Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 30 juillet 2025

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 30 JUILLET 2025



(n° , 9 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/06002 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDMUI



Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Janvier 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 9] - RG n° 16/16688





APPELANTE

 

S.C.I. ADEVNA

[Adresse 11]

[Localité 8]



Représentée par Me Philippe VERDIER, avocat au barreau de PARIS, toque : D1680







INTIME 



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic, le Cabinet SOGEY VIVIENNE

C/O Cabinet SOGEY VIVIENNE

[Adresse 1]

[Localité 7]



Représenté par Me Christophe PACHALIS de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148

Ayant pour avocat plaidant : Me Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocat au barreau de PARIS, toque : K0049









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre 

Madame Perrine VERMONT, Conseillère 

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire 

 





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 

ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile



- signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.





* * * * * * * * * * 



FAITS & PROCÉDURE



La SCI Adevna est, depuis novembre 2000, propriétaire non occupante d'un studio (lot n° 7) loué en meublé dans 1'immeuble en copropriété situé [Adresse 5].



A partir de novembre 2006, la SCI Adevna s'est plainte de la présence d'humidité dans son studio. Sur le conseil d'une société de plomberie proposée par le syndic, elle a fait procéder à la rénovation de ses installations sanitaires en janvier 2007. Les désordres ont subsisté, comportant une détérioration du plafond de la salle de douche et de la poutre porteuse, ainsi qu'une humidité constante, mettant en cause l'état de la colonne de descente des eaux pluviales ; un constat amiable de dégâts des eaux a été dressé le 2 septembre 2013 entre la SCI Adevna et le syndic, le Cabinet Capillon.



Une recherche de fuite effectuée par l'entreprise [F] le 3 septembre 2013 a permis de constater que les désordres apparus dans son lot avaient pour origine une fuite sur la descente d'eaux pluviale située sur le mur de la cour. 



Lors d'une assemblée générale tenue le 21 mars 2014, les copropriétaires, statuant à l'unanimité, ont voté une résolution n°15 par laquelle l'assemblée a déclaré prendre connaissance de la rupture de la colonne d'évacuation des eaux pluviales côté cour, au 2ème étage, ayant sinistré le logement de la SCI Adevna et provoqué une fragilisation des éléments structurels au niveau de la sous-face du plancher du 2eme étage, comme l'a constaté le cabinet IGH, architecte. L'assemblée a précisé que M. [U], architecte, réaliserait un rendez-vous, d'une part après la purge du plafond de la salle d'eau et, d'autre part, après le traitement fongicide de renforcement du plancher.



Faisant valoir que ces travaux de reprise ont nécessité la réfection complète de sa salle d'eau, la SCI Adevna, par acte d'huissier délivré le 6 octobre 2016, a assigné le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] devant le tribunal de grande instance de Paris, en remboursement du coût de ces travaux de réfection.



Par jugement du 26 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

- reçu la SCI Adevna en son action ;

- fixé le préjudice de la SCI Adevna à la somme de 8.010,32 euros ;

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] à payer à la SCI Adevna la somme de 8.010,32 euros à titre de dommages et intérêts ;

- dit que le versement de cette indemnité est subordonné à la production de justificatifs, par la SCI Adevna, du défaut de prise en charge de son préjudice par la société Axa, son assureur, et par la société Maaf, assureur du locataire à la date du sinistre (le 2 septembre 2013) ;

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] à payer à la SCI Adevna la somme de 3.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] aux entiers dépens recouvrables suivant les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

- dispensé la SCI Adevna de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

- ordonne l'exécution provisoire ;

- déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.



La SCI Adevna a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 29 mars 2021.



La procédure devant la cour a été clôturée le 19 février 2025.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 16 novembre 2021 par lesquelles la SCI Adevna, appelante, invite la cour, au visa de l'article 1240 du code civil, à :

- la déclarer recevable en son appel; l'en dire bien fondée,

- infirmer le jugement, en ce qu'il a : 


fixé son préjudice à la somme de 8.010,32 euros, condamné le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 8.010,32 euros à titre de dommages et intérêts,

dit que le versement de cette indemnité est subordonné à la production de justificatifs, par la SCI Adevna, du défaut de prise en charge de son préjudice par la société Axa, son assureur, et par la société Maaf, assureur du locataire à la date du sinistre (le 2 septembre 2013),

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraire. » 


Statuant à nouveau,

- condamner le Syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de14.016,92 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêt au taux légal à compter du 2 septembre 2013,

- ordonner que les intérêts échus des capitaux produiront des intérêts suivant les dispositions de l'article 1154 ancien du Code civil,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés par Maître Philippe Verdier ; 

- la dispenser ainsi que l'éventuel acquéreur de son lot de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;



Vu les conclusions notifiées le 14 janvier 2025 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6] à [Localité 10], intimé, invite la cour, au visa de l'article 1240 du code civil, à :

- infirmer le jugement en ce qu'il a : 


fixé le préjudice de la SCI Adevna à la somme de 8.010,32 euros ; 

l'a condamné à payer cette somme à la SCI Adevna à titre de dommages et intérêts ;

l'a condamné à payer à la SCI Adevna la somme de 3.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

l'a condamné aux entiers dépens recouvrables suivant les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; 

dispensé la SCI Adevna de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 


Et par conséquent, statuant à nouveau,

- débouter la SCI Adevna de sa demande tendant à obtenir sa condamnation au versement de la somme de 14.016,92 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2013 ; 

- débouter la SCI Adevna de sa demande tendant à obtenir de la juridiction d'ordonner que les intérêts échus des capitaux produisent des intérêts suivant les dispositions de l'article 1154 ancien du code civil ; 

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour devait confirmer sa condamnation 

- confirmer le jugement en ce qu'il a dit que le versement de l'indemnité allouée à la SCI Adevna est subordonné à la production de justificatifs elle du défaut de prise en charge de son préjudice par la Société AXA, son assureur, et par la Société MAAF, assureur du locataire à la date du sinistre ; 

En tout état de cause,

- débouter la SCI Adevna de sa demande tendant à solliciter de la juridiction de céans de le condamner au versement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés par Maître Philippe Verdier ; 

- débouter la SCI Adevna de sa demande tendant à être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont le charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 

- condamner la SCI Adevna à lui verser la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner la SCI Advna aux entiers dépens de l'instance dont distraction dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile ;





SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.



La cour relève que le syndicat des copropriétaires ne conteste pas sa responsabilité de plein droit dans les désordres survenus.



Sur les préjudices de la SCI Adevna




Sur le préjudice matériel




La SCI Adevna soutient que :


Les conclusions de la recherche de fuite de 2006 sont fantaisistes et les préconisations inutiles ;

Ce n'est qu'en mars 2014, postérieurement au constat d'huissier, que l'assemblée générale a approuvé le changement de la colonne de descente des eaux pluviales, de sorte que le constat d'huissier était nécessaire à la sauvegarde de ses intérêts ;

La réfection totale de la salle de bain en 2014 a été rendue nécessaire par les travaux entrepris sur les parties communes : les cloisons ont été étêtées d'un tiers, les équipements cassés ou déposés, les carrelages cassés, le système électrique déposé ;

Elle a dû souscrire un contrat d'énergie électrique pour la réalisation des travaux ;

Les frais postaux sont démontrés par les lettres recommandées versées aux débats ;

La gérante a dû se rendre sur les lieux quotidiennement pour suivre le chantier ;

les travaux réalisés en février 2007 pour 2 369 euros se sont avérés inutiles, les désordres ainsi réparés ayant exactement la même cause que ceux de 2013, et la descente d'eaux pluviales de l'immeuble était en réalité défectueuse sur toute la hauteur de l'immeuble depuis plus de 10 ans.




Le syndicat des copropriétaires allègue que :


la recherche de fuite de 2006, pour 105,18 euros, a révélé des désordres d'origine privative et la SCI Adevna est incapable de démontrer que les désordres constatés au cours de l'année 2006 auraient pour origine une fuite sur la descente d'eaux pluviales ;

le constat d'huissier était inutile puisqu'il ne contestait pas que les désordres avait pour origine la colonne d'eaux pluviales ;

les désordres constatés dans la salle de bain ne justifiaient pas les travaux d'amélioration dont la SCI Adevna demande le remboursement ;

la SCI Adevna ne peut valablement soutenir qu'elle a dû souscrire un abonnement EDF le temps des travaux ;

les frais postaux ne sont pas justifiés, de même que les frais de transport ;

la rénovation réalisée en 2007 concernait des désordres ayant pour origine les parties privatives de la SCI Adevna et aucun lien de causalité n'est établi entre ces désordres et la colonne des eaux pluviales.




Sur ce,



Selon l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.



La réparation du préjudice de la victime doit être intégrale et est subordonnée à la preuve du dommage et d'un lien de causalité avec le désordre à l'origine de celui-ci.



- Sur la recherche de fuite de 2006 (105,18 euros) et les travaux entrepris en 2007 (2 369 euros) : la cour adopte sur ces points les motifs pertinents et circonstanciés exposés par les premiers juges ; la SCI Adevna procède par suppositions mais ne démontre pas le lien de causalité entre les dommages constatés à l'époque et l'état de la colonne de descente des eaux pluviales de l'immeuble. Le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté ces demandes.



- Sur le constat d'huissier (330 euros) : la SCI Adevna justifie de ces frais. Ce constat d'huissier était utile à la manifestation de la vérité ; par conséquent elle est fondée à en solliciter le remboursement par le syndicat. Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a fait droit à cette demande.



- Sur la réfection de la salle de bain (2 590 euros) : le syndicat des copropriétaires, s'il soutient que les moisissures observées dans la salle de bain de la SCI Adevna ne justifiaient pas la réfection totale de celle-ci, ne conteste pas les allégations de l'appelante selon lesquelles ce sont les travaux de reprise des poutres parties communes qui ont en réalité rendue nécessaire la réfection totale de la pièce, et ne produit pas la facture ou le devis de ces travaux démontrant le contraire. Le jugement doit par conséquent être confirmé en ce qu'il a fait droit à la demande.



- Sur les frais d'électricité (429,29 euros) : la SCI Adevna produit deux factures d'électricité pour la période du 15 mai 2014 au 22 juillet 2014. Ces factures mentionnent, pour l'une, «votre facture de souscription du 18/05/2014» et, pour l'autre, «votre facture de résiliation du 24/07/2014» ; la SCI Adevna démontre donc, contrairement à ce que soutient le syndicat, qu'elle a souscrit un contrat d'électricité pour les besoins des travaux et que ces charges correspondent à la réalisation des travaux. Le jugement doit être infirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.



- Sur les frais de courrier (151,82 euros) : la SCI Adevna justifie de l'envoi de quatre lettres recommandées pour un montant total de 20,64 euros. Le jugement doit être infirmé en ce qu'il lui a alloué la somme de 151,82 euros.



- Sur les frais kilométriques (404,29 euros) : la SCI Adevna justifie par un courriel de la société Aux Charpentiers d'hier et d'aujourd'hui s'être rendue à plusieurs reprises dans les locaux de cette société située à Sainte-Geneviève-des-Bois pour organiser et payer des acomptes et des factures. Le syndicat des copropriétaires est particulièrement mal fondé à s'opposer à l'indemnisation de ces frais alors que la SCI Adevna a fait l'avance des ces frais relatifs à la réfection des poutres, parties communes. Le surplus des frais n'est pas justifié. Il doit donc être alloué à la SCI Adevna la somme de 32,34 euros (66 km x 0,49 euros). Le jugement doit être infirmé sur ce point.



Par conséquent, le syndicat des copropriétaires doit être condamné à payer à la SCI Adevna la somme de 3 402,27 euros (330 + 2 590 + 429,29 + 20,64 + 32,34) au titre de son préjudice matériel.




Sur le préjudice de jouissance




La SCI Adevna allègue que son préjudice s'élève à 7 353,26 euros, les désordres ayant rendu son appartement impropre à la location du 2 septembre 2013, date du constat amiable, au 14 juillet 2014, date de la réception de l'ouvrage et de la remise en location. Elle soutient que le loyer qu'elle pratique, à savoir 700,31 euros, correspondant au loyer moyen relevé pour des studios dans le 12ème arrondissement, à savoir 691 euros. Elle invoque également des charges et taxes non récupérées, c'est-à-dire imputées au locataire, durant la privation de jouissance du studio, d'un montant de 345,13 euros.



Le syndicat des copropriétaires allègue que la SCI Adevna n'apporte pas la preuve du préjudice qu'elle subit et ne justifie d'aucune des démarches entreprises durant la période pour louer son bien. Elle fait valoir que le loyer est manifestement excessif, la surface réelle du studio étant de 13,35 m² et que, le loyer moyen d'un appartement meublé dans le 12ème arrondissement étant de 37 euros, le loyer mensuel maximal est de 493,95 euros.



Sur ce,



Il ressort des pièces versées aux débats que la SCI Adevna a établi un constat amiable avec le syndic le 2 septembre 2013 ; qu'un huissier de justice a constaté, le 20 septembre 2013, une importante humidité, des moisissures noirâtres sur les murs et le plafond de la salle de bain ainsi que des traces de rouille ; que plusieurs locataires successifs se sont plaints de l'humidité excessive des lieux. La SCI Adevna indiquait dans son constat que le locataire avait quitté les lieux, ce à quoi le syndic, mandataire du syndicat, n'a émis aucune objection.



La facture de l'entreprise chargée de la réfection des parties communes est datée du 15 mai 2014. Les factures de l'entreprise chargée de la réfection des parties privatives sont datées du 14 juillet 2014 pour la partie prise en charge par le syndicat et du 31 juillet 2014 pour la partie restée à la charge de la SCI. Cette dernière, qui démontre que le studio a été reloué dès le 15 juillet 2014, justifie donc non seulement de la date de remise en état mais également de sa diligence dans la réparation de son bien et sa relocation dans les suites de la reprise des parties communes.



Le trouble de jouissance est donc démontré pour la période invoquée par la SCI Adevna, de septembre 2013 à juin 2014 inclus.



Le contrat de location meublée passé avec Mme [L], dernière locataire avant les travaux, prévoit un loyer mensuel de 692 euros, révisable de plein droit le 1er octobre, outre 18 euros de charges locatives.



Le préjudice de la victime s'apprécie in concreto, peu important que le loyer semble excessif au syndicat des copropriétaires. En l'espèce, la SCI Adevna justifie parfaitement des loyers auxquels elle pouvait prétendre, à savoir 692 euros en septembre 2013 et 700,31 euros à partir d'octobre 2013. Le montant total des loyers espérés s'élève donc à la somme de 7 344,19 euros (692 + 700,23 x 9,5).



Par ailleurs, la SCI Adevna justifie que les charges locatives étaient dues en plus du loyer et justifie de leur montant de 345,13 euros.



Néanmoins, le préjudice de jouissance de l'appelante ne peut s'analyser qu'en une perte de chance de louer son bien. Celle-ci démontrant avoir eu très régulièrement des locataires et avoir reloué le studio immédiatement après la fin des travaux de réfection de la salle de bain, cette perte de chance doit être évaluée à 95%.



Par conséquent, le préjudice de jouissance de la SCI Adevna doit être fixé à la somme de 7 304,85 euros ([7 344,19 + 345,13] x 0,95) ; le syndicat des copropriétaires doit être condamné à lui payer cette somme. Le jugement est infirmé sur ce point.





Sur la capitalisation des intérêts



Selon l'article 1343-2 du code civil que 'les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décisions de justice le précise'.



La capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 nouveau du code civil est de droit lorsqu'elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite ; en l'espèce elle a été demandée par la SCI Adevna le 25 juin 2021.



Il doit être ajouté au jugement que la capitalisation des intérêts est ordonnée dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil à compter du 25 juin 2021.





Sur l'obligation de justifier du refus d'indemnisation des assureurs



La SCI Adevna justifie du refus de prise en charge des réparations par les sociétés Axa et Maaf, respectivement son assureur et celui de sa locataire. Par conséquent, le jugement doit être infirmé en ce qu'il a dit que le versement de l'indemnisation était subordonné à la production de justificatifs du défaut de prise en charge de son préjudice par ces assureurs.





Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile.



Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer la somme supplémentaire de 4 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires.





Sur l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965



La SCI Adevna demande à être dispensée de toute participation aux condamnations précitées et aux frais afférents à la présente procédure, par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.



Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 «le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires».



La SCI Adevna, gagnant son procès contre le syndicat, est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d'appel, incluant les dépens comprenant les frais d'expertise, l'application de l'article 700 du code de procédure civile et les honoraires de l'avocat du syndicat des copropriétaires, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Infirme le jugement en ses dispositions frappées d'appel, sauf en ce qu'il a :

- reçu la SCI Adevna en son action ;

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] à payer à la SCI Adevna la somme de 3.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] aux entiers dépens recouvrables suivant les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

- dispensé la SCI Adevna de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

- ordonne l'exécution provisoire ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer à la SCI Adevna la somme de 3 402,27 euros au titre de son préjudice matériel, avec intérêts au taux légal à compter du 6 octobre 2016, date de l'assignation ;



Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer à la SCI Adevna la somme de 7 304,85 euros au titre de son préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter du 6 octobre 2016, date de l'assignation ;



Ordonne la capitalisation des intérêts dus sur une année entière dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil à compter du 25 juin 2021 ;



Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à la SCI Adevna la somme supplémentaire de 4 000 euros par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;



Dispense la SCI Adevna de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d'appel, incluant notamment les dépens comprenant les frais d'expertise, l'application de l'article 700 du code de procédure civile et les honoraires de l'avocat du syndicat des copropriétaires, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;



Rejette toute autre demande. 





LA GREFFIERE LA PRESIDENTE