Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 10 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 12 Décembre 2024
Président : Madame ATIA,
Greffier : Madame BOINE,
Débats en audience publique le : 10 Octobre 2024



 GROSSE :
 Le...................................................
 à Me ...............................................
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 12 décembre 2024
 à Me BONAN
 à Me TOUMI
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 24/01008 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4RQ6

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [X] [T]
né le 10 Octobre 1971 à [Localité 5]
demeurant [Adresse 1] - [Localité 2]
représenté par Me Paul-Victor BONAN, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDEURS

Monsieur [L] [F] [J]
né le 22 Mai 1973 à [Localité 5] (13)
demeurant [Adresse 4] - [Localité 3]
représenté par Me Ismael TOUMI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [D] [Z] épouse [J]
née le 03 Janvier 1972 à ALGERIE 
demeurant [Adresse 4] - [Localité 3]
représentée par Me Ismael TOUMI, avocat au barreau de MARSEILLE








EXPOSÉ DU LITIGE

Le 20 octobre 2023, Monsieur [X] [T] a fait signifier à Monsieur [L] [J] et Madame [D] [Z] épouse [J] un commandement de payer la somme en principal de 2.140,80 euros visant la clause résolutoire.

Le 22 mai 2023, Monsieur [X] [T] a fait signifier à Monsieur [L] [J] et Madame [D] [Z] épouse [J] un congé à effet au 14 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice du 29 décembre 2023, Monsieur [X] [T] a fait assigner Monsieur [L] [J] et Madame [D] [Z] épouse [J] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

-constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion (…),
-condamnation au paiement de la somme de 1.540,78 euros comptes arrêtés au 9 septembre 2023,
-fixation d’une indemnité d’occupation au montant du dernier loyer,
-condamnation au paiement de la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L'affaire a été plaidée à l’audience du 10 octobre 2024, à laquelle les parties étaient représentées par leurs conseils respectifs.

Un diagnostic social et financier a été transmis au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 12 décembre 2024, par mise à disposition au greffe.


PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Conformément à ses conclusions, Monsieur [X] [T] sollicite le débouté des demandes de Monsieur [L] [J] et Madame [D] [Z] épouse [J] et réitère ses demandes initiales, actualisant le montant de sa créance à la somme de 5.881,95 euros.

Sur le caractère meublé ou non du logement, il fait valoir une erreur de son mandataire lors de la signature du contrat de bail. Il indique que le contrat de bail meublé régularisé reprend les termes du bail d'habitation du logement nu. Il avance la signature de la liste des meubles par les locataires. Il soutient que le contrat de bail meublé n'est pas signé en fraude des droits des locataires.
Il estime que Monsieur [L] [J] et Madame [D] [Z] épouse [J] sont de mauvaise foi. Il fait état des difficultés financières subies du fait des impayés, des échéances du crédit immobilier afférent au logement litigieux n'étant pas honorées.

Conformément à leurs conclusions en défense, Monsieur [L] [J] et Madame [D] [Z] épouse [J] sollicitent :

-le débouté des demandes de Monsieur [X] [T],
-la diminution de 30 % du montant du loyer hors charges,
-la condamnation de Monsieur [L] [J] et Madame [D] [Z] épouse [J] à leur verser la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Ils font état de la signature de deux contrats de bail, non meublé puis meublé, à un mois d'intervalle. Ils soutiennent que le logement n'est pas meublé. Ils considèrent que les parties sont en l'état du contrat de bail non meublé signé le 15 janvier 2020.
Ils contestent la prise en compte de provisions sur charge sur le commandement de payer, le contrat de bail n'en prévoyant pas. Ils relèvent l'absence d'explications sur l'indexation du loyer, aucune clause de ce chef n'étant prévue.
Ils font valoir l'absence de meubles et le bénéfice d'un régime d'aide au logement moins favorable.


MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur les demandes

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.


En l'espèce, les parties revendiquent l'application de deux contrats de bail, l'un à effet du 15 janvier 2020, non daté, portant sur des locaux non meublés et désignant une caution, et l'autre, daté du 15 janvier 2020, ayant pour objet un logement meublé et sans caution. Les signatures des locataires et du bailleur sur les copies de ces deux contrats sont identiques.

Si dans le cadre d'une action en résiliation du bail fondée sur l'acquisition de la clause résolutoire, le caractère meublé ou non du logement ne constitue pas une contestation sérieuse en ce que l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est applicable, la détermination du contrat de bail applicable au litige, le contrat invoqué par Monsieur [X] [T] ne mentionnant pas qu'il annule et remplace l'autre contrat, ne relève pas des pouvoirs du juge des référés.

Il n'y a donc pas lieu à référé sur l'ensemble des demandes, tant principales que reconventionnelles.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

DIT n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [X] [T] aux dépens ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;


Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente