Tribunal Judiciaire · 1ère Chambre — 7 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 8]

 
N° jgt : 25/84
N° RG 22/00532 - N° Portalis DBZC-W-B7G-DS64

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français
 
JUGEMENT DU 07 Juillet 2025



DEMANDEUR(S)

Madame [N] [S]
née le 08 Décembre 1994 à [Localité 8] (53)
[Adresse 12]
[Localité 6]
représentée par Me Karine COCHARD, avocat au barreau de LAVAL
(Dépôt d’une demande d’aide juridictionnelle)



DEFENDEUR(S)

Monsieur [Y] [P]
né le 24 Avril 1965 à [Localité 10] (35)
[Adresse 1]
[Localité 7]
représenté par Me David SIMON, avocat au barreau du MANS
Madame [H] [W], [J] [L] épouse [P]
née le 13 Août 1968 à [Localité 10] (35)
[Adresse 2]
[Localité 7]
représentée par Me David SIMON, avocat au barreau du MANS




COMPOSITION DU TRIBUNAL: 

Président : Anne LECARON (magistrat rédacteur)
Assesseur : Guillemette ROUSSELLIER
Assesseur : Hélène EID 
Greffier : Isabelle DESCAMPS

DEBATS à l’audience publique du 05 Mai 2025 où siégeaient les magistrats sus-nommés. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 07 Juillet 2025.

JUGEMENT du 07 Juillet 2025

- Prononcé par mise à disposition au greffe par Anne LECARON, Président,
- Jugement contradictoire et rendu en premier ressort,
- Signé par Anne LECARON, Président et par Isabelle DESCAMPS, Greffier.






EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique du 07 décembre 2020, monsieur [Y] [P] et madame [H] [L] épouse [P] ont vendu à madame [N] [S] les lots numéros 6 et 30 d’un immeuble en copropriété situé à [Localité 8] [Adresse 5], soit un appartement en duplex situé dans le bâtiment 2 de ladite copropriété et un emplacement de stationnement, outre les parties communes, le tout pour un prix de 90.000 euros.
La copropriété comporte sept bâtiments : les bâtiments A et B composant les “Balcons de la Senelle”, et les bâtiments 1 à 5 composant les “Jardins de la Senelle”.

Faisant valoir que dès le lendemain de la vente, elle a appris l’existence de fissures affectant l’immeuble où est situé son appartement et que les vendeurs, qui connaissaient l’existence de ces fissures, ne l’en ont pas informée, madame [N] [S], se fondant sur les articles 1641 et suivants du Code civil a, par acte en date du 1er décembre 2022, assigné monsieur et madame [P] devant le Tribunal judiciaire de Laval afin d’obtenir leur condamnation à lui payer le montant des travaux réparatoires de l’immeuble qu’elle sera contrainte de supporter.

Par ordonnance du 21 décembre 2023, le juge de la mise en état, saisi par madame [N] [S] d’un incident, a débouté cette dernière tant de sa demande d’expertise que de sa demande de provision ad litem.

Dans le dernier état de leurs écritures (numéro 5), notifiées par RPVA le 22 janvier 2025, madame [N] [S] demande au Tribunal de :
- condamner monsieur et madame [P] à la garantir des vices affectant l’immeuble par application des articles 1641 et suivants du Code civil,
- dire qu’elle est bien fondée à solliciter une diminution du prix de vente du bien acquis auprès des vendeurs égale au montant des travaux réparatoires de l’immeuble qu’elle sera contrainte de supporter,
- condamner les époux [P] à lui verser le montant des travaux réparatoires,
- condamner les époux [P] à lui verser la somme de 20.000 euros à titre de provision, compte tenu des frais déjà avancés pour l’expertise amiable diligentée par la copropriété, ainsi que pour les premiers travaux réparatoires,
- surseoir à statuer sur le montant définitif des sommes réclamées au titre de la diminution de prix, dans l’attente du coût définitif des travaux réparatoires, la reprise des façades ne pouvant avoir lieu avant, a minima, un an après la réalisation des travaux d’injection de résine,
Subsidiairement,
- désigner tel expert qu’il plaira au Tribunal,
- condamner solidairement madame [H] [P] et monsieur [Y] [P] à lui verser la somme de 8.000 euros à titre de provision, afin de faire face aux frais de consignation de l’expertise judiciaire,
En tout état de cause,
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
- condamner solidairement madame [H] [P] et monsieur [Y] [P] à lui verser la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700, et à supporter les dépens.

Elle rappelle les dispositions des articles 1641, 1644 et 1645 du Code civil et soutient que la présence de fissures structurelles affectant l’immeuble où est situé l’appartement acquis constitue un vice caché dont les époux [P] doivent la garantir.
Elle souligne que le procès-verbal d’assemblée générale du 17 avril 2014 mentionnait déjà l’existence de fissures qui concernaient toute la copropriété, et non seulement le bâtiment 3 comme prétendu par les époux [P], le syndic ayant alors alerté les copropriétaires sur la nécessité de mandater un bureau d’études. Elle ajoute que les vendeurs, qui avaient même déjà été alertés en 2006, ont dissimulé l’existence d’un procès-verbal d’assemblée générale établi le 18 avril de cette année évoquant des fissures structurelles sur le bâtiment 2. Elle fait état du coût très élevé des reprises nécessaires.
En réponse aux époux [P] qui arguent du caractère seulement esthétique des fissures dont il était question en 2014, elle souligne qu’ils avaient été alertés sur la nature probablement structurelle des fissures et sur la nécessité de missionner un maître d’oeuvre. Elle indique en revanche qu’en ce qui la concerne, elle ne pouvait mesurer la gravité des fissures avant la vente, le vice ne pouvant dès lors être considéré comme apparent.
Sur sa qualité à agir, elle fait valoir l’action en garantie des vices cachés affectant les parties communes appartient aux acquéreurs de lots en ce qu’elle est attachée aux contrats de vente.
Elle considère que le vice dont est affecté l’immeuble le rend impropre à son usage, et soutient que la dissimulation des fissures constitue un dol.

Elle indique qu’elle a d’ores et déjà été amenée à régler le coût d’une étude géotechnique, et que les copropriétaires ont voté en assemblée générale l’exécution de travaux de reprise des fondations pour lesquels elle a reçu un appel de fonds. Elle ajoute que le coût total des travaux n’est pas encore connu à ce jour, ce qui justifie un sursis à statuer.

Sur l’inopposabilité du document établi par le bureau d’études GINGER CEBTP, elle expose qu’il est complet et parfaitement clair.

A titre subsidiaire, si sa demande de sursis à statuer n’était pas acceptée, elle soutient que la dimunution du prix doit être arbitrée par expert, et sollicite par conséquent une mesure d’expertise.

Dans le dernier état de leurs écritures (numéro 5), notifiées par RPVA le 18 février 2025, monsieur [Y] [P] et madame [H] [L] épouse [P] demandent au Tribunal de :
- débouter madame [S] de ses demandes,
A titre très subsidiaire,
- juger que s’il devait être fait droit à la demande de désignation d’un expert judiciaire, ils entendent formuler toutes protestations et réserves sauf à ce que les investigations soient bien limitées au bâtiment 2 de la [Adresse 11] [Localité 8],
En tout état de cause,
- condamner madame [S] à leur payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de maître David SIMON.

Ils visent les articles 1640 et suivants, 2268 du Code civil.

Ils contestent l’existence d’un vice caché. Ils précisent qu’ils n’occcupaient pas l’immeuble avant la vente et que le bien litigieux se situe au numéro 44 du bâtiment [Adresse 3], qui se compose de quatre logements répartis en deux blocs de logements séparés par un joint de dilatation. Ils considèrent que les éléments produits par madame [S] ne permettent pas d’établir l’existence de fissures structurelles sur le bien acquis, qui se trouve à l’extrémité de la partie Ouest du bâtiment 2, soit à l’opposé du numéro 38 où ont été constatées les fissures, sur la façade Est du bâtiment 2. Ils affirment que les fissurations apparues sur le bloc Est n’entraînent aucune conséquence dommageable sur le bien litigieux en raison de la présence du joint de dilatation précité, qui a pour objet de pallier aux variations et mouvements de structure du bâtiment n’ayant pas le même comportement et/ou le même sol d’assise.
Ils estiment que la preuve de l’existence de fissures d’ordre structurel sur le bloc Ouest, appartement numéro 44, permettant de conclure à une impropriété à destination n’est pas rapportée. Ils concluent au caractère hypothétique du préjudice allégué.

S’il devait néanmoins être jugé que les dommages allégués sont constitutifs d’un vice, ils rappellent qu’il a été prévu à l’acte une clause d’exonération de la garantie des vices cachés. Ils arguent de la présomption de bonne foi prévue à l’article 2268 du Code civil, et font valoir que n’habitant pas sur place, seuls des procès-verbaux d’assemblée générale leur auraient permis d’être informés de l’existence de fissures portant atteinte à la structure du bâtiment 2. Ils contestent avoir été ainsi informés, expliquant que le procès-verbal d’assemblée générale du 17 avril 2014 se rapportait à des fissures esthétiques, et qu’aux termes du procès-verbal d’assemblée générale du 28 avril 2016, seul le bâtiment 3 a été identifié comme pouvant présenter des fissures d’ordre structurel, venant ainsi confirmer a posteriori que l’absence de fissures affectant le bâtiment 2.
Ils soulignent que les fondations des septs bâtiments constituent des parties communes propres à chaque bâtiment, de sorte que les éventuels coûts des travaux de reprise sont également propres à chaque bâtiment.
Ils expliquent qu’entre 2016 et 2020, aucune information ne leur a été donnée concernant les fissures évoquées lors de l’assemblée générale du 28 avril 2016, et que ce n’est que lors de l’assemblée générale du 09 septembre 2020 qu’une résolution numéro 16 a mis à l’ordre du jour le vote de travaux consistant à reboucher avec du mastic les fissures de deux maisons du bâtiment A. Ils soulignent que le procès-verbal d’assemblée générale du 18 avril 2006 dont se prévaut madame [S] n’est pas produit.

Sur la demande d’expertise judiciaire, ils relèvent que l’ordonnance du juge de la mise en état rejetant la demande n’a pas été frappée d’appel, et qu’en application de l’article 789 du Code de procédure civile, lui seul était compétent pour l’ordonner, de telle sorte que la présente judicition est incompétente. Ils font en outre état d’une absence de motif légitime, des mesures d’investigation étant en cours de réalisation par le syndicat des copropriétaires, et madame [S] sollicitant une expertise sur l’ensemble des bâtiments de la copropriété. Ils se prévalent des dispositions de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, en application desquelles un copropriétaire n’a qualité pour agir que s’il démontre avoir personnellement subi un préjudice du fait de l’atteinte aux parties communes, indépendant de celui subi par la collectivité. Ils estiment que cette circonstance fait défaut.

Pour un plus ample exposé des faits, des moyens et des prétentions des parties, il convient de se reporter aux dernières conclusions susvisées. 

*
* *

Par ordonnance de clôture en date du 06 mars 2025, l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 05 mai 2025. Elle a été mise en délibéré au 07 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.


MOTIFS de la DÉCISION :

Sur l’action en garantie des vices cachés

Conformément aux dispositions de l’article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
L’article 1642 du même Code dispose que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

Par ailleurs, en application de l'article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. Cette clause est cependant privée d’efficacité lorsque le vendeur a manqué à son obligation d’information.

En l'espèce, l'acte de vente du 07 décembre 2020 comporte une clause d’exonération de la garantie des vices cachés.

Il incombe dès lors à la demanderesse de rapporter l’existence non seulement du vice caché et de son antériorité à la vente, mais aussi si cette preuve est rapportée, de sa connaissance par les vendeurs et en conséquence du manquement de ces derniers à leur obligation d’information.

Sur l'existence d'un vice et sur son antériorité à la vente, madame [S] verse notamment aux débats le procès-verbal d’assemblée générale du 16 septembre 2024 comportant une résolution numéro 15 portant sur des travaux de reprise des fondations du bâtiment 2 par injection de résine.

Préalablement à l’adoption de cette résolution, un diagnostic géotechnique a été confié à la société GINGER CEBTP, qui a établi un rapport le 09 mars 2022, faisant état de fissures millimétriques à centimétriques sur les façades et pignons Nord et Est des bâtiments 2 et 3. Le rapport mentionne que “les ouvrages (bâtiments 2 et 3) disposent de fondations superficielles de type semelles filantes dont les profonderus d’assise sont faibles (...) Ancrées dans les formations de graves non traitées (...). Les formations reconnues en profondeur sont hétérogènes tant par leur nature que par meurs épaisseurs et caractéristiques mécaniques. (...)
Les désordres affectant l’ouvrage peuvent donc s’expliquer par des tassements différentiels des fondations, dans le contexte de sols très hétérogènes [correspondant] à une ancienne carrière avec des zones de purge et substitutions hétérogènes et insuffisantes pour l’ouvrage.
Etant donné les hauteurs des terrains meubles, les tassements potentiels sont susceptibles de se prolonger à long terme.” 
Le rapport a ensuite proposé des solutions pour remédier aux désordres, notamment l’injection de résine pour stabiliser l’ouvrage en homogénéisant les “caractéristiques mécaniques des sols.”

Un autre diagnostic a été effectué, confié à la SAS BECB (Bureau d’Etudes et de Coordination du Bâtiment), portant sur les bâtiments 2 et 3 de la copropriété. Dans ce rapport établi le 31 mars 2023, la SAS BECB a indiqué que le bâtiment 2 se composait de deux blocs de deux logements individuels, séparés par un joint de dilatation.
Le plan de la copropriété produit montre que l’appartement 44 acquis par madame [S] se trouve à l’extrémité Ouest du bloc Ouest (le bloc Ouest comprenant les appartements 44 et 42 et le bloc Est comprenant les appartement 40 et 38).

La SAS BECB a relevé l’existence de “fissures très importantes sur le pignon Est et la façade Nord du bâtiment 2 (plus précisément le bloc Est du bâtiment 2)”, et de fissures - non décrites - sur la façade Sud (bloc Ouest).
Elle a qualifié les désordres de structurels, et a émis différentes hypothèses permettant de les expliquer, soit des infiltrations d’eau dans le sol provoquant son instabilité et des remontées par capillarité dans les murs, le remaniement des sols lors de la phase chantier sur l’emprise des bâtiments 2 et 3, un ancrage insuffisant des fondations provoquant leur affaissement, l’absence d’étanchéité des soubassements enterrés, ou encore des malfaçons sur la partie gros oeuvre.
Elle a préconisé différentes solutions, notamment la stabilisation des ouvrages par injection de résine dans les formations sableuses et argileuses.

Les conclusions concordantes et non contestées de ces deux rapports quant à la nature structurelle des fissures affectant le bâtiment 2 et leurs causes possibles démontrent la gravité du vice et son antériorité. Les époux [P], qui ont pu discuter contradictoirement de ces deux éléments régulièrement versés aux débats, ne sont pas fondés à faire valoir que seul le bloc Est du bâtiment 2 serait concerné du fait de la présence d’un joint de dilatation entre les deux blocs, position qui relève de la confusion entre la manifestation du vice et le vice lui-même. Ils reconnaissent eux-mêmes que les fondations des sept bâtiments sont des parties communes spéciales, et que les éventuels coûts des travaux de reprises sont propres à chaque bâtiment. Les fondations du bloc Ouest ne sont donc pas distinctes de celles du bloc Est, et ce sont bien les propriétaires de tous les lots du bâtiment 2, et non seulement ceux du bloc Est, qui ont été amenés à financer les travaux d’injection de résine objet de la résolution numéro 15 de l’assemblée générale du 16 septembre 2024.

Le bien acquis est donc affecté d’un vice, dont le caractère caché n’est pas contesté, les époux [P] faisant eux-même valoir qu’ils n’en avaient pas connaissance.

Précisément, sur la connaissance que pouvaient avoir les vendeurs du vice, sont produits différents procès-verbaux d’assemblée générale.

Ainsi, selon procès-verbal d’assemblée générale du 17 avril 2014, une résolution numéro 24 a été soumise au vote des copropriétaires, portant sur les “travaux de reprise des façades et pignons fissurés : mission maîtrise d’oeuvre”. 
Aucune précision n’est apportée quant à la localisation des fissures, mais il ressort du procès-verbal que le syndic a délivré à l’assemblée générale l’information suivante : (...) compte tenu de la complexité tant technique que juridique des travaux, il ne sera pas en mesure de préconiser, commander, suivre et réceptionner les travaux de réfection des façades et pignons fissurés.
Il s’agit certainement de fissures structurelles et non pas seulement esthétiques.
Il est donc fortement conseillé aux copropriétaires de mandater un bureau d’études spécialisé afin de faire réaliser les travaux et surtout de faire une préconisation.
Si l’assemblée générale décide de ne pas faire appel à un bureau d’études, les copropriétaires assumeront eux-mêmes cette décision et suivront les travaux, les réceptionneront et assumeront toutes les conséquences. Le syndic se déchargera de toute responsabilité.”

Le syndic a ensuite présenté un devis de diagnostic et de travaux, mais la résolution a été rejetée, les seuls copropriétaires présents s’étant abstenus. Monsieur et madame [P] n’étaient pas présents lors de cette assemblée générale.

En 2016, lors de l’assemblée générale du 28 avril, a été mise à l’ordre du jour le vote d’une résolution relative à des travaux liés au fissures affectant le bâtiment 3, résolution qui a été rejetée à l’unanimité des copropriétaires présents. Le syndic a fait figurer sur le procès-verbal le même paragraphe que celui mentionné au procès-verbal d’assemblée générale du 17 avril 2014 quant à la gravité des fissures, à la nécessité d’une étude de diagnostic et à défaut à sa décharge de responsabilité.
Il ressort de la dernière résolution du procès-verbal portant sur les “question diverses” que le syndic a souhaité porter à la connaissance de l’assemblée générale l’existence de fissures affectant les deux immeubles dénommés [Adresse 9], semblant ne concerner que l’enduit et ne provoquer aucun dommage.

Le 09 septembre 2020, quelques jours avant la signature du compromis de vente entre les parties, intervenue début octobre 2020, les copropriétaires ont été amenés à se prononcer sur la réalisation de travaux de traitement des fissures affectant les façades de maisons 28 et 30 du bâtiment A. La résolution a été rejetée à l’unanimité des copropriétaires présents.
Le procès-verbal d’assemblée générale évoque également une “demande de devis par bâtiment 2 et 3 suite plan : repport pour AG 2021” (sic)


Les vendeurs ne peuvent tirer argument du procès-verbal d’assemblée générale du 28 avril 2016 pour considérer que puisque les seules fissures structurelles qui y sont mentionnées sont relatives au bâtiment 3, le bâtiment 2 en était exempt, d’autant que l’étude de diagnostic préconisée par le syndic deux ans avant n’avait pas été faite, et que dès lors, l’absence de mention relative aux autres bâtiments que le batiment 3 et les bâtiments A et B “Les Balcons” ne pouvait être interprété comme la garantie qu’il n’y avait plus aucune difficulté les concernant, a fortiori compte tenu d’une part du paragraphe prémentionné quant à la décharge de responsabilité du syndic, d’autre part de cette mention quant à une demande de devis pour les bâtiments 2 et 3 figurant dans le procès-verbal d’assemblée générale du 09 septembre 2020.

Enfin si madame [S] ne verse pas aux débats le procès-verbal de l'assemblée générale du 18 avril 2006 mentionnant des “travaux de reprise des fissures et trous en façade constatés sur les pavillons 38 et 40”, procès-verbal auquel il est fait référence dans le jugement du 02 septembre 2024 -qu’elle produit-, statuant sur des demandes relatives à la vente de l’appartement 40 du bâtiment 2, elle verse un mail daté du 30 novembre 2020 dans lequel le syndic, interrogé par des tiers sur les fissures, a répondu qu’il avait “lors de certaines assemblées générales” évoqué la nécessité de travaux “sur le bâtiment du [Adresse 4]”, au regard des fissures constatées, considérées comme structurelles, mais qu’il n’avait jamais pu faire voter de quelconques travaux. Il a par ailleurs fait état de demandes de devis, et de l’existence d’une étude en cours, précisant à ce titre : “comme vous le savez depuis notre rencontre du 6 octobre dernier”.
Il est également reproduit un mail du syndic du mois précédant, octobre 2020, indiquant notamment: “il est arrivé souvent que lors des conseils syndicaux, les membres décident de ne pas mettre à l’ordre du jour la question des travaux sachant pertinemment qu’aucun des copropriétaires concernés dans le bâtiment ne se déplacerait. Ce qui peut être prouvé avec les PV AG dans la liste des présents !”.

Ces mails confirment de plus fort que la lecture que font les époux [P] du procès-verbal d’assemblée générale du 28 avril 2016 est erronée.

Les époux [P], propriétaires depuis 1999 des lots vendus à madame [S], ne prétendent pas ne s’être vu notifier les procès-verbaux établis à l’issue des assemblées générales de copropriété auxquelles ils étaient absents. Ils ont donc été informés de fissures affectant différents bâtiments et notamment le bâtiment 2 pour lequel une étude était même en cours lors de la signature du compromis de vente, ainsi qu’il ressort des mails qui précèdent. Ce sont même en partie eux qui, par leur absence aux assemblées générales, n’ont pas permis la réalisation dès 2014 d’une étude qui aurait permis de connaître la nature et l’origine des fissures apparues.

En s’abstenant d’informer loyalement madame [S], ils ont manqué à leurs obligations, de sorte que la clause d’exonération de la garantie des vices cachés, sans effet, doit être écartée.

L’antériorité du vice se déduit de ces éléments, les conditions de l’action en garantie des vices cachés sont donc réunies, et elle doit être accueillie dans son principe.

Il convient de rappeler les termes de l’article 1644 du Code civil en vertu desquels “dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Madame [S] a fait le choix de l’action estimatoire, mais n’a pas chiffré le montant de la réduction du prix sollicitée, laquelle ne se confond pas avec la garantie des travaux réparatoires de l’immeuble qu’elle sera contrainte de supporter, les époux [P] n’étant pas constructeurs. Il n’y a donc pas lieu de surseoir à statuer dans l’attente de la réalisation desdits travaux réparatoires. Dès lors, et étant rappelé que la disposition imposant le recours à une expertise pour arbitrer ladite réduction a été abrogée par la loi numéro 2015-1077 du 16 février 2015, il lui appartient de chiffrer sa demande. 

Il y a lieu d’ordonner la réouverture des débats à cet effet.

Dans l’attente, le surplus des demandes, les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile seront réservés.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement mis à disposition au greffe, mixte, contradictoire, et en premier ressort,

- DIT que l’action en garantie des vices cachés engagée par madame [N] [S] à l’encontre de monsieur [Y] [P] et madame [H] [L] épouse [P] est fondée dans son principe ;

- DIT n’y avoir lieu de statuer dans l’attente de la réalisation des travaux réparatoires ;

- REJETTE la demande d’expertise ;

- ORDONNE la réouverture des débats, et INVITE madame [N] [S] à formuler sa demande chiffrée au titre de la réduction du prix de vente, en application de l’article 1645 du Code civil ;

- RESERVE le surplus des demandes ;

- RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,


Ainsi jugé le 07 juillet 2025


Le Greffier Le Président 




Isabelle DESCAMPS Anne LECARON