Cour d'Appel · 1ère Chambre — 5 août 2025

Le copies exécutoires et conformes délivrées à 

BM/[Localité 5]











REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



Minute n°

N° de rôle : N° RG 24/00544 - N° Portalis DBVG-V-B7I-EYHE





COUR D'APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale



ARRÊT DU 05 AOUT 2025 





Décision déférée à la Cour : jugement du 02 avril 2024 - RG N°22/00054 - TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 4] 

Code affaire : 50G - Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente





COMPOSITION DE LA COUR :



M. Michel WACHTER, Président de chambre.

M. Cédric SAUNIER et Madame Bénédicte MANTEAUX, Conseillers.



Greffier : Mme Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.





DEBATS :



L'affaire a été examinée en audience publique du 06 mai 2025 tenue par M. Michel WACHTER, président de chambre, M. Cédric SAUNIER et Madame Bénédicte MANTEAUX, conseillers et assistés de Mme Fabienne ARNOUX, greffier.

Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries.





L'affaire oppose : 





PARTIES EN CAUSE :



APPELANT



Monsieur [B] [P]

né le 07 Mars 1969 à [Localité 7], de nationalité française, chef d'équipe, 

demeurant [Adresse 3]



Représenté par Me Corinne BUGNET-LEVY de la SCP LEVY - BUGNET LEVY, avocat au barreau de BESANCON











ET :



INTIMÉE 



S.A.S.U. TP IMMO

Sise [Adresse 2]

Inscrite au RCS de [Localité 4] sous le numéro 851 308 486



Représentée par Me Franck BOUVERESSE, avocat au barreau de BESANCON





ARRÊT :





- CONTRADICTOIRE

- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par Mme Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.





*************





FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Suivant acte du 23 janvier 2020, la SASU TP Immo a consenti un compromis de vente au bénéfice de M. [B] [P] concernant une maison d'habitation située [Adresse 1]) moyennant un prix de 307 000 euros net vendeur, outre 7 000 euros de frais de négociation à la charge de l'acquéreur. Un acompte d'un montant de 5 000 euros a été versé par l'acquéreur.

La réitération de la vente par acte authentique devait intervenir avant le 18 avril 2020, terme prorogé de façon amiable au 13 juillet 2020, compte tenu de la pandémie de Covid-19.

Les parties ont également convenu que l'acquéreur pouvait, eu égard aux circonstances, s'installer dans le bien immobilier le 21 mai 2020 contre versement d'une somme mensuelle de 900 euros.



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 juillet 2020, M. [P] a sollicité que la date de signature de l'acte authentique prévue le 13 juillet 2020 soit différée en raison des problèmes et défauts non apparents lors de la visite du 23 janvier 2020, qu'il avait découverts depuis son entrée dans les lieux (infiltration et fuites d'eau). 

Le 13 juillet 2020, M. [P] ne s'est pas présenté devant le notaire.

Par courrier officiel de son avocat en date du 15 juillet 2020, M. [P] a indiqué considérer le compromis comme nul et non avenu et souhaiter que les parties soient remises en leur état antérieur.

Par acte du 15 juillet 2020, Me [G], notaire, a remis à M. [P] une convocation pour le 21 juillet 2020 avec sommation d'avoir à comparaître devant lui à l'effet de régulariser l'acte d'acquisition, ce à quoi M. [P], par la voix de son avocat, s'est opposé.

Par courrier officiel du 21 juillet 2020, le conseil de la société TP Immo a donné son accord pour considérer que le compromis de vente régularisé entre les parties était désormais caduc, a demandé à M. [P] de libérer les lieux pour le 15 août 2020 et a indiqué conserver la somme de 5 000 euros remise lors du compromis de vente, en dédommagement de l'indisponibilité du bien pendant près de sept mois.

Par courrier officiel du 23 juillet 2020, l'avocat de M. [P] a pris bonne note de l'accord du vendeur sur une « caducité » du compromis de vente, estimant qu'il s'agissait en fait d'une nullité voire d'une résolution du contrat, et que le sort de la somme de 5 000 euros était à discuter vu les frais qu'il avait exposés et alors qu'il s'estimait victime de la situation.





Par mise en demeure du 24 mai 2021, l'avocat de M. [P] a sollicité de l'avocat de la société TP Immo que celui-ci reconnaisse que la somme de 5 000 euros lui revenait et a sollicité le versement supplémentaire d'une somme de 7 277,09 euros en réparation des préjudices qu'il avait subis.



Par assignation délivrée à la société TP Immo le 20 octobre 2021, M. [P] a saisi le tribunal judiciaire de Besançon aux fins de remboursement de l'acompte de 5 000 euros sur la vente suite à l'accord entre les parties sur la nullité de la promesse de vente et en réparation de ses préjudices. Au terme de l'instance, il demandait à titre principal, le prononcé de la résolution du compromis de vente sur le fondement de la garantie des vices cachés, subsidiairement le prononcé de la nullité du compromis de vente pour réticence dolosive et, en tout état de cause, l'indemnisation de ses préjudices.

La société TP Immo, au terme de l'audience devant le tribunal, concluait au rejet des demandes de résolution et de nullité de la promesse de vente, demandait au tribunal de constater qu'elle s'était mise d'accord avec M. [P] pour mettre fin au contrat par suite de son refus de réitérer l'acte dans les conditions prévues, de le débouter de ses demandes et notamment de la restitution de l'acompte, de le déclarer irrecevable pour défaut d'intérêt à agir pour sa demande relative à l'indemnisation de son préjudice moral et, à titre reconventionnel, d'ordonner la restitution à son profit de la somme de 5 000 euros ou la condamnation de M. [P] à lui verser des sommes au titre de la clause pénale, de la perte de chance de vendre le bien, de la perte de loyer, du remboursement des réparations réalisées et de son préjudice moral.



Par jugement rendu le 2 avril 2024, le tribunal judiciaire de Besançon a :

- débouté M. [P] de sa demande en résolution de la promesse synallagmatique de vente pour vice caché et de sa demande en nullité de la dite promesse pour dol ; 

- débouté M. [P] et la société TP Immo de leurs demandes en restitution de l'acompte ;

- déclaré irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la société TP Immo pour défaut de qualité à agir au titre du préjudice moral de l'acquéreur ;

- débouté M. [P] de ses demandes au titre du préjudice matériel et moral ;

- débouté la société TP Immo de sa demande tendant à ce qu'il soit jugé que les parties se sont accordées pour mettre fin au contrat pour l'avenir ; 

- condamné M. [P] à payer à la société TP Immo la somme de 15 350 euros au titre de la clause pénale ; 

- débouté M. [P] de sa demande de délais de paiement ;

- débouté la société TP Immo de ses demandes au titre du préjudice matériel (perte de chance de vendre, perte locative et travaux) ;

- débouté la société TP Immo de sa demande au titre du préjudice moral ;

- condamné M. [P] à payer à la société TP Immo la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

- laissé les dépens à la charge de M. [P] et, au besoin, condamné ce dernier aux dépens.



Pour parvenir à cette décision, le juge de première instance a considéré que :

- M. [P] échouait à prouver le caractère caché des vices dont il se prévalait et l'existence d'une réticence dolosive imputable à la société TP Immo ;

- la société TP Immo n'appuyait sa demande de constat de la résiliation amiable du compromis sur aucun moyen figurant dans la partie « discussion » de ses conclusions ;

- la société TP Immo n'avait pas formulé de demande de caducité du compromis dans le dispositif de ses conclusions ;

- le contrat de promesse de vente étant silencieux sur le sort de l'acompte en l'absence de réitération de la vente, le délai fixé pour la réitération devait s'analyser comme un terme du contrat et son dépassement n'emportait pas caducité du compromis ; celui-ci n'ayant été ni résolu ni annulé, l'acompte ne devait pas être restitué à M. [P] ; la société TP Immo ayant renoncé à la vente forcée du bien, elle ne saurait obtenir le montant de l'acompte qui est une avance sur le prix de vente ;

- le débouté de M. [P] en ses demandes en résolution ou en nullité du compromis de vente conduisait à rejeter par voie de conséquence ses demandes indemnitaires fondées sur ces actions ;

- M. [P] succombant en ses demandes en résolution et en nullité du compromis, la non réitération de la vente qui lui incombait était nécessairement fautive ;

- le libellé de la clause pénale ne permettait pas de déduire que l'action en paiement de cette clause devait être introduite avant le terme du compromis de vente ;

- le montant de la clause pénale était manifestement disproportionné eu égard aux préjudices subis par le vendeur et devait être réduit à la somme de 15 350 euros ;

- les demandes de la société TP Immo au titre de ses préjudices matériel et moral devaient être rejetées, la clause pénale visant à l'indemnisation de l'ensemble des préjudice découlant de l'inexécution contractuelle.





Par déclaration du 10 avril 2024, M. [P] a interjeté appel de ce jugement.



Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 6 décembre 2024, ce dernier conclut à l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a :

- débouté de ses demandes tendant à :

. la résolution de la promesse synallagmatique de vente 

. la nullité de la promesse synallagmatique de vente 

. la restitution de l'acompte

. l'indemnisation de son préjudice matériel et moral

. l'octroi de délais de paiement ;

- condamné :

. à payer à la société TP Immo la somme de 15 350 euros au titre de la clause pénale 

. à payer à la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles

. aux dépens.



Il demande à la cour, statuant à nouveau, de :

- à titre principal, prononcer la résolution judiciaire du compromis de vente signé le 23 janvier 2020 au titre de la garantie des vices cachés ;

- à titre subsidiaire, ordonner l'instauration d'une expertise technique sur pièces, en l'occurrence, sur le procès-verbal de constat du 4 juillet 2020 ;

- à titre plus subsidiaire, prononcer la nullité du compromis de vente du 23 janvier 2020, dès lors que la société TP Immo a manqué à son obligation de contracter de bonne foi, à son obligation d'information et s'est rendue coupable de man'uvres et réticences dolosives, en dissimulant l'état réel du bien objet de la vente, lors de la signature du compromis de vente du 23 janvier 2020 ;



> à titre principal, que l'acte soit résolu ou annulé :

- ordonner, en conséquence, la restitution à son profit par l'office notarial de [Localité 6], représenté par Me [H] [G], notaire associé, de la somme de 5 000 euros, payée à titre d'acompte sur le prix de vente ;

- ordonner que les intérêts produits par cette somme de 5 000 euros, consignée par le notaire auprès de la Caisse des dépôts et consignations, lui soient versés ;

- condamner Maître [H] [G] à lui payer les sommes précitées ;

- condamner la société TP Immo à lui payer les sommes suivantes, à titre de dommages et intérêts, en réparation des préjudices découlant de sa dissimulation de l'état réel du bien immobilier, objet du compromis de vente du 23 janvier 2020 : 

. 278 euros au titre de ses « frais de déblocage du second pilier » devant servir au financement partiel de l'acquisition immobilière avortée, soit 300 CHF

. 192,25 euros au titre de ses frais de location de camion pour déménagement du 21 mai 2020 

. 731 euros pour les deux journées de travail perdues pour réaliser le déménagement des 6 et 7 août 2020 

. 780 euros pour le coût de l'état des lieux de sortie du 8 août 2020

. 616,64 euros pour les frais de stockage de son mobilier dans l'attente d'un nouveau domicile, du 6 août 2020 au 20 octobre 2020 

. 130 euros pour ses frais d'annulation du prêt réglés au Crédit Agricole de Franche-Comté 

. 6 000 euros au titre de son préjudice moral, 



> subsidiairement, en l'absence de résolution ou d'annulation de la promesse :

- débouter la société TP Immo de son appel incident et de sa demande au titre de la clause pénale,

- à titre subsidiaire, réduire le quantum de la clause pénale à l'euro symbolique, eu égard à la particulière mauvaise foi de la société TP Immo, 

- lui accorder, dans l'hypothèse où une somme conséquente du chef de la clause pénale serait allouée à la société TP Immo, un délai de deux années pour s'en acquitter ;



> en toute hypothèse : 

- débouter la société TP Immo de toutes ses demandes ;

- la condamner à lui payer, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile : 

. 8 000 euros au titre des frais d'avocat dont il a dû faire l'avance, tant dans le cadre de la phase amiable qui a mis un terme au compromis de vente, que dans le cadre de la procédure de première instance et de la présente procédure d'appel, 

. 549,20 euros au titre des frais d'huissier de justice relatifs à l'établissement d'un procès-verbal de constat dressé le 4 juillet 2020 ; 

- la condamner aux entiers dépens de la présente procédure, en application de l'article 696 du code de procédure civile.







La société TP Immo a répliqué en dernier lieu par conclusions transmises le 30 septembre 2024 pour demander à la cour de :

> sur la demande avant dire droit de M. [P] :

- in limine litis, se déclarer incompétente pour ordonner une expertise judiciaire ;

- « par conséquent, débouter » M. [P] de sa demande d'expertise judiciaire : 

- subsidiairement juger irrecevable la demande nouvelle de M. [P] tendant à l'instauration d'une expertise judiciaire, dès lors qu'elle est formulée pour la première fois en cause d'appel ; 

- « par conséquent, débouter » M. [P] de sa demande d'expertise judiciaire ;

 

> sur l'appel principal de M. [P] et son appel incident :

- confirmer le jugement sauf en ce qu'il a limité la condamnation de M. [P] à lui payer la somme de 15 350 euros au titre de la clause pénale, et, statuant à nouveau sur ce chef, de : 

- juger le compromis caduc, faute pour M. [P] d'avoir respecté ses engagements contractuels ;

- ordonner « la restitution par l'office notarial de [Localité 6], représenté par maître [G], notaire associé, à la société TP Immo de la somme de 5 000 euros, qui viendra par compensation judiciaire, en déduction de celles dont sera condamnées M. [P] » (sic) en raison du fait qu'il a manqué gravement à ses obligations contractuelles ;

- juger que les intérêts produits par la somme de 5 000 euros consignée par le notaire lui seront versés ; 

- juger la demande au titre de la clause pénale recevable ;

- condamner M. [P] à lui verser la somme de 30 700 euros, au titre de la clause pénale ;

- débouter M. [P] de sa demande de délai de paiement sur deux années pour régler cette somme ;

 

> en tout état de cause :

- débouter M. [P] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que de sa demande au titre des frais d'huissier pour l'établissement d'un procès-verbal de constat non contradictoire ;

- débouter M. [P] de l'ensemble de ses demandes, moyens, fins et conclusions contraires ;

- condamner M. [P] à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 





Pour l'exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.





L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 avril 2025 et l'affaire a été appelée à l'audience du 6 mai 2025 suivant et mise en délibéré au 5 août 2025.





MOTIFS DE LA DÉCISION





1- Sur la demande principale de résolution judiciaire du compromis de vente au titre de la garantie des vices cachés :



Décision contestée et prétentions des parties :



Le tribunal judiciaire a débouté M. [P] de sa demande de résolution du contrat de compromis de vente au titre de la garantie des vices cachés, estimant qu'il ne démontrait ni que les vices étaient antérieurs à la vente ni qu'ils rendaient l'immeuble impropre à sa destination.



A hauteur de cour, M. [P] demande l'infirmation du jugement et le prononcé de la résolution du compromis en faisant valoir que :

- le bien immobilier est affecté de vices cachés consistant en diverses venues d'eau affectant notamment le sous-sol, la cave, un mur jouxtant un escalier intérieur, le conduit de cheminée donnant dans la cuisine et les murs et le sol des combles (inaccessibles au jour de la visite du 23 janvier 2020), ce que la société TP Immo, en sa qualité de vendeur professionnel, ne pouvait ignorer ;

- ces vices cachés rendent l'immeuble impropre à son usage, et en toute hypothèse, le diminuent tellement qu'il ne l'aurait pas acquis, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus. 

Il dit avoir découvert ces vices lors de son entrée anticipée dans les lieux à compter du 21 mai 2020.



La société TP Immo indique que:

- il ne s'agit pas de vices cachés puisque les fuites, si elles existaient, seraient facilement décelables par un acquéreur sans connaissances techniques en matière de construction immobilière et ce, alors que M. [P] ne peut être considéré comme profane en construction du fait qu'il exerce la profession de chef d'équipe en travaux publics ;

- l'antériorité des vices allégués n'est pas prouvée ; dès qu'elle a été informée de fuites d'eau, elle a tout mis en oeuvre pour les réparer ;

- les vices allégués ne rendent pas les lieux impropres à leur destination ;

- M. [P] étant entré dans les lieux antérieurement à l'acte de vente réitéré, il a pu entreprendre des travaux ou des manipulations ayant engendré les désordres ; il n'a pas sollicité d'expertise et a refusé l'accès à l'immeuble à l'artisan qu'elle avait envoyé pour réparer la fuite sur le cumulus et refaire le papier peint abîmé.





Réponse de la cour :



Il appartient à M. [P] qui réclame la résolution de la vente au titre de la garantie des vices cachés d'apporter la preuve de ceux-ci.



L'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.



En l'espèce, dix jours après son entrée dans les lieux dans le cadre de son occupation de la maison en accord avec le vendeur, dans un courriel adressé le 1er juin 2020 à l'agence immobilière mandatée par le vendeur, M. [P] a signalé une entrée d'eau au sous-sol et un problème sur la porte de garage. Par un courriel du 2 juillet 2020 adressé à la même personne, il indique qu'il y a un écoulement d'eau dans le conduit de cheminée donnant dans la cuisine suite aux fortes pluies, écoulement qui laisse apparaître des tâches marron d'humidité sur le plafond. Un troisième courriel du 28 juin 2020 fait état de beaucoup d'humidité apparue au sous-sol sur les murs en agglomérés et sur le sol béton suite aux grosses pluies des semaines précédentes, des traces d'humidité apparues sur le mur dans la rampe d'escalier.

Toutes ces informations résultent de la seule déclaration de M. [P] et n'ont donc pas de force probante. 



La société TP Immo produit un mail adressé le 9 juillet 2020 à M. [P] par un artisan mandaté pour vérifier et éventuellement réparer les différents désordres allégués, avec copie à l'agence mandatée par la société TP Immo; ce mail indique qu'il avait procédé à une visite à domicile avec M. [P] pour constater les désordres, qu'un charpentier est passé pour résoudre le problème de la fuite du conduit de cheminée, puis que lui-même est passé chez M. [P] le 2 juillet, comme il était convenu avec ce dernier, au sujet des fuites d'eau dans le garage et a trouvé porte close puis qu'il a vainement cherché à le joindre à plusieurs reprises. 



M. [P] a fait dresser un constat le 4 juillet 2020 par commissaire de justice, qui décrit les désordres suivants :

- des infiltrations au niveau de la cave et du sous-sol, avec des taches d'humidité aux murs et des flaques d'eau stagnante au sol ;

- dans la cuisine, au niveau de l'ancien conduit de cheminée qui a été abattu et refermé, des gouttelettes d'eau qui tombent au sol et des taches d'humidité au plafond ;

- dans la cage d'esca1ier qui monte à l'étage, des boursouflures au niveau des peintures ;

- enfin, dans les combles situées au-dessus du garage, des fuites au niveau du chauffe-eau et d'une conduite d'eau en PVC provenant du toit et rejoignant l'évacuation des eaux usées ; ces fuites ont endommagé les murs et sols des combles.



Dans son courriel du 1er juin 2020, M. [P] indique que la coulée d'eau sur le mur en agglomérés proviendrait d'une fuite, au niveau du joint, du tuyau d'évacuation des eaux usées ; il s'agirait donc d'un désordre facilement réparable. 

Dans son courriel du 28 juin 2020, les traces d'humidité et les flaques d'eau de la cave proviendraient des fortes pluies.



Aucune pièce du dossier n'établit l'état de l'immeuble au jour de la vente le 23 janvier 2020.



La cour relève en premier lieu qu'il n'est pas établi que ces fuites aient préexisté à la vente et ce, d'autant, que M. [P] a occupé les lieux à compter du 21 mai 2020, en cours de compromis, et que les constatations de l'huissier de justice ne datent que de six semaines plus tard ; il ne peut donc être écartée la possibilité qu'il soit lui-même à l'origine des fuites.



Les traces d'humidité relevées par le constat d'huissier de justice dans la cage d'escalier et le plafond de la cuisine qui se situe au même étage que le garage sont insuffisamment documentées par ce constat pour comprendre si elles ont un lien avec les fuites décelées dans les combles. En tout état de cause, il n'est pas établi non plus que les fuites à l'origine de ces traces d'humidité préexistaient à la vente ni qu'elles aient pu être dissimulées par le vendeur et encore moins qu'elles rendent l'immeuble impropre à la destination ou qu'elles diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connues.



Enfin, comme l'a justement relevé le tribunal, la cour estime que le fait que M. [P] se soit engagé en ne faisant qu'une seule visite et sans visiter les combles où semblent se situer l'origine des fuites est à lui seul imputable ; il ne saurait reprocher au vendeur sa précipitation contraire à la prudence requise en matière d'achat immobilier.



Au vu de l'ensemble de ses observations, la cour, comme le tribunal considère que M. [P] échoue, en l'état de son dossier, à prouver l'existence de vices cachés ouvrant droit à la garantie idoine pour l'acquéreur.





2- Sur la demande subsidiaire de nullité du compromis de vente pour dol :



En application de l'article 1130 du code civil, l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. 

L'article 1131 du même code sanctionne par la nullité relative du contrat l'existence d'un vice du consentement.

L'article 1137 du même code définit le dol comme le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges, ou la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.



Il appartient à celui qui se prévaut d'un dol d'en apporter la preuve.





Décision critiquée et prétentions des parties :



Le tribunal a débouté M. [P] de sa demande en nullité pour dol en faisant valoir qu'il ne rapportait pas la preuve d'une quelconque réticence dolosive.



M. [P] réitère devant la cour cette demande en faisant valoir que la société TP Immo s'est rendue coupable de manoeuvres et réticences dolosives à son égard en lui dissimulant le véritable état du bien et les différentes infiltrations, fuites et dégradations qui l'affectent dans sa structure même (en faisant des travaux de rafraîchissement avant la visite du 23 janvier 2020, en ne lui donnant pas accès aux combles lors de sa visite et en n'attirant pas son attention sur ce point) alors qu'en sa qualité de vendeur professionnel, elle ne pouvait ignorer le mauvais état du bien.



La société TP Immo demande la confirmation du jugement en indiquant que M. [P] ne démontre pas en quoi les travaux de rafraîchissement et de remise aux normes qu'elle a entrepris dans cette maison construite il y a trente ans pouvaient constituer des manoeuvres dolosives ni en quoi ces travaux l'auraient poussé à contracter ; elle indique que si les fuites avaient existé, elle les aurait réparées.





Réponse de la cour :



En l'absence de pièces et de moyens nouveaux devant la cour sur ce point et les motifs retenus par le juge de première instance étant toujours actuels et pertinents, la cour constate, par adoption des motifs, que M. [P] échoue à prouver le dol qu'il allègue.





3- Sur la demande plus subsidiaire d'expertise formulée par M. [P] :



Décision contestée et demandes et moyens des parties :



A hauteur de cour, M. [P] demande, à titre subsidiaire, si la cour avait un doute sur l'existences des vices cachés et leur gravité ou sur le dol, qu'elle ordonne une expertise judiciaire sur pièces, en l'occurrence, au vu du procès-verbal de constat d'huissier de justice du 4 juillet 2020.



La société TP Immo soulève deux fins de non recevoir tirées d'une part de l'incompétence de la cour au profit du conseiller de la mise en état pour ordonner une mesure d'expertise et d'autre part du caractère nouveau de cette demande à hauteur de cour. Elle conclut enfin à l'inopportunité de faire droit à cette demande compte tenu de l'ancienneté des faits et l'absence d'éléments probants pour la justifier.





Réponse de la cour :



Si l'article 789, 5° du code de procédure civile dispose que, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état (ou le conseiller de la mise en état par application de l'article 907 du code de procédure civile) est seul compétent jusqu'à son dessaisissement à l'exclusion de toute autre formation du tribunal (de la cour) pour ordonner même d'office toute mesure d'instruction, cet article ne vise pas les mesures d'expertise qui, par application des articles 10 et 144 du code de procédure civile, peuvent être ordonnées en tout état de cause dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer.



La cour se déclare donc compétente pour en juger.





L'article 566 du code de procédure civile dispose que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.



La demande d'expertise de M. [P], formée à titre subsidiaire afin d'établir la cause des désordres constatés par huissier de justice, est le complément nécessaire de sa demande initiale en garantie des vices cachés dont il a été débouté par jugement. 



Cette demande est dès lors également recevable.





En revanche, une expertise ne peut avoir pour objectif de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve (article 146 du code de procédure civile) et doit pouvoir être utile. Or, s'agissant de vérifier, à la seule vue du constat d'huissier de justice établi à la demande de M. [P] et hors la présence de la société TP Immo, l'origine et la datation de fuites d'eau datant de plus de cinq ans alors que M. [P] occupait les lieux ou d'établir un vice du consentement imputable à la société TP Immo, ordonner une telle expertise est proprement voué à l'échec dans sa visée probatoire.



Cette demande subsidiaire d'expertise est donc rejetée par la cour.



Dès lors, la cour confirme le jugement qui a rejeté la demande de M. [P] de résolution du contrat au titre de la garantie des vices cachés et la demande de M. [P] de nullité du contrat pour dol.





4- Sur le sort de l'acompte de 5 000 euros :



Décision critiquée et prétentions des parties :



Le jugement a rejeté les demandes de M. [P] et de la société TP Immo d'obtenir l'attribution de la somme de 5 000 euros après avoir constaté que le tribunal n'était saisi d'aucune demande de caducité du compromis de vente.



La société TP Immo demande à la cour d'infirmer le jugement qui l'a débouté de sa demande en restitution de l'acompte et d'ordonner la restitution de cette somme, outre les intérêts, à son profit après avoir jugé que le compromis de vente avait été rendu caduc du fait d'un manquement grave de M. [P] à ses engagements contractuels.



M. [P] s'oppose à cette demande tout en sollicitant également l'infirmation du jugement ; il sollicite que cette somme lui soit restituée, la société TP Immo ayant reconnu dans ses conclusions que cette somme lui revenait.





Réponse de la cour :



Le compromis de vente n'a pas été suivi d'une vente définitive ; le contrat initial est donc venu à terme le 13 juillet 2020 sans que ce fait constitue une caducité.

Cette demande, formulée devant la cour, sera rejetée.



Il résulte du contrat de compromis de vente (page 9) que la somme de 5 000 euros a été versée par M. [P] à l'agent immobilier qui l'a ensuite remise entre les mains de Me [G], notaire instrumentaire, à titre d'acompte sur le prix de vente. Le contrat précise que cette somme sera imputée, lors de la passation de l'acte authentique, sur le montant du prix stipulé payable comptant et qu'en aucun cas, cette somme ne pourra être considérée comme un versement d'arrhes réservant aux parties la faculté de se dédire.



Il en résulte que pour le cas où, comme en l'espèce, l'acte authentique n'a pas été signé et la vente n'a donc pas été réalisée, l'acompte détenu par le notaire pour le compte du vendeur doit revenir à celui qui l'a versé, donc à M. [P].



La cour infirme donc le jugement sur ce point et dit que la somme de 5 000 euros devra être remise à M. [P] par le notaire. 



La demande de M. [P] au titre des intérêts de cette somme est rejetée, s'agissant d'une simple restitution de somme en dépôt et sans emploi par le notaire et non d'une condamnation de ce dernier qui, au demeurant, n'est pas partie à la procédure et en considération du fait que la cause de la restitution (la non réalisation de l'acte définitif de vente) réside dans une faute imputable à M. [P].





4- Sur la demande de la société TP Immo au titre de la clause pénale :





Décision critiquée et prétentions des parties :



Le jugement a fait droit au principe de la demande d'attribution d'une clause pénale à la société TP Immo, M. [P] ne pouvant se prévaloir d'une faute de son co-contractant, et a fixé son montant à la somme de 15 350 euros à verser à la société TP Immo.



La société TP Immo sollicite l'infirmation du jugement et la condamnation de M. [P] à lui verser la somme de 30 700 euros au titre de la clause pénale. Elle fait valoir que, en diminuant le montant de son indemnisation forfaitaire à 5 % du prix de vente, le tribunal a vidé la clause de sa fonction comminatoire et qu'au demeurant, la somme de tous les préjudices qu'elle a subis du fait de la non réalisation de la vente (indisponibilité du bien et perte de chance de la vendre, perte de loyers, travaux réalisés, préjudice moral) s'élève à une somme bien supérieure à 30 700 euros. 



M. [P] s'oppose à cette demande ou sollicite la réduction de cette somme à l'euro symbolique en exposant que le vendeur ne lui avait pas adressé de mise en demeure de paiement de cette clause pénale et qu'en outre il avait fait bon usage de l'exception d'inexécution en ne signant pas l'acte de vente authentique du fait de la mauvaise foi de la société TP Immo qui avait dissimulé l'état réel du bien ; subsidiairement, il fait valoir que cette dernière n'a pas respecté le compromis de vente en termes de délai et, à titre plus subsidiaire, que le montant de la clause pénale doit être diminué du montant de l'acompte de 5 000 euros qui lui revient.





Réponse de la cour :



- Sur l'applicabilité de la clause pénale au cas d'espèce :



Le compromis de vente dispose que la vente devra être réalisée au plus tard le 18 avril 2020 (reportée au 13 juillet 2020 par accord des parties) par la signature de l'acte authentique. La promesse est faite sous les conditions suspensives générales qui ne font pas l'objet de débats entre les parties, et sous la condition à la charge du vendeur de réaliser des travaux de finition énumérés (page 10) ainsi que sous la condition suspensive d'obtention par l'acquéreur d'un prêt de 200 000 euros.

Les parties ne discutent pas la réalisation des différentes conditions suspensives.



Dès lors, si la vente n'est pas réalisée, c'est du seul de fait de la décision de M. [P] qui a choisi de renoncer à son achat. S'il soutient que la faute du vendeur justifie son exception d'inexécution, la cour a jugé ci-dessus qu'il échouait à démontrer que les désordres découverts postérieurement à la vente constituaient des vices cachés par la société TP Immo ou toute autre faute de cette dernière engageant sa responsabilité ; dès lors, la cour, comme avant elle le tribunal, retient que l'absence de signature de l'acte authentique de vente est nécessairement fautive de la part de M. [P]. 



M. [P] a été mis en demeure de signer l'acte par sommation délivrée par huissier de justice le 15 juillet 2015 ; par application de la clause pénale figurant dans le compromis signé par les parties, il s'agit de la seule mise en demeure exigée pour que s'applique la clause pénale.



Enfin, la cour adopte les motifs du jugement qui a considéré que la clause du contrat ne permettait pas de déduire que l'action en paiement de la clause pénale devait être introduite avant le terme du compromis de vente.



La cour confirme donc le jugement qui a retenu que la clause pénale devait s'appliquer. 





- Sur le montant de la clause pénale :



L'article 1152 devenu 1231-5 du code civil par application de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.



Ainsi, la clause pénale, sanction contractuelle du manquement d'une partie à ses obligations, s'applique du seul fait de cette inexécution sans que le créancier n'ait à justifier d'un préjudice.



Pour réduire le montant d'une clause pénale, le juge doit motiver sa décision sur le caractère excessif du montant prévu par la clause. La disproportion manifeste s'apprécie en comparant le montant de la peine conventionnellement fixé et celui du préjudice effectivement subi par le créancier.



En l'espèce, le montant de la clause est de 30 700 euros correspondant à 10 % du prix de vente de l'immeuble. Le fait que le bien ait été indisponible pendant la durée du compromis (six mois), résulte en grande partie d'un cas de force majeure à savoir le confinement dû à la pandémie de Covid 19 ; la date de signature prévue au 13 juillet, le montant l'indemnité d'occupation par M. [P] de la maison durant le temps du compromis et le montant des travaux figurant dans la promesse de vente à la charge de la société TP Immo, ne peuvent être regardés comme des préjudices subis par la société TP Immo puisqu'ils ont été négociés et acceptés par celle-ci Concernant les travaux non prévus dans la promesse de vente, la cour reprend les motifs du tribunal qui avait relevé que la société TP Immo ne justifiait pas de la réalité de ces travaux et de leurs montants, ni du préjudice final qui en a résulté pour elle puisque ces travaux n'ont pu qu'augmenter la valeur de l'immeuble. La société TP Immo n'indique pas à quelle date le bien a pu être vendu ou loué par la suite, ce qui ne permet pas de caractériser la perte de chance de vendre qu'elle invoque. Quant au préjudice moral, elle ne verse aux débats aucune pièce montrant les efforts considérables qu'elle affirme avoir employés pour la réitération de l'acte, en dehors des frais d'avocat ; le retard du paiement des indemnités d'occupation ne peut être considéré comme un préjudice moral.



Au vu de ces observations, la cour confirme la décision du tribunal qui, estimant que le montant de la clause pénale de 30 700 euros était manifestement excessif au regard des préjudices subis par la société TP Immo, l'a réduit à 15 350 euros.





5- Sur les demandes de M. [P] au titre de ses préjudices :



M. [P] succombant en toutes ses demandes tendant à imputer à la société TP Immo la responsabilité de l'absence de vente définitive, ses demandes indemnitaires doivent être rejetées par accessoire avec confirmation du jugement.





6- Sur la demande de délais de paiement, de compensation et des dépens :



Le refus de M. [P] de signer l'acte de vente définitif remonte à juillet 2020. Au vu de ce délai, la cour confirme le jugement qui a rejeté la demande de délai supplémentaire de M. [P] pour s'acquitter de sa dette.



L'acompte de 5 000 euros étant actuellement conservée entre les mains du notaire instrumentaire, il n'y a pas lieu d'ordonner la compensation entre la clause pénale de 15 350 euros qui doit être versée par M. [P] à la société TP Immo et la somme de 5 000 euros qui devra être restituée par le notaire à M. [P].





M. [P] a requis un huissier de justice aux fins de constater des faits qui n'ont pas permis de fonder les actions qu'il a diligentées contre la société TP Immo. Sa demande de mettre à la charge de la société TP Immo ces frais du constat d'huissier de justice du 4 juillet 2020 doit donc être rejetée, comme sa demande au titre de ses frais d'avocat par application de l'article 700 du code de procédure civile.



Les dépens exposés devant la cour seront mis à la charge de M. [P], lequel sera condamné à verser à la société TP Immo la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS,



La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique :



Juge recevable devant la cour la demande de M. [B] [P] d'expertise mais l'en déboute ;



Confirme, dans les limites de l'appel, le jugement rendu entre les parties le 2 avril 2024 par le tribunal judiciaire de Besançon en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté M. [B] [P] de sa demande en restitution de l'acompte ;



Statuant sur ce chef infirmé et ajoutant :



Déboute la SASU TP Immo de sa demande visant à prononcer la caducité du compromis de vente ;



Dit que l'acompte de 5 000 euros devra être remis par l'office notarial de [Localité 6], représenté par Me [G], à M. [B] [P] ;



Déboute M. [B] [P] de sa demande de paiement d'intérêts sur cette somme ;



Déboute M. [B] [P] de sa demande de compensation entre la clause pénale de 15 350 euros et l'acompte de 5 000 euros ; 



Condamne M. [B] [P] aux dépens d'appel ;



Et, vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute M. [B] [P] de sa demande et le condamne à payer à la SASU TP Immo la somme de 3 000 euros. 







Ledit arrêt a été signé par M. Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par Mme Fabienne Arnoux, greffier.







Le greffier, Le président,