Tribunal Judiciaire · Chambre 9 cab 09 G — 8 juillet 2025

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE [Localité 6]

Chambre 9 cab 09 G

 N° RG 23/03137 - N° Portalis DB2H-W-B7H-XXUU

Jugement du 08 Juillet 2025
























Notifié le :




Expédition et copie à :

Me Marie-françoise ROUX-[Localité 4] de la SELAS CABINET ROUX-[Localité 4] - 823
Me Maxime GHIGLINO - 2212




REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 08 Juillet 2025 devant la Chambre 9 cab 09 G le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 27 Février 2025, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 13 Mai 2025 devant :

Caroline LABOUNOUX, Président,
siégeant en formation Juge Unique,

Assistée de Bertrand MALAGUTI, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :


DEMANDERESSE

Madame [D] [I] [B] [X] veuve [S]
née le 05 Janvier 1933 à [Localité 7] (69), demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Marie-françoise ROUX-FRANCOIS de la SELAS CABINET ROUX-FRANCOIS, avocats au barreau de LYON



DEFENDEUR

Monsieur [Z] [P]
né le 08 Janvier 1992 à [Localité 8] (69), demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Maxime GHIGLINO, avocat au barreau de LYON















EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE
Madame [D] [I] [B] [X] épouse [S] a consenti une promesse unilatérale de vente au bénéfice de Monsieur [Z] [F] [P] portant sur la cession de la pleine propriété d’un bien immobilier dont elle était propriétaire, situé [Adresse 1] à [Localité 5] (69).
La promesse unilatérale de vente en date du 17 février 2022 a été conclue pour une durée expirant le 15 septembre 2022 à seize heures. 
Deux conditions suspensives étaient notamment prévues.
La première condition concernait l’obtention d’un certificat de non-opposition à déclaration préalable portant sur la division du terrain en deux lots à bâtir. Cette dernière stipulait que le bénéficiaire s’engageait à déposer une demande visant à l’obtention d’un tel certificat dans les deux mois suivant la signature de la promesse, étant précisé que le certificat définitif devait avoir été obtenu au plus tard le 31 mai 2022. 
La seconde condition était quant à elle relative à l’obtention d’un prêt destiné à financer l’opération. Il était stipulé que le bénéficiaire devait justifier de l’obtention d’un prêt d’un montant maximum de cinq cent soixante-dix-huit mille quatre cent soixante-sept euros et vingt centimes (578 467.20 €), remboursable sur une durée maximale de 2 ans, à un taux nominal d’intérêt maximal de 2.00% (hors assurance). Ce financement devait avoir été obtenu avant le 15 juin 2022. 
Enfin, une indemnité d’immobilisation d’un montant de 65.000€ était prévue par la promesse. 
Monsieur [P] a déposé une demande de déclaration de non-opposition à déclaration préalable le 19 avril 2022. Il a obtenu un arrêté de non-opposition à déclaration préalable concernant le premier lot le 16 mai 2022, puis concernant le second lot le 11 juin 2022 en raison de pièces manquantes. 
En raison de ce retard dans l’obtention des arrêtés de non-opposition à déclaration préalable, Monsieur [P] a sollicité un avenant à la promesse unilatérale de vente afin de voir reporter la date limite de levée d’option, auquel Madame [X] était favorable, sous réserve de l’ajout d’une clause pénale de 10% du prix de vente. Aucun avenant n’a finalement été signé.
Par lettre recommandée du 21 septembre 2022, Madame [X] a mis Monsieur [P] en demeure de lui verser la somme de 65.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, en vain.
Par acte de commissaire de justice en date du 6 avril 2023, Madame [X] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Lyon Monsieur [P] aux fins de le voir condamner au paiement d’un montant de 65 000€ à titre d’indemnité d’immobilisation. 
L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 février 2025, pour que l’affaire soit entendue à l’audience du 13 mai 2025, après quoi elle a été mise en délibéré au 8 juillet 2025.
Selon ses conclusions n°2 notifiées par RPVA le 21 novembre 2024, Madame [X] sollicite du tribunal de : 
CONDAMNER Monsieur [P] à payer à Madame [S] la somme de 65.000 € à titre d'indemnité d'immobilisation ;ORDONNER d'ores et déjà la libération de l'acompte de 32 500 € au titre de la moitié de l'indemnité d'immobilisation séquestré chez Me [M] – Notaire de Monsieur [P] ; CONDAMNER Monsieur [P] à payer à Madame [S] la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;CONDAMNER Monsieur [P] aux entiers dépens.



Madame [X] invoque les articles 1103, 1104, 1304-3 et 1304-6 du code civil et fait valoir que la condition suspensive d’obtention du prêt est réputée accomplie du fait du non-respect des caractéristiques du financement et du nombre insuffisant de demandes formulées auprès d’établissements bancaires au nom de l’acquéreur. Elle avance que la promesse prévoit expressément que « toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entrainera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil ». 
De même, elle fait valoir que la condition suspensive d’obtention d’un certificat de non-opposition est également réputée accomplie en raison du non-respect du délai de dépôt de la demande. 
Par conclusions responsives n°3 notifiées par RPVA le 27 novembre 2024, Monsieur [P] sollicite du tribunal de : 
À titre principal : 
DECLARER la promesse unilatérale du 17 février 2022 caduque depuis le 31 mai 2022 en raison de la défaillance de la condition suspensive portant sur l'obtention des autorisations d'urbanisme,ORDONNER la libération de l'indemnité d'immobilisation, soit 32.500 euros, séquestrée auprès de la SELARL CARBONNEL ET [M], au profit de Monsieur BROSSEÀ titre subsidiaire, si par extraordinaire la promesse n'est pas déclarée caduque en raison de l'absence d'obtention de l'autorisation d'urbanisme dans le délai prévu : 
DECLARER la promesse unilatérale du 17 février 2022 caduque depuis le 15 juin 2022 en raison de la défaillance de la condition suspensive portant sur l'obtention d'un financement, - ORDONNER la libération de l'indemnité d'immobilisation, soit 32.500 euros, séquestrée auprès de la SELARL CARBONNEL ET [M], au profit de Monsieur [P],
En tout état de cause,
REJETER l'ensemble des demandes fins et prétentions de Madame DUMORTIERCONDAMNER Madame [S] au paiement de la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles,CONDAMNER Madame [S] au paiement des entiers dépens.Monsieur [P] fait valoir à titre principal que la condition suspensive d’obtention des autorisations d’urbanisme est défaillie en raison de la non-obtention des autorisations dans les délais. Il avance qu’il a déposé un dossier de déclaration préalable en mairie le 19 avril 2022, et qu’une demande de pièces complémentaires formulée par la mairie de [Localité 5] a retardé la délivrance des autorisations d’urbanisme. 
A titre subsidiaire, Monsieur [P] conclut à la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un prêt. Il avance qu’il n’a commis aucune faute dans le processus d’obtention du prêt, les demandes ayant été retardées par l’absence des autorisations d’urbanisme au dossier. Il précise qu’il a effectué quatre demandes de prêt qui ont toutes été refusées. Il estime que sa demande de financement non conforme aux exigences de la condition suspensive ne constitue pas une faute dès lors que la banque ne lui aurait de toute façon pas accordé le prêt, puisque le prêt lui a été refusé pour un montant inférieur à celui exigé dans la promesse. Il ajoute avoir tenté de formuler des demandes au nom de sa société HELIXIUM et avoir subi les conséquences de la pandémie de Covid19 et de la guerre en UKRAINE.
Il soutient enfin, sur le fondement de l’article L290-2 du code de la construction et de l’habitation, qu’en l’absence de faute de sa part, la demande en paiement d’une indemnité d’immobilisation doit être rejetée.





MOTIVATION 

Sur les conditions suspensives
En vertu de l’article 1103 du Code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». 
En vertu de l’article 1304-3 du Code civil « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement »

Sur la condition suspensive relative à l’obtention des autorisations d’urbanisme
En l’espèce, la promesse unilatérale de vente stipulait une première condition suspensive qui prévoyait l’obtention d’un certificat de non-opposition à la déclaration préalable par Monsieur [P], au plus tard le 31 mai 2022. De plus, la promesse stipulait que « pour se prévaloir de la présente condition suspensive, le bénéficiaire devra justifier auprès du promettant du dépôt de la déclaration préalable, et ce dans un délai de deux mois à compter de ce jour, au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente ». 
La promesse ayant été signé le 17 février 2022, le délai imparti pour justifier du dépôt de la déclaration préalable expirait le 19 avril suivant, le 17 étant un dimanche et le 18 un jour férié. Or, il ressort d’un document de la mairie de [Localité 5] que le dépôt du dossier a été effectué le 19 avril 2022, donc avant l’expiration du délai prévu contractuellement.
Il est constant que Monsieur [P] a obtenu la première autorisation le 22 avril 2022, soit dans le délai imparti, mais que la deuxième autorisation n’a été obtenue que le 11 juin suivant. Monsieur [P] justifie que la mairie a sollicité des pièces complémentaires le 16 mai 2022.

Sur la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt
En l’espèce, la promesse prévoyait que le bénéficiaire obtienne un ou plusieurs prêts répondant aux caractéristiques suivantes : 
Organisme prêteur : tout organisme financier
Montant maximal de la somme empruntée : 578 467.20€
Durée maximale de remboursement : 2 ans
Taux nominal d’intérêt maximal : 2.00% l’an hors assurances
Par ailleurs, il était stipulé que « toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entrainera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil ». De plus, la promesse prévoyait que « le bénéficiaire s’engage en cas de non-obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus ». Enfin, la promesse stipulait que le bénéficiaire devait justifier de la réalisation ou non de la condition suspensive au plus tard le 15 juin 2022. 
En l’espèce, Monsieur [P] produit deux attestations de refus de crédit des banques CAIXA GERAL DE DESPOSITOS et du CREDIT MUTUEL pour des demandes faites au nom de la société HEXILIUM, ce qui n’est pas conforme aux stipulations contractuelles. Il produit également un refus de la banque LCL Le Crédit Lyonnais pour une demande d’un montant supérieur aux stipulations contractuelles. 
De surcroît, les attestations des banques CREDIT MUTUEL et LCL Le Crédit Lyonnais sont datées du 11.10.2022 et du 13.10.2022, soit postérieurement à la lettre de mise en demeure. 
Il s’ensuit que Monsieur [P] ne justifie pas de demandes conformes aux stipulations contractuelles. 
A titre surabondant, il convient de souligner que le refus de prêt de la société CAIXA GERAL DE DESPOSITOS ne répond pas aux caractéristiques exigées par la demande puisque la demande effectuée par Monsieur [P] était pour un montant de 520 000€, pour une durée de 36 mois au taux de 4%. 
Il s’ensuit que Monsieur [P] n’a pas justifié du refus de prêt dans le délai imparti et selon les modalités prévues. 
Il ressort de la jurisprudence qu’un emprunteur sollicitant un prêt non conforme aux caractéristiques définies au sein de la promesse ne commet pas une faute, notamment en ce que le prêteur de deniers en tout état de cause lui aurait refusé le prêt. 
En l’espèce, les demandes de prêt de Monsieur [P] ne permettent pas d’affirmer que la banque lui aurait refusé le prêt en tout état de cause 
Il s’ensuit que Monsieur [P] est fautif dans la non-réalisation de la condition suspensive et de ce fait la condition est réputée accomplie. 

Sur la demande de paiement au titre de l’indemnité d’immobilisation
En vertu de l’article 1304-6 du Code civil « L'obligation devient pure et simple à compter de l'accomplissement de la condition suspensive. »
En l’espèce, la condition suspensive relative à l’obtention du prêt est réputée réalisée.
Il s’ensuit que l’obligation est devenue pure et simple. 
En vertu de l’article 1124 du Code civil « La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. »
La promesse unilatérale de vente peut prévoir le paiement d’une indemnité d’immobilisation qui s’assimile en un dépôt de garantie venant se grever sur le prix final de la vente si celle-ci vient à son terme. 
En l’espèce, une indemnité d’immobilisation d’un montant de 65.000€ était prévue par la promesse. Le paiement de cette indemnité était prévu en deux parties : un premier paiement de 32.500€ au jour de la signature de la promesse de vente et un second paiement de 32.500€ le 31 mai 2022 correspondant à la date butoir de réalisation des conditions suspensives. Monsieur [P] n’a pas honoré ce dernier versement, au motif que les conditions suspensives avaient défailli. 
Toutefois, il résulte de ce qui précède que Monsieur [P] a empêché la réalisation des conditions en ne respectant pas les délais et conditions prévues dans la promesse. 
Il s’ensuit qu’il est tenu au paiement de l’indemnité d’immobilisation et y sera en conséquence condamné.

Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. »
En vertu de l’article 699 du Code de procédure civile « Les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. »
Monsieur [P] succombant, il sera condamné aux dépens de l’instance. 


Sur les frais irrépétibles 
Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %. »
Compte tenu de la nature de l’affaire et de l’équité, Monsieur [P] sera condamné à payer à Madame [X] la somme de 1.500€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. 
Sur l’exécution provisoire
En vertu de l’article 515 du Code de procédure civile « Lorsqu'il est prévu par la loi que l'exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d'office ou à la demande d'une partie, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire.
Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la décision. »
En l’espèce, aucun élément ne justifie de déroger à l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire, susceptible d’appel et rendu par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE Monsieur [Z] [F] [P] à payer à Madame [D] [I] [B] [X] veuve [S] la somme de 65.000 € à titre d'indemnité d'immobilisation ;
ORDONNE la libération de l'acompte de 32.500 € au titre de la moitié de l'indemnité d'immobilisation séquestrée chez Me [M] – Notaire ;
DEBOUTE Monsieur [Z] [F] [P] de toutes ses demandes ;
CONDAMNE Monsieur [Z] [F] [P] à payer à Madame [D] [I] [B] [X] veuve [S] la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, 
CONDAMNE Monsieur [Z] [F] [P] aux entiers dépens.
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit. 
Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe.
En foi de quoi, la présidente et le greffier ont signé le présent jugement.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE