Tribunal Judiciaire · PPROX_FOND — 3 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY
Pôle de proximité 
[Adresse 1]
[Localité 8]



N° minute : 1053 

Références : R.G N° N° RG 25/00294 - N° Portalis DB3Q-W-B7J-QW47


JUGEMENT 

DU : 03 Juillet 2025



S.D.C. [Adresse 15]



C/

S.E.L.A.S. BL & ASSOCIES

S.N.C. CARNEGIMMO




JUGEMENT






Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 03 Juillet 2025.


DEMANDERESSE:

S.D.C. [Adresse 14] [Adresse 17]
rep par son syndic la SAS IMMO DE FRANCE [Localité 16] ILE DE FRANCE
[Adresse 5]
[Adresse 10]
[Localité 7]
représenté par Me Jean-sébastien TESLER, avocat au barreau D’ESSONNE




DEFENDERESSES:

S.E.L.A.S. BL & ASSOCIES
 es qualité de mandataire ad hoc de la SNC CARNEGIMMO
[Adresse 3]
[Localité 9]
non comparante, ni représentée

S.N.C. CARNEGIMMO
[Adresse 4]
[Localité 6]
non comparante, ni représentée



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge
Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier


DEBATS : 

Audience publique du 19 Mai 2025


JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge du Tribunal Judiciaire d’Evry, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le : 
À : + 1CCC à Me TESLER

EXPOSE DU LITIGE

la SNC CARNEGIMMO est propriétaire de divers lots de copropriété au sein de l’ensemble immobilier [Localité 12] DE [Localité 18] situé [Adresse 2] à [Localité 11].

Le 23 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 13], représenté par son syndic, la SAS IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, a fait assigner la SNC CARNEGIMMO devant le Pôle de Proximité du tribunal judiciaire d' EVRY COURCOURONNES aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de:
condamner la SNC CARNEGIMMO à lui payer la somme de 5116.19 euros, au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2023, Fonds Travaux ALUR 01/01/2023 et Prov/Chg courante 01/01/2023 inclus,
condamner la SNC CARNEGIMMO à lui payer la somme de 1500 euros, à titre de dommages et intérêts,
condamner la SNC CARNEGIMMO à lui payer la somme de 1200 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 25 mars 2024, et l’examen du dossier a été renvoyé à l’audience du 24 juin 2024. 
Citée par acte remis à selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, la SNC CARNEGIMMO n’ a pas comparu. 
Le 24 juin 2024, l’affaire a fait l’objet d’un retrait du rôle afin de permettre au syndicat des copropriétaires de mettre en cause le mandataire ad hoc de la SNC CARNEGIMMO, la SELAS BL&ASSOCIES. 

Par conclusions reçues le 04 février 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 13] a sollicité le rétablissement de l’affaire sur le fondement de l’article 383 du code de procédure civile. 

L’affaire a été rétablie pour l’audience du 19 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice délivré à personne le 27 mars 2025, le syndicat des copropriétaires [Localité 12] DE [Localité 18] a attrait en intervention forcée la SELAS BL&ASSOCIES en qualité de mandataire ad hoc de la SNC CARNEGIMMO et sollicite de voir : 
ordonner la jonction des procédures RG 25-00294 et 24-00305
condamner la SNC CARNEGIMMO à lui payer la somme de 5116.19 euros, au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2023, Fonds Travaux ALUR 01/01/2023 et Prov/Chg courante 01/01/2023 inclus,
condamner la SNC CARNEGIMMO à lui payer la somme de 1500 euros, à titre de dommages et intérêts,
condamner la SNC CARNEGIMMO à lui payer la somme de 1200 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au jour de l'audience, le syndicat des copropriétaires [Adresse 13], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que la SNC CARNEGIMMO ne s’est pas acquitté de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

La SNC CARNEGIMMO et la SELAS BL&ASSOCIES en qualité de mandataire ad hoc n’ont pas comparu. 

L'affaire est mise en délibéré au 03 juillet 2025.


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MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Par application des dispositions de l’article 367 du code de procédure civile, il convient de prononcer la jonction entre les deux instances actuellement pendantes sous les numéros RG 24-00305 et RG 25-00294 sous le numéro unique RG 24-00305, et ce dans l’intérêt d’une bonne justice impliquant qu’elles soient instruites et jugées ensemble. 

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l'article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu'à celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges

En application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 13] verse aux débats:
un relevé de propriété attestant de ce que la SNC CARNEGIMMO est propriétaire du lot 3041 situé au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 13] situé [Adresse 2] à [Localité 11],
l’ordonnance du Tribunal de Commerce de Paris en date du 30 octobre 2023 désignant la SELAS BL&ASSOCIES.en qualité de mandataire ad hoc chargé de représenter la SNC CARNEGIMMO, 
le contrat de syndic, 
un décompte de la créance daté du 31 mars 2023,
les appels de fonds,
les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 30 juin 2021, 29 novembre 2021, 20 juin 2022, et 12 juin 2023, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants.

Le décompte des charges incombant à la SNC CARNEGIMMO arrêté au 31 mars 2023, fait apparaître un solde débiteur de 5116.19 euros .
La mise en demeure de payer la somme de 5000.97 euros délivrée le 27 avril 2021 et l’assignation du 23 novembre 2023 sont demeurés sans effet.
Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que la SNC CARNEGIMMO n’a pas réglé dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 5022.31 euros (hors frais).

Il convient, en conséquence, de condamner la SNC CARNEGIMMO au paiement de la somme de 5022.31 euros, au titre des charges impayée arrêtées au 1er janvier 2023, Fonds Travaux ALUR 01/01/2023 et Prov/Chg courante 01/01/2023 inclus.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 23 novembre 2023.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi

Seuls les frais nécessaires, c'est-à-dire ceux exposés pour l'avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n'est pas le cas à titre d'exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d'honoraires du syndic. En effet, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d'honoraires supplémentaires, n'en change pas la nature.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 13] sollicite le paiement des frais visés en application de l’article 10-1 précité pour un montant total de 93.88 euros
Il apparaît que le syndicat des copropriétaires [Localité 12] DE [Localité 18] est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à la SNC CARNEGIMMO les frais de mise en demeure justifiés pour un montant de .

Par conséquent, la SNC CARNEGIMMO sera condamnée à payer la somme de 93.88 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 13] au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 23 novembre 2023.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L'article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

Le demandeur établit l’existence d’un préjudice distinct de celui représentant du retard dans les paiements ou l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifient l’allocation de dommages-intérêts distincts ;
Il résulte en effet du paiement irrégulier et partiel de ses charges par la SNC CARNEGIMMO que les autres copropriétaires ont dû supporter sa part dans le règlement des charges de copropriété, et que la SNC CARNEGIMMO s’est octroyée des délais de paiement auxquels elle n'avait pas droit, ce qui constitue un préjudice distinct du seul retard de paiement. 
Il sera alloué en réparation la somme indiquée au dispositif.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens
 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SNC CARNEGIMMO qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.
 
Sur les frais irrépétibles
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et en l’absence d’éléments relatifs à la situation économique du défendeur, il convient de condamner celui-ci à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 13] la somme de 400 euros en application de l’article précité.
 
Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,


PRONONCE la jonction des procédures enrôlées sous les numéros RG 24-00305 et RG 25-00294 et DIT qu’elles seront désormais suivies sous le numéro unique RG 24- 00305 ;

CONDAMNE la SNC CARNEGIMMO représentée par la SELAS BL&ASSOCIES en qualité de mandataire ad hoc à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 13], représenté par son syndic, la SAS IMMO DE FRANCE [Localité 16] ILE DE FRANCE, la somme de 5022.31 euros, au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2023, Fonds Travaux ALUR 01/01/2023 et Prov/Chg courante 01/01/2023 inclus, ainsi que la somme de 93.88 euros au titre des frais de recouvrement, majorées des intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2023 ;

CONDAMNE la SNC CARNEGIMMO la SELAS BL&ASSOCIES. en qualité de mandataire ad hoc à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 13], représenté par son syndic, la SAS IMMO DE FRANCE [Localité 16] ILE DE FRANCE, la somme de 400 euros au titre des dommages et intérêts 

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 13], représenté par son syndic, la SAS IMMO DE FRANCE [Localité 16] ILE DE FRANCE, du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la SNC CARNEGIMMO la SELAS BL&ASSOCIES en qualité de mandataire ad hoc à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 13], représenté par son syndic, la SAS IMMO DE FRANCE [Localité 16] ILE DE FRANCE, la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SNC CARNEGIMMO la SELAS BL&ASSOCIES en qualité de mandataire ad hoc aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 03 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,