Cour d'Appel · 4ème Chambre — 31 juillet 2025

4ème Chambre





ARRÊT N° 187



N° RG 24/01154 

N°Portalis DBVL-V-B7I-URT2



(Réf 1ère instance : 21/01100)



















Copie exécutoire délivrée 



le :



à :







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 31 JUILLET 2025





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

Assesseur : Madame Marie-Line PICHON, Conseillère, désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de Rennes en date du 24/02/2025



GREFFIER :



Madame Françoise BERNARD, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :



A l'audience publique du 06 Mai 2025

devant Madame Nathalie MALARDEL, magistrat rapporteur, tenant seule l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial



ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 31 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANTE :



S.A.R.L. ARMORIQUE IMMOS 

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 3]

[Localité 1]



Représentée par Me Bruno HALLOUET de la SELARL CHEVALLIER ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST







INTIMÉS :



Monsieur [F] [M]

né le 28 Décembre 1962 à [Localité 9] (29)

[Adresse 10]

[Localité 2]



Représenté par Me Sylvain PRIGENT de la SELARL KOVALEX II, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST











SMABTP 

venant aux droits de la S.A. CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BATIMENT 

agissant poursuites et diligences de son représentant légal pour ce domicilié de droit audit siège

[Adresse 7]

[Localité 6]



Représentée par Me Dominique LE COULS-BOUVET de la SCP PHILIPPE COLLEU, DOMINIQUE LE COULS-BOUVET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Jacques CHEVALIER de la SELAS CHEVALIER - MARTY - PRUVOST Société d'Avocats, Plaidant, avocat au barreau de PARIS









EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE





Le 4 octobre 2019, M. [F] [M] a conclu avec la société Armorique Immos, exerçant sous l'enseigne Mikit, un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans sur un terrain situé [Adresse 4] à [Localité 8]. Le bien devait être livré dans un délai de 9 mois à compter de l'ouverture de chantier. 



Une garantie de livraison a été souscrite auprès de la société CGI Bâtiment.



Les travaux ont débuté le 11 mai 2020.



Après avoir découvert de l'eau en sous-sol lors de la réalisation des fondations, la société Armorique Immos a informé M. [M] de la nécessité de mettre en oeuvre des fondations spéciales et de lui régler à cette fin la somme de 25 412 euros TTC. 



Suivant courrier en date du 3 novembre 2020, la société Armorique Immos a mis en demeure M. [M] de procéder au règlement des appels de fonds non payés sous huitaine, sous peine de résolution unilatérale du contrat. 



Par courrier en date du 2 décembre 2020, M. [M] a indiqué lui faire parvenir son règlement. 



Suivant courrier avec accusé de réception en date du 3 décembre 2020, la société Armorique Immos a notifié à M. [M] la résolution unilatérale du contrat, faute de règlement des acomptes. 



Par courrier du 22 janvier 2021, le chèque de règlement a été restitué à M. [M]. 



Suivant exploit en date du 30 juin 2021, M. [M] a assigné la société Armorique Immos devant le tribunal judiciaire de Brest en exécution forcée du contrat du 4 octobre 2019 et en paiement de pénalités de retard. 



Par un jugement en date du 18 janvier 2024, le tribunal judiciaire a : 

- condamné la société Armorique Immos à reprendre les travaux de construction correspondant au contrat de construction souscrit par M. [F] [M] le 4 octobre 2010, et portant sur une maison d'habitation sise [Adresse 5] à [Localité 8] (29), et ce sous astreinte provisoire de 50 euros par jours de retard pendant deux mois, à compter d'un délai d'un mois faisant suite à la signification du présent jugement, 

- condamné la société Armorique Immos à verser à M. [F] [M] la somme de 28,11 euros par jour, à compter du 11 février 2021 et jusqu'à la livraison de l'immeuble, 

- condamné la société Armorique Immos à verser à M. [F] [M] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Armorique Immos aux entiers dépens de l'instance, 

- rejeté toutes les autres demandes, 

- rappelé le caractère exécutoire par provision de la présente décision.



La société Armorique Immos a interjeté appel de cette décision le 27 février 2024. 



La SMABTP, venant aux droits et obligations de la société CGI Bâtiment, est intervenue volontairement à l'instance. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 1er avril 2025. 





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Selon ses dernières écritures du 21 mars 2025, la société Armorique Immos demande à la cour de : 

- infirmer le jugement rendu en ce qu'il :

- a rejeté ses demandes,

- l'a condamnée à reprendre les travaux de construction correspondant au contrat de construction souscrit par M. [F] [M] le 4 octobre 2019, et portant sur une maison 

d'habitation sise [Adresse 5] à [Localité 8] (29), et ce sous astreinte provisoire de 50 euros par jours de retard, pendant deux mois, à compter d'un délai d'un mois faisant suite à la signification du présent jugement, 

- l'a condamnée à verser à M. [F] [M] la somme de 28,11 euros par jour, à compter du 11 février 2021 et jusqu'à la livraison de l'immeuble, 

- l'a condamnée à verser à M. [F] [M] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- l'a condamnée aux entiers dépens de l'instance, 

- a rappelé le caractère exécutoire par provision du jugement, 

Statuant à nouveau, 

- à titre principal, sur la résolution du contrat pour manquements suffisamment graves de M. [F] [M], 

- constater qu'elle a prononcé la résolution, de manière justifiée, du contrat de construction d'une maison individuelle conclu entre elle et M. [F] [M] le 4 octobre 2019, 

A défaut, 

- prononcer la résolution du contrat de construction d'une maison individuelle conclu entre elle et M. [F] [M] le 4 octobre 2019, pour défaut de paiement des appels de fonds, et ce à la date du 3 décembre 2020, 

A titre subsidiaire, sur la prise en charge par M. [F] [M] des fondations spéciales conformément à ses obligations contractuelles : 

- condamner M. [F] [M] à prendre en charge le coût relatif aux fondations spéciales sur le terrain, conformément au contrat conclu le 4 octobre 2019, 

A titre infiniment subsidiaire, sur l'imprévision : 

- prononcer la résolution du contrat conclu le 4 octobre 2019, 

A défaut, 

- réviser le contrat conclu entre elle et M. [F] [M] le 4 octobre 2019, 

- dire que la mise en 'uvre d'une plate-forme spécifique sur le terrain est à la charge du maître de l'ouvrage, 

- condamner M. [F] [M] à payer le coût des travaux relatifs aux fondations spéciales, 

- à titre surabondamment subsidiaire, sur la disproportion manifeste : 

- prononcer la résolution du contrat conclu le 4 octobre 2019, 

A défaut, 

- débouter M. [F] [M] de sa demande tendant à mettre à sa charge les travaux relatifs aux fondations spéciales, 

- condamner M. [F] [M] à payer le coût des travaux relatifs aux fondations spéciales, 

- en toute hypothèse 

- débouter M. [F] [M] de toutes ses demandes, fins et prétentions plus amples et contraires, dirigées à son encontre, 

- condamner M. [F] [M] à lui payer une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner M. [F] [M] aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de la Selarl Chevallier & Associés, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Selon ses dernières conclusions du 26 mars 2025, la SMABTP demande à la cour de : 

- lui donner acte de son intervention volontaire venant aux droits et obligations de la CGI Bâtiment, 

- confirmer le jugement en ce qu'il a mis hors de cause la CGI Bâtiment, 

- rejeter toute demande qui serait formulée à son encontre, 

- condamner la société Armorique Immos en tous les dépens. 



Suivant ses dernières écritures du 28 mars 2025, M. [F] [M] demande à la cour de :

- débouter la société Armorique Immos de toutes ses demandes, fins et conclusions, 

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société Armorique Immos de sa demande de résolution du contrat et en ce qu'il l'a condamnée, sous astreinte, à reprendre le chantier et à réaliser les travaux, à lui verser les pénalités contractuelles de retard depuis le 11 février 2021, à lui verser une indemnité pour frais irrépétibles et à supporter les dépens, 

- réformer le jugement sur le point de départ de l'astreinte et sur la période des intérêts de retard, 

- fixer le point de départ de l'astreinte de 50 euros par jour de retard, pendant deux mois, à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la date à laquelle le permis de construire du 10 juillet 2024 sera purgé de tout recours, 

- juger que les pénalités de retard ont été suspendues entre le 17 janvier 2024, date de caducité du permis de construire initial et le 25 septembre 2024, date à laquelle le permis de construire du 10 juillet 2024 a été purgé de tout recours, 

- condamner la société Armorique Immos à lui verser la somme de 6 000 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles en cause d'appel, 

- condamner la société Armorique Immos aux dépens.





MOTIFS



Vu la demande de réouverture des débats de la société Armorique Immos reçue par la cour les 27 juin 2025 et 23 juillet 2025,



Vu le constat du commissaire de justice en date du 18 juin 2025 annexé à cette demande,



Vu le courrier du 22 juillet 2025 de M. [M] s'opposant à la demande,



Au regard des constats du commissaire de justice et des analyses produites par la société Armorique Immos le 22 juillet 2025, il convient d'ordonner la réouverture des débats à l'audience du 25 novembre 2025 à 14 heures 15 sans révocation de l'ordonnance de clôture à charge pour les parties de conclure sur la seul point relatif à l'éventuel écoulement d'eaux usées sur le terrain à construire et les conséquences, le cas échéant, sur la construction à édifier.







PAR CES MOTIFS



La cour



Vu l'article 444 du code de procédure civile,



Ordonne la réouverture des débats sans révocation de l'ordonnance de clôture à l'audience du 25 novembre 2025 à 14 heures 15 à charge pour les parties de conclure sur le seul point relatif à l'éventuelle présence d'eaux usées sur le terrain à construire et les conséquences, le cas échéant, sur la construction à édifier.



Sursoit dans l'attente sur l'ensemble des demandes.







Le Greffier, P/ Le Président empêché, 

N. Malardel