Cour d'Appel · Chambre civile TGI — 25 juillet 2025

ARRÊT N°

P-C



R.G : N° RG 23/01610 - N° Portalis DBWB-V-B7H-F7KI





[W]



C/



[H] [J]





















COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS



ARRÊT DU 25 JUILLET 2025



 Chambre civile TGI



Appel d'une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 15] DE [Localité 12] en date du 18 SEPTEMBRE 2023 suivant déclaration d'appel en date du 17 NOVEMBRE 2023 RG n° 22/03234





APPELANTE :



Madame [A] [W]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représentant : Me Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION





INTIMÉ :



Monsieur [O] [N] [H] [J]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentant : Me Jean claude DULEROY de la SELARL DULEROY & DIAZ-DULEROY, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION



PARTIES INTERVENANTES

Madame [Y] [H] [J] 

[Adresse 2]

Madame [G] [H] [J], épouse [S]'

[Adresse 3] 

es qualité d'héritières de Monsieur [O] [N] [H] [J] décédé le 11 janvier 2024 à [Localité 14]

Représentant : Me Jean claude DULEROY de la SELARL DULEROY & DIAZ-DULEROY, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION





DATE DE CLÔTURE : 17 février 2025





DÉBATS : en application des dispositions de l'article 799 alinéa 3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 04 avril 2025.



Le président a avisé les parties que l'affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la Cour composée de :



Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, conseillère

Conseiller : Madame Sophie PIEDAGNEL, conseillère



qui en ont délibéré,

et que l'arrêt serait rendu le 16 juin 2025, prorogé au 25 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.





Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 25 juillet 2025. 



Greffier lors des debats : Madame Sarah HAFEJEE



Greffier lors de la mise a disposition : Madame Falida OMARJEE





* * *

LA COUR : 



Par acte d'huissier délivré le 19 octobre 2022, Madame [A] [W] a fait assigner Monsieur [M] [H] [J] devant le juge des contentieux de la protection (le JCP) du tribunal judiciaire de Saint-Pierre de la Réunion afin que soit prononcée : 

- à titre principal, la nullité du contrat de bail conclu le 1er juin 2017 pour illicéité de l'objet et sa condamnation à lui payer la somme de 30.000 euros à titre de restitution des loyers perçus depuis le 1er juin 2017 ; 

- à titre subsidiaire, la résolution judiciaire du bail pour manquement grave par le bailleur à son obligation de délivrance et sa condamnation à lui payer la somme de 30.000 euros à titre de restitution des loyers perçus depuis le 1er juin 2017 ; 

- et à titre infiniment subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail pour manquement du bailleur à son obligation de garantir la jouissance paisible des lieux loués à compter du 19 mai 2020 et sa condamnation à lui payer la somme de 18.000 euros à titre de restitution des loyers perçus depuis cette date ; 

- Outre, sa condamnation à lui verser des dommages et intérêts à hauteur de 10.000 euros en réparation des préjudices subis du fait de la situation (préjudice de jouissance, économique, et moral) qu'elle endure depuis maintenant plus de quatre ans.



Monsieur [H] [J] sollicitait en défense': 

- la résiliation de plein droit du contrat de bail à compter de l'arrêté préfectoral du 7 avril 2023 et d'ordonner l'expulsion de Madame [W] ; 

- subsidiairement, limiter à la somme de 11.340 euros le montant des restitutions dues par le bailleur en cas de nullité ou de résolution du bail ; 

- condamner Madame [W] à lui restituer la somme de 11.340 correspondant à la restitution en valeur des prestations fournies et exécutées, et en ordonner la compensation entre les créances respectives.



Par jugement contradictoire du 18 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre de la Réunion a statué en ces termes':

«'Déboute Mme [A] [W] de ses demandes relatives à la nullité et à la résolution du bail signé

le 1er juin 2017,

-Prononce, à compter de la présente décision, la résiliation du contrat de bail signé le 1er juin 2017 entre M. [M] [C] [H] [J] et Mme [A] [W],

-Déboute M. [M] [C] [H] [J] de ses demandes reconventionnelles,

-Condamne M. [M] [C] [H] [J] à payer à Mme [A] [W] les sommes suivantes :

- 1.688,50 euros au titre du préjudice de jouissance,

- 2.000,00 euros au titre du préjudice moral,

-Déboute Mme [A] [X] de sa demande au titre du préjudice matériel,

-Déboute les parties du plus ample de leurs demandes,

-Condamne M. [M] [C] [H] [J] aux dépens,

-Rappelle que l'exécution provisoire est de droit.'»



Par déclaration du 25 mars 2024, Madame [A] [W] a formé appel du jugement.



L'affaire a été renvoyée à la mise en état.



Monsieur [M] [H] [J] a constitué avocat le 4 décembre 2023.



L'appelante a remis ses premières conclusions le 12 février 2024.



L'intimé a déposé ses premières conclusions le 30 avril 2024.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 17 février 2025.







Aux termes de ses dernières conclusions n° 2'; déposées le 12 juin 2024, Madame [A] [W] demande à la cour de :

«'INFIRMER le jugement en date du 18 septembre 2023 rendu par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de SAINT-PIERRE en ce qu'il l'a débouté de ses demandes tendant à voir : 

' à titre principal, prononcer la nullité du contrat de bail pour illicéité de l'objet et condamner Monsieur [H] [J] à lui payer la somme de 30.000 euros à titre de restitution des loyers perçus depuis le 1 er juin 2017 ; 

' à titre subsidiaire, prononcer la résolution judiciaire du bail pour manquement grave par le bailleur à son obligation de délivrance et condamner Monsieur [H] [J] à lui payer la somme de 30.000 euros à titre de restitution des loyers perçus depuis le 1 er juin 

2017 ; 

' et à titre infiniment subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement du bailleur à son obligation de garantir la jouissance paisible des lieux loués à compter du 19 mai 2020 et condamner Monsieur [H] [J] à lui payer la somme de 18.000 euros à titre de restitution des loyers perçus depuis cette date ; 

STATUANT A NOUVEAU 

-PRONONCER la nullité du bail d'habitation conclu le 1er mars 2017 entre Monsieur [H] [J] et Madame [W] ; 

En conséquence, 

-CONDAMNER Monsieur [N] [H] [J] à verser à Madame [W] la somme de 26.253 euros, à titre de restitution des loyers perçus du 1er juin 2017 au 31 décembre 2021; 

A titre subsidiaire : 

-PRONONCER la résolution du bail d'habitation conclu le 1er mars 2017 entre Monsieur [H] [J] et Madame [W] ; 

En conséquence, 

-CONDAMNER Monsieur [N] [H] [J] à verser à Madame [W] la somme de 26.253 euros, à titre de restitution des loyers perçus du 1er juin 2017 au 31 décembre 2021, et à tout le moins la somme de 8.753 euros, à titre de restitutions des loyers perçus du 19 mai 2020 eu 31 décembre 2021 ; 

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE 

-DÉBOUTER Monsieur [N] [H] [J] de toutes ses demandes plus amples ou contraires ; 

-CONDAMNER Monsieur [N] [H] [J] à verser à Madame [A] [W] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.'»



***



Aux termes de leurs dernières conclusions n° 2, remises le 24 septembre 2024, Madame [Y] [H] [J] et Madame [G] [H] [J], épouse [S], INTIMEES et INTERVENANTES VOLONTAIRES, es qualité d'héritières de [M] [N] [H] [J], décédé le 11 janvier 2024, demandent à la cour de':

«'DECLARER recevable leur intervention volontaire';





I ' A TITRE PRINCIPAL. 

CONFIRMER le jugement rendu le 18 septembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre en ce qu'il a : 

* Débouté Mme [A] [W] de ses demandes relatives à la nullité et à la résolution du bail signé le 1er juin 2017. 

* Prononcé, à compter du 18 septembre 2023, la résiliation du contrat de bail signé le 1er juin 2017 entre M. [M] [C] [H] [J] et Mme [A] [W]. 

* [Localité 9] à Mme [A] [W] les sommes suivantes : 

' 1.688,50 euros au titre du préjudice de jouissance, 

' 2.000 euros au titre du préjudice moral, 

* Débouté Mme [A] [W] de sa demande au titre du préjudice matériel. 

INFIRMER le jugement rendu le 18 septembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre en ce qu'il a rejeté la demande de Monsieur [M] [N] [H] [J] tendant à voir ordonner l'expulsion de Mme [A] [W] suite à la résiliation du bail signé le 1 er juin 2017. 

ET STATUANT A NOUVEAU : 

-ORDONNER l'expulsion de Madame [A] [W] et de tout occupant de son chef de la villa située sur la commune du [Localité 17], au lieudit [Localité 11], au [Adresse 6], avec le concours de la force publique si nécessaire. 

-DEBOUTER Madame [A] [W] de l'ensemble de ses demandes. 



II ' SUBSIDIAIREMENT 

Si par impossible la Cour infirmait le jugement qui lui est déféré et statuant à nouveau, prononçait la nullité ou la résolution ou la résiliation du bail d'habitation signé le 1 er juin 2017. 

-LIMITER à la somme de 10 203,00 euros le montant des restitutions dues par Mesdames [Y] [H] [J] et [G] [H] [J] épouse [S], à Madame [A] [W]. 

-CONDAMNER Madame [A] [W] à payer à Mesdames [Y] [H] [J] et [G] [H] [J] épouse [S] la somme de 10 203,00 euros correspondant à la restitution en valeur des prestations fournies et exécutées, si la nullité ou la résolution ou la résiliation du bail d'habitation du 1er juin 2017 était prononcée. 

-ORDONNER la compensation entre les créances réciproques des parties. 



III ' ET EN TOUT ETAT D ECAUSE 

-DEBOUTER Madame [A] [W] de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

-CONDAMNER Madame [A] [W] à payer à Mesdames [Y] [H] [J] et [G] [H] [J] épouse [S] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. 

-CONDAMNER Madame [A] [W] aux entiers dépens d'appel.'»



***



Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées, figurant au dossier de la procédure, auxquelles il est expressément référé en application de l'article 455 du code de procédure civile.



MOTIFS



A titre liminaire, la cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de «'constatations'» ou de «'dire et juger'» qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.



Sur l'intervention volontaire de Mesdames [Y] [H] [J] et [G] [H] [J], épouse [S]':



Monsieur [M] [N] [H] [J] est décédé à [Localité 16] le 11 janvier 2024 en cours d'instance. Il a laissé comme héritières ses deux enfants, intervenant volontairement à l'instance.



Il convient donc de déclarer recevable leur intervention volontaire.



-Sur le périmètre de l'appel':



L'appelante reproche au jugement dont appel d'avoir rejeté ses demandes de nullité ou de résolution du bail aux torts du bailleur. Elle réclame sa condamnation à lui payer diverses sommes au titre de la restitution des loyers perçus du 1er juin 2017 au 31 décembre 2021.



Les ayants droit de feu [M] [H] [J] font valoir la résiliation du contrat aux torts de l'appelante, comme l'a retenu le premier juge mais concluent à l'infirmation de la décision et à l'expulsion de l'appelante, admettant toutefois la condamnation à lui payer les sommes de 1.688,50 euros au titre du préjudice de jouissance et de 2.000 euros au titre du préjudice moral, tout en approuvant le rejet de sa demande d'indemnisation d'un préjudice matériel.



Il convient donc d'examiner en premier lieu la demande de nullité du contrat, puis le cas échéant, son éventuelle résolution ou sa résiliation avant de tirer les conséquences juridiques de cette expiration du contrat litigieux.



Sur la nullité du bail'pour dol :



Il existe un acte sous seing privé daté du 1er juin 2017 selon lequel M. [M] [C] [H] [J] a donné à bail à Mme [A] [V] un local d'habitation sis [Adresse 4]. 17- [Localité 13], pour une durée de 6 ans et pour un loyer de 500 euros par mois hors charges (pièce n° 1 de l'appelante).



Pour débouter Madame [V] de sa demande de nullité du bail, le premier juge a considéré qu'il n'existait aucun motif de nullité à la date de la convention et que':

. Le logement loué, édifié depuis plus de 35 ans, n'a pas fait l'objet d'un permis de construire. Compte tenu de sa date de construction, la prescription, tant pénale que civile, est acquise.

. Au moment de sa conclusion, le bail portait sur un immeuble purgé de ses vices, de sorte que l'article 1178 du code civil ne trouve pas à s'appliquer.

. Mme [W] ne saurait non plus invoquer la localisation de la maison en zone inondable dès lors qu'il est démontré par le défendeur que le Plan de prévention des risques naturels prévisibles a été approuvé le 20 octobre 2017 et que le Plan local d'urbanisme (PLU) de la commune du [Localité 17] datait du 8 décembre 2018, soit postérieurement à la signature du bail.

. Au moment de la conclusion du bail, les éléments relatifs à l'insalubrité n'étaient pas établis par la locataire, étant souligné que cette dernière n'aurait certainement pas pris le logement litigieux s'il avait été dans cet état.

L'appelante fait valoir en substance que son consentement à la conclusion du bail était vicié à cause du dol commis par le bailleur.

. Malgré les stipulations contractuelles en ce sens, aucun état des lieux d'entrée n'était effectué. 

. Le bailleur, qui s'était engagé verbalement à réaliser un certain nombre de travaux, n'a pas concrétisé sa promesse. 

. Au fur et à mesure de l'exécution du contrat de bail, Madame [W] constatait la survenance de nombreux et graves désordres dans le logement, en particulier des fuites et infiltrations. Elle le signalait d'abord verbalement à Monsieur [H] [J] qui l'assurait que des réparations seraient effectuées. 

. Face à l'inertie de son bailleur, Madame [W] lui adressait un courrier en date du 19 mai 2020 au sein duquel elle mentionnait de nouveau, entre autres, les problèmes de fuites d'eaux dans l'habitation. Monsieur [H] [J] lui répondait par un courrier du 10 juin 2020 et la sommait, sans que cela ait un quelconque rapport avec ses demandes, de produire une attestation d'assurance et n'apportait aucune solution quant aux fuites d'eau. 

. La relation contractuelle prenait une tournure belliqueuse au fur et à mesure que la locataire constatait que le bailleur n'effectuait aucuns travaux alors même que sa santé se dégradait ostensiblement du fait des désordres persistants.

. Parallèlement, la locataire se rendait compte que son logement devenait de plus en plus insalubre et découvrait auprès du service de l'urbanisme de la commune que le bien loué se trouvait en zone rouge du PLU qui est inconstructible et inondable.

. Deux contrôles étaient finalement diligentés par I'[Localité 10] en dates respectives du 23 octobre 2020 et du 21 janvier 2021, dont les conclusions s'avéraient pour le moins alarmantes. Il conclut à la présence d'infractions majeures au Règlement Sanitaire Départemental et à une installation électrique insuffisamment sécurisée, de sorte que « le logement présente d'importants risques pour la santé et sécurité des occupants », notamment « des risques d'électrisation, d'électrocution ou d'incendie ». L'[Localité 10] indiquait ainsi avoir engagé la procédure prévue par l'article L. 511-19 du Code de la construction et de l'habitation afin de prescrire au propriétaire les travaux de mise en sécurité nécessaires.

. Le 15 mars 2021, un arrêté préfectoral du 11 mars était notifié à Madame [W] aux termes duquel « l'immeuble est déclaré insalubre et nécessite une intervention urgente afin de supprimer les risques susvisés. » Le préfet de la Réunion imposait ainsi au bailleur de procéder, dans un délai d'un mois, aux travaux de mise en sécurité de l'installation électrique du logement, ce qu'il exécutait par l'intermédiaire de la SAMELEC 01. Malgré la réalisation des travaux, le bailleur n'a jamais daigné transmettre à la locataire l'attestation de conformité de sorte qu'elle ignorait si l'installation répondait aux normes légales.

. Monsieur [H] [J] a intentionnellement dissimulé des informations dont il connaissait le caractère déterminant pour la conclusion du bail. Il y a bien eu dol dès lors que le bailleur a concédé la location d'un logement situé en zone rouge inondable selon le Plan local d'urbanisme (PLU) et le plan de prévention des risques naturels de la commune du [Localité 17], l'exposant ainsi à un risque sérieux tandis que le bail portait sur une maison indécente, en raison notamment du défaut de raccordement des eaux usées ménagères et d'un dispositif d'assainissement non conforme.



Les ayants droit de feu [M] [H] [J] soutiennent en substance que':

. Il n'est nullement démontré que le logement était déjà classé en zone inondable en 2012. Ce classement en zone inondable résulte du Plan de Prévention des Risques Naturels Prévisibles relatifs aux phénomènes d'inondation et de mouvement de terrain de l'île de la Réunion qui a été approuvé par un arrêté préfectoral du 20 octobre 2017, soit postérieurement à la conclusion du bail en cause. 

. Le PLU de la commune du [Localité 17] a été approuvé lors du conseil municipal du 8 décembre 2018, soit postérieurement à la conclusion du bail contesté.

. Dès lors, au moment de la conclusion du contrat de bail, la parcelle en cause n'était pas classée en zone inondable et le PLU de la Commune du [Localité 17] auquel se réfère aujourd'hui l'appelante, n'était pas approuvé.



. Par ailleurs, le défaut de communication du Plan de Prévention des Risques Naturels Prévisibles relatifs aux phénomènes d'inondation et de mouvement de terrain n'est pas une cause automatique de résolution du bail ou de dol selon la jurisprudence qui considère qu'il faut que ce manquement soit d'une gravité suffisante.



. S'agissant plus particulièrement du dol revendiqué par l'appelante, celle-ci ne verse aucun élément démontrant que la condition de l'absence du caractère potentiellement inondable du bien loué était une condition déterminante de son consentement.

. Enfin, ni Monsieur [M] [N] [H] [J] ni les concluantes n'ont sciemment dissimulé une telle information à l'appelante, dans la mesure où la parcelle en cause n'avait jamais fait l'objet d'une quelconque inondation, de sorte que la réticence dolosive qui leur ait imputée par Mme [W] n'est nullement caractérisée.

. S'agissant de la délivrance d'un logement indécent, Mme [W] ne saurait se fonder sur le rapport de l'[Localité 10] datant du 3 mars 2021, soit quasiment trois ans après la conclusion du bail en cause, pour soutenir que ce dernier démontrerait que dès le 1er juin 2017 le logement aurait été indécent. Les parties n'ayant pas réalisé un état des lieux lors de l'entrée de l'appelante, cette dernière est présumée les avoir reçus en bon état de réparations locatives, ce que confirme par ailleurs M. [R].

. Du 1er juin 2017 au mois de mars 2021, date de la première intervention de l'[Localité 10] à sa demande, sans que le bailleur n'en soit tenu informé, soit durant presque quatre années, la locataire ne s'est jamais plaint auprès du bailleur d'un dysfonctionnement du système d'assainissement, étant rappelé que la maison louée a été construite il y a plus de 35 ans, et que la conformité du système d'assainissement à la règlementation actuelle ne signifie nullement que ce dernier était défectueux. 

. Il en est de même du raccordement des eaux usées ménagères ou des nuisances olfactives, Mme [W] n'ayant jamais informé le bailleur durant quatre années de ces dysfonctionnements.



Ceci étant exposé,



Aux termes de l'article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.



En l'espèce, Madame [V] supporte la charge de la preuve des man'uvres dolosives qu'elle allègue.



Pourtant, elle ne produit aucune pièce antérieure au 10 juin 2020 (pièce n° 3 -courrier du bailleur demandant l'attestation d'assurance à la locataire) permettant de prouver que le bailleur s'est livré à des man'uvres frauduleuses destinées à la convaincre de contracter le bail litigieux.



La preuve d'une réticence dolosive alléguée n'est pas plus rapportée par Madame [V] à propos de':

. La situation de l'immeuble au regard du Plan de prévention des risques naturels prévisibles sur la commune du [Localité 17], relatif aux aléas inondation et mouvements de terrain, résultant d'un arrêté préfectoral du 20 octobre 2017, soit postérieur à la conclusion du bail litigieux'(pièce n° 41 des intimées) ;

. l'approbation du PLU de la commune du [Localité 17], résultant d'une délibération du 8 décembre 2018, soit près de dix-huit mois après la conclusion du contrat (pièce n° 42 des intimées).



S'agissant de la dissimulation intentionnelle des désordres affectant l'immeuble donné à bail, Madame [V] ne justifie pas non plus de faits concomitants avec la signature du bail alors qu'elle n'a pas envisagé la réalisation d'un état des lieux, acceptant ainsi une présomption de délivrance d'un logement en bon état d'habitation en 2017.



Le jugement querellé doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté l'appelante de sa demande de nullité pour dol du contrat de bail litigieux.



Sur la nullité du contrat pour contenu illicite':



Madame [V] affirme que les vices affectant le logement existaient nécessairement au moment de la conclusion du bail puisque ils sont liés à la structure même du bâtiment et à ses équipements et constituent donc des vices cachés. Peu importe donc qu'il n'y ait pas eu d'état des lieux. En outre, le logement loué se situait déjà en zone rouge au regard des risques d'inondation lors de la signature du bail. Pourtant, aucune information sur ce point n'a été portée à la connaissance de Madame [W], et ce, bien que les dispositions de l'article L. 125-5 du code de l'environnement mette à la charge du bailleur une obligation d'information du locataire sur un risque d'inondation, et ce par le biais d'un état des risques. Or, cet état des risques n'a bien évidemment jamais été remis à Madame [W], pas plus que le risque d'inondation n'a été évoqué. Un logement situé en zone rouge en matière de risque inondation porte nécessairement atteinte à la sécurité physique du locataire, a fortiori si ce dernier n'en a pas été informé.

Selon l'appelante, le rapport de l'[Localité 10] du 21 janvier 2021 établit que le logement présentait d'importants risques pour la santé et sécurité des occupants, en raison d'une installation électrique insuffisamment sécurisée qui expose les occupants à des risques d'électrisation, d'électrocution ou d'incendie. Il ne pourrait être invoqué, en toute bonne foi, que cette installation électrique était suffisamment sécurisée lors de la conclusion du bail, et qu'elle était devenue, comme par magie, insuffisamment sécurisée au point de faire courir des risques d'électrisation, d'électrocution ou d'incendie. L'installation électrique était donc dès l'origine de nature à porter atteinte à la santé et à la sécurité des occupants. 

Le logement en cause n'a donc jamais satisfait aux exigences du logement décent, de sorte que le contrat de bail dérogeait dès sa conclusion à l'obligation d'ordre public de délivrance d'un logement décent. Le contenu du contrat a donc toujours été illicite.



Les intimés, ayants droit du bailleur, soutiennent que':

. Mme [W] ne saurait se fonder sur le rapport de l'[Localité 10] datant du 3 mars 2021, soit quasiment trois ans après la conclusion du bail en cause, pour soutenir que ce dernier démontrerait que dès le 1er juin 2017 le logement aurait été indécent.

. Les parties n'ayant pas réalisé un état des lieux lors de l'entrée, cette dernière est présumée les avoir reçus en bon état de réparations locatives, ce que confirme par ailleurs M. [R] (Pièce 54) 

. Mme [W] a habité le logement du 1er juin 2017 au mois de mars 2021, date de la première intervention de l'[Localité 10] à sa demande, sans que le bailleur n'en soit tenu informé'; elle ne s'est jamais plainte auprès du bailleur d'un dysfonctionnement du système d'assainissement, étant rappelé que la maison louée a été construite il y a plus de 35 ans, et que la conformité du système d'assainissement à la règlementation actuelle ne signifie nullement que ce dernier était défectueux.

. Il en est de même du raccordement des eaux usées ménagères ou des nuisances olfactives.

. Comme l'ont relevé les premiers juges à juste titre, « au moment de la conclusion du bail précité, les éléments relatifs à l'insalubrité n'étaient pas établis par la locataire, étant souligné que cette dernière n'aurait certainement pas pris le logement s'il avait été dans cet état.»



Sur ce,



Aux termes de l'article 1178 du code civil, un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d'un commun accord. 

Le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé.

Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.





Indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.



En l'espèce, Madame [V] ne démontre pas que le bail était affecté au moment de sa conclusion d'une illicéité résultant du caractère indécent du bail alors qu'elle l'a occupé sans se plaindre auprès du bailleur jusqu'en 2020.



A supposer que l'indécence du logement soit établie, ce n'est qu'à partir du mois de mars 2021 que le rapport de l'[Localité 10] a confirmé les désordres affectant l'immeuble donné à bail.



Aussi, la cour adoptera les motifs du premier juge pour considérer que les conditions de la nullité du bail n'étaient pas réunies à la date de sa conclusion en raison de son caractère illicite consécutif à l'indécence du logement au mois de juin 2017.



Enfin, l'hypothèse du vice caché évoqué dans les écritures de l'appelante doit être écartée puisque cette cause de résolution d'un contrat ne concerne que la vente et non la location sans entraîner la nullité du contrat en cause.



Le jugement sera confirmé de ce chef.



Sur la résolution du bail':



Le JCP a débouté Madame [V] de sa demande de résolution du bail en retenant que les manquements allégués du bailleur ne sont pas suffisamment établis ni ne justifient que le contrat de bail soit résolu. Pour parvenir à cette conclusion, le jugement relève que':

. L'absence de permis de construire ne saurait être retenu compte tenu des prescriptions extinctives tant pénale que civile.

. S'agissant de l'absence de jouissance paisible du bien loué, aucun état des lieux d'entrée n'a été effectué, de sorte que les locaux loués sont présumés être pris en bon état. 

. S'il est incontestable que le bien loué a présenté par la suite des dégradations importantes nécessitant l'intervention des services dc PARS et la prise d'un arrêté d'insalubrité par le préfet de la Réunion, il n'cst nullement établi par la demanderesse que ce bien n'était pas en bon état au jour de la conclusion du contrat, ni même de ce qu'elle avait averti le défendeur de la dégradation et des réparations à effectuer dans le logement avant 2020.

. S'agissant du manquement du bailleur à ses obligations, il est démontré par celui-ci qu'il a entrepris une partie des travaux préconisés par l'[Localité 10] à compter du 1er avril 2021 et que tous les travaux. n'ont pu être réalisés en raison de la situation du terrain, qui se trouve en zone inondable, alors même que

Le bailleur justifie avoir effectué une déclaration préalable de travaux le 31 mars 2022.



L'appelante soutient subsidiairement en appel que':

. Le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent. 

. Les rapports rendus sur demande de l'[Localité 10] ainsi que celui réalisé par la CAF relèvent les désordres suivants : 

- Système de traitement des eaux usés hors d'usage qui favorise la prolifération de nuisibles (rats, insectes...) ; 

- Une dégradation des matériaux de construction, en particulier pour la partie en bois sous tôles, des défauts d'étanchéité du bâtiment, conduisant à des infiltrations d'eau et des entrées d'air parasites ; 

- La dégradation conséquente du mobilier ; 

- la présence d'une installation électrique insuffisamment sécurisée et une humidité excessive au sein du logement, accentuée par des défauts de ventilation.

. Au regard des conséquences engendrées par les défauts de conception du logement (présence de nuisibles, infiltrations avec risques d'électrocution, humidité provoquant la dégradation du mobilier'), il est incontestable que Monsieur [H] [J] a manqué à son obligation de jouissance paisible du logement donné à bail.

. Monsieur [H] [J] (le bailleur ou ses ayants droit) ne saurait se prévaloir du fait que Madame [W] ne lui aurait fait part des problèmes d'infiltrations que par courriel du 19 mai 2020, pour soutenir qu'il n'a pas manqué à son obligation de jouissance paisible dès lors que tous les désagréments résultent de vices cachés et d'un défaut d'entretien du logement.

. Dans son mail du 19 mai 2020, Madame [W] indiquait, sans que cela ne soit jamais contesté par Monsieur [H] [J] qu'elle avait «'déjà fait à de nombreuses reprises de manière verbale qu'il y a plusieurs fuites sur le toit et qu'en cas de fortes pluies, de l'eau coule par le plafond dans le salon et d'autres pièces. » (Pièce 28 : Email de Madame [W] du 19 mai 2020). Pourtant, Monsieur [H] [J] n'effectuait aucuns travaux pour remédier à ces désordres. 

. Les seuls travaux entrepris par Monsieur [H] [J] concernant le logement loué datent de mars 2021, et ne sont que la conséquence de l'arrêté préfectoral du 11 mars 2021 aux termes duquel « l'immeuble est déclaré insalubre et nécessite une intervention urgente afin de supprimer les risques susvisés » lui imposant de procéder dans un délai d'un mois aux travaux de mise en sécurité de l'installation électrique du logement. Plus de 10 mois après que Madame [W] l'ait formellement informé des fuites de la toiture, Monsieur [H] [J] n'avait pris aucune mesure en vue de faire cesser ce désordre. 

. Contrairement à ce qui est soutenu par la partie adverse, l'attestation de Monsieur [B], selon laquelle il aurait aidé à mettre du top coat, le verral sur la toiture ne permet nullement d'établir que Monsieur [H] [J] aurait procédé aux réparations nécessaires dès réception du mail de Madame [W] en date du 19 mai 2020. En effet, Monsieur [B] n'indique à aucun moment quand il aurait réalisé ces réparations de fortune.

. En tout état de cause, on relèvera que lors de la visite de contrôle de l'[Localité 10] en date du 21 janvier 2021, il était constaté une toiture détériorée (tôles oxydées) qui de surcroît n'était pas fixée au niveau de la partie en bois de la maison.



Les intimées, intervenantes volontaires, répliquent en substance que':

. La situation d'insalubrité du bien loué n'existait pas lors de l'entrée dans les lieux de Mme [W]. Se pose dès lors la question de la dégradation de ce bien postérieurement à l'entrée dans les lieux de Mme [W], durant l'exécution de cette convention.

. Ce n'est que dans un mail du 19 mai 2020 que l'appelante a fait part au bailleur pour la première fois, de l'existence de fuite au niveau de la toiture, à l'exclusion de tout autre désordre (Pièce 6).

. Après avoir eu cette information, Monsieur [O] [N] [H] [J] a immédiatement procédé aux réparations nécessaires, ce qui est attesté par Monsieur [Z] [B] (Pièce 43). C'est en vain que l'appelante tente de discréditer ce témoignage, qui certes met à néant ses allégations mensongères, mais démontre que le bailleur, informé de la nécessité de faire des travaux, les a réalisés avec célérité.

. Postérieurement à ces travaux, Mme [W] n'a plus jamais informé le bailleur de l'existence de nouveaux désordres, si ce n'est ceux qui seraient apparus récemment suite à des dégradations du portail, de la boite aux lettres et du compteur consécutivement à un prétendu accident de la route.

. Si Mme [W] reproche au bailleur l'absence de toute réparation, elle oublie cependant que le jugement rendu le 18 septembre 2023 est revêtu de l'exécution provisoire, de sorte qu'il produit ses effets en dépit de la présente procédure d'appel, et que le bail signé le 1er juin 2017 est résilié. Elle ne saurait dès lors faire valoir des faits postérieurs à la résiliation du bail pour tenter de fonder ses griefs à l'encontre des concluantes.

. Alors qu'elle avait déjà saisi l'[Localité 10] d'une demande afin de voir constater l'indécence du logement qu'elle occupe dès le 15 octobre 2020, Mme [W] n'a jamais informé le bailleur de la moindre difficulté alors que les deux parties s'étaient rencontrée chez le médiateur de justice de la commune du [Localité 17] le 2 novembre 2020. Au cours de cette rencontre, seul a été évoqué l'absence de justification d'une assurance habitation par Mme [W], cette dernière n'ayant jamais fait part de l'existence de désordres affectant le bien loué, ou de son caractère insalubre et de la nécessité de faire procéder à des travaux (Pièce 9). 

. Ce n'est qu'à la réception de l'arrêté préfectoral du 11 mars 2021, que Monsieur [O] [N] [H] [J] a pris connaissance de la situation et de l'état de dégradation de son bien, et qu'il a immédiatement mandaté l'entreprise SALEMEC OI, pour procéder à la mise en conformité du système électrique, puis la société LE PAVILLON, pour les autres travaux qui lui ont été demandés de faire réaliser (Pièces 11 à 16 ; puis 17 à 26). 

. Cependant, si les travaux de mise en conformité du système électrique ont été réalisés, ceux concernant les autres travaux de réfection n'ont pu être faits, en raison d'une part de l'opposition de Mme [W] et d'autre part en raison du retrait par les services de la commune du [Localité 17] de l'autorisation tacite autorisant lesdits travaux qui avait été obtenue par le bailleur (Pièces 31 ; 32 ; 35).

. En conséquence, comme l'ont retenu les premiers juges, l'appelante n'établit nullement un manquement de la part du bailleur justifiant la résolution du contrat de bail, ce dernier n'ayant pu faire réaliser les travaux nécessaires à la réfection des désordres apparus en cours d'exécution du bail, en raison de la carence de la locataire, qui a sciemment omis d'en informer le bailleur afin que ce dernier y mette fin et du retrait de l'autorisation de procéder aux travaux par l'autorité administrative.



Sur ce,



L'article 1217 du code civil prévoit que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :

- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;

- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;

- obtenir une réduction du prix ;

- provoquer la résolution du contrat ;

- demander réparation des conséquences de l'inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent

toujours s'y ajouter.



Selon les dispositions de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.



Selon les dispositions de l'article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, en vigueur du 27 mars 2014 au 01 septembre 2019, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.

L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue aux articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6.



Cet article 6 de la loi susvisée, dans sa rédaction applicable au litige, en vigueur du 19 août 2015 au 25 novembre 2018, prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.



L'article 1721 d code civil prévoit en outre qu'il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.



Ainsi, le bailleur doit être considéré comme le garant des vices affectant le bien loué à l'égard du locataire.



En l'espèce, Madame [V] rapporte la preuve de la saisine par ses soins de l'[Localité 10] par courrier du 2 novembre 2020, après un constat d'accord réalisé par le conciliateur de justice le 26 septembre 2020 limité à la délivrance par la locataire d'une attestation d'assurance locative (pièces n° 5, 6 bis et 7).



Le rapport de contrôle du 3 mars 2021 (pièce n° 9 de l'appelante), consécutif à une visite du 21 janvier 2021, énumère la liste des travaux à réaliser dans le délai de six mois, envisageant aussi une mesure d'hébergement temporaire ou de relogement définitif de l'occupante pendant la durée des travaux.



Parmi ces travaux, il est préconisé':

. Toutes mesures nécessaires pour limiter la prolifération des nuisibles, incluant le nettoyage des abords du bâtiment et des espaces verts';

. La déconstruction de la partie arrière en bois sous toiture tôle afin d'éviter toute chute de matériaux';

. La réfection ou la mise en place des éléments nécessaires à la collecte et à l'évacuation des eaux pour les parties du bâtiment qui en sont dépourvues';

. La réfection de l'étanchéité des parois';

. La réfection de l'étanchéité de la toiture';

. Le traitement des remontées capillaires';

. La réfection des menuiseries extérieures dégradées';

. Toutes mesures nécessaires pour assurer une isolation thermique suffisante';

. Toutes mesures nécessaires pour assurer l'étanchéité des jonctions entre les murs, la toiture et les menuiseries';

. La réfection du système d'assainissement';

. La réfection des ouvrages d'assainissement (canalisations)';

. La réfection des équipements électriques détériorés';

. Toutes mesures nécessaires pour garantir un apport de lumière naturelle dans les pièces principales';

. Toutes mesures nécessaires pour remédier aux défauts de ventilation de la salle de bains, des WC et de la cuisine';

. Recherche des causes d'humidité, réalisation des travaux nécessaires à leur suppression et réfection des revêtements intérieurs dégradés';

. Pose de revêtements de sol adaptés à l'humidité dans la salle de bains';

. Mise en sécurité de l'installation électrique avec délivrance d'une attestation du Consuel';

. Réfection des revêtements des pièces de service et pose de revêtements adaptés';

. Réfection ou remplacement des canalisations d'évacuation des eaux usées, détériorées.



Ces préconisations de travaux s'appuient sur des constats de la détérioration des matériaux de construction, de manque de stabilité du bâti et de ses éléments, de matériaux de construction inadaptés, d'entrées d'air parasites, d'infiltrations d'eau, de défaut d'isolation thermique, de mauvais état de fonctionnement et d'étanchéité des ouvrages d'évacuation des eaux pluviales, de matériaux de construction présentant une faible résistance au feu, de dysfonctionnement du dispositif d'évacuation des eaux usées, de défaut de conception des ouvrages d'assainissement, de la mauvaise implantation de la construction et de nuisances liées à la présence d'animaux (prolifération de rats).



Ce rapport se poursuit par l'énumération de nombreux désordres constatés dans le logement litigieux.



Il rend incontestable l'état d'insalubrité du bien donné à bail à Madame [V] à la date du 21 janvier 2021.



Au surplus, l'arrêté préfectoral du 11 mars 2021 (pièce n° 10 de l'appelante), se fondant sur le rapport susvisé, tire les conséquences de ces désordres pour en déduire l'existence d'un danger grave et imminent pour la santé et la sécurité physique des occupants et faire injonction au propriétaire de faire réaliser les travaux de mise en sécurité de l'installation électrique dans le délai d'un mois.



Il est aussi avéré que le bailleur a pris contact avec Madame [W] dès le 22 mars 2021 (pièce n° 11) pour entreprendre les travaux exigés par l'arrêté préfectoral.



Mais par courrier du 15 juillet 2021, la Caisse d'allocations familiales (pièce n° 13 de l'appelante) a retenu la non-conformité du logement au regard des critères de décence, conditionnant la poursuite du versement de l'allocation logement à la mise en conformité du bien loué par le bailleur dans un délai de dix-huit mois.



Ainsi, Madame [W] démontre que le bien loué par Feu [O] [H] [J] était à la fois insalubre au regard de l'arrêté préfectoral susvisé et de celui du 30 avril 2021 (pièce n° 20 de l'appelante) et indécent au regard des normes particulières de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.



Or, les règles relatives à la décence d'un logement, objet d'un bail d'habitation, se conjuguent avec celles applicables à l'ensemble des locaux d'habitation que doit respecter tout logement, notamment au titre de la salubrité et de l'hygiène. 



Même si le bailleur n'en était pas avisé avant le mois de novembre 2020, il est néanmoins tenu à son obligation générale de délivrance prévue par l'article 1721 du code civil et la loi du 6 juillet 1989.



A cet égard, l'arrêté préfectoral du 7 avril 2023 (pièce n° 34 de l'appelante) confirme le fait que la situation d'insalubrité du logement a perduré jusqu'à cette date en infraction avec les dispositions de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique, et ce alors même que la relation contractuelle n'avait pas cessé à cette date par l'effet de la résiliation judiciaire du bail prononcée à compter du jugement dont appel.



En application des dispositions de l'article 1217 du code civil, Madame [W] est donc fondée à provoquer la résolution du contrat en raison de l'inexécution des obligations du bailleur.



Le jugement querellé sera donc infirmé en ce qu'il a débouté Madame [W] de sa demande de résolution du bail litigieux.



Compte tenu de ses demandes en paiement et en restitution des loyers, l'appelante demande que la date de résolution du contrat soit fixée au 31 décembre 2021.



Toutefois, la première demande subsidiaire de résolution du bail a été présentée, selon le jugement querellé, avec les conclusions au fond n° 2, déposées le 3 juillet 2023 devant le premier juge. En effet, la demande de résolution judiciaire du bail n'avait pas été présentée dans l'acte introductif d'instance, pas plus que dans les premières conclusions de la demanderesse.



Il convient d'ailleurs de souligner que la proposition de relogement, formulée par le bailleur, est datée du 13 juillet 2023 tandis que Madame [W] l'a refusée le 25 juillet 2023, se maintenant donc dans les lieux.



Elle précise enfin devoir demeurer dans le logement insalubre compte tenu de ses vaines recherches de relogement et malgré un état de santé dégradé.



En conséquence, compte tenu du maintien dans les lieux de l'appelante, il convient de fixer à la date de la signification du présent arrêt la date de la résolution judiciaire du bail aux torts du bailleur ou de ses ayants droit.



Sur les demandes en paiement de l'appelante':



Le tribunal a condamné M. [O] [C] [H] [J] à payer à Mme [A] [W] les sommes de 1.688,50 euros au titre du préjudice de jouissance et de 2.000,00 euros au titre du préjudice moral, rejetant sa demande au titre du préjudice matériel.



Madame [W] sollicite'la somme de 26.253 euros, à titre de restitution des loyers perçus du 1er juin 2017 au 31 décembre 2021, et à tout le moins la somme de 8.753 euros, à titre de restitutions des loyers perçus du 19 mai 2020 au 31 décembre 2021.



Les intimés concluent au rejet des demandes en plaidant que, si le loyer mensuel s'élevait à la somme de 500 €, Mme [W] a effectivement payé chaque mois la somme de 188/189 euros, la différence, soit 311 euros, ayant été payée par la CAF. Il ressort des quittances de loyers produites par l'appelante, que du 1er juin 2017 au 31 décembre 2021, les loyers perçus par le bailleur ont été les suivants, pour un montant de 25.753,00 euros (Pièce adverse 46). C'est à tort que l'appelante prétend que les allocations de la CAF n'étaient pas versées au bailleur. Sur la période allant du 1er juin 2017 au 31.12.2021, date de cessation du paiement des loyers par l'appelante, cette dernière a payé la somme de 10 203,00 euros, la différence, soit 15.550 euros, correspondant aux sommes versées par la CAF. Mme [W] ne peut dès lors, solliciter le paiement d'une somme supérieure à celle qu'elle a effectivement payée.

Selon les intimés, ils sont fondées à solliciter la condamnation de Madame [W] à lui payer une indemnité d'occupation pour la période allant du 1er juin 2017 au 3 décembre 2021, date de suspension du contrat de bail.



Faute d'état des lieux d'entrée, le logement loué par Mme [W] est présumé avoir été en bon état d'entretien et de réparation au mois de juin 2017, la constatation d'une situation insalubrité ayant été reconnue suite au rapport de l'[Localité 10] en date du 3 mars 2021. Dès lors, les intimées sont fondées à solliciter la condamnation de Mme [W] à leur payer : 

* la somme de 8.694 euros, en contrepartie de la jouissance du bien loué durant la période allant du 1er juillet 2017 au 3 mars 2021. 

* Et la somme de 1.509 euros en contrepartie de la jouissance du bien loué durant la période allant du 1er avril 2021 au 31 décembre 2021.



Sur ce,



Eu égard à l'occupation permanente du logement par Madame [W] qui a refusé une offre de relogement formulée par le bailleur le 13 juillet 2023, et alors que celle-ci a suspendu le paiement des loyers depuis le mois de décembre 2021, il n'existe aucun motif de restitution des loyers payés avant le 31 décembre 2021.



Toutefois, le préjudice de jouissance alloué par le tribunal n'a pas fait l'objet d'un appel incident.



Sa demande à ce t