Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 4 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 17 Octobre 2024
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 04 Juillet 2024



 GROSSE :
 Le 17 octobre 2024
 à Me REYMOND
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 17 octobre 2024
 à Me [Localité 7]
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 24/00313 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4MGF

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [Y] [G]
domicilié : chez CABINET CEPROGIM COLIN, Administrateurs de biens, [Adresse 1]
représenté par Me Aurélie REYMOND, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDEURS

Monsieur [W] [F]
né le 11 Août 1976 à [Localité 5]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Manon RIVIERE, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [D] [X]
née le 08 Mars 1975 à [Localité 6]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Manon RIVIERE, avocat au barreau de MARSEILLE
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13203-2024-004660 du 21/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])





EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous signature privée du 11 septembre 2019, Monsieur [Y] [G] a donné à bail à Monsieur [W] [F] et Madame [D] [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 1.300 euros hors charges. 
Des loyers étant demeurés impayés, le 27 septembre 2023, Monsieur [Y] [G] a fait signifier à Monsieur [W] [F] et Madame [D] [X] un commandement de payer la somme de 5.398,56 euros en principal, visant la clause résolutoire.
Par assignation du 6 décembre 2023, Monsieur [Y] [G] a attrait Monsieur [W] [F] et Madame [D] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :
constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;ordonner l'expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ; condamner solidairement Monsieur [W] [F] et Madame [D] [X] à lui payer :* la somme provisionnelle de 8.805,12 euros au titre de la dette locative, arrêtée au 31 décembre 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; 
* une indemnité d'occupation provisionnelle et mensuelle de 1.700 euros jusqu'à complète libération des lieux ;
* la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
* les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer. 
Appelée à l'audience du 22 février 2024, l'affaire a été renvoyée à la demande des parties et plaidée le 4 juillet 2024. 

Représentées par leur conseil respectif, les parties ont repris oralement leurs conclusions déposées, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des motifs. 

Monsieur [Y] [G] a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à un montant de 14.761,54 euros au 2 juillet 2024. 

Monsieur [W] [F] et Madame [D] [X] ont sollicité : 
à titre la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement sur 36 mois, de voir fixer leur dette locative à la somme de 14.752,47 euros hors frais ; à titre subsidiaire des délais de paiement sur 24 mois, de voir fixer leur dette à la somme de 14.752,47 euros hors frais et l’indemnité d’occupation à un montant de 1.688,93 euros. 
Les locataires ont indiqué avoir trois enfants dont un polyhandicapé. La dette locative est née des suites de la crise de la COVID qui a impacté l’activité professionnelle de Monsieur [F]. Les difficultés financières ont été majorées par la suspension des allocations au logement face au refus du bailleur de signer un plan d’apurement. Ils ont adressé un congé pour le 17 juillet 2024. Ils ont pointé certaines sommes réclamées à tort au titre de l’arriéré locatif (clause pénale, frais d’impayés, frais de procédure). Ils ont souhaité voir déduire du décompte locatif les aides de la CAF actuellement retenues et habituellement versées directement ai bailleur. Ils se sont dits fondés à obtenir des délais de paiement, dérogatoires sur 36 mois au regard de leur bonne foi et de leur situation financière et familiale. Ils ont confirmé néanmoins ne pas s’être acquittés des derniers loyers courants avant l’audience. Ils ont demandé subsidiairement l’octroi de délais de paiement sur 24 mois avec report de la date d’effet de la résiliation judiciaire du bail au 17 juillet 2024, date de leur fin de préavis, et de fixer une indemnité d’occupation égale au dernier loyer avec charges. 

Le rapport de diagnostic financier et social des locataires confirme d’importantes difficultés financières, des problématiques de santé des enfants, des efforts de paiements bien qu’irréguliers et partiels, enfin l’absence de réponse du bailleur face aux demandes de plan amiable. 

La décision a été mise en délibéré au 17 octobre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu'il n'est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « dire et juger », « dire et arrêter », « constater » ou « préciser » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments, ce qui est en l’occurrence le cas concernant les demandes formées par Monsieur [W] [F] et Madame [D] [X] de « préciser que Monsieur [G] devra leur justifier le montant de la somme perçue au titre de l’aide au logement bloquée auprès de la CAF depuis décembre 2023 ». 

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 7 décembre 2023, soit plus six semaines avant l’audience du 22 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [G] justifie avoir signalé la situation d'impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 29 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 6 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :
« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...) ».

Ce texte dispose désormais :
« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (...) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.

En l'espèce, le bail conclu le 11 septembre 2019 contient une clause résolutoire (article VIII) prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 septembre 2023, pour la somme en principal de 5.398,56 euros.

Les causes de ce commandement n’ont pas été intégralement soldées dans le délai des deux mois imparti. Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont bien réunies à la date du 27 novembre 2023.
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, en l’absence de paiement des derniers loyers courants avant l’audience et d’accord du bailleur, Monsieur [W] [F] et Madame [D] [X] ne peuvent prétendre ni à des délais de paiement dérogatoires sur 36 mois, ni à la suspension des effets de la clause résolutoire. 

Monsieur [W] [F] et Madame [D] [X] étant occupants sans droit ni titre depuis le 27 novembre 2023, il convient d'ordonner leur expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [W] [F] et Madame [D] [X] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de condamner Monsieur [W] [F] et Madame [D] [X] à son paiement, soit un montant de 1.698 euros. 

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation
Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte actualisé, que Monsieur [W] [F] et Madame [D] [X] restent devoir la somme de 14.761,54 euros au 1er juillet 2024, terme du mois de juillet 2024 inclus et hors frais de toute nature qui ne relèveraient pas de la dette locative. 

Pour cette somme au principal, Monsieur [W] [F] et Madame [D] [X] n’apportent aucun paiement libératoire. Ils seront donc condamnés, par provision et solidairement par application de la clause de solidarité prévue au bail (article VII) et en qualité de co-titulaires, au paiement de cette somme de 14.761,54 euros pour solde de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal sur le montant de 5.398,56 euros à compter du commandement de payer du 27 septembre 2023 et pour le surplus à compter de la présente décision. 

Sur la demande de délais de paiement
En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. 

En l’espèce, vu les difficultés des locataires, le montant de la dette qui permet son apurement dans les délais légaux, et l’absence de difficultés ou besoins exprimés par le bailleur privé, il sera fait droit à la demande de délais de paiement sur 24 mois, suivant les modalités précisées au dispositif.

Sur les demandes accessoires
L’équité exige de condamner in solidum Monsieur [W] [F] et Madame [D] [X] qui ne se sont pas acquittés de leurs obligations, à payer à Monsieur [G] une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles et non compris dans les dépens. 

Monsieur [W] [F] et Madame [D] [X] qui succombent, supporteront in solidum la charge des entiers dépens conformément à l'article 695 du code de procédure civile, sans qu’il ne soit nécessaire de préciser plus en avant leur contenu. 

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,
 
Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,
 
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,
 
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 septembre 2019, entre Monsieur [Y] [G] d’une part, Monsieur [W] [F] et Madame [D] [X] d’autre part, portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 27 novembre 2023 ;

REJETONS la demande de suspension des effets de la clause résolutoire formulée par Monsieur [W] [F] et Madame [D] [X] ; 
 
ORDONNONS en conséquence à Monsieur [W] [F] et Madame [D] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;
 
DISONS qu’à défaut pour Monsieur [W] [F] et Madame [D] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [Y] [G] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
 
RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [F] et Madame [D] [X] à payer à Monsieur [Y] [G], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit 1.698 euros, due jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l'expulsion ;
CONDAMNONS Monsieur [W] [F] et Madame [D] [X] à payer à Monsieur [Y] [G], solidairement et à titre provisionnel, la somme de 14.761,54 euros pour solde de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal sur le montant de 5.398,56 euros à compter du commandement de payer du 27 septembre 2023 et pour le surplus à compter de la présente décision ; 

AUTORISONS Monsieur [W] [F] et Madame [D] [X] à s'acquitter de la dette par 24 échéances successives et mensuelles de 615 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu'à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais ;
RAPPELONS que la décision suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ; 

DISONS qu'à défaut de paiement d'un seul versement, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;
REJETONS le surplus des demandes ;
CONDAMNONS in solidum Monsieur [W] [F] et Madame [D] [X] à payer à Monsieur [Y] [G] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
 
CONDAMNONS in solidum Monsieur [W] [F] et Madame [D] [X] aux entiers dépens ; 
 
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
 
Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier Le président