Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 4 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 17 Octobre 2024
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 04 Juillet 2024



 GROSSE :
 Le 17 octobre 2024
 à Me DE [Localité 6]
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 17 octobre 2024
 à Mme [X]
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 24/02661 - N° Portalis DBW3-W-B7I-43VZ

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société UNICIL VENANT AUX DROITS DE LA [Adresse 7]
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE





DEFENDEURS

Monsieur [Z] [X]
né le 11 Avril 1973
demeurant [Adresse 2]
non comparant

Madame [R] [T] épouse [X]
née le 02 Octobre 1980
demeurant [Adresse 2]
comparante





–
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous signature privée du 27 octobre 2007, la société d’HLM PHOCEENNE D’HABITATION, dans les droits de laquelle vient la SA UNICIL, a donné à bail à Monsieur [Z] [X] et Madame [R] [X] un appartement à usage d’habitation référencé 3035.0296 situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 331,19 euros hors charges. 
Des loyers étant demeurés impayés, la SA UNICIL venant aux droits de la société [Adresse 4] a fait signifier à Madame et Monsieur [X] par acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2023 un commandement de payer la somme de 2.378,92 euros en principal, visant la clause résolutoire.
Par assignation du 3 avril 2024, la SA UNICIL venant aux droits de la société [Adresse 4] a attrait Monsieur [Z] [X] et Madame [R] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 834-835 du code de procédure civile, pour entendre :
constater le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;ordonner sans délais l'expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux dans tel garde-meuble de son choix aux frais et risques des expulsés ; condamner Monsieur [Z] [X] et Madame [R] [X] solidairement à lui payer :* une provision de 5.194,74 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; 
* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer avec charges, jusqu’à complète libération des lieux ; 
* 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.
L’affaire a été appelée et plaidée le 4 juillet 2024. 

Représentée par son conseil, la SA UNICIL a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa créance à un montant de 4.559,96 euros au 10 juin 2024. Elle a dit ne pas s’opposer à la demande de délais de paiement dérogatoires avec suspension des effets de la clause résolutoire formulée par les locataires. 

Madame [R] [X] a comparu en personne. Elle n’a pas contesté la dette mais a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement en faisant valoir une reprise des loyers courants. Elle a indiqué avoir 4 enfants à charge. Elle a déclaré être intérimaire avec un salaire mensuel de 1600 euros. Son époux a été licencié, mais est devenu auto-entrepreneur avec des revenus moyens de 1800 euros par mois. Elle a proposé des versements de 100 euros mensuels en plus des loyers courants. 
Cité à étude, Monsieur [Z] [X] n’a pas comparu et personne pour lui. 

Aucun diagnostic social et financier des locataires n’est parvenu au Tribunal. 

Le délibéré a été fixé au 17 octobre 2024, par mise à disposition au greffe. 
MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 9 avril 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 4 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA UNICIL justifie avoir signalé la situation d'impayés à la CAF des Bouches du Rhône par courriel du 20 janvier 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 3 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail
 
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
 
Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :
« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...) ».

Ce texte dispose désormais :
« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (...) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. 
 
En l'espèce, le bail conclu le 27 novembre 2007 contient une clause résolutoire (article X) prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 avril 2023, pour la somme en principal de 2.378,92 euros.

Les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement soldées dans le délai des deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 18 juin 2023. 
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif
Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte actualisé qu’une somme de 4.559,96 euros reste due au 10 juin 2024, correspondant à l'arriéré des loyers et charges, terme du mois de mai 2024 inclus.
Un montant de 413,73 euros doit être déduit, correspondant à des frais de procédure ou de non réponse à l’enquête sociale non justifiés en l’absence de toute pièce versée au dossier en ce sens. 
Dès lors, Madame [X] qui ne conteste pas le principe ni le montant de cette dette, sera condamnée, solidairement avec Monsieur [Z] [X] par application de la clause de solidarité prévue au bail, en sa qualité de co-titulaire du contrat et d’époux, à verser la somme de 4.146,23 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.378,92 euros à compter du commandement de payer du 18 avril 2023 et pour le surplus à compter de la présente décision. 
Sur la demande de suspension de la clause résolutoire 
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il résulte du décompte versé par la bailleresse, que Madame et Monsieur [X] ont bien repris le paiement des derniers loyers courants avant l’audience.

Compte tenu du montant de la dette qui permet d’envisager son apurement dans les délais légaux, des efforts et de la situation des époux [X], de la durée du bail, de la qualité et de l’absence d’opposition de la bailleresse, ils seront autorisés à s’acquitter de leur dette suivant les modalités prévues au présent dispositif. 

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour les époux [X] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SA UNICIL sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.
· les époux [X], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés à verser à la SA UNICIL une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion, 
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires
 
La position économique des parties exige en équité, de rejeter la demande formulée par la SA UNICIL au titre des frais irrépétibles.
 
En revanche, les époux [X], partie perdante, supporteront in solidum la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. 
  
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,
 
Le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,
 
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,
 
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 octobre 2007, entre la société d’HLM [Adresse 4], dans les droits de laquelle vient la SA UNICIL d’une part, Monsieur [Z] [X] et Madame [R] [X] d’autre part, portant sur un appartement à usage d’habitation référencé 3035.0296 situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 18 juin 2023 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Z] [X] et Madame [R] [X] à verser à la SA UNICIL venant aux droits de la société [Adresse 4], à titre provisionnel, la somme de 4.146,23 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.378,92 euros à compter du commandement de payer du 18 avril 2023 et pour le surplus à compter de la présente décision ; 
AUTORISONS Monsieur [Z] [X] et Madame [R] [X] à s'acquitter de la dette en 36 échéances successives et mensuelles de 115 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais ; 
DISONS que les échéances seront payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu'à extinction de la dette ; 
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

RAPPELONS que la décision du juge d’accorder des délais suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier, que les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ; 

DISONS qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :
la dette deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;à défaut pour Monsieur [Z] [X] et Madame [R] [X] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SA UNICIL venant aux droits de la société [Adresse 4], sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; Monsieur [Z] [X] et Madame [R] [X] seront condamnés à verser à la SA UNICIL venant aux droits de la société [Adresse 4], une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, à compter de la résiliation le 18 juin 2023 jusqu'à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, ou son expulsion ; 
REJETONS le surplus des demandes ; 

DEBOUTONS la SA UNICIL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 


CONDAMNONS in solidum Monsieur [Z] [X] et Madame [R] [X] aux entiers dépens ; 

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président