Tribunal Judiciaire · PPROX_FOND — 7 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY
Pôle de proximité 
[Adresse 1]
[Localité 6]



N° minute : 1081 

Références : R.G N° N° RG 25/00571 - N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q2PD


JUGEMENT 

DU : 07 Juillet 2025



S.D.C. [Adresse 9] [C]


C/

Mme [Z] [W]




JUGEMENT






Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 07 Juillet 2025.


DEMANDERESSE:

S.D.C. PARC DE PETIT BOURG
rep par son syndic le Cabinet IMMO DE FRANCE [Localité 12] ILE DE FRANCE
[Adresse 2]
[Adresse 7]
[Localité 4]
représenté par Me Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS




DEFENDERESSE:

Madame [Z] [W]
[Adresse 8]
[Adresse 3]
[Localité 5]
comparante en personne



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabian BACHEM, Juge
Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier


DEBATS : 

Audience publique du 05 Mai 2025


JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge du Tribunal Judiciaire d’Evry, assisté de Sophie LASNE, F.F. Greffier






Copie exécutoire délivrée le : 
À : +1CCC à Me MOGAADI



EXPOSÉ DU LITIGE

 
Mme [Z] [W] est propriétaire des lots n° 337, 338 et 3067 dépendant de la copropriété d'un ensemble immobilier [Adresse 11].

Par acte en date du 14/02/2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] a fait assigner Mme [Z] [W] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire d' EVRY aux fins de voir:

- condamner Mme [Z] [W] à lui payer la somme de 4.680,24 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, 
- condamner Mme [Z] [W] à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,
- ordonner l’exécution provisoire,
- condamner Mme [Z] [W] aux entiers dépens et au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais de recouvrement. 

A l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, réactualise sa créance à la somme de 4.193,35 euros au titre des charges de copropriété impayées au 2ème trimestre 2025 inclus.

Citée par acte d'huissier délivré par remise à étude, Mme [Z] [W], comparante à l'audience, indique avoir un revenu de 800 à 1.200 euros dans le cadre d’un CDD et offre d’apurer sa dette par versements mensuels de 150 euros..

L’affaire a été mise en délibéré au 7/07/2025 par mise à disposition au greffe.

*
* *

SUR QUOI, LE TRIBUNAL,


Sur le bien-fondé de l'action

Attendu qu’aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, “les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales ou spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges” ; 

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Attendu que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] produit aux débats les procès-verbaux d’assemblée générale ordinaire des copropriétaires approuvant les comptes des exercices antérieurs et arrêtant les budgets prévisionnels pour les exercices au cours desquels la dette des défendeurs est née ;

Que le décompte des charges incombant à Mme [Z] [W] arrêté au 10/04/2025, appel de provisions du 2ème trimestre 2025 inclus, fait apparaître un solde débiteur de 4.193,35 euros ;

Attendu que les mises en demeure délivrées à Mme [Z] [W] et l’assignation sont demeurées sans effet ;

Attendu qu'au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe ; 

Que s'agissant de son montant, la créance certaine, liquide et exigible s'élève à la somme de 3.722,39 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 4/07/2024, les frais nécessaires au recouvrement de la créance relevant de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et non de la créance en principal des charges de copropriété ;

Que cependant, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’appel “2021-SUIVI IMP. H. - PROTOCOLE” pour un montant de 124,91 euros ; 


Que Mme [Z] [W] sera condamnée au paiement de la somme de 3.597,48 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;


Attendu qu’aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, “les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur” ;

Que ces dispositions étant d’ordre public et les rapports entre les copropriétaires et le syndicat étant régis par le règlement de copropriété et non par le contrat de syndic, les dispositions de ce contrat importent peu et l’article précité ne permet pas de mettre à la charge du copropriétaire défaillant d’autres frais que ceux nécessaires alors même que l’assemblée générale aurait approuvé cette imputation au copropriétaire défaillant (CA [Localité 12],Pôle, 2ème ch, 09/10/2013, n°12/09248) ;

Qu’il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi ;

Attendu qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sollicite paiement des frais visés en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 comprenant notamment des frais de mise en demeure et de relance ;

Que seul un courrier recommandé était nécessaire et suffisant, par période annuelle, aux fins de mise en demeure des débiteurs avant introduction de l’instance ; que le coût de l’assignation fait partie de la gestion courante du syndic qui n’est lié contractuellement qu’avec le syndicat des copropriétaires et non avec le copropriétaire ; que les honoraires d’huissier et d’avocat de la copropriété peuvent faire l’objet d’une demande au titre des frais irrépétibles et des dépens ;


Que Mme [Z] [W] sera condamnée au paiement de la somme de 108,76 euros au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Sur les dommages-intérêts

Attendu qu’aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance ;

Attendu qu’en l’espèce, le demandeur n'établit en rien l’existence d’un préjudice distinct de celui représentant du retard dans les paiements et qui se trouve réparé par les intérêts moratoires ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts ;

Qu’en conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages-intérêts ;

Sur les délais de paiement

Attendu que l'article 1353-5 du code civil dispose qu'au regard de la situation du débiteur et des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ;

Qu'en l'espèce, la situation du débiteur caractérisée par un niveau d’endettement important au regard de son revenu et l'absence de besoins ou mise en péril du créancier justifient l'octroi de délais de paiement ;

Que la dette sera apurée par 24 mensualités de 150 euros au plus tard le 10 de chaque mois, la dernière étant constituée du solde de la dette; qu'à défaut de règlement d'une mensualité à son échéance, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible après une mise en demeure adressée au débiteur par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse pendant quinze jours ;

Qu'il convient de rappeler qu'en application de l'article 1343-5 du code civil, durant le délai fixé pour apurer la dette, les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues;


Sur les demandes accessoires

Attendu que l'exécution provisoire est compatible avec la nature de l'affaire et sera ordonnée ;

Attendu que Mme [Z] [W] succombe à l’instance, il y a lieu de les condamner aux entiers dépens de l’instance ; qu’il n’y a pas lieu à ce stade de statuer sur les frais d’exécution ;

Attendu qu'il y a lieu de condamner Mme [Z] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] une somme de 50 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

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PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [Z] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] la somme de 3.597,48 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 10/04/2025, appel de provisions du 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Mme [Z] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] la somme de 108,76 euros au titre des frais dûs en application de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

AUTORISE Mme [Z] [W] à apurer la dette précédemment fixée en 24 mensualités de 150 euros au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification du jugement, la dernière mensualité étant constituée du solde de la dette ;

DIT qu'à défaut de paiement d'une mensualité ou du terme courant des charges, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

RAPPELLE qu'au cours du délai fixé pour apurer la dette, les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues ;


DEBOUTE le au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] de sa demande de dommages et intérêts ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision ;

RAPPELLE que le présent jugement sera non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de sa date ;

CONDAMNE Mme [Z] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] la somme de 50 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Z] [W] aux entiers dépens ;


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés
Le Greffier
Le Président