Tribunal Judiciaire · Chambre 9 cab 09 G — 2 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE [Localité 14]

Chambre 9 cab 09 G

NUMÉRO DE R.G. : N° RG 21/06344 - N° Portalis DB2H-W-B7F-WBDR

N° de minute :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Jugement du : 
02 Juillet 2025


Affaire : 

Mme [W] [O] [D] épouse [Z], M. [L] [Z]
C/
Société [19], Me [E] [G]






le:

EXECUTOIRE+COPIE 

Me Laurent CRETIN - 268
la SELARL [8] - 654










LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 9 cab 09 G du 02 Juillet 2025, le jugement contradictoire suivant, après que l’instruction eût été clôturée le 27 Juin 2024,

Après rapport de Joëlle TARRISSE, Juge, et après que la cause eût été débattue à l’audience publique du 07 Mai 2025, devant :

Président : Axelle LE BOULICAUT, Vice-présidente

Assesseurs : Lise-Marie MILLIERE, Vice-présidente
 Joëlle TARRISSE, Juge

Assistés de Julie MAMI, Greffière

et après qu’il en eût été délibéré par les magistrats ayant assisté aux débats, dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Madame [W] [O] [D] épouse [Z]
née le [Date naissance 1] 1698 à [Localité 20], demeurant [Adresse 6]

représentée par Me Laurent CRETIN, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 268

Monsieur [L] [Z]
né le [Date naissance 2] 1970 à [Localité 21], demeurant [Adresse 5]

représenté par Me Laurent CRETIN, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 268


DEFENDEURS

Société [19], dont le siège social est sis [Adresse 4]



représentée par Maître Bertrand DE BELVAL de la SELARL DE BELVAL, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 654

Maître [E] [G], domicilié : chez O.M.L NOTAIRES, [Adresse 3]

représenté par Maître Bertrand DE BELVAL de la SELARL DE BELVAL, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 654




EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique en date du 28 avril 2011, reçu par Maître [E] [G], notaire associé de l’étude SARL [17], Madame [W] [D] épouse [Z] et Monsieur [L] [Z] ont acquis auprès de la société [7] deux chambres meublées situées au sein d’un ensemble immobilier dénommée « résidence [Adresse 13] » à [Localité 22] exploitée en [9], l’acte précisant que les chambres étaient louées à la société [11], suivant bail commercial se terminant le 30 décembre 2012, au prix de 225 000 euros.

Le bail commercial a été renouvelé et la société [11] a donné congé aux bailleurs le 16 avril 2019, avec effet au 31 décembre 2021.

Le 31 mai 2023, les copropriétaires de la résidence [Adresse 13], à défaut d’avoir trouvé de nouvel exploitant de la résidence à destination unique d’EHPAD, ont vendu l’ensemble immobilier à la société [10]

Reprochant à Maître [E] [G] un manquement à son devoir de conseil et d’information en ce qu’il ne l’aurait pas informé des éléments intrinsèques à un investissement en EPHAD, Monsieur [L] [Z] a, par actes d’huissier du 1er octobre 2021, fait assigner en responsabilité la SARL [17] et Maître [E] [G] devant le tribunal judiciaire de Lyon. 

Madame [W] [D] épouse [Z] est intervenue volontairement à la procédure par conclusions du 18 mars 2022.

Par ordonnance en date du 11 octobre 2022, le juge de la mise en état, saisi par Maître [E] [G] et la SARL [18], a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription.

La cour d’appel de [Localité 14] a, par arrêt en date du 29 juin 2023, confirmé l’ordonnance du juge de la mise en état et, y ajoutant, a déclaré recevable l’action de Madame [Z].

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 7 décembre 2023, Monsieur [L] [Z] et Madame [W] [D] épouse [Z] sollicitent du tribunal de :
- REJETTER la demande de sursis à statuer sollicitée par les défenderesses,
- CONSTATER que la demande de l’intervenante volontaire, Madame [Z], est recevable,
 
- CONDAMNER in solidum l’Office Notariale [16] et Maître [G] à payer aux défendeurs la somme de 173 072,20 euros au titre de la perte de chance de ne pas avoir souscrit à cette opération,
- CONDAMNER in solidum l’Office Notariale [16] et Maître [G] à payer aux défendeurs la somme de 8000 euros au titre du préjudice moral,
- ASSORTIR cette condamnation des intérêts légaux sur la totalité des sommes et de faire application de l’article 1154 du code civil concernant la capitalisation des intérêts,
- CONDAMNER in solidum l’Office [15] et Maître [G] à payer à chacun des défendeurs la somme de 5.000 euros au titre de leurs frais de procédure, conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,
- DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire

Les époux [Z] fondent leur demande de dommages et intérêts sur l’article 1383 du code civil, devenu article 1241.

D’une part, ils reprochent au notaire un manque de clarté et d’informations quant à la destination du bien au sein de l’acte de vente. Ils relèvent que l’acte ne mentionne à aucun moment la destination de l’immeuble comme étant un EHPAD. Ils indiquent que le règlement de copropriété mentionne pourtant bien la destination exclusive de l’immeuble et que le bail commercial a pour objet l’exploitation d’un établissement d’accueil et d’hébergement pour personnes âgées dépendantes. Ils soulignent ne pas avoir été informés par le notaire du fait que la non-exploitation de l’immeuble en [9] les priveraient des avantages fiscaux escomptés dans le cadre de l’opération d’investissement.

D’autre part, ils reprochent au notaire de ne pas les avoir informés des risques liés à l’interdépendance entre le contrat de vente, le contrat de bail commercial et le règlement de copropriété. Ils évoquent en particulier le risque que le preneur quitte les locaux avec ses autorisations d’exploitation en [9]. Ils précisent qu’à la lecture du bail, ils ne pouvaient comprendre que seul l’exploitant était titulaire des autorisations d’exploitation.

Enfin, ils lui reprochent d’avoir manqué à son obligation d’information sur les risques généraux résultant de toute opération d’investissement locatif et les risques spécifiques à ce type d’opération, tel que la défaillance de paiement de l’exploitant, leur impossibilité de remettre en cause le bail et de disposer du bien comme ils l’entendent sans l’accord des autres copropriétaires, la perte de tous revenus et réductions fiscales en cas de départ de l’exploitant.

Ils rappellent que la charge de la preuve du respect de son obligation d’information et de conseil repose sur le notaire.

Sur les préjudices, ils exposent une perte de chance de ne pas avoir souscrit à l’opération escomptée. Ils indiquent avoir dû revendre les biens à un promoteur, seul capable de procéder à une reconversion de l’ensemble immobilier, au prix de 94.470 euros. Ils soulignent que la rentabilité capitalistique de l’investissement est ainsi aux antipodes des objectifs fixés. Ils font valoir que, s’ils avaient eu connaissance des risques liés à l’investissement, ils auraient opté pour un autre investissement aussi rentable et moins risqué. Ils évaluent ainsi leur perte de chance à 95% de la différence entre le prix d’achat et le prix de revente, auxquels ils ajoutent le solde du prêt à rembourser, ainsi que les frais liés à la revente.

Ils exposent en outre un préjudice moral lié au stress généré par la revente du bien, particulièrement longue et laborieuse. Ils précisent avoir pris une part active dans le cadre de la préparation de cette revente comme étant les seuls copropriétaires résidant à proximité de la résidence. Ils ajoutent avoir subi des tracas en lien avec l’opération infructueuse qui ont perturbé leur vie quotidienne.

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 21 mars 2024, la SARL [19] et Maître [E] [G] demandent au tribunal de :
- JUGER que les conditions cumulatives de la responsabilité de Maitre [G] ne sont pas caractérisées,
- DÉBOUTER les consorts [Z] de l’intégralité de leurs demandes, 
- CONDAMNER Monsieur et Madame [Z] à payer à Maître [G] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, ainsi que les entiers dépens d’instance,

Pour conclure au rejet des prétentions des époux [Z], les défendeurs font valoir que ces derniers avaient connaissance de la destination de l’immeuble dès la vente.

Ils soulignent que la cause de l’action est le congé reçu de l’exploitant, qui n’est que l’exercice de son droit et qui ne peut dès lors dégénérer en dommage. Ils soulignent que cette faculté de résiliation était clairement énoncée dans le bail commercial.

Ils rappellent que le notaire n’a pas à délivrer de conseil sur l’opportunité économique de l’opération.

Par ailleurs, les défendeurs font valoir l’absence de préjudice. Ils expliquent que la revente à un prix inférieur n’est pas un préjudice, mais un aléa lié à une opération économique.

Enfin, ils font valoir l’absence de lien de causalité, soulignant que la décision de fin du bail n’émane en rien du notaire.


La clôture de l’instruction est intervenue le 27 juin 2024 par ordonnance du même jour. L’affaire a été examinée à l’audience du 7 mai 2025 et le jugement a été mis en délibéré au 2 juillet 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION

Sur l’étendue de la saisine

Les demandes de « constater » et de « donner acte » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, pas plus que les demandes de « dire et juger » lorsqu’elles développent en réalité des moyens. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ces demandes dont le tribunal n’est pas saisi.

Il sera relevé qu’aucune demande de sursis à statuer n’a été formulée par les défendeurs et que l’intervention volontaire de Madame [Z] a d’ores et déjà été déclarée recevable par la cour d’appel de [Localité 14] dans son arrêt en date du 29 juin 2023.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Sur le principe de la responsabilité

Les obligations du notaire, qui ne tendent qu’à assurer l’effectivité d’un acte instrumenté par lui et qui ne constituent que le prolongement de sa mission de rédacteur de l’acte, relèvent de sa responsabilité délictuelle.

Pour l’application de l’article 1383 du code civil, dans sa version applicable au litige, il doit être démontré une faute, un dommage et un lien de causalité entre la faute et le dommage.

Si le notaire n’est pas tenu d’une obligation de conseil et de mise en garde concernant l’opportunité économique d’une opération en l’absence d’éléments d’appréciation qu’il n’a pas à rechercher, il est, en revanche, tenu d’une telle obligation pour que les droits et obligations réciproques légalement contractés par les parties répondent aux finalités révélées de leur engagement.

Le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique.

La preuve, par un notaire, de l'exécution de l'obligation de conseil qui lui incombe, peut résulter de toute circonstance ou document établissant que le client a été averti des risques inhérents à l'acte que ce notaire a instrumenté.

En l’espèce, il résulte de l’acte de vente que le vendeur avait déclaré que les lots, deux chambres meublées à un lit avec salle d’eau et WC, étaient loués à la société [11] suivant bail commercial du 23 décembre 2003, commençant à courir le 23 décembre 2003 et se terminant le 30 décembre 2012. L’acte précise « l’acquéreur dispense le notaire soussigné de relater l’intégralité du bail commercial, déclarant vouloir se référer directement au bail ci-annexé ». Il est constant que ledit bail a bien été annexé à l’acte de vente et porté ainsi à la connaissance des acquéreurs. Ce faisant, le notaire a appelé l'attention des acquéreurs sur les stipulations de ce premier acte qui avait un lien de dépendance avec l’acte de vente. Les vendeurs étaient ainsi parfaitement informés du contrat de bail commercial auquel ils devenaient parties par l’effet de l’acquisition et des obligations contractuelles qui en découlaient.

Il ressort bien dudit bail que le preneur exploitait la maison d’accueil de [Localité 12] et avait obtenu à ce titre les autorisations nécessaires à l’exploitation de la maison de retraite. Les termes du bail ne permettent pas d’avoir le moindre doute sur le fait que seul le preneur était titulaire des autorisations d’exploitation.

Il résulte par ailleurs du règlement de copropriété avec état descriptif de division de l’immeuble, dont il est constant qu’il était également annexé à l’acte de vente, que cet immeuble était destiné exclusivement à l’activité commerciale de loueur meublé des copropriétaires dans le cadre d’une résidence d’habitation avec services (maison de retraite médicalisée). Il y est précisé que les locaux à usage de services ne pourront être utilisés qu’à usage exclusif de service auxquels ils sont destinés.

Les demandeurs exposent d’ailleurs, à titre liminaire dans leurs conclusions, qu’ils ont consenti à l’acquisition en raison de la rentabilité de ce type d’investissement en [9], qui offre à la fois des avantages fiscaux et une rentabilité locative deux ou trois fois supérieure au prix au mètre carré pratiqué dans tout autre immeuble voisin.

Ainsi, les acquéreurs étaient parfaitement informés de la destination de l’immeuble et l’acte de vente correspondait bien aux finalités attendues par ces derniers, à savoir un investissement immobilier dans le cadre d’une résidence pour personnes âgées dépendantes qui leur assurait à la fois des avantages fiscaux et une rentabilité locative importante, nécessairement le temps du bail.

Ils ne pouvaient ignorer que ce bail avait une date de fin, qui était reprise explicitement au terme de l’acte de vente, et qu’un congé pouvait leur être délivré à son issue. Ce bail, qui expirait à la date de l’acte le 30 décembre 2012, a toutefois été renouvelé pour une durée de neuf ans et a finalement pris fin le 31 décembre 2021. Il n’est pas démontré que le notaire avait une connaissance particulière de la situation financière du preneur qui l’aurait obligé à attirer spécialement l’attention des acquéreurs sur le risque de défaillance de paiement de l’exploitant, risque dont il n’est d’ailleurs pas allégué qu’il se soit réalisé durant la vie du bail commercial. 

Le notaire, au moment de la vente n’était pas tenu d’une obligation de conseil sur l’opportunité économique de l’acquisition, intimement liée à l’exploitation qui en était faite par le preneur et, en conséquence, aux baux qui lui avaient été consentis par l’intégralité des copropriétaires à cet effet. Il n’avait ainsi pas à attirer particulièrement leur attention sur les risques d’une perte de rentabilité de l’investissement en lien avec la durée prévue ou prévisible du bail et de la valeur vénale des biens en cas de cessation d’exploitation par le preneur en place.

Il résulte de ce qui précède que le notaire instrumentaire n’a pas manqué à ses obligations de conseil et d’information dans le cadre de la vente litigieuse.

En conséquence, Monsieur [L] [Z] et Madame [W] [D] épouse [Z] seront déboutés de leurs demandes indemnitaires, que ce soit au titre de la perte de chance ou de leur préjudice moral. 

Sur les mesures de fin de jugement :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Monsieur [L] [Z] et Madame [W] [D] épouse [Z], parties perdantes, seront condamnés aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur [L] [Z] et Madame [W] [D] épouse [Z], condamnés aux dépens, devront verser à Maître [E] [G] une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Il résulte de l’application combiné des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi n'en dispose autrement ou que le juge écarte l'exécution provisoire, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

En conséquence, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe conformément à l’avis donné à l’issue de l’audience des plaidoiries,

DEBOUTE Monsieur [L] [Z] et Madame [W] [D] épouse [Z] de leur demande de condamnation in solidum de la SARL [19] et Maître [E] [G] au paiement de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de ne pas avoir souscrit à l’opération litigieuse ;

DEBOUTE Monsieur [L] [Z] et Madame [W] [D] épouse [Z] de leur demande de condamnation in solidum de la SARL [19] et Maître [E] [G] au paiement de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE Monsieur [L] [Z] et Madame [W] [D] épouse [Z] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [L] [Z] et Madame [W] [D] épouse [Z] à payer à Maître [E] [G] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Monsieur [L] [Z] et Madame [W] [D] épouse [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe.

En foi de quoi, la présidente et la greffière ont signé le présent jugement.

La greffière La présidente