Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 10 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 12 Décembre 2024
Président : Madame ATIA,
Greffier : Madame BOINE, 
Débats en audience publique le : 10 Octobre 2024



 GROSSE :
 Le 12 déembre 2024
 à Me MATTEI
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
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 EXPEDITION :
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N° RG 24/04269 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5F7F

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPAC
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Marie-Ange MATTEI, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDEURS

Madame [W] [J]
demeurant [Adresse 4]
non comparante

Monsieur [E] [L]
demeurant [Adresse 4]
non comparant












EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous signature privée en date du 25 février 2021, l’établissement public à caractère industriel et commercial (E.P.I.C) 13 HABITAT a donné à bail à Madame [W] [J] et Monsieur [E] [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], dans le [Localité 5] pour un loyer mensuel initialement fixé à 395,38 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’établissement public à caractère industriel et commercial (E.P.I.C) 13 HABITAT a fait signifier à Madame [W] [J] et Monsieur [E] [L] un commandement de payer le 26 mars 2024 de la somme de 2 286,57 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 juin 2024, l’établissement public à caractère industriel et commercial (E.P.I.C) 13 HABITAT a fait assigner Madame [W] [J] et Monsieur [E] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire faute d’avoir déféré au commandement du 26/03/2024 dans les délais légaux,
- entendre prononcer la résiliation du bail,
- rejeter toute demande de délai sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil,
- ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [W] [J] et Monsieur [E] [L], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique, du logement sis [Adresse 2],
- condamner solidairement Madame [W] [J] et Monsieur [E] [L] au paiement d’une somme provisionnelle de 2 496,65 euros, comptes arrêtés au 29/05/2024 augmenté des intérêts de droit à compter du présent acte,
- condamner solidairement Madame [W] [J] et Monsieur [E] [L] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer échu, charges en sus jusqu’à libération effective des lieux,
- condamner solidairement Madame [W] [J] et Monsieur [E] [L] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du CPC,
- condamne solidairement Madame [W] [J] et Monsieur [E] [L] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement et le coût du présent au titre de l’article 696 du CPC outre les frais d’exécution de la décision à venir.
.



Au soutien de ses prétentions, l’établissement public à caractère industriel et commercial (E.P.I.C) 13 HABITAT, expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 26 mars 2024 et ce, pendant plus de six semaines.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 octobre 2024.

A cette audience, l’établissement public à caractère industriel et commercial (E.P.I.C) 13 HABITAT représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 698,47, selon décompte en date du 07 octobre 2024, terme septembre 2024 inclus.

Madame [W] [J] et Monsieur [E] [L] régulièrement cités à étude n’ont pas comparu et ne sont pas représentés.

Un diagnostic social et financier a été reçu en date du 14 juin 2024.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 472 du Code de procédure civile dispose qu'il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Sur la recevabilité de la demande de résiliation

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 14 juin 2024 a été dénoncée le 17 juin 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience du 10 octobre 2024.
Aux termes de l'article II de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable en l’espèce, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 8 juin 1990 précitée ou à la CAF.
Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
En l’espèce, il est établi que la situation d'impayés a été signalée à la Caisse d’allocations familiales des Bouches-du-Rhône le 25 mars 2023, soit plus de deux mois avant l’assignation du 14 juin 2024.
De surcroît, l’établissement public à caractère industriel et commercial (E.P.I.C) 13 HABITAT 13 justifie de la propriété du bien loué.
Par conséquent, l’établissement public à caractère industriel et commercial (E.P.I.C) 13 HABITAT 13 est recevable en ses demandes.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En l'espèce, le bail conclu le 25 février 2021 contient une clause résolutoire (article 4.4.1) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 mars 2024, pour la somme en principal de 2 286,57 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 26 mai 2024.

Madame [W] [J] et Monsieur [E] [L] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [W] [J] et Monsieur [E] [L] sont donc solidairement redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [W] [J] et Monsieur [E] [L] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 503,46 euros actuellement, et de condamner Madame [W] [J] et Monsieur [E] [L] à son paiement. Madame [W] [J] et Monsieur [E] [L] étant cotitulaires du bail, la solidarité s’applique en l’espèce.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Madame [W] [J] et Monsieur [E] [L] restent devoir la somme de 503,46 euros déduction faite des frais de procédure et des frais de dossiers, à la date du 07 octobre 2024 cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de septembre 2024 inclus.

Madame [W] [J] et Monsieur [E] [L] sont donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 503,46 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2024.

Sur les demandes accessoires

Madame [W] [J] et Monsieur [E] [L], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Madame [W] [J] et Monsieur [E] [L] seront en outre solidairement condamnés à payer à l’établissement public à caractère industriel et commercial (E.P.I.C) 13 HABITAT la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE recevable l’action en résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 février 2021 entre l’établissement public à caractère industriel et commercial (E.P.I.C) 13 HABITAT et Madame [W] [J] et Monsieur [E] [L] concernant le logement, situé [Adresse 1], dans le [Localité 5] sont réunies à la date du 26 mai 2024

ORDONNE en conséquence à Madame [W] [J] et Monsieur [E] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [W] [J] et Monsieur [E] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’établissement public à caractère industriel et commercial (E.P.I.C) 13 HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;


CONDAMNE solidairement Madame [W] [J] et Monsieur [E] [L] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit six-cent-quatre-vingt-dix euros et quatre-vingt-cinq centimes (690,85 euros) à ce jour, à compter du 26 mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE solidairement Madame [W] [J] et Monsieur [E] [L] à verser à l’établissement public à caractère industriel et commercial (E.P.I.C) 13 HABITAT, à titre provisionnel, la somme de cinq-cent-trois euros et quarante-six centimes (503,46 euros) décompte arrêté au 07 octobre 2024 incluant la mensualité de septembre 2024, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2024 ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE solidairement Madame [W] [J] et Monsieur [E] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE solidairement Madame [W] [J] et Monsieur [E] [L] à payer à l’établissement public à caractère industriel et commercial (E.P.I.C) 13 HABITAT la somme de deux cents euros (200 euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE