Cour d'Appel · CHAMBRE DES REFERES — 31 juillet 2025

RÉFÉRÉ N° RG 25/00096 - N° Portalis DBVJ-V-B7J-OKEA

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S.A.S. LES PORTES D'ARCINS



c/



SCI PAROSA COURREJEAN, SCP SILVESTRI - BAUJET



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DU 31 JUILLET 2025

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Grosse délivrée



le : 

ORDONNANCE









Rendue par mise à disposition de l'ordonnance au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





Le 31 JUILLET 2025





Véronique LEBRETON, Première Présidente de Chambre à la Cour d'Appel de BORDEAUX, désignée en l'empêchement légitime de la Première Présidente par ordonnance en date du 11 juin 2025, assistée de Corinne VERCAMER, Greffière,





 dans l'affaire opposant :



S.A.S. LES PORTES D'ARCINS 

agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité [Adresse 3]



représentée par Me Pierre FONROUGE membre de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant et par Me Fanny PENCHE membre de la SELARL LEXCO, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant



Demanderesse en référé suivant assignation en date du 

04 juin 2025,



à :



SCI PAROSA COURREJEAN immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n° 493 014 039, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité [Adresse 5]



SCP SILVESTRI - BAUJET prise en sa qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la SCI PAROSA COURREJEAN demeurant en cette qualité [Adresse 1]





représentées par Me Claire LE BARAZER membre de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant et par Me Pierre RAVAUT membre de la SELARL BIROT - RAVAUT ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant



Défenderesses,



A rendu l'ordonnance contradictoire suivante après que la cause a été débattue en audience publique devant nous, assistée de Audrey COLLIN, Greffière, le 24 juillet 2025 :



EXPOSE DU LITIGE



1. Selon une ordonnance de référé en date du 19 mai 2025, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :



- déclaré la SCP SILVESTRI-BAUJET recevable en son intervention volontaire en sa qualité de mandataire judiciaire de la S.CI. [Adresse 6]

- condamné la S.A.S Portes D'Arcins à payer à la S.C.I Parosa Courrejean :



* la somme de 263 603,35 euros en remboursement des dépôts de garantie qu'elle détenait à la date du 14 avril 2022

* la somme de 219 676,41 euros à titre de provision au titre du prorata de loyers perçus pour le deuxième trimestre 2022 sur les immeubles situés [Adresse 2] et [Adresse 4]

- condamné la S.A.S Portes D'Arcins à payer à la S.C.I Parosa Courrejean une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



2. La S.A.S Portes D'Arcins a interjeté appel de cette décision selon une déclaration en date du 27 mai 2025.



3. Par acte de commissaire de justice en date du 4 juin 2025, la S.A.S Portes D'Arcins a fait assigner la S.C.I Parosa Courrejean et la SCP Silvertri-Baujet, ès qualités de mandataire judiciaire de la S.C.I Parosa Courrejean, en référé aux fins de voir ordonner l'arrêt de l'exécution provisoire de la décision dont appel et voir fixer au passif de la S.C.I Parosa Courrejean la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



4. Dans ses dernières conclusions remises le 23 juillet 2025, et soutenues à l'audience, la S.A.S Portes D'Arcins maintient ses demandes et sollicite le rejet des prétentions de la a S.C.I Parosa Courrejean. 



5. Elle soutient qu'il existe des moyens sérieux de réformation du jugement en ce que l'obligation de restitution des dépôts de garantie souffre d'une contestation sérieuse, que cette dette de restitution du dépôt de garantie n'est pas attachée à l'immeuble mais reste une dette personnelle du bailleur initial à l'égard du preneur et que son traitement relève de la compétence du juge du fond. Elle ajoute qu'il existe une contestation d'une part, quant au principe de la dette de restitution des loyers, en ce qu'en cas de nullité, la restitution des loyers n'est pas automatique, et qu'en l'espèce la demande de restitution ayant fait l'objet d'une décision d'irrecevabilité, elle se heurte désormais à l'autorité de la chose jugée, et, d'autre part, quant à son quantum qui ne s'appuie sur aucun élément objectif.



6. Concernant les conséquences manifestement excessives, elle fait valoir qu'il existe des risques de non restitution des sommes en cas d'infirmation puisque la S.C.I Parosa Courrejean, placée en redressement judiciaire et en période d'observation, n'est pas in bonis et que l'absence de restitution la placerait elle-même dans une situation irréversible. 



7. Par conclusions en date du 21 juillet 2025, la S.C.I Parosa Courrejean et la SCP Silvertri-Baujet, ès qualités de mandataire judiciaire de la S.C.I Parosa Courrejean demandent à la juridiction du premier président de débouter la S.A.S Portes D'Arcins de sa demande et de la condamner aux dépens et à lui payer la somme de 5.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



8. Elles soutiennent qu'il n'existe aucun moyen sérieux de réformation en ce que la S.A.S Portes D'Arcins n'ayant plus la qualité de propriétaire du fait de l'annulation de la vente, elle doit la restitution des dépôts de garantie qui constituent un accessoire du loyer puisqu'elle est censée n'avoir jamais été bailleresse et en ce qu'il en est de même du montant des loyers indûment perçus, à tout le moins la quote-part des loyers perçus après l'arrêt prononçant la nullité de la vente, l'irrecevabilité concernant la partie antérieure à avril 2022.



9. Elles exposent en outre que l'existence de conséquences manifestement excessives n'est pas démontrée, puisque la S.A.S Portes D'Arcins ne justifie pas se trouver dans une situation financière obérée et que celle de la SCI a permis à la S.A.S Portes d'Arcins de percevoir en deux années des sommes importantes au travers d'une saisie attribution dont le maintien est une garantie de solvabilité.



MOTIFS DE LA DÉCISION



10. L'article 514-3 du code de procédure civile dispose qu'en cas d'appel, le premier président peut être saisi afin d'arrêter l'exécution provisoire de la décision lorsqu'il existe un moyen sérieux d'annulation ou de réformation et que l'exécution risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives.



La demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d'observations sur l'exécution provisoire n'est recevable que si, outre l'existence d'un moyen sérieux d'annulation ou de réformation, l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance.



11. Le risque de conséquences manifestement excessives doit être apprécié au regard des facultés de paiement du débiteur ou des facultés de remboursement du créancier, ces deux critères étant alternatifs et il suppose la perspective d'un préjudice irréparable et d'une situation irréversible en cas d'infirmation.



12. Le moyen sérieux de réformation doit être entendu comme un moyen qui, compte tenu de son caractère pertinent, sera nécessairement pris en compte par la juridiction d'appel avec des chances suffisamment raisonnables de succès.



13. En l'espèce, il ressort des pièces produites aux débats, et notamment l'arrêt rendu par la cour d'appel de Bordeaux le 14 avril 2022 qui prononce la nullité des ventes intervenues entre la S.A.S Portes D'Arcins et la S.C.I Parosa Courrejean et statue sur les obligations de restitution réciproque et les dommages et intérêts, l'arrêt rendu par la Cour de Cassation le 23 novembre 2023 qui rejette le pourvoi de la S.A.S Portes D'Arcins, l'arrêt rendu par la cour d'appel de Bordeaux le 26 juin 2025 qui confirme l'ordonnance du juge de la mise en état du 25 octobre 2024 qui déclare irrecevable la demande de la S.C.I Parosa Courrejean à l'ncontre de la S.C.I Parosa Courrejean tendant à la restitution des loyers perçus, depuis le 31 mars 2011 jusqu'au 24 juin 2022, au titre de l'exploitation des deux immeubles situés à Bègles dont les cessions ont fait l'objet de la nullité sus-visées, qu'en considérant que la créance au titre en répétition de l'indû encaissé par la S.A.S Portes D'Arcins pour la période postérieure à l'annulation de la vente, ne dépendait pas du débat au fond engagé sur le fondement de l'article 1352-7 du code civil qui concernait la restitution des fruits perçus entre la vente et l'annulation, ne se heurtait à aucune contestation sérieuse, le premier juge a commis une erreur manifeste d'appréciation des circonstances de la cause. 



14. Il en va de même, lorsque le premier juge a considéré que la créance de la S.C.I Parosa Courrejean à l'encontre de la S.A.S Portes D'Arcins au titre de la restitution des dépôts de garantie ne faisait l'objet d'aucune contestation sérieuse dés lors que la S.C.I Parosa Courrejean avait recouvré la qualité de bailleur, alors que la restitution du dépôt de garantie au locataire est une dette personnelle qui incombe au bailleur qui l'a reçu, même s'il a vendu l'immeuble avant l'expiration du bail, sauf clause d'acquiescement du preneur au transfert du dépôt de garantie à l'acquéreur de l'immeuble, inscrit dans le contrat de bail initial, ceci n'étant pas démontré en l'occurrence et peu important que le transfert de propriété découle de l'exécution de la décision du 14 avril 2022.



15. Il s'en déduit la S.A.S Portes D'Arcins justifie de l'existence de moyens sérieux de réformation.



16. En outre il ressort de l'état des créances de la S.C.I Parosa Courrejean, en redressement judiciaire depuis le jugement d'ouverture du 6 janvier 2025, fait état d'un passif antérieur déclaré de 12 703 597, 86€, dont 12 500 541, 42€ représentant une créance chrirographaire détenue par la S.A.S Portes D'Arcins, le jugement d'ouverture ayant relevé que la S.C.I Parosa Courrejean ne disposait d'aucun actif disponible et les pièces produites démontrant l'existence des saisies des créances à exécution successive détenues par la S.C.I Parosa Courrejean à l'encontre de ses locataires pratiquées en 2022 en exécution de la décision du 14 avril 2022.



17. Il s'en déduit que la S.A.S Portes D'Arcins justifie d'un risque sérieux de non restitution, qui caractérise, compte tenu de la somme en jeu, l'existence de conséquences manifestement excessives, puisqu'il s'agirait d'une perte financière d'environ 500 000€, qui est excessive nonobstant le patrimoine de la S.A.S Portes D'Arcins.



18. Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'arrêt de l'exécution provisoire de la décision dont appel.



19. La S.C.I Parosa Courrejean, partie succombante dans la présente instance, au sens des dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile, sera condamnée aux entiers dépens.



20. Il apparaît conforme à l'équité de laisser à la charge de chaque partie ses propres frais irrépétibles. Elles seront donc déboutées de leur demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



Ordonne l'arrêt de l'exécution provisoire résultant de l'ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 19 mai 2025, 



Déboute la S.A.S Portes D'Arcins et la S.C.I Parosa Courrejean de leur demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la S.C.I Parosa Courrejean aux entiers dépens de la présente instance.



La présente ordonnance est signée par Véronique LEBRETON, Première Présidente de Chambre et par Corinne VERCAMER, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

 

La greffière La présidente