Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 10 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 12 Décembre 2024
Président : Madame ATIA,
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 10 Octobre 2024



 GROSSE :
 Le 12 décembre 2024
 à Me REZAIGUIA
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 12 décembre 2024
 à Me BENITA DUPONCHELLE
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 24/01965 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4XWF

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [K] [I]
né le 23 Mars 1971 à [Localité 6]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Hanna REZAIGUIA, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDERESSE

Madame [D] [B] [P] [U] épouse [S]
née le 02 Novembre 1969 à [Localité 5]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Stéphanie BENITA-DUPONCHELLE, avocat au barreau de MARSEILLE













EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 22 septembre 2012, le Docteur [K] [I], représenté par sa mandataire, la société Immobilière Charlemagne, a donné à bail à Madame [S] [J] un local à usage d’habitation non meublé situé au [Adresse 3] dans le quatrième [Localité 4], pour un loyer de 650 euros, outre une provision sur charges de 100 euros.

Le 11 juillet 2023, Monsieur [K] [I] a fait signifier à Madame [D], [B] [P] [U] épouse [S] un commandement de payer la somme en principal de 4.621,45 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 21 mars 2024, Monsieur [K] [I] a fait assigner Madame [D] [B] [P] [U] épouse [S] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

-constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion (…),
-condamnation au paiement de la somme de 3.970,65 euros comptes arrêtés au 11 septembre 2023 avec intérêts au taux légal majoré de cinq points à compter de la date d’exigibilité conformément à l’article XII du bail,
-condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer en cours, majoré de 10 %, avec indexation, jusqu’à complet déménagement et restitution des clés,
-condamnation au paiement de la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et de la dénonce de l’assignation au Préfet.

A l’audience du 10 octobre 2024, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, ont sollicité le bénéfice de leurs écritures, Monsieur [K] [I] indiquant s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [K] [I] réitère les termes de son assignation. Il se prévaut de l’absence de règlement des sommes visées au commandement de payer dans le délai de deux mois. Elle fait état de nombreux incidents de paiement survenus dès l’origine.

Aux termes de ses conclusions en réponse n° 1, Madame [D] [B] [P] [C] sollicite, au visa des articles 1343-5 et suivants du code civil :

-à titre principal, le débouté des demandes de Monsieur [K] [I],
-à titre subsidiaire, les plus larges délais de paiement et le débouté de la demande d’expulsion,
-en tout état de cause, la condamnation de Monsieur [K] [I] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et qu’il soit statué ce que de droit sur les dépens, étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle.

Elle indique être divorcée depuis le 18 juillet 2013. Elle fait état de ses difficultés personnelles. Elle indique que la suspension de l’aide au logement aggrave le montant de sa dette. Elle se prévaut de ses efforts pour apurer la dette et de sa bonne foi.

Un diagnostic social et financier a été transmis au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 12 décembre 2024, par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur l'identité de la défenderesse, il convient de se référer à sa carte nationale d'identité.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 22 mars 2024, soit plus de six semaines avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 23 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

En l'espèce, le bail conclu le 22 septembre 2012 contient dans ses conditions générales une clause résolutoire (article XII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 juillet 2023, pour la somme en principal de 4.621,45 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 12 septembre 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [D] [B] [P] [C] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Madame [D] [B] [P] [C] reste devoir la somme de 5.737,11 euros, à la date du 25 septembre 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers et des charges impayés, terme du mois de septembre 2024 inclus.

Madame [D] [B] [P] [C] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Elle est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 5.737,11 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 4.621,45 euros et de la présente décision pour le surplus.
Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [D] [B] [P] [C] demande des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Le décompte indique une suspension du versement de l’aide au logement d’un montant de 408 euros depuis le mois de février 2024.

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant plusieurs mois avant l’audience, il convient d’accorder des délais de paiement à la défendresse dans les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour Madame [D] [B] [P] [C] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
·Madame [D] [B] [P] [C], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à Monsieur [K] [I] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, soit 830,26 euros à ce jour, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Madame [D] [B] [P] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de la dénonce de l’assignation au Préfet.

Ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991, cette dernière bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 septembre 2012 entre Monsieur [K] [I] d’une part, et Madame [D] [B] [P] [C] d’autre part, concernant le logement, au [Adresse 3] dans le [Adresse 7] [Localité 4] sont réunies à la date du 12 septembre 2023 ;

CONDAMNE Madame [D] [B] [P] [C] à verser à Monsieur [K] [I], à titre provisionnel, la somme de cinq mille sept cent trente-sept euros et onze centimes (5.737,11 euros), avec les intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 4.621,45 euros et de la présente décision pour le surplus

AUTORISE Madame [D] [B] [P] [C] à s’acquitter de la dette par 35 acomptes de cent soixante euros chacun (160 euros) et une 36ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d'exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

- la dette deviendra immédiatement exigible,
- la clause résolutoire reprendra tous ses effets,
- faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Madame [D] [B] [P] [C] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,
- Madame [D] [B] [P] [C] sera tenue au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs à la bailleresse, soit huit cent trente euros et vingt-six centimes (830,26 euros) à ce jour ;

DÉBOUTE Monsieur [K] [I] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [D] [B] [P] [C] aux dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer et de la dénonce de l’assignation au Préfet ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;


Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente