Tribunal Judiciaire · JCP — 3 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTBÉLIARD
[Adresse 5]

[XXXXXXXX01]









N° RG 25/00032 - N° Portalis DBXR-W-B7J-D3GV


N° de minute : 


Nature affaire : 5AA























Expéditions délivrées

le

à :
 Me Valérie CHASSARD
 M. [F] [M]
Préfet du Doubs 

Exécutoire délivrée 

le

à :
 Me Valérie CHASSARD
 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



JUGEMENT 
DU 03 JUILLET 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION 




PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. IMMOBILIERE DES OLIVIERS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Valérie CHASSARD, avocat au barreau de MONTBELIARD
 


PARTIE DÉFENDERESSE : 

Monsieur [F] [M], demeurant [Adresse 2]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :


Antoine GALLETTI : Président 
Mathilde ROUSSEY-HENRIOT : Greffier

DEBATS :

à l'audience du 03 Juillet 2025

JUGEMENT : Contradictoire, premier ressort


Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe du Juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire le 03 Juillet 2025 et signé par Antoine GALLETTI, Juge des contentieux de la protection et Manon ALLAIN, greffier placé.









EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé signé le 1er septembre 2021 et prenant effet le même jour, la SCI IMMOBILIERE DES OLIVIERS a donné à bail à monsieur [F] [M], un logement situé [Adresse 2] à MONTBELIARD (25200), pour un loyer mensuel initial de 400 euros.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 27 janvier 2025, dénoncé à la préfecture du Doubs le 28 janvier 2025, la SCI IMMOBILIERE DES OLIVIERS a fait assigner monsieur [F] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montbéliard aux fins de voir, notamment sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 :
Constater le jeu de la clause résolutoire prévue au contrat et prononcer le résiliation du bail en date du 1er septembre 2021 liant la SCI IMMOBILIERE DES OLIVIERS à monsieur [F] [M] ;
En conséquence,
Ordonner la libération des lieux dans les quinze jours de la signification de la décision à intervenir ;
Faute pour lui de libérer volontairement les lieux, prononcer l’expulsion de monsieur [F] [M] ainsi que de tous occupants de son chef avec, le cas échéant, le concours de la force publique ;
Condamner monsieur [F] [M] à payer à la SCI IMMOBILIERE DES OLIVIERS la somme de 2 832,80 euros pour les loyers et charges impayés ;
Condamner monsieur [F] [M] à payer à la SCI IMMOBILIERE DES OLIVIERS la somme de 619,88 euros à titre d'indemnité d’occupation à compter du 1er février 2025 avec indexation ;
Condamner monsieur [F] [M] à payer à la SCI IMMOBILIERE DES OLIVIERS la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Le 30 janvier 2025, la commission de surendettement du Doubs a déclaré recevable le dossier de monsieur [F] [M].

L'affaire a été retenue à l'audience du 2 avril 2025.

A l'audience, la SCI IMMOBILIERE DES OLIVIERS est représenté par son conseil qui s’en réfère oralement à son assignation à laquelle il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens en application de l'article 455 du code de procédure civile. 

Régulièrement assigné selon acte de commissaire de justice remis à étude, monsieur [F] [M] a comparu en personne. Il indique que des versements ont été effectués mais qu'ils correspondent uniquement au versement de la CAF, qu'un dossier de surendettement est en cours et qu'il sollicite des délai de paiement.

A l'issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025


MOTIVATION

I/ Sur la demande en constatation de la résiliation du bail

A) Sur la recevabilité de la demande en constatation de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers

Il résulte des III et IV de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 que l’assignation tendant au prononcé de la résiliation du bail, lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur, doit être notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l’audience, sous peine d’irrecevabilité.

En l’espèce, le demandeur produit aux débats un accusé de réception électronique de la préfecture du Doubs mentionnant avoir reçu le 28 janvier 2025 copie de l’assignation.

La première audience ayant eu lieu le 2 avril 2025, l’assignation a bien été notifiée au représentant de l'État au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, les pièces produites par la demanderesse permettent de constater que la CCAPEX a été saisie le 25 septembre 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation en date du 27 janvier 2025.

En conséquence, la demande en prononcé de résiliation judiciaire du bail pour acquisition de la clause résolutoire est recevable.

B) Sur le bien-fondé de la demande de résiliation du bail d'habitation

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire. 

L'article 24 de la même loi précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l'adresse de saisine est précisée.

Selon acte d’huissier en date du 24 septembre 2024, la SCI IMMOBILIERE DES OLIVIERS a fait commandement à monsieur [F] [M] d’avoir à payer la somme en principal de 1 901,83euros au titre des loyers impayés.

Monsieur [F] [M] ne produit aucun élément permettant de démontrer que la situation a été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer ou que la dette n’est pas due. Par ailleurs, le juge n'a pas été saisi par le locataire aux fins d'obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail de logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 25 novembre 2024 et d’ordonner la libération des lieux, et le cas échéant l’expulsion des occupants.

II/ Sur l'indemnité d’occupation

Afin de préserver les intérêts du bailleur, le défendeur sera condamné à payer à la SCI IMMOBILIERE DES OLIVIERS, une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de continuation du bail d’habitation, soit 619,88 euros, majorée et révisable selon les dispositions contractuelles, outre régularisation des charges annuelles, à compter du 25 novembre 2024, et jusqu’à la complète libération des lieux.

III/ Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupations

En application de l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, le bailleur fait la preuve de la créance dont il se prévaut en produisant le bail d'habitation prenant effet le 1er septembre 2021 ainsi que le décompte accompagnant l’assignation qui fait état, à la date du 22 janvier 2025 et après déduction d'une somme de 145,45 euros en date du 1er octobre 2024 correspondant à des frais de procédure, d'une dette locative de 2 686,35 euros, échéance de janvier 2025 incluse.

Monsieur [F] [M] ne produit aucun document susceptible de contester l’existence ou le montant de cette dette.

Il y a donc lieu de condamner monsieur [F] [M] à payer à la SCI IMMOBILIERE DES OLIVIERS, la somme de 2 686,35 euros au titre de l’arriéré de loyers, des indemnités d’occupations et des charges impayées arrêtés au 22 janvier 2025, échéance de de janvier 2025 incluse.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.


IV/ Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience , accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative ; que pendant le cours des délais ainsi accordé, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

L’article 24 VI 1° de la loi précitée, dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023 prévoit que par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce, monsieur [F] [M] n’ayant pas repris le règlement des loyers précédents l'audience, aucun délai de paiement ne peut donc lui être accordé

Ainsi et par voie de conséquence, il y a lieu de débouter monsieur [F] [M] de sa demande à ce titre.

V/ Sur les frais du procès

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [F] [M], perdant à l'instance, sera ainsi condamné aux entiers dépens.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, l'équité commande de laisser à chacune des parties la charges de leur frais, ainsi la SCI IMMOBILIERE DES OLIVIERS sera déboutée de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu'aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement ce dont il n’y a pas lieu en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail d'habitation du 1er septembre 2021, existant entre la SCI IMMOBILIERE DES OLIVIERS d’une part et monsieur [F] [M] d’autre part, et portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 2] à MONTBELIARD (25200) sont réunies au 25 novembre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du contrat de bail d'habitation du 1er septembre 2021, existant entre la SCI IMMOBILIERE DES OLIVIERS d’une part et monsieur [F] [M] d’autre part, et portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 2] à MONTBELIARD (25200) à compter du 25 novembre 2024 ;

ORDONNE la libération des lieux ;

DIT qu'à défaut par monsieur [F] [M] d'avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification d'un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, d’un déménageur et d'un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsée dans tel garde-meuble désigné par cette dernière ou à défaut par le commissaire de justice en charge des opérations ;

CONDAMNE monsieur [F] [M] à payer à la SCI IMMOBILIERE DES OLIVIERS, une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de continuation du bail d’habitation, soit 619,88 euros, majorée et révisable selon les dispositions contractuelles, outre régularisation des charges annuelles, à compter du 25 novembre 2024 pour le bail d’habitation, et jusqu’à la complète libération des lieux ;

CONDAMNE monsieur [F] [M] à payer à la SCI IMMOBILIERE DES OLIVIERS la somme de 2 686,35 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupations arrêtés au 22 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse ;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ;

DEBOUTE monsieur [F] [M] de sa demande de délai de paiement ;

CONDAMNE monsieur [F] [M] aux entiers dépens ;

DEBOUTE la SCI IMMOBILIERE DES OLIVIERS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit ;

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département, conformément aux dispositions de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués. 

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX 
DE LA PROTECTION