- carrelage mural 

- pose à nouveau des appareils sanitaires,

- prévoir un extracteur au droit de la VH au dessus de la cuisinette (pièce 13 SDC).



Dans son expertise déposée le 2 décembre 2016, M. [B] a constaté qu'aucune mise en conformité n'avait été réalisée par les époux [F] ni déplacement du bac de douche.

Il a constaté que les désordres subis par la société [Localité 10] avaient pour origine les installations sanitaires fuyardes des époux [F] et l'installation d'une douche devant une menuiserie extérieure à doubles vantaux non étanche (p. 37, pièce 7, expertise [B] du 2 décembre 2016, SDC).

L'expert a également relevé qu'il existait toujours des infiltrations au droit de la fenêtre qui reçoit l'eau de la douche ( p. 46 de l'expertise) et que la faïence murale était infiltrante (p. 25). 

Il a relevé que les désordres subis par la façade de l'immeuble résultait de l'eau s'infiltrant au droit de la fenêtre en l'absence de porte cloisonnant la douche (p.26).



La mise en évidence d'alimentations fuyardes du ballon d'eau chaude relevée par l'entreprise Bastien s'inscrit dans le défaut de conformité totale des installations sanitaires de l'appartement des époux [F] relevé par l'expert au cours des deux expertises et ne constitue pas une nouvelle source de désordre.



Ainsi qu'il a déjà été dit, l'expert n'a pas constaté, lors des opérations conduites en 2007, que l'appartement de la société [Localité 10], qui n'avait fait aucune déclaration de sinistre, avait subi des désordres en lien avec la défectuosité des installations sanitaires de l'appartement des époux [F].

Le syndicat des copropriétaires ne se prévalait alors d'aucun désordre, celui-ci se voyant mis en cause par l'expertise comme étant responsable d'un dégat des eaux survenu chez les époux [F] en raison de la couverture fuyarde de l'immeuble.



Il ne peut donc être soutenu que les dommages allégués dans la présente instance sont identiques à ceux qui ont donné lieu à l'instance ayant conduit le juge des référés à condamner les époux [F] par ordonnance du 16 avril 2008 à procéder à des travaux d'étanchéité dans leur appartement.



Il ne saurait être reproché à la société l'Immobilière d'[Localité 10] une abstention fautive à vérifier l'existence desdits travaux dès lors que la cour a établi que, non partie à cette instance, elle n'avait eu connaissance ni des préconisations de l'expertise déposée en 2007 ni de l'ordonnance du 8 avril 2016 prise par le juge des référés.

Il ne lui appartenait donc pas de veiller ou de prendre les mesures nécessaires pour la mise en oeuvre des mesures réparatoires ordonnées par le juge des référés dont elle ignorait l'existence et affectant des parties privatives d'un autre copropriétaire.



S'agissant du syndicat des copropriétaires, s'il apparaît que les époux [F] ont été condamnés sous astreinte à faire exécuter les travaux d'étanchéité et de ventilation conformes au règlement sanitaire de la ville de [Localité 12], le juge des référés n'a pas prévu que ces travaux devraient être réalisés sous le contrôle de l'architecte de la copropriété et que les époux [F] seraient tenus d'en justifier l'exécution auprès du syndicat des copropriétaires.



La première expertise réalisée par M. [B] a mis en évidence un risque de désordres futurs si les travaux de mise en conformité des installations sanitaires des époux [F] n'étaient pas réalisés, ce que les époux [F] ne pouvaient ignorer puisque c'est sur le fondement de cette expertise que le juge des référés les a condamnés le 16 avril 2008 à faire procéder aux travaux de mise en conformité de leurs installations sanitaires.



Ces travaux devant être réalisés sur des parties privatives ne pouvaient incomber qu'aux époux [F], le syndicat des copropriétaires ne disposant d'aucune prérogative pour se substituer à eux.



L'absence de vérification par le syndicat des copropriétaires entre 2008 et la survenance des dommages en 2015 quant à la réalisation des travaux ordonnés par la justice n'est pas de nature à exonérer même partiellement les époux [F] de leur responsabilité.



Aucune faute ne saurait donc être reprochée au syndicat des copropriétaires du fait de la non-réalisation des travaux incombant aux époux [F] et auxquels ils avaient été condamnés par décision de justice en 2008.



Le jugement doit donc être confirmé sur ce point.





IV. sur les demandes indemnitaires et l'appel incident de la société l'Immobilière d'[Localité 10] :



Moyens des parties :



Les époux [F], considérant le comportement fautif allégué des intimés, demande de réduire les indemnités réparatoires qui leur ont été accordées par le tribunal. Ils demandent que les demandes de la société d'[Localité 10] au titre du trouble de jouissance soient écartées faute de démontrer qu'elle n'a pas remis le logement en location depuis décembre 2014. Elle n'apporte pas la preuve que le logement est vide et si tel est le cas, elle a fait le choix de retirer le bien du marché locatif pour des motifs sans lien avec la présente affaire.



La société d'Aboukir soutient que le tribunal a fait l'exacte appréciation de ses préjudices. Elle rappelle que sa locataire a quitté les lieux le 22 octobre 2014 et que l'expert a souligné que les travaux dans l'appartement de la société d'[Localité 10] ne peuvent pas commencer tant que les époux [F] n'auront pas remédié aux causes des désordres et remis les installations sanitaires conformément à la réglementation.

Elle soutient que son préjudice de jouissance s'est aggravé faute pour les époux [F] de justifier des travaux entrepris entre le dépôt du rapport d'expertise le 2 décembre 2016 et le jugement rendu le 7 décembre 2021 et en demande l'actualisation à hauteur de 37 557, 25 euros au 3 mars 2025.



Réponse de la cour :



Les indemnités réparatoires accordées au syndicat des copropriétaires et à la société d'[Localité 10] en réparation de leur préjudice matériel correspondent aux sommes retenues par l'expert sur devis. 



Dès lors, il n'y a pas lieu de réduire le montant de ces indemnités.



S'agissant du préjudice de jouissance de la société d'[Localité 10], l'expert a constaté qu'après le départ de la locataire de la société, le 22 octobre 2014, l'appartement de la société avait fait l'objet d'une remise en peinture totale et qu'en raison des infiltrations dont l'origine était l'appartement des [F] et la non conformité des installations sanitaires, des travaux s'imposaient pour remettre en état cet appartement.

Or, l'expert a constaté que tant que les époux [F] n'avaient pas remédié aux causes des désordres et remis les installations sanitaires conformément à la réglementation, les travaux de la société d'[Localité 10] ne pouvaient commencer.

Il en a déduit l'existence d'un préjudice de jouissance de la société d'Aboukir résultant du temps de séchage ainsi que le temps des travaux à réaliser pendant une durée estimée à 17 mois réduite à 10 mois par le tribunal correspondant à la somme de 751,15 euros mensuels.

Il doit être ajouté que les appartements en question sont des appartements de petite taille, d'environ 11 m².

Les désordres affectent le coin salle de bain/WC qui n'a plus de plafond.

Au regard de la taille de l'appartement, des désordres importants affectant le coin sanitaire, l'appartement de la société d'[Localité 10] ne peut être remis en location sans que les époux [F] ne procèdent aux travaux nécessités par l'état de leurs installations privatives, ce dont ils ne justifient pas, l'absence de tels travaux ne pouvant que favoriser la survenue de nouveaux désordres dans l'appartement de la société d'[Localité 10].

En conséquence, la situation de non remise en location par la société l'Immobilière d'[Localité 10] est une situation subie mais non choisie comme le soutiennent les appelants.

C'est donc à bon droit que les premiers juges, par des motifs pertinents, circonstanciés en fait comme en droit, que la cour adopte, ont retenu l'existence d'un préjudice de jouissance et en ont justement fixé le quantum au 31 décembre 2020.



Le jugement sera confirmé de ce chef.



Ce préjudice immatériel a été fixé par l'expert à la somme de 751,15 euros par mois, somme retenue à juste titre par le tribunal.

La société d'[Localité 10] réclame l'actualisation de son préjudice immatériel depuis le 1er janvier 2021 arrêté au 3 mars 2025 dès lors que les époux [F] ne justifient toujours pas avoir entrepris les travaux préconisés par l'expert.



Force est de constater que les époux [F] n'allèguent ni ne justifient avoir procédé aux travaux préconisés par l'expert dans son rapport déposé le 2 décembre 2016, ordonnés par le tribunal avec le bénéfice de l'exécution provisoire par le jugement querellé rendant la remise en location de l'appartement de la société d'Aboukir impossible pour les raisons déjà exposés.

Il sera donc fait droit à la demande d'actualisation du préjudice immatériel de la société d'[Localité 10] arrêté au 3 mars 2025 à la somme de 37 557, 25 euros.





V. Sur l'appel incident de la société Areas Dommages :



Moyen des parties :



la société Areas Dommages, assureur du syndicat des copropriétaires, note que les dommages et les réclamations des demandeurs préexistaient à la date d'entrée en vigueur de la police souscrite avec effet du 1er janvier 2014. Les opérations d'expertise en 2007 puis en 2015 ont démontré la défaillance des installations sanitaires des consorts [F] de sorte que le sinistre intervenu en 2015 ne revêtait pas un caractère aléatoire et que l'assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d'une faute intentionnelle ou dolosive de l'assuré.

Par ailleurs, les infiltrations n'ont jamais cessé depuis au moins 2007,la société Areas Dommages relevant que le syndicat n'avait entrepris aucune vérification pour s'assurer de la réalisation par les époux [F] des travaux préconisés par l'expert dans sa première expertise en 2007.

 

Le syndicat des copropriétaires affirme avoir eu la croyance légitime que M. [F] avait fait procédé aux travaux ordonnés par le juge des référés le 16 avril 2008 dès lors qu'aucun sinistre n'est intervenu entre cette date et le 21 mai 2015.

Il soutient que les désordres survenus en 2015 ont mis en évidence de nouvelles causes ainsi une fuite provenant du ballon d'eau chaude qui n'étaient pas visées dans le premier rapport d'expertise.

Il ne peut donc être affirmé que les désordres ont les mêmes causes. Il s'ensuit qu'aucune garantie d'exclusion ne saurait lui être opposé et la police a vocation à couvrir le sinistre déclaré auprès de la société Areas Dommages le 13 novembre 2015.



Réponse de la cour :



Ainsi qu'il a été exposé, le syndicat des copropriétaires a pris l'intiative de faire désigner un expert en 2007 par le juge des référés en alléguant des désordres aux parties privatives situées en dessous de l'appartement des époux [F] alors qu'aucune doléance n'avait été émise par les copropriétaires susceptibles d'être concernés.

Cette expertise a conclu à la non conformité totale des installations sanitaires de l'appartement des [F] et a établi des préconisations complètes sur les travaux à entreprendre, soulignant le risque certain de nouveaux désordres si les travaux n'étaient pas réalisés.

Dans la suite du dépôt de ce rapport d'expertise, le syndicat des copropriétaires a fait condamner les époux [F] à faire réaliser ces travaux sous astreinte selon ordonnance du juge des référés du 16 avril 2008 puis apparait s'être désinteressé des suites de cette procédure, peu important qu'il ait pu avoir la croyance légitime que les travaux avaient été réalisés en l'absence de nouveaux désordres.

Le syndicat des copropriétaires n'allègue, ne prétend pas avoir tenté d'obtenir des époux [F] la moindre justification sur les travaux entrepris.

Ainsi qu'il a été exposé, les demandes adressées à M. [F] de mai à septembre 2015 par le syndic ne se réfèrent nullement aux travaux ordonnés en 2008 mais à ceux résultant des constatations des entreprises de plomberie missionnées pour déterminer la cause des désordres et c'est à la lumière de ces seuls travaux que doit être lue l'attestation produite par M. [F] le 1er octobre 2015.

Les causes des désordres constatés par l'expert dans sa seconde expertise sont identiques à celles identifiées en 2007.



Ainsi, c'est à raison que la société Areas Dommages soutient que le contrat d'assurance souscrit par le syndicat était dépourvu de tout aléa.

Sa garantie n'est ainsi pas dûe à raison des nouveaux désordres intervenus en 2015 dans les locauxde la société l'Immobilière d'[Localité 10] lesquels, contrairement aux dires du syndicat, ont pour origine les mêmes défectuosités relevées par l'expert tant en 2007 qu'en 2015 dans l'appartement des époux [F].

Il y a lieu de mettre hors de cause la société Areas Dommages



Le jugement sera infirmé de ce chef.





VI Les condamnations :



M.&Mme [F] portent la responsabilité exclusive des dommages subis par le syndicat des copropriétaires et par la société l'Immobilière d'[Localité 10].



Ainsi, M.&Mme [F] seront condamnés in solidum à verser :



* à la société l'Immobilière d'[Localité 10] les sommes de :

- 5764 euros TTC au titre du préjudice matériel,

- 61 594, 30 + 37 557, 25 euros au titre du préjudice de jouissance actualisé au 3 mars 2025.



*au syndicat des copropriétaires la somme de 3746, 85 euros TTC en réparation de son préjudice matériel.





Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile sauf en ce qui concerne les frais irrépétibles sollicités par la société Areas Dommages.



Il y a lieu de condamner in solidum M.&Mme [F] à verser à la société Areas Dommages la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance.



M&Mme [F] doivent être condamné in solidum aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer la somme supplémentaire de :

- 4000 euros à la société l'Immobilière d'[Localité 10],

- 4000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 13]

- 1500 euros à la société Areas Dommages

par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M.& Mme [F].

Parties perdantes, il n'y a pas lieu de dispenser M.&Mme [F] de participer à la dépense commune des frais de procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.













PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



dans les limites de l'appel:



Confirme le jugement sauf en ce qu'il a :



- débouté la compagnie Areas Dommages de sa demande d'exonération de garantie,



- a condamné la compagnie Areas Dommages in solidum avec M. &Mme [F] à payer à la SARL L'Immobilièr