Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 4 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 17 Octobre 2024
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 04 Juillet 2024



 GROSSE :
 Le 17 octobre 2024
 à Me BRUN-SCHIAPPA
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 17 octobre 2024
 à Me REBOUL
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 24/00169 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4LNQ

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [L], [N] [X]
née le 04 Janvier 1978 à [Localité 4]
domiciliée : chez AROBASE IMMOBILIER, [Adresse 2]
représentée par Me Catherine BRUN-SCHIAPPA, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDEURS

Monsieur [D] [U]
né le 20 Avril 1968 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 1]
non comparant

Madame [G] [F] épouse [U]
née le 23 Décembre 1972 à [Localité 3] (ALGERIE)
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Sabrina REBOUL, avocat au barreau de MARSEILLE







EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous signature privée du 20 juin 2022, Madame [L] [X] a donné à bail à Monsieur [D] [U] et Madame [G] [F] épouse [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 850 euros charges comprises. 
Des loyers étant demeurés impayés, par acte de commissaire de justice en date du 28 juillet 2023, Madame [L] [X] a fait délivrer à Monsieur [D] [U] et Madame [G] [F] épouse [U] un commandement de payer la somme de 1.769,64 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.
Par assignation du 13 décembre 2023, Madame [L] [X] a attrait Monsieur [D] [U] et Madame [G] [F] épouse [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989, pour voir juger à titre principal, que la résiliation du bail est acquise au 28 septembre 2023 pour non paiement des loyers et acquisition de la clause résolutoire du bail. 
L’affaire a été appelée à l’audience du 15 février 2024, renvoyée à la demande des parties et plaidée le 4 juillet 2024. 
Lors des débats, chacune des parties, représentée par son conseil, a repris oralement ses conclusions déposées, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des motifs. 
Madame [L] [X] a demandé de : 
constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;ordonner l'expulsion de Monsieur [D] [U] et Madame [G] [F] épouse [U] et de tout occupant de leur chef de l’appartement, au besoin avec le concours de la force publique ; autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place dans les conditions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution ; condamner Madame [G] [F] épouse [U] seule à lui payer une provision de 12.294,07 euros au titre de la dette locative arrêtée au 2 juillet 2024 ; débouter Madame [G] [F] épouse [U] de sa demande de restitution des charges de 1.800 euros et de délais de paiement sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; condamner solidairement Monsieur [D] [U] et Madame [G] [F] à lui payer : * une provision de 4.397,48 euros au titre de la dette locative, arrêtée au 10 novembre 2023 ; 
* une indemnité d’occupation égale au dernier montant du loyer avec charges, soit la somme de 874,46 euros à compter de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à parfaite libération des lieux, et indexation ; 
* la somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;
* les dépens comprenant le coût du commandement de payer. 

Madame [X] a exposé que les causes du commandement de payer délivré le 28 juillet 2023 n’ont pas été soldées, de sorte que la clause résolutoire prévue au bail est acquise au 28 septembre 2023. Le décompte actualisé au 2 juillet 2024 tient compte des régularisations de charges effectuées conformément aux dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989. En l’absence de Monsieur [U], Madame [X] a maintenu les demandes en l’état de l’assignation, soit d’une part son expulsion, d’autre part sa condamnation à la somme de 4.397,48 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 novembre 2023, à l’indemnité d’occupation de 874,46 euros mensuelle et indexable jusqu’à parfaite libération des lieux, ce solidairement avec Madame [F] épouse [U] faute de justifier d’un divorce. Elle a en revanche actualisé la dette locative à la somme de 12.294,07 euros pour Madame [F] épouse [U] qui est représentée par son avocat. Elle a constaté que celle-ci ne conteste d’ailleurs pas ce montant, sauf à vouloir y soustraire les charges locatives pourtant justifiées au dossier. Madame [X] s’est opposée aux demandes de délai et de suspension des effets de la clause résolutoire formées par Madame [F] épouse [U]. Elle a rappelé que le dernier paiement a été reçu le 26 juillet 2023 et aucun règlement intégral n’a été effectué depuis, ce avant l’audience. Elle a souligné l’urgence de pouvoir reprendre son bien en l’absence de loyers perçus depuis juillet 2023 alors que les revenus déclarés des époux [U] s’élèvent à 3.679,68 euros mensuels. 
Madame [F] épouse [U] a demandé de déduire la somme de 1.800 euros de la dette locative en remboursement des provisions sur charges versées entre juin 2022 et juillet 2023, de lui octroyer les plus larges délais de paiement et de débouter Madame [X] de ses autres demandes. 
Madame [F] épouse [U] a déclaré ne pas contester la dette locative. Elle a exposé que ses difficultés de règlement sont nées suite à une régularisation de taxes d’ordures ménagères en octobre 2022, puis à sa séparation avec Monsieur [U] qui a quitté le domicile familial et n’a plus apporté aucun soutien notamment financier. Elle a affirmé ne travailler qu’à temps partiel pour pouvoir s’occuper de ses deux jeunes enfants. Elle a démenti toute régularisation annuelle des charges et entend voir déduire un montant de 1.800 euros à ce titre. 
Cité à étude, Monsieur [U] [D] n’a pas comparu et personne pour lui. 
Le rapport de diagnostic social et financier des locataires indique que la séparation du couple a été déclaré à la CAF et Monsieur [U] serait hébergé depuis octobre 2023. Cette séparation a entraîné une baisse significative de Madame [U] qui se retrouve seule avec deux enfants à charge et sans participations financières de son époux. Elle a effectué une demande de logement social. Les deux époux sont en arrêt maladie. 
La décision a été mise en délibéré au 17 octobre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,


En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 14 décembre 2023, soit plus six semaines avant l’audience du 15 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [R] justifie avoir signalé la situation d'impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 31 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 13 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :
« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...) ».

Ce texte dispose désormais :
« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (...) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.

En l'espèce, le bail conclu le 20 juin 2022 contient une clause résolutoire (article 10.1) prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 juillet 2023, pour la somme en principal de 1.769,64 euros.

Les causes de ce commandement n’ont pas été soldées dans le délai des deux mois imparti. Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont bien réunies à la date du 28 septembre 2023.
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, Madame [X] verse aux débats un décompte actualisé au 2 juillet 2024 qui indique l’absence de tout règlement depuis août 2023. 

Madame [F] justifie d’un versement de 300 euros en date du 3 juillet 2024, or le loyer actuel sans charges s’élève à un montant de 724,46 euros. 

Dès lors, en l’absence de paiement intégral du dernier loyer courant avant l’audience et d’accord de la bailleresse, Madame [F] épouse [U] ne peut prétendre ni à des délais de paiement dérogatoires sur 36 mois, ni à la suspension des effets de la clause résolutoire. 

Monsieur [U] n’a adressé aucun courrier de congé à la bailleresse, et aucun justificatif ne figure au dossier confirmant qu’il a effectivement quitté les lieux. 

Partant, il convient de considérer que tant Monsieur [U] que Madame [F] sont occupants sans droit ni titre depuis le 28 septembre 2023, et il y a lieu d'ordonner leur expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.



Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation
Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et des décomptes non contestés par Madame [U], que l’arriéré locatif s’élevait à un montant de 4.397,48 euros au 10 novembre 2023, date d’arrêté des comptes pour l’assignation, actualisé à 12.294,97 euros au 2 juillet 2024. 

Sur la solidarité

Le bail, signé tant par Monsieur [U] que par Madame [F], contient une clause de solidarité (article VII). 

En outre, il convient de rappeler qu’en application de l’article 220 du code civil, toute dette contractée par l’un ou par l’autre des époux ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants oblige l’autre solidairement ; les obligations solidaires issues du mariage au sens de l’article 220 du code civil ne cessent qu’avec l’accomplissement des formalités de publication du divorce à l’état civil, rendant ce dernier opposable aux tiers ; la solidarité jouera peu important que l’un des époux ait quitté les lieux loués avant cette date ; qu’il en est également ainsi, nonobstant l’attribution de la jouissance du domicile à un seul des conjoints par le juge aux affaires familiales, lorsqu’il s’agit d’une dette afférente à un contrat de location signé par les deux époux, fussent-ils séparés de fait depuis quelques années.

En l’espèce, le divorce de Madame et Monsieur [U] n’a été ni prononcé, ni retranscrit à l’état civil, et il résulte des attestations de la CAF que les enfants sont déclarés au domicile de leur mère. 

Dès lors, Monsieur [U] reste tenu des dettes contractées pour l’entretien et l’éducation des enfants, et particulièrement de la dette locative. 

Sur la régularisation des charges 

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit notamment que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Le bailleur qui n’a pas établi de régularisation annuelle conserve le droit de procéder à une régularisation ultérieure, dans la limite de la prescription. 

En l’occurrence, Madame [R] réclame la régularisation des charges du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2023. L’assignation ayant été délivrée le 13 décembre 2023, sa demande en paiement est recevable en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose « Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit ». La bailleresse fournit le compte individuel des charges pour les périodes concernées, ainsi que les courriers de recouvrement adressés par son mandataire aux époux [U] le 2 juillet 2024. Ces pièces établissent à suffisance et avec l’évidence requise en référé le montant non contestable dû au titre de la régularisation des charges. 

Il sera donc pas fait droit aux demandes en paiement au titre de la régularisation des charges et Madame [F] sera déboutée de sa demande de restitution des sommes versées à titre de provision.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de condamner Madame [F] au paiement de la somme provisionnelle de 12.294,07 euros au titre de la dette locative arrêtée au 2 juillet 2024, en deniers ou quittances pour tenir compte des versements effectués depuis, et de dire que Monsieur [U] sera tenu solidairement à hauteur de 4.397,48 euros au titre de cette dette arrêtée au 10 novembre 2023. 

Sur l’indemnité d’occupation 

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En cas de départ des lieux de l’un des époux après la résiliation du bail et sauf à ce que le propriétaire établisse que la dette présente toujours un caractère ménager, la charge de l’indemnité d’occupation pèse exclusivement sur celui qui se maintient seul dans les lieux, seul responsable de l’occupation illicite.

En l’espèce, le caractère ménager des indemnités d’occupation est démontré du fait de la résidence des enfants avec leur mère. 

Madame [X] sollicite à juste titre que Monsieur [U] soit tenu solidairement au paiement de ces indemnités d’occupation, la preuve de son départ des lieux n’étant d’ailleurs pas rapportée. 

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [F] et Monsieur [U], par remise des clés ou expulsion, au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, indexable suivant les mêmes modalités que celles prévues au bail résilié, et de les condamner solidairement à son paiement, soit un montant de 874,46 euros. 

Sur la demande de délais de paiement
En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. 

En l’espèce, vu le montant de la dette, l’absence de tout règlement entre juillet 2023 et juillet 2024 et la qualité de la bailleresse, personne privée, la demande de délais de paiement sera rejetée. 

Sur les demandes accessoires
L’équité exige de condamner in solidum Madame [F] et Monsieur [U] à payer à Madame [R] une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles et non compris dans les dépens. 

Les défendeurs qui succombent, supporteront in solidum la charge des entiers dépens conformément à l'article 695 du code de procédure civile, sans qu’il ne soit nécessaire de préciser plus en avant leur contenu. 

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,
 
Le juge des contentieux de la protection de MARSEILLE statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,
 
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,
 
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 juin 2022, entre d’une part Madame [L] [X], d’autre part Monsieur [D] [U] et Madame [G] [F] épouse [U], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 28 septembre 2023 ;

REJETONS la demande de suspension des effets de la clause résolutoire formulée par Madame [G] [F] épouse [U] ; 
 
ORDONNONS en conséquence à Monsieur [D] [U] et Madame [G] [F] épouse [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;
 
DISONS qu’à défaut pour Monsieur [D] [U] et Madame [G] [F] épouse [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [L] [X] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
 
RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [D] [U] et Madame [G] [F] épouse [U] à payer à Madame [L] [X], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit 874,46 euros, indexable suivant les mêmes modalités que celles prévues au bail résilié, due jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l'expulsion ;

CONDAMNONS Madame [G] [F] épouse [U] à payer à Madame [L] [X], à titre provisionnel, la somme de 12.294,07 euros au titre de la dette locative arrêtée au 2 juillet 2024, en deniers ou quittances pour tenir compte des versements effectués depuis ; 

DISONS que Monsieur [U] sera condamné solidairement avec Madame [G] [F] épouse [U] à payer à Madame [L] [X], à titre provisionnel, la somme de 4.397,48 euros au titre de cette dette locative arrêtée au 10 novembre 2023 ; 

REJETONS la demande de délais de paiement formulée par Madame [G] [F] épouse [U] ; 
REJETONS le surplus des demandes ;
CONDAMNONS in solidum Monsieur [D] [U] et Madame [G] [F] épouse [U] à payer à Madame [L] [X] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
 
CONDAMNONS in solidum Monsieur [D] [U] et Madame [G] [F] épouse [U] aux entiers dépens de la présente instance ; 
 
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
 
Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier Le président