Tribunal Judiciaire · EXPROPRIATIONS — 8 avril 2025

MINUTE : 
DOSSIER : N° RG 24/00025 - N° Portalis DBX4-W-B7I-THA2
JUGEMENT DU: 08/04/2025


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DU DEPARTEMENT DE LA HAUTE-GARONNE

JUGEMENT DU 08 Avril 2025

A l’audience publique tenue au Palais de Justice de TOULOUSE
 
DANS LA CAUSE ENTRE :

D’UNE PART

[Localité 8] METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Christine TEISSEYRE de la SCP BOUYSSOU ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 39

D’AUTRE PART

S.C.I. KENZA IMMOBILIER représentée par Monsieur [D] [G], dont le siège social est sis [Adresse 1], représentée par Maître Pierre DUNAC de la SAS CABINET DUNAC AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 284

Jean-Luc ESTEBE,Vice-Président au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, désigné en qualité de Juge titulaire de l’EXPROPRIATION du département de LA HAUTE GARONNE, par le Premier Président de la Cour d’Appel de TOULOUSE en cours de validité, assisté de Marie GIRAUD, Greffier.

A rendu, après transport sur les lieux en date du 30 Septembre 2024et plaidoirie du 11 Mars 2025

En présence de Charlotte [I], Inspecteur des Finances publiques, désigné pour remplir les fonctions de Commissaire du Gouvernement par le Directeur Régional des finances publiques d’Occitanie et de la Haute-Garonne, chargé des Domaines, conformément à la loi, entendu en ses observations, qui a eu le dernier la parole pour développer les conclusions déposées.



LE JUGEMENT DONT LA [Localité 7] SUIT,





FAITS ET PROCÉDURE

Suivant arrêté du 29 décembre 2023 rectifié le 12 janvier 2024, le projet de renouvellement urbain du [Adresse 6] à [Localité 8] engagé par [Localité 8] METROPOLE a été déclaré d’utilité publique, cette dernière étant autorisée à acquérir soit à l’amiable soit par voie d’expropriation les immeubles nécessaires à la réalisation du projet. 

Par ordonnance du 4 juin 2024, le Juge de l’expropriation de la Haute-Garonne a transféré la propriété de locaux commerciaux sur lesquels la SCI KENZA dispose de droits emphytéotiques. 

Les parties n’ont pu parvenir à un accord sur le montant de l’indemnisation. 

Le 10 juillet 2024, TOULOUSE METROPOLE a saisi le Juge de l’expropriation de la Haute-Garonne selon la procédure d’urgence des articles L 232-1 et suivants du code de l’expropriation aux fins de fixation de l’indemnité revenant à la SCI KENZA. 

la SCI KENZA a constitué avocat. 

Le transport sur les lieux s’est déroulé le 30 septembre 2024. 

Par jugement du 3 octobre 2024, le juge de l’expropriation a fixé l’indemnité provisonnelle revenant à la SCI KENZA.

L’affaire a été plaidée et le commissaire du gouverment entendu au cours de l’audience du 11 mars 2025. 

Il est renvoyé aux derniers mémoires des parties et aux conclusions du commissaire du gouvernement pour l’exposé de leurs demandes et de leurs moyens.


MOTIFS DE LA DÉCISION


SUR LA CONSISTANCE DU BIEN À LA DATE DE L’ORDONNANCE D’EXPROPRIATION

L’article L 322-2 du code de l’expropriation dispose que les biens sont estimés selon leur consistance à la date de l’ordonnance d’expropriation. 

En l’espèce, la SCI KENZA est titulaire de baux emphythéotiques sur les lots n° 40 et 43 correspondant à des locaux commerciaux dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 2]. 

Leur consistance à la date de l’ordonnance d’expropriation du 4 juin 2024 était la suivante :
a) Lot 40 : 

- Bail emphytéotique en date du 22 mai 1973, conclu pour une durée de 99 ans ;

- Acquisition des droits emphytéotiques par la SCI KENZA IMMOBILIER, le 16 décembre 2004 ;

- local de 87 m² occupé par un fonds de commerce de boulangerie à l’enseigne « Le fournil du lac » moyennant un loyer de 1 500 euros par mois ;

- local disposant d’une façade [Adresse 5] et d’une façade perpendiculaire côté lac – sol carrelé, murs peints, faux plafond, rideaux métalliques – état moyen ;

Le lot 40 n’a pas pu être visité lors du transport sur les lieux du 30 septembre 2024. A cette date, la boulangerie faisait l’objet d’une fermeture administrative. Il a été visité lors du transport sur les lieux concernant l’exploitant.

b) Lot 43 : 

- Bail emphytéotique en date du 21 septembre 1973, conclu pour une durée de 99 ans ;

- Acquisition des droits emphytéotiques par la SCI KENZA IMMOBILIER, le 26 octobre 2005 ;

- local divisé en deux parties :

. partie de 28,03 m² occupée par la SASU [Adresse 4] exerçant actuellement une activité d’épicerie - Bail pour 12 mois renouvelables à compter du 15 janvier 2018 pour une activité de restauration pizzeria, loyer de 720 euros par mois, taxe foncière à la charge du preneur ;

Sol carrelé, climatisation, vitrine, volet roulant électrique, store manuel – état assez bon ;

. partie de 65 m² à usage de boucherie – Bail consenti à Monsieur [F] (qui a sous-loué à la SASU LE GRAND PANIER), suivant bail en date du 31 octobre 2005, moyennant un loyer de 1 106,66 euros par mois ;

Sol carrelé, climatisation, faux plafond, vitrine simple vitrage, volet roulant métallique, store, chambre froide et réserve avec coin WC – état assez bon ;


Le lot 43, partie boucherie, n’a pas pu être visité lors du transport sur les lieux du 30 septembre 2024. Il a été visité lors du transport sur les lieux concernant l’exploitant. 

Le lot 43, partie épicerie, a été visité lors du transport sur les lieux du 30 septembre 2024. 


SUR L’USAGE DU BIEN À LA DATE DE RÉFÉRENCE

Selon l’article L 322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés selon leur usage effectif un an avant la date d’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique. 

Par exception à la date de référence de droit commun que détermine l’article L 322-2 du code de l’expropriation, il résulte des articles L 213-6 et L 213-4 du code de l’urbanisme que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence est, pour les biens non compris dans le périmètre d’une ZAD, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le POS ou le PLU délimitant la zone dans laquelle le bien est situé.

En l’espèce, le bien exproprié est situé dans un secteur où s’applique le droit de préemption urbain. La date de référence est en conséquence la date d’approbation du Plan Local d’Urbanisme, soit le 12 octobre 2023.

A cette date, le bien exproprié est classé par le PLUi en zone UI7 (Zone Urbaine Intense), 


SUR LE MONTANT DE L’INDEMNITÉ 

Selon l’article L 322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date du jugement. 

Aux termes de l’article L. 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.

En l’espèce, l’expropriant offre une somme de 240 709 euros pour indemniser la perte des droits emphytéotiques, se décomposant de la manière suivante :


– Indemnité principale : 194 000 euros


– Indemnité de remploi : 
. 5 000 euros x 20% = 1 000 euros
. 10 000 euros x 15% = 1 500 euros
. 179 000,00 euros x 10% = 17 900 euros

 20 400 euros

– Indemnité pour perte de loyers : 26 309 euros


La SCI KENZA IMMOBILIER sollicite les indemnités suivantes :

– Indemnité principale : 223 000 euros

– Indemnité de remploi :
. 5 000 euros x 20% = 1 000 euros
. 10 000 euros x 15% = 1 500 euros
. 208 000,00 euros x 10% = 20 800 euros
 23 300 euros

– Indemnité pour perte de loyers : 26 309 euros
– Indemnité pour impayés de loyers : 19 500 euros
– Indemnité pour démontage de matériel : 41 022 euros


1°) Les indemnités principales et de remploi 

Les parties conviennent de déterminer les droits du preneur conformément à la valeur vénale du local, et d’évaluer le lot n° 43 sur une base de 1 200 euros le m². 

[Localité 8] METROPOLE estime le lot n° 40 de manière identique. La SCI KENZA revendique une valeur de 1 300 euros le m². 

Pour justifier sa demande, la SCI KENZA fait valoir que la valeur vénale du lot n° 38, anciennement occupé par la SELAS Pharmacie [C], voisin du lot 40, a été fixée sur la base de 1 300 euros/m², alors qu’à la différence du lot n° 38, le lot n° 40 dispose d’une façade latérale en plus de la façade sur la [Adresse 5]. 

Cette façade supplémentaire ne lui confère toutefois aucune plus-value, car la rue qui longe la façade latérale, en bordure du lac, est très peu passante et à sens unique de sorte que la clientèle motorisée est obligée de passer devant la façade principale, laquelle procure une bonne visibilité pour la clientèle du centre commercial qui fréquente le local de la SCI KENZA. Au demeurant, le boulanger qui occupe le lot n° 40 a condamné la façade latérale, ce qui confirme qu’elle ne présente aucun intérêt commercial. 

Il s’avère aussi que la valeur du local de la pharmacie n’est pas de 1 300 euros/m² comme l’indique la SCI KENZA mais de 1 250 euros/m² pour un local bien agencé, entretenu, disposant d’une large vitrine et en parfait état. 

Compte-tenu des caractéristiques respectives des locaux, la valeur sera fixée à 1 200 euros le m², soit une indemnité totale s’élevant à 194 000 euros, outre une indemnité de remploi de 20 400 euros. 





2°) La perte des loyers 

Le propriétaire exproprié peut recevoir une indemnité pour perte de revenus locatifs lorsque le bien était affecté à la location et qu'il subit, en raison de l'expropriation, une perte de revenus locatifs pendant la durée nécessaire pour procéder au rachat d'un bien de remplacement et trouver un locataire (Civ. 3e, 31 mai 2000, n° 99-70.054). 

L’indemnité est généralement fixée à un an de loyers (Civ. 3e, 19 novembre 2008, n° 07-18.615). 

En l’espèce, l’indemnité pour perte de loyers sera fixée à la somme de 26 309 euros, conformément à l’accord des parties. 

3°) Sur les loyers impayés 

La SCI KENZA expose que depuis la mise en œuvre de la procédure d’expropriation, la SARL FOURNIL DU LAC a cessé de payer ses loyers, et qu’elle ne peut plus engager de procédure pour les recouvrer. Elle sollicite en conséquence une indemnité de 19 500 euros correspondant à l’arriéré de loyer.

La SCI KENZA n’est plus propriétaire des lots expropriés depuis le 4 juin 2024, mais elle en conserve toutefois la jouissance, avec tous ses attributs, jusqu’à la prise de possession par l’expropriant, ce qui lui confère le droit d’agir pour recouvrer ce qui lui est dû. 

La demande sera donc rejetée. 

4°) Les frais de démontage du matériel 

La SCI KENZA expose qu’elle souhaite récupérer le matériel présent dans les lots expropriés à savoir :

- lot 40 : 3 rideaux métalliques, 2 baies vitrées en accordéon, un laboratoire, une chambre froide, l’installation de climatisation ;

- lot 43 : 7 rideaux métalliques, une vitrine frigorifique, une chambre froide, l’installation de climatisation ;

Elle produit quatre devis d’un montant global de 41 022 euros qui comprennent la dépose et la repose des matériels et sollicite en conséquence une indemnité de ce montant. 

Elle ne produit toutefois aucun justificatif de la propriété des biens en cause, laquelle ne se déduit pas nécessairement du fait que les locataires n’ont rien réclamé. 

La demande sera donc rejetée. 


SUR LES DÉPENS 

Les dépens seront laissés à la charge de l’expropriant.


SUR LES FRAIS NON COMPRIS DANS LES DÉPENS

L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il est équitable de rejeter la demande formée à ce titre.


DÉCISION

Par ces motifs, le juge de l’expropriation, 

Statuant par jugement susceptible d'appel,

- fixe à 240 709 euros l’indemnité revenant à la SCI KENZA, 

- rejette la demande relative aux frais non compris dans les dépens,

- rejette les autres demandes, 

- laisse les dépens à la charge de l’expropriant.

 LA GREFFIÈRE LE JUGE 




 Marie GIRAUD Jean-Luc ESTÈBE