Tribunal Judiciaire · Contentieux civil Annexe — 7 juillet 2025

MINUTE N° : 
DOSSIER : N° RG 24/00553 - N° Portalis DBZ2-W-B7I-IKWH
AFFAIRE : [N] [P], [U] [X] épouse [P] / S.C.I. CHATEAU DE LA CROIX GRES


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE



JUGEMENT DU 07 JUILLET 2025





















Grosse(s) délivrée(s)
à



le 




Copie(s) délivrée(s)
à




le
 


LE PRESIDENT : Madame AUBRY Sophie, Vice-Présidente 

assistées de Madame DESMARETZ Marie-Christine, faisant fonctions de greffier lors des débats et de Marie LOMORO, greffier, lors de la mise à disposition au greffe,





DEMANDEURS

Monsieur [N] [P], 
demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Emmanuelle MAURO, avocat au barreau de BETHUNE

Madame [U] [X] épouse [P], 
demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Emmanuelle MAURO, avocat au barreau de BETHUNE





DEFENDERESSE

S.C.I. CHATEAU DE LA CROIX GRES, 
dont le siège social est sis [Adresse 1]

comparante représentée par son gérant,






EXPOSÉ DU LITIGE
 
Suivant acte sous seing privé en date du 27 octobre 2021, à effet du même jour, la SCI CHATEAU DE LA CROIX GRES a donné à bail à Madame [U] [X] épouse [P] et Monsieur [N] [P], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à Barlin (62620) moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 610 euros, outre une provision sur charges d'un montant mensuel de 7 euros, et le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 610 euros.

Par jugement en date du 17 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Béthune a notamment constaté la résiliation du bail d'habitation, condamné les époux [P] à payer à la bailleresse la somme de 4170 euros au titre de la dette locative, et leur a octroyé des délais de paiement.

Par courrier du 10 avril 2024, la SCI CHATEAU DE LA CROIX GRES a délivré congé aux locataires pour le 27 octobre 2024 pour non-respect des clauses contractuelles.

Par exploit de commissaire de justice en date du 21 octobre 2024, Madame [U] [X] épouse [P] et Monsieur [N] [P] ont fait assigner la SCI CHATEAU DE LA CROIX GRES devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Béthune, à l'audience du 4 février 2025, aux fins de voir :

•€€€€€€€€ Prononcer la nullité et l’absence de validité du congé donné par la SCI CHATEAU DE LA CROIX GRES à Madame [U] [P] et Monsieur [N] [P] relatif à la location d’un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 5] suivant acte sous seing privé en date du 27 octobre 2021 ;

•€€€€€€€€ Ordonner à la SCI CHATEAU DE LA CROIX GRES d’avoir à réaliser les travaux suivants, dans le délai d’un mois à compter de la notification de la décision à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard :
-          Dératisation du logement par un professionnel de ce secteur,
-          Nettoyage des odeurs liées à l’invasion de rats et souris,
-          Installation d’une VMC dans les toilettes et dans la salle de bain,
-          Installation d’une nouvelle fenêtre dans la salle de bain,
-          Reprise de l’ensemble des fissures dans le logement et la cave,
-          Reprise du logement pour lutter contre l’humidité dans l’ensemble du logement et dans la cave,
-          Reprise des murs et plafonds faisant apparaître des traces d’humidité,
-          Remplacement de la porte vitrée coulissante de la cuisine pour assurer le clos,
-          Remplacement du volet électrique de la baie vitrée.

•€€€€€€€€ Suspendre le paiement du loyer à compter de la présente assignation, sans consignation, jusqu’à parfaite exécution des travaux ;

•€€€€€€€€ Condamner la SCI CHATEAU DE LA CROIX GRES à payer à Madame [U] [P] et Monsieur [N] [P] la somme de 2000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

•€€€€€€€€ Condamner la SCI CHATEAU DE LA CROIX GRES à payer la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

•€€€€€€€€ Condamner la SCI CHATEAU DE LA CROIX GRES aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Emmanuelle MAURO, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 4 février 2025. Monsieur et Madame [P], respectivement représenté et assistée par leur conseil, ont maintenu les demandes de leur assignation.

Régulièrement assignée par dépôt en l’étude, la SCI CHATEAU DE LA CROIX GRES n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2025.

Par mention au dossier en date du 10 avril 2025, le juge des contentieux de la protection a indiqué que par courrier du 5 février 2025, Madame [R] [I] s’était excusée de son absence en indiquant avoir eu une panne de voiture sur la route et avait sollicité le report de l’audience. Il a dès lors ordonné la réouverture des débats à l'audience du 6 mai 2025, afin que soit respecté le principe du contradictoire.

Les parties ont été convoquées par lettres recommandées avec accusé de réception à l'audience du 6 mai 2025.

L'affaire a été utilement appelée et retenue à cette audience.
 
Monsieur et Madame [P] ont comparu respectivement représenté et assistée par leur conseil.
Dans leurs conclusions écrites déposées à l'audience et auxquelles ils se sont référés oralement, ils demandent au tribunal de :

- Prononcer la nullité et l’absence de validité du congé donné par la SCI CHATEAU DE LA CROIX GRES à Madame [U] [P] et Monsieur [N] [P] relatif à la location d’un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 5] suivant acte sous seing privé en date du 27 octobre 2021 ;

-subsidiairement, déclarer inopposable à Monsieur [N] [P] le congé donné par la SCI CHATEAU DE LA CROIX GRES ;

- Ordonner à la SCI CHATEAU DE LA CROIX GRES d’avoir à réaliser les travaux suivants, dans le délai d’un mois à compter de la notification de la décision à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard :
-          Dératisation du logement par un professionnel de ce secteur,
-          Nettoyage des odeurs liées à l’invasion de rats et souris,
-          Installation d’une VMC dans les toilettes et dans la salle de bain,
-          Installation d’une nouvelle fenêtre dans la salle de bain,
-          Reprise de l’ensemble des fissures dans le logement et la cave,
-          Reprise du logement pour lutter contre l’humidité dans l’ensemble du logement et dans la cave,
-          Reprise des murs et plafonds faisant apparaître des traces d’humidité,
-          Remplacement de la porte vitrée coulissante de la cuisine pour assurer le clos,
 -          Remplacement du volet électrique de la baie vitrée ;

- Suspendre le paiement du loyer à compter de la présente assignation, sans consignation, jusqu’à parfaite exécution des travaux ;

- Condamner la SCI CHATEAU DE LA CROIX GRES à payer à Madame [U] [P] et Monsieur [N] [P] la somme de 2000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

-subsidiairement, ordonner une expertise judiciaire du logement ;

- Condamner la SCI CHATEAU DE LA CROIX GRES à payer la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner la SCI CHATEAU DE LA CROIX GRES aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Emmanuelle MAURO, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils demandent également au tribunal de débouter la défenderesse de ses demandes reconventionnelles.

Au soutien de leurs prétentions, les époux [P] se prévalent tout d’abord de la nullité du congé leur ayant été délivré par la bailleresse. Ils soulignent à cet égard que le congé comporte une signature qui n’est pas celle du gérant, Monsieur [Y] [I], mais celle de son épouse. Ils ajoutent que le congé a été adressé par une seule lettre recommandée à « Monsieur et Madame [P] », sans que les prénoms des destinataires ne soient précisés. A titre subsidiaire, ils font valoir qu’une seule lettre recommandée ayant été envoyée, et l’accusé de réception ayant été signé uniquement par Madame [P], le congé est inopposable à Monsieur [P], qui se trouve dès lors fondé à se maintenir dans les lieux et à héberger son épouse.

Les demandeurs considèrent également que le congé est dépourvu de motif légitime et sérieux. Ils estiment en premier lieu que la bailleresse échoue à démontrer les troubles de voisinage allégués, dans la mesure notamment où les attestations produites sont insuffisamment probantes, et où la main-courante versée aux débats concerne des faits postérieurs au congé, au demeurant contestés par eux. S’ils reconnaissent avoir garé la cabine de camion de l’employeur de Monsieur [P] sur le parking, ils font valoir que cela ne s’est produit qu’à une seule reprise, en raison de la panne du véhicule de Madame [P]. Ils mentionnent également avoir fait intervenir une entreprise pour que le puisard soit débouché, et soulignent que l’assignation et les pièces, notamment les photographies du logement, ont été signifiées bien avant l’incident concernant le puisard. Ils soutiennent en second lieu que le paiement de l’arriéré de loyer est honoré selon l’échelonnement prévu par le jugement du 17 mars 2023, précisant à cet égard payer le loyer à terme échu, en l’absence de prévision du contrat de bail sur ce point.

Monsieur et Madame [P] font par ailleurs valoir que le logement donné à bail est indécent, et soutiennent avoir, par lettre recommandée en date du 18 septembre 2024, mis en demeure la bailleresse de réaliser les travaux nécessaires. Ils évoquent notamment la présence de rats et souris dans le logement, et l’insuffisance des moyens mis en œuvre par la bailleresse pour y remédier. Ils font également état de la très grande humidité du logement, et notamment de la cave, qui est souvent inondée, ainsi que des difficultés de fermeture de plusieurs menuiseries. Ils précisent que les services de la mairie sont venus visiter le logement, mais qu’ils n’ont pas encore transmis leur compte rendu.

Enfin, les demandeurs font valoir que la demande de dommages et intérêts formée à titre reconventionnel par la SCI CHATEAU DE LA CROIX GRES n’est pas justifiée.


La SCI CHATEAU DE LA CROIX GRES a comparu représentée par son gérant, Monsieur [Y] [I].
Dans ses conclusions écrites déposées à l’audience et reprises oralement, elle demande au tribunal :

- la validation du congé et le départ de Monsieur et Madame [P] du logement ;
-la restitution du logement en bon état, après réparation des désordres liés à l’humidité ;
-la condamnation de Monsieur et Madame [P] à lui payer la somme de 3000 euros en réparation du préjudice moral, des frais bancaires du prêt et des frais postaux des lettres recommandées ;
-la condamnation de Monsieur et Madame [P] à lui payer le solde de la dette locative, soit 1170 euros ;
-la condamnation de Monsieur et Madame [P] à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, elle conteste tout d’abord la nullité du congé faisant valoir que Madame [I] avait qualité pour signer ledit congé, étant co-gérante à 50 % de la SCI. Elle ajoute que les locataires sont mariés, de sorte qu’un seul courrier recommandé suffisait, et qu’il n’était pas nécessaire de préciser leurs prénoms, l’identité des destinataires ne faisant pas de doute.

La défenderesse soutient ensuite que le congé est bel et bien fondé sur un motif légitime et sérieux. Elle reproche ainsi tout d’abord aux locataires de régler systématiquement le loyer avec retard, alors que le contrat de bail prévoit que le loyer doit être réglé le 5 du mois. Elle précise que cela engendre pour elle des frais bancaires, étant contrainte de payer les mensualités du prêt immobilier avec retard. Elle ajoute devoir envoyer un courrier recommandé aux locataires tous les mois pour leur réclamer le paiement du loyer. La SCI CHATEAU DE LA CROIX GRES invoque également des troubles de voisinage, reprochant à Monsieur [P] de garer son camion sur le parking commun, et faisant état de nuisances sonores ainsi que d’insultes et de menaces à l’égard des voisins.

La SCI CHATEAU DE LA CROIX GRES conteste par ailleurs l’indécence du logement. S’agissant de la présence de rats, elle souligne que l’ensemble de la commune a été impactée, et ajoute qu’elle est intervenue à plusieurs reprises pour mettre du produit, l’intervention d’un spécialiste n’étant selon elle pas nécessaire. S’agissant du problème d’humidité, elle soutient que celui-ci est imputable aux locataires. Elle expose à cet égard que, Monsieur et Madame [P] ayant refusé de nettoyer le puisard, qui avait été bouché par des excréments de chien, de l’eau s’est infiltrée par la baie vitrée à l’occasion d’un orage accompagné de fortes pluies. Elle mentionne que cette infiltration a endommagé les murs. Elle indique par ailleurs que la fenêtre de la salle de bain a été installée en septembre 2018, et qu’il y a bel et bien une grille de ventilation dans les WC, tout en précisant ne pas être opposée à l’installation d’une VMC dans la salle de bain. Elle souligne être intervenue dans les plus brefs délais à chaque fois que les locataires rencontraient une difficulté dans le logement.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, elle fait état d’un préjudice moral, indiquant se trouver en difficulté pour entretenir les extérieurs du logement en raison du comportement violent des enfants des locataires. Elle évoque également l’intervention régulière des services de police du fait des troubles causés par les demandeurs.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

A l'issue des débats en audience publique, le jugement a été mis en délibéré, pour être prononcé par mise à disposition au greffe le 7 juillet 2025, date qui a été portée à la connaissance des parties présentes à l'audience.
 
MOTIFS DE LA DÉCISION

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.

Sur la nullité du congé

Selon l’article 118 du Code de procédure civile, « Les exceptions de nullité fondées sur l'inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu'il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt. ».
L’article 119 de ce code dispose que « Les exceptions de nullité fondées sur l'inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d'un grief et alors même que la nullité ne résulterait d'aucune disposition expresse. ».

En l’espèce, par courrier recommandé en date du 10 avril 2024, la SCI CHATEAU DE LA CROIX GRES a délivré congé aux locataires.
Il n’est pas contesté que ce congé a été signé uniquement par Madame [R] [I], associée de la SCI.
Or, les statuts de cette SCI prévoient que « La société est gérée et administrée par une ou plusieurs personnes physiques ou morales, associées ou non, nommées avec ou sans limitation de durée, par les associés dans les statuts, et, ultérieurement, par une décision ordinaire des associés représentant plus de la moitié des parts sociales ». Il ressort par ailleurs de l’extrait du BODACC versé aux débats que Monsieur [Y] [I] a été nommé en qualité de gérant de la SCI. Il en résulte qu’il avait seul qualité pour signer le congé.
Ainsi qu’il a pu être jugé, lorsque le bien donné en location appartient à une personne morale, est nul le congé qui a été donné par une personne qui n’était pas habilitée à le faire aux termes des statuts ou d’une délibération de l’assemblée. (cf CA [Localité 8], 6e ch., C, 29 janv. 1996 : JurisData n° 1996-020090).
Dès lors, ayant été signé par une personne qui n’était pas habilitée à le faire, le congé délivré à Monsieur et Madame [P] est nul.
La défenderesse sera dès lors déboutée de ses demandes de validation du congé et d’expulsion des locataires.

Sur les demandes de travaux sous astreinte, de suspension des loyers et d’indemnisation du préjudice moral de Monsieur et Madame [P]

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. [...] ».
L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 prévoit que « Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 7] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 7] et à Mayotte ;
[...]
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
[...] ».

Si le bailleur ne remplit pas ses obligations, sa responsabilité civile peut être engagée sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil.

Enfin, selon l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.
L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.
Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6. [...] ».

En l’espèce, Monsieur et Madame [P] invoquent l’indécence du logement et sollicitent la condamnation de la SCI CHATEAU DE LA CROIX GRES à réaliser un certain nombre de travaux sous astreinte.

Parmi les travaux sollicités, ils évoquent tout d’abord l’installation d’une VMC dans les toilettes et dans la salle de bain, l’installation d’une nouvelle fenêtre dans la salle de bain, le changement de la porte vitrée coulissante de la cuisine et le remplacement du volet électrique de la baie vitrée.

Cependant, les demandeurs ne produisent aucun élément permettant de justifier de la nécessité de réaliser ces travaux, hormis le courrier de mise en demeure envoyé par leurs soins à la bailleresse le 18 septembre 2024, courrier dont la valeur probante est insuffisante puisqu’il émane des demandeurs eux-mêmes.

S’agissant plus particulièrement de l’installation d’une VMC dans la salle de bain, si la SCI CHATEAU DE LA CROIX GRES indique ne pas y être opposée, il ne saurait pour autant être fait droit à la demande de condamnation sous astreinte formée par les époux [P] dans la mesure où aucune pièce ne permet d’établir la nécessité d’une telle installation, étant souligné que si la présence d’un système de ventilation dans une salle de bain est obligatoire, ce système ne doit pas nécessairement consister en une VMC.

Monsieur et Madame [P] sollicitent ensuite la reprise de l’ensemble des fissures dans le logement et la cave, la reprise du logement pour lutter contre l’humidité dans l’ensemble du logement, en ce compris la cave, et la reprise des murs et plafonds faisant apparaître des traces d’humidité.

Pour justifier de la nécessité de tels travaux, ils produisent uniquement des photographies qui, faute d’être datées et situées, ne présentent pas de valeur probante suffisante.

Si de son côté la SCI CHATEAU DE LA CROIX GRES évoque elle-même des problèmes d’humidité, cet élément est insuffisant à caractériser la nature, l’étendue et l’origine des éventuels désordres affectant le logement.

Enfin, Monsieur et Madame [P] demandent à ce que la défenderesse soit condamnée à procéder à la dératisation du logement par un professionnel de ce secteur et au nettoyage des odeurs liées à l’invasion de rats et souris.

A cet égard, ils versent aux débats trois attestations datées des 12 et 13 octobre 2024, dont les auteurs indiquent avoir constaté au domicile des demandeurs la présence de rats et de souris, la présence d’excréments dans les armoires, une forte odeur ainsi que des grattements dans les murs et plafonds.

De son côté, la SCI CHATEAU DE LA CROIX GRES ne conteste pas que les demandeurs aient pu être confrontés à la présence de nuisibles au sein de leur logement. Les parties s’accordent sur le fait que la bailleresse est intervenue à plusieurs reprises pour mettre du produit raticide. Cette dernière justifie ainsi, par la production de bons d’interventions signés par les locataires, être intervenue les 28 novembre 2023, 5 décembre 2023, 15 décembre 2023, 8 janvier 2024, 14 février 2024 et 12 avril 2024.

Si Monsieur et Madame [P] soutiennent que cette prise en charge s’est révélée insuffisante, faute d’intervention d’un professionnel de la dératisation, ils ne démontrent pas la persistance de la présence de nuisibles au sein du logement postérieurement à la dernière intervention de la bailleresse, étant observé que les attestations versées aux débats ne sont pas circonstanciées quant aux dates des faits constatés par leurs auteurs.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, et faute pour les demandeurs d’établir la réalité des désordres allégués, ceux-ci seront déboutés de leur demande de travaux, et, partant, de suspension du paiement du loyer. Ils seront également déboutés de leur demande au titre du préjudice moral.

Sur la demande subsidiaire d’expertise judiciaire

Selon l’article 143 du Code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible.

L’article 144 du même code dispose que « Les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer. ».

Enfin, selon l’article 146 du Code de procédure civile, « Une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver.
En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve. ».

En l’espèce, ainsi qu’il a été précédemment souligné, Monsieur et Madame [P] ne produisent à l’appui de leurs demandes que quelques photographies non datées ni situées, et trois attestations, à l’exclusion de toute autre pièce telle notamment qu’un constat de commissaire de justice.

Il sera également observé que les demandeurs ont indiqué à l’audience que le logement avait fait l’objet d’une visite par les services de la mairie à une période concomitante de la délivrance du congé, mais qu’ils n’avaient pas encore été destinataires du rapport.

Il résulte de ces éléments que les demandeurs auraient la possibilité de produire davantage d’éléments que ceux versés au dossier, de sorte qu’ordonner une mesure d’expertise judiciaire conduirait à pallier leur carence dans l’administration de la preuve.

Dès lors, la demande d’expertise judiciaire sera rejetée.


Sur la demande reconventionnelle relative aux dégradations locatives

Il résulte de l’article 7 b), c) et d) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé :
-d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;
-de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
-de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, la SCI CHATEAU DE LA CROIX GRES sollicite la condamnation des époux [P] à réparer les problèmes d’humidité consécutifs à l’absence d’entretien du puisard, et plus précisément, à procéder à la réfection de l’isolation, de la plâtrerie et des peintures des murs.

Cependant, les éléments qu’ils produisent sont insuffisants à établir la réalité des dégâts évoqués. Ainsi, la capture d’écran d’un message de Madame [U] [P] faisant état de l’inondation de la maison, accompagné d’une photographie montrant de l’eau sur le sol d’une pièce, est insuffisamment probante, dans la mesure où aucune date n’apparaît sur cette capture d’écran, et où aucune pièce ne permet d’établir les dégâts qui auraient résulté de cette infiltration d’eau, notamment au niveau des murs. Il sera par ailleurs observé que, si la défenderesse impute aux locataires la responsabilité de cette infiltration, elle n’en rapporte pas la preuve, étant souligné qu’il n’est pas justifié de la date de celle-ci, et que les locataires justifient de leur côté avoir fait procéder au débouchage d’une canalisation le 21 mai 2024.

Au regard de ces éléments, la demande de réparation des dégradations locatives formée par la SCI CHATEAU DE LA CROIX GRES sera rejetée.


Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-1 du Code civil, « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. ».

En l’espèce, la SCI CHATEAU DE LA CROIX GRES sollicite la condamnation de Monsieur et Madame [P] à lui payer des dommages et intérêts à hauteur de 3000 euros, en réparation de son préjudice moral mais également à titre de remboursement de ses frais bancaires et frais de courriers recommandés.

Au titre de son préjudice moral, la SCI CHATEAU DE LA CROIX GRES évoque la difficulté pour elle à procéder à l’entretien des extérieurs, et notamment du parking, en raison du comportement violent des enfants des locataires. Elle fait également état de l’intervention régulière des services de police.

Cependant, elle ne justifie pas de ses dires, et notamment de l’éventuel comportement violent des enfants des demandeurs. En outre, si une intervention des services de police est évoquée par Madame [C] [M] dans sa déclaration de main courante en date du 11 février 2025, il n’est pas établi que cette intervention aurait eu lieu du fait des époux [P], ce que Madame [P] a du reste contesté dans un message envoyé le 8 février 2025 à la bailleresse.

La SCI CHATEAU DE LA CROIX GRES soutient par ailleurs que les locataires paient systématiquement leur loyer avec retard, ce qui d’une part la contraint à leur envoyer des courriers recommandés, et d’autre part engendre pour elle des frais bancaires, dans la mesure où elle ne peut elle-même honorer la mensualité de son prêt en temps utile.

Il résulte des pièces versées aux débats que, depuis le mois d’avril 2023, Monsieur et Madame [P] ont payé le loyer de chaque mois entre le 21 et le 28 du mois.

Selon la SCI CHATEAU DE LA CROIX GRES, le paiement devrait, d’après le contrat de bail, être effectué au plus tard le 5 du mois.

Or, le contrat de bail comporte la mention suivante s’agissant du loyer : « Payable par mois le 5 de chaque mois ».

Il n’est ainsi pas précisé si le paiement mensuel du loyer le 5 du mois se fait à terme échu, ou à terme à échoir.

En l’absence de précisions sur ce point, il ne saurait être fait reproche aux locataires de régler le loyer aux alentours du 25 de chaque mois.

Dès lors, la mise à leur charge du coût des courriers recommandés leur ayant été envoyés par la bailleresse n’est pas justifiée. Il en va de même s’agissant des frais bancaires, dont la réalité n’est en outre établie par aucune pièce.

La SCI CHATEAU DE LA CROIX GRES sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle en paiement du solde de la dette locatives

Le juge des contentieux de la protection ayant d’ores et déjà, par jugement en date du 17 mars 2023, condamné Monsieur et Madame [P] à régler l’arriéré locatif, en leur accordant des délais de paiement, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.


Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Selon l’article 699 du même code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu de provision.

Par ailleurs, il ressort de l'article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, rien ne motive l'inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner la SCI CHATEAU DE LA CROIX GRES, qui succombe principalement, aux entiers dépens de l'instance.

Il ne sera en revanche pas fait application des dispositions de l’article 699 précité, le ministère d’avocat n’étant pas obligatoire devant le juge des contentieux de la protection.

Par ailleurs la SCI CHATEAU DE LA CROIX GRES sera condamnée au paiement d'une indemnité d'un montant de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, et déboutée de sa propre demande sur ce fondement.

Sur l'exécution provisoire

L'article 514 du Code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, il convient donc de constater l'exécution provisoire de la présente décision, rien ne permettant de l'écarter au regard des articles 514-1 et suivants du Code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Béthune, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DECLARE nul le congé délivré le 10 avril 2024 pour le 27 octobre 2024 à Monsieur et Madame [P] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 4] ;

DEBOUTE Madame [U] [X] épouse [P] et Monsieur [N] [P] de leurs demandes de réalisation de travaux sous astreinte, de suspension du paiement des loyers et d’indemnisation de leur préjudice moral ;

DEBOUTE Madame [U] [X] épouse [P] et Monsieur [N] [P] de leur demande subsidiaire d’expertise judiciaire ;

DEBOUTE la SCI CHATEAU DE LA CROIX GRES de sa demande aux fins d’expulsion de Madame [U] [X] épouse [P] et Monsieur [N] [P] ;

DEBOUTE la SCI CHATEAU DE LA CROIX GRES de sa demande de réparation des dégradations locatives ;

DEBOUTE la SCI CHATEAU DE LA CROIX GRES de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la SCI CHATEAU DE LA CROIX GRES de sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif ;

DEBOUTE la SCI CHATEAU DE LA CROIX GRES de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI CHATEAU DE LA CROIX GRES à payer à Madame [U] [X] épouse [P] et Monsieur [N] [P] la somme de 800 euros (huit cent euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI CHATEAU DE LA CROIX GRES aux entiers dépens ;

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision ;


Ainsi jugé et prononcé à [Localité 6], le 7 juillet 2025.


LA GREFFIERE, LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,
M. LOMORO S. AUBRY