Cour d'Appel · 1ère Chambre — 24 juillet 2025

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE



1ère CHAMBRE CIVILE



ARRÊT N° [Immatriculation 3] JUILLET 2025







N° RG 24/00073 - N° Portalis DBV7-V-B7I-DUUG



Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de Basse-Terre, tribunal de proximité de Saint-Martin du 27 novembre 2023, dans une instance enregistrée sous le RG n° 19/000316.



APPELANT 



[Adresse 15] représenté par son syndic la société DISCOVER FWI exerçant sous l'enseigne EXCLUSIVE

[Adresse 10]

[Localité 6]



Représentée par Me Julie MARTINEZ, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélemy (Toque 52)





INTIMÉS :



M. [C] [P]

[Adresse 4]

[Localité 6]



Représenté par Me Cécilia DUFETEL de la SELARL Cecilia Dufetel avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélemy (Toque 50)



S.C.I. SAINT-MICHEL

[Adresse 2]

[Localité 1]



Représentée par Me SOLNER de la SERAL Solner-Martin, avocat plaidant au barreau de Limoges et Me Frédérique BOUYSSOU, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélemy (Toque 37), avocat postulant







COMPOSITION DE LA COUR :



Mme Judith DELTOUR, président de chambre

Mme Valérie MARIE-GABRIELLE, conseiller

Mme Rozenn LE GOFF, conseiller.





DÉBATS :



A la demande des parties et conformément aux dispositions des articles 907 et 799 du code de procédure civile, l'affaire ne requérant pas de plaidoirie, le conseiller de la mise en état a autorisé le dépôt du dossier au greffe de la chambre. Les parties ont été avisées que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 24 juillet 2024.





GREFFIER :



Lors du dépôt des dossiers et lors des débats Mme Yolande MODESTE, greffier.



ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées ; signé par Mme Judith DELTOUR, président de chambre et par Mme Yolande MODESTE, greffier.



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Procédure 



Alléguant être propriétaire du lot 106 dans l'ensemble immobilier résidence [Adresse 9] à [Localité 12], des dégâts suite au cyclone Irma du 6 au 7 septembre 2017 et le vote d'une résolution No 7 lors d'une assemblée générale de copropriétaires du 16 mai 2019 selon laquelle : « suite à la règle proportionnelle appliquée par l'assureur Allianz, notre expert d'assuré du cabinet Collome s'est engagé à récupérer le découvert sur les assurances privatives des propriétaires assurés. Un appel de fonds complémentaire pour les non assurés ainsi que les propriétaires n'ayant pas répondu au syndic sera appelé en fonction de leurs tantièmes au 1er juin 2019 », par acte du 12 juillet 2019, la SCI Saint-Michel a fait assigner le [Adresse 13] Les amandiers représenté par son syndic la société Discovery FWI exerçant sous l'enseigne Exclusive devant le tribunal de proximité de Saint-Martin Saint-Barthélemy pour obtenir l'annulation de cette résolution et son exonération en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 



Suivant intervention volontaire de M. [C] [P], copropriétaire, par jugement rendu le 27 novembre 2023, le tribunal de proximité a 

- déclaré l'intervention volontaire de M. [C] [P] recevable ;

- annulé le procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] du 16 mai 2019 ;

- condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens distraits conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

- dit que la société Saint Michel et M. [P] sont exonérés en leurs qualités de copropriétaires des dépens exposés conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

- condamné le syndicat des copropriétaires à verser à la société Saint Michel une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné le syndicat des copropriétaires à verser à M. [C] [P] une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



Suivant signification du 22 décembre 2023, par déclaration reçue le 19 janvier 2024, le [Adresse 13] Les amandiers représenté par son syndic la société Discover FWI a interjeté appel de la décision en ce qu'elle a annulé le procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Les amandiers du 16 mai 2019, l'a condamné aux entiers dépens distraits conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, dit que la société Saint Michel et M. [P] sont exonérés en leurs qualités de copropriétaires des dépens exposés conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, l'a condamné à verser à la société Saint Michel une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à verser à M. [C] [P] une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 





Par dernières conclusions communiquées le 3 octobre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, le [Adresse 13] Les amandiers représenté par son syndic la société Discover FWI a sollicité, au visa notamment du décret du 20 juillet 1972, du décret 2015-702 du 19 juin 2015, de la loi du 10 juillet 1965 de :

- réformer la décision en ce qu'elle a annulé le procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Les amandiers du 16 mai 2019, l'a condamné aux entiers dépens distraits conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, dit que la société Saint Michel et M. [P] sont exonérés en leurs qualités de copropriétaires des dépens exposés conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, l'a condamné à verser à la société Saint Michel une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à verser à M. [C] [P] une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

Statuant à nouveau, 

A titre principal, 

- juger que la société Discover FWI justifie du récépissé de déclaration préalable d'activité au jour de l'assemblée générale du 16 mai 2019, 

- débouter la SCI Saint Michel et M. [P] de leur demande de nullité de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] du 16 mai 2019 pour défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires au jour de cette assemblée générale, 

A titre subsidiaire,

- juger que la sanction du défaut de déclaration préalable d'activité pour un établissement secondaire exerçant en tant que syndic n'est pas la nullité du mandat du syndic et n'entraîne pas la nullité des procès-verbaux d'assemblée générale tenue, 

- débouter la SCI Saint Michel et M. [P] de leur demande de nullité de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Les Amandiers du 16 mai 2019 pour défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires au jour de cette assemblée générale, 

Sur les demandes subsidiaires, 

- débouter la SCI Saint Michel et M. [P] de l'intégralité de leurs demandes ; 

En tout état de cause,

- condamner solidairement la SCI Saint Michel et M. [P] au paiement d'une somme de 4 000 euros au [Adresse 15] représenté par son syndic la société Discover FWI, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la SCI Saint Michel et M. [P] au paiement des dépens. 





Par dernières conclusions communiquées le 12 février 2025, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, M. [P] a demandé, au visa notamment des dispositions impératives de la loi 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, en absence de déclaration préalable de son établissement secondaire sis [Adresse 5], la société Discover FWI ne pouvait convoquer une assemblée générale et exercer son activité de syndic de la copropriété [Adresse 9], de sorte que l'assemblée générale convoquée et tenue par un syndic domicilié à un établissement secondaire non déclaré devra être déclarée nulle et non avenue, 

- recevoir M. [P] son appel incident,

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, en absence de convocation régulière de M. [C] [P], l'assemblée générale du 16 mai 2019 devra être annulée,

- annuler la 7e résolution du procès-verbal de l'assemblée du 16 mai 2019 pour rupture de

l'égalité entre les copropriétaires,

En tout état de cause, 

- condamner la société Discover FWI exerçant sous l'enseigne Exclusive à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

M. [C] [P] sera exonéré de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires

exposés par le syndicat des copropriétaires dans la présente procédure au titre des charges

générales d'administration conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 

- condamner solidairement le [Adresse 15] représenté par son syndic et la société Discover FWI, exerçant sous l'enseigne Exclusive, aux entiers dépens avec distraction au profit de Me Duffetel. 





Par dernières conclusions communiquées le 11 juin 2024, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, la SCI Saint Michel a réclamé, au visa notamment de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, des décrets des 20 juillet 1972 et 19 juin 2015 et de l'article 1240 du code civil, 

- confirmer le jugement, 

A défaut 

Statuant à nouveau, 

- juger que la société Discover FWI ne justifie pas de la qualité pour exercer l'activité de syndic de copropriété sur le territoire de [Localité 12], 

- annuler l'assemblée générale ordinaire du 16 mai 2019, 

A défaut, 

- annuler la résolution n°7 de l'assemblée générale ordinaire de la copropriété du 16 mai 2019, 

En tout état de cause, 

- condamner le [Adresse 14] [Adresse 7], représenté par son syndic l'agence immobilière Exclusive à lui payer 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- dire que la SCI Saint-Michel sera exonérée, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la procédure, au titre des charges générales d'administration, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi n°65-5 57 du 10 juillet 1965. 





L'ordonnance de clôture est intervenue le 14 mars 2025. Les parties ayant donné leur accord, le dépôt des dossiers a été autorisé le 19 mai 2025. L'affaire a été mise en délibéré pour son prononcé par mise à disposition au greffe le 24 juillet 2025. 

 



Motifs de la décision 



Pour statuer comme il l'a fait le premier juge a considéré que M. [P] avait intérêt à intervenir à titre principal pour agir en nullité de l'assemblée générale, que la carte professionnelle délivrée le 22 octobre 2012 comprenait l'activité de syndic mais ne mentionnait pas un établissement secondaire à [Localité 12], que la carte professionnelle était expirée, que le syndic qui n'avait pas procédé aux démarches pour exercer cette profession, ne pouvait pas l'exercer dans une succursale à [Localité 12], que l'assemblée générale devait être annulée. 



Sur la qualité du syndic



L'activité de syndic relève de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, ce que nul partie ne conteste : une personne morale désignée comme syndic doit être titulaire d'une carte professionnelle et justifier d'une garantie financière. La carte professionnelle est délivrée par le préfet du département dans lequel le demandeur a son

siège, s'il s'agit d'une personne morale ou son principal établissement dans les autres cas. Le texte précise que le titulaire de la carte professionnelle ou ses représentants légaux ou statutaires avise le préfet de tout changement d'adresse et de toute ouverture ou fermeture de succursale, agence ou bureau. 



En l'espèce, le syndic titulaire d'une carte professionnelle délivrée par le préfet de [Localité 11] et de [Localité 12] valable jusqu'au 21 octobre 2022 et d'une carte professionnelle de la CCI de [Localité 11] valable du 19 mars 2018 au 18 mars 2021, a fait une déclaration préalable d'activité le 8 octobre 2015 pour un établissement à [Localité 12], auprès de la chambre consulaire interprofessionnelle de [Localité 12] [Localité 11]. Il résulte de l'article 8 du décret 72-678 du 20 juillet 1972 dans sa version en vigueur le 1er juillet 2015, que la déclaration préalable d'activité souscrite à la chambre de commerce et d'industrie territoriale du lieu de situation de chaque établissement, succursale, agence ou bureau, donne lieu à la remise à la personne qui dirige l'établissement, la succursale, l'agence ou le bureau d'un récépissé de déclaration, qui doit comporter les modifications éventuelles et qui doit être, « lorsque les conditions mises à sa délivrance ne sont plus remplies» restitué au président de la chambre de commerce et d'industrie compétente en application de l'article 5.



Le même numéro unique d'identification figure sur la carte professionnelle délivrée par la CCI de [Localité 11], carte délivrée le 19 mars 2018 et valable jusqu'au 18 mars 2021 et sur le récépissé de déclaration préalable d'activité de la préfecture de [Localité 11] et [Localité 12]. Ainsi, dès lors que l'assemblée générale concernée a eu lieu le 16 mai 2019, le syndic justifie de la régularité de sa qualité à représenter le syndicat des copropriétaires, puisqu'à cette date, il détenait un récépissé de la chambre consulaire interprofessionnelle de [Localité 12] et une carte valable jusqu'au 21 octobre 2022. 



Si M. [P] soutient que l'adresse n'a pas été mise à jour sur le récépissé, force est de relever que le récépissé produit a été délivré le 8 octobre 2015, que le changement d'adresse est intervenu le 23 novembre 2018, de sorte qu'il n'est pas démontré que le récépissé n'a pas été mis à jour. En tout état de cause, dès lors que le syndic est autorisé à exercer sur le territoire de [Localité 12], la sanction d'une absence de mise à jour de l'adresse ne peut être l'annulation des actes réalisés par le syndic. 



Le jugement doit être infirmé en ce qu'il a, pour ce motif annulé le procès-verbal d'assemblée générale du syndicat des copropriétaires, les intimés sont déboutés de leurs demandes contraires. 





Les conclusions de M. [P] portent mention d'un appel incident, dont il n'est pas démontré qu'il serait recevable puisque M. [P] n'a pas succombé et qu'il a été fait droit à ses demandes. Quoiqu'il en soit, il résulte du dispositif de ses conclusions qu'il a formé non pas un appel incident, mais des demandes subsidiaires incidentes en cas d'infirmation du jugement, dont la recevabilité n'a pas été contestée devant la cour. 



L'intervention ayant été reçue, M. [P] est devenu partie au litige et intimé. Les dispositions relatives à l'intervention ne sont plus applicables au litige. 



 

Sur le défaut de convocation régulière



En application de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 applicable au litige, la convocation contient l'indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l'assemblée générale, la personne qui convoque l'assemblée fixe le lieu et l'heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.

Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long.

Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l'assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l'immeuble.



L'obligation de convoquer tous les copropriétaires n'est pas discutable. Le syndic produit les bordereaux de lettres recommandées avec accusés de réception sur lesquels figure le nom de M. [P], qui d'ailleurs était présent ou représenté à l'assemblée générale. S'il fait état d'une indivision avec son épouse relativement au lot en copropriété litigieux, les noms de M. [P] et Mme [X] figurent sur les bordereaux de lettres recommandées avec accusés de réception à l'adresse [Adresse 8] à [Localité 12]. Il ne justifie donc pas du défaut de convocation régulière qu'il invoque. En outre, le syndic démontre par la production de ces bordereaux qu'il a bien adressé, notamment l'ordre du jour, les pièces et le tableau relatif au découvert d'assurance aux copropriétaires, y compris M. [P]. 





Sur la demande d'annulation de la résolution



En application des dispositions de l'article 11 du décret du 17 mars 1967 dans sa version applicable au litige sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :

I.-Pour la validité de la décision :

1°L'état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé ;

2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l'assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ;

La présentation des documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes ; 

3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d'engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l'article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d'un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l'article 26-4 de cette loi [...]



7° Le projet de résolution lorsque l'assemblée est appelée à statuer sur l'une des questions mentionnées aux articles 14-1 (2e et 3e alinéa), 14-2 (2e alinéa), 18 (7e alinéa), 24 (alinéas 2 et 3), 25,26,30 (alinéas 1er, 2 et 3), 35,37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965[...];



En l'espèce, le projet de résolution à l'ordre du jour notifié était «confirmation de la validation de l'indemnité d'assurance suite au cyclone Irma du 06/09/2017 pour les parties communes (détail de l'indemnité d'assurance et quittance d'indemnité jointe à la convocation) (majorité article 24)

L'assemblée générale après avoir délibéré accepte de valider l'indemnité d'assurance parties communes pour le cyclone Irma du 06/09/2018 (sic) comme suite :

indemnité totale 1 273 582,69 euros, 

règlement immédiat 863 487,39 euros ,

règlement différé 410 095,30 euros sur justificatif de factures, 

découvert (suite à la règle proportionnelle) 588 011,95 euros 

suite à la règle proportionnelle appliquée par l'assureur Allianz notre expert d'assuré du cabinet Collome s'est engagé à récupérer le découvert sur les assurances privatives des propriétaires assurés. Un appel de fonds complémentaire pour les non assurés pourra être appelé en fonction de leurs tantièmes. Il faut se reporter au tableau joint pour le découvert.» 



Le procès-verbal d'assemblée générale après rappel des indemnités et de la règle proportionnelle, indique «notre expert d'assuré du cabinet Collome s'est engagé à récupérer le découvert sur les assurances privatives des propriétaires assurés. Un appel de fonds complémentaire pour les non assurés pourra être appelé en fonction de leurs tantièmes. Il faut se reporter au tableau joint pour le découvert». 



Il résulte de cet exposé que l'objet de la résolution est de trouver un financement des travaux de réparation compte tenu de l'application de la règle proportionnelle par l'assureur de la copropriété et donc de l'existence d'un découvert. Si le syndic n'a pas distingué entre les copropriétaires assurés et non assurés pour poursuivre le paiement des travaux de réparation et s'il a seulement tenu compte des tantièmes, ce qui est établi par les premières colonnes du tableau joint au projet d'assemblée générale, le paiement de ces sommes ne peut être opéré que par des appels des fonds adressés à tous les copropriétaires en fonction de leurs tantièmes et qui paieront soit par le biais de la prise en charge par leur assurance des frais de réparation, en contrepartie du paiement de primes d'assurance, soit sur leurs propres deniers pour les copropriétaires non assurés, dont la SCI Saint Michel et M. [P], qui n'ont pas bénéficié de cette prise en charge, en faisant l'économie des primes d'assurances. 



En effet, l'obligation de financer les travaux incombe aux copropriétaires, quel que soit le moyen de paiement qu'ils choisissent, elle n'incombe pas au syndic, nonobstant les observations des intimés sur ce point, de sorte que l'assemblée générale pouvait voter sur la répartition entre les copropriétaires de la charge financière des travaux compte tenu du découvert d'assurance. 



En outre, l'obligation de vérifier la conformité de l'assurance (contractée pour une surface de 1 750 m² au lieu de 2 980 m²) incombe au syndic, de sorte que ce sont les copropriétaires dans leur ensemble qui vont supporter les conséquences de cette éventuelle carence. Si l'existence d'une éventuelle action en responsabilité des copropriétaires contre le syndic n'est pas à exclure, elle n'existe pas encore et ne libérera pas les copropriétaires de leur obligation de financer les travaux de réparation.



En revanche, l'assemblée générale ne pouvait pas voter une résolution au terme de laquelle ce découvert est récupéré autrement que par des appels de fonds, de sorte que la résolution N°7 de l'assemblée générale du 16 mai 2019 doit être annulée. 





Le jugement est confirmé en ce qu'il a statué sur les dépens et les demandes en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic qui succombe est condamné au paiement des dépens d'appel, avec distraction pour ceux des frais dont avance aurait été faite sans avoir reçu provision au profit de l'avocat demandeur et débouté de sa demande en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Selon les dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. M. [P] et la SCI Saint-Michel peuvent être exonérés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure. 



L'équité liée à la charge finale de la condamnation et la situation économique des parties justifient de débouter M. [P] et la SCI Saint Michel de leurs demandes en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





Par ces motifs 



la cour 



- infirme le jugement en ce qu'il a annulé le procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Les amandiers du 16 mai 2019, 



Statuant de nouveau, 



- déboute la SCI Saint Michel et M. [C] [P] de leur demande d'annulation du procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Les amandiers du 16 mai 2019 ; 



Y ajoutant, 



- annule la résolution N°7 du procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Les amandiers du 16 mai 2019 ; 



- condamne le [Adresse 13] Les Amandiers représenté par son syndic au paiement des dépens d'appel, avec distraction au profit de Me Duffetel, avocat, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;



- dispense la SCI Saint Michel et M. [C] [P] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ; 



- déboute le [Adresse 15], la SCI Saint Michel et M. [C] [P] de leurs demandes en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



Et ont signé



la greffier Le président