Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 4 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 17 Octobre 2024
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 04 Juillet 2024



 GROSSE :
 Le 17 octobre 2024
 à Me DE [Localité 6]
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 17 octobre 2024
 à Mme [Z]
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 24/02662 - N° Portalis DBW3-W-B7I-43V4

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société UNICIL
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE





DEFENDERESSE

Madame [L] [Z]
née le 12 Janvier 1991
demeurant [Adresse 2]
comparante













–
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous signature privée du 13 février 2023, la SA UNICIL a donné à bail à Madame [L] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 310 euros outre 190,01 euros de provision sur charges. 
Des loyers étant demeurés impayés, par acte de commissaire de justice en date du 27 juillet 2023, la SA UNICIL a fait délivrer à Madame [L] [Z], un commandement d’avoir à payer la somme de 1.240,79 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.
Par assignation du 27 mars 12024, la SA UNICIL a attrait Madame [L] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :
constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef de l’appartement, au besoin avec le concours de la force publique ; autoriser la requérante à faire transporter les meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux dans un lieu de son choix, aux frais et risques de l’expulsée ; condamner Madame [L] [Z] à lui payer :* la provision de 1.736,47 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; 
* une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges jusqu’à départ effectif des lieux ; 
* la somme de 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
* les dépens. 
L’affaire a été appelée à l'audience du 4 juillet 2024, retenue et plaidée.

Lors des débats, représentée par son conseil, la SA UNICIL a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle a actualisé sa créance à la somme de 2.882,84 euros au jour de l’audience, hors terme de juin 2024. 

Madame [L] [Z] a comparu en personne. Elle a sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle n’a pas contesté la dette locative ni le défaut de paiement des derniers loyers avant l’audience. Elle a expliqué avoir été souffrante, être actuellement au chômage et percevoir le RSA à hauteur de 900 euros. Elle a souligné être enceinte, avec une naissance prévue en novembre 2024. Elle a proposé d’apurer sa dette par versements de 500 euros. 

Aucun rapport de diagnostic social et financier de la locataire n’est parvenu au tribunal. 

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 3 avril 2024, soit plus de six semaines au moins avant l’audience du 4 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA UNICIL justifie avoir signalé la situation d'impayés à la CAF des Bouches du Rhône par courriel du 20 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 27 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :
« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...) ».

Ce texte dispose désormais :
« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (...) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. 
En l'espèce, le bail conclu le 13 février 2023 contient une clause résolutoire (article IX) prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 juillet 2023, pour la somme en principal de 1.240,79 euros. 

Les causes de ce commandement de payer n’ont pas été soldées dans le délai des deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 27 septembre 2023.
En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, Madame [L] [Z] ne peut bénéficier de ces dispositions faute d’avoir réglé les derniers loyers et charges courants avant l’audience, et en l’absence d’accord de la bailleresse. 

Madame [L] [Z] étant occupante sans droit ni titre depuis le 27 septembre 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. 

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Concernant le transport et la séquestration des meubles à titre de garantie, il convient de rejeter ces demandes faites par anticipation.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [L] [Z] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de condamner Madame [L] [Z] à son paiement, soit un montant actuel de 506,49 euros. 

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte actualisé, que Madame [L] [Z] reste devoir la somme de 2.882,84 euros au titre de l’arriéré locatif. 

Il convient de déduire de ce décompte un montant de 30,48 euros correspondant à des frais de non réponse à l’enquête sociale qui ne sont pas justifiés. 

Madame [L] [Z] n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette. Elle sera donc condamnée par provision, au paiement de la somme de 2.852,36 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.240,79 euros à compter du commandement de payer du 27 juillet 2023 et pour le surplus à compter de la présente décision, au titre de l’arriéré locatif. 

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, compte tenu de la position économique des parties, il sera accordé à Madame [L] [Z] des délais de paiement de droit commun suivant les modalités prévues au dispositif. 

Sur les demandes accessoires

L’équité exige de rejeter la demande formée par la SA UNICIL au titre des frais irrépétibles, compte tenu du déséquilibre économique des parties. 

Madame [L] [Z], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. 

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 février 2023, entre la SA UNICIL et Madame [L] [Z], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 27 septembre 2023 ; 

ORDONNONS en conséquence à Madame [L] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
 
DISONS qu’à défaut pour Madame [L] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA UNICIL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; 

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

CONDAMNONS Madame [L] [Z] à verser à la SA UNICIL, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit 506,49 euros, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l'expulsion ;

CONDAMNONS Madame [L] [Z] à verser à la SA UNICIL, à titre provisionnel, la somme de 2.852,36 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.240,79 euros à compter du commandement de payer du 27 juillet 2023 et pour le surplus à compter de la présente décision, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 juillet 2024 ; 

AUTORISONS Madame [L] [Z] à s'acquitter de la dette en 24 échéances successives et égales de 118 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais ; 
DISONS que les échéances seront payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu'à extinction de la dette ; 
RAPPELONS que la décision du juge d’accorder des délais suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier, que les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ; 

DISONS qu'à défaut de paiement d'un seul versement, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, après une mise en demeure restée infructueuse ; 
REJETONS le surplus des demandes ; 

DEBOUTONS la SA UNICIL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
CONDAMNONS Madame [L] [Z] aux entiers dépens ; 
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président