Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 4 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 17 Octobre 2024
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 04 Juillet 2024



 GROSSE :
 Le 17 octobre 2024
 à Mme [O] [Z]
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
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 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 24/01888 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4W6W

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représenté par Madame [O] [Z] munie d’un pouvoir



DEFENDERESSE

Madame [M] [U]
demeurant [Adresse 2]
non comparante












PAR CES MOTIFS



EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous signature privée du 17 janvier 2023, l'office public de l'habitat HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE, a donné à bail à Madame [M] [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel conventionné de 290,12 euros hors charges. 
Des loyers étant demeurés impayés, HABITAT [Localité 4] PROVENCE a fait signifier à Madame [M] [U] par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2023 un commandement de payer la somme de 753,55 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.
Par assignation du 31 janvier 2024, l'office public de l'habitat HABITAT MARSEILLE PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE, a attrait Madame [M] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour voir :
constater le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ; ordonner sans délais l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner Madame [M] [U] à lui payer :* la somme provisionnelle de 1.455,25 euros au titre de la dette locative, arrêtée au 31 janvier 2024 ; 
* une indemnité d'occupation égale à une fois et demi le montant des derniers loyers et charges échus, aux mêmes conditions d'indexation et de révision que celles du bail, due depuis la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux ;
* la somme de 100 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
* les dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et les frais d’exécution à venir. 
Appelée à l'audience du 16 mai 2024, l'affaire a été renvoyée au 4 juillet 2024, date à laquelle elle a été retenue et plaidée.
A cette audience, HABITAT [Localité 4] PROVENCE, représentée par sa chargée de gestion au sein de la Direction du contentieux dûment munie d’un pouvoir, a maintenu l'intégralité de ses demandes telles qu'exposées dans l'acte introductif d'instance, sauf à actualiser sa créance à un montant de 2.241,35 euros au 2 juillet 2024, hors frais de procédure. 

Citée à étude, Madame [M] [U] n’a pas comparu et n’a pas été représentée lors des débats. 

Aucun diagnostic social et financier du locataire n’est parvenu au tribunal. 

Le délibéré a été fixé au 17 octobre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'absence de comparution de Madame [M] [U] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu'il soit statué dans le litige l’opposant à HABITAT [Localité 4] PROVENCE.

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 1er février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, HABITAT [Localité 4] PROVENCE justifie avoir signalé la situation d'impayés à la CAF des Bouches du Rhône le 10 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 31 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 17 janvier 2023 contient une clause résolutoire (article 8) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 novembre 2023, pour la somme en principal de 753,55 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 20 janvier 2024.
En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire par le bailleur ou le locataire qui n’a au demeurant pas repris le paiement des loyers courants, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions précitées. 

Madame [U] étant occupante sans droit ni titre depuis le 20 janvier 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [M] [U] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, selon les clauses d'indexation et de révision initialement prévues, et de condamner Madame [M] [U] à son paiement, soit un montant de 462,50 euros. 

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte actualisé que Madame [M] [U] reste devoir la somme de 2.241,35 euros, cette somme étant expurgée de tous frais de procédure mais incluant des frais d’enquête sociale SLS qui ont été adressées en vain à Madame [M] [U] et dont justifie le bailleur, au titre des loyers et charges impayés, outre les indemnités d'occupation, comptes arrêtés au 2 juillet 2024.

Pour la somme au principal, Madame [M] [U], non comparante, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette. Elle sera donc condamnée par provision, au paiement de cette somme.

En l'absence de Madame [M] [U], d’informations sur sa situation et de demande en ce sens, il n’y a pas lieu d’envisager des délais de paiement de droit commun. 

Sur les demandes accessoires

La position économique des parties exige en équité, de rejeter la demande formulée par HABITAT [Localité 4] PROVENCE au titre des frais irrépétibles.

En revanche, Madame [M] [U], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, sans qu’il ne soit nécessaire de préciser plus en avant leur contenu.

Il n'y a pas lieu de se prononcer actuellement sur les frais d’exécution forcée d'une décision dont l'exposé reste purement hypothétique et qui sont réglementés par l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution qui prévoit la possibilité qu'ils restent à la charge du créancier lorsqu'il est manifeste qu'ils n'étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés, étant rappelé qu'en tout état de cause, le titre servant de fondement à des poursuites permet le recouvrement des frais d’exécution forcée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 janvier 2023, entre l'office public de l'habitat HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE, et Madame [M] [U], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 20 janvier 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [M] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
 
DISONS qu’à défaut pour Madame [M] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'office public de l'habitat HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; 

CONDAMNONS Madame [M] [U] à verser à l'office public de l'habitat HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit 462,50 euros, indexé et révisé suivant les mêmes modalités et indices que ceux prévus au bail résilié, indemnité due à compter du 20 janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l'expulsion ;

CONDAMNONS Madame [M] [U] à verser à l'office public de l'habitat HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE, à titre provisionnel, la somme de 2.241,35 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, comptes arrêtés au 2 juillet 2024 ; 

REJETONS le surplus des demandes ;

REJETONS la demande de l'office public de l'habitat HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
CONDAMNONS Madame [M] [U] aux entiers dépens ; 

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président