Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 10 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 12 Décembre 2024
Président : Madame ATIA,
Greffier : Madame BOINE
Débats en audience publique le : 10 Octobre 2024



 GROSSE :
 Le 12 décembre 2024
 à Me JERVOLINO
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 12 décembre 2024
 à Mme [D]
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 24/04224 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5F2M

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société UNICIL VENANT AUX DROITS DE LA [Adresse 7],
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Christophe JERVOLINO, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDERESSE

Madame [X] [D]
née le 05 Février 1974
demeurant Chez Mme [P] - [Adresse 3]
comparante













–EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 17 mai 2002, la société anonyme (S.A) D’HLM PHOCEENNE D’HABITATIONS a consenti à Monsieur [V] [Z] et Madame [D] épouse [Z] un bail d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 1], dans le [Localité 8], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 304,49 euros outre 120,43 euros de provisions sur charges et 24,39 euros au titre de consommation d’eau froide.

Par avenant signé le 13 juin 2005, suite au départ de Monsieur [V] [Z], Madame [X] [D] épouse [Z] est devenue la seule titulaire du bail.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [X] [D] épouse [Z] le 29 mars 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2 477,14 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 26 juin 2024, la S.A. d'[Adresse 6] venant aux droits de la SA D’HLM PHOCEENNE D’HABITATIONS, a fait assigner en référé Madame [X] [D] épouse [Z], afin d'obtenir :

le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;l'expulsion immédiate de Madame [X] [D] épouse [Z] et de tous occupants de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique si besoin est;sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 4 670,17 euros due au titre des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 31 mai 2024, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer, charges en sus, indexé jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clés ;sa condamnation au paiement de la somme de 350 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance, en ceux compris le coût du commandement de payer précédemment délivré ;Sa condamnation au montant des sommes retenues par l’huissier par application de l’article A 444-31 du Code de Commerce.
A l’audience du 10 octobre 2024, la S.A. [Adresse 4], venant aux droits de la SA D’HLM PHOCEENNE D’HABITATIONS, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, indique que la locataire ne verse pas le loyer depuis le mois d’août 2023, et actualise sa créance à la somme de 7 613,93 euros au 30 septembre 2024 ;

Madame [X] [D] comparaît en personne. Elle justifie se nommer [D] et non [Z]. Elle reconnaît la dette locative et indique avoir quitté les lieux avec remise des clés à la bailleresse le 9 octobre 2024. Elle sollicite des délais de paiement.

La décision a été mise en délibéré au 12 décembre 2024, par mise à disposition au greffe.

Dans le temps du délibéré, la bailleresse a confirmé le départ de la locataire, indiquant se désister de sa demande d'expulsion.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 472 du Code de procédure civile dispose qu'il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime recevable, régulière et bien fondée.


En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

A titre liminaire il sera constaté que la défenderesse se nomme [X] [D] ;

I - Sur la recevabilité

Il est établi que l’assignation en date du 26 juin 2024 a été dénoncée le 1er juillet 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 10 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM UNICIL justifie avoir signalé la situation d'impayés à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives des Bouches-du-Rhône le 02 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 26 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Enfin la S.A. [Adresse 4] produit l’avis d’impôt taxes foncières 2023 justifiant être la propriétaire du bien litigieux et de sa qualité à agir.

Par conséquent la S.A. D'HLM UNICIL venant aux droits de la S.A. [Adresse 5] est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 17 mai 2002 contient une clause résolutoire en son article X, laquelle prévoit qu'elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [X] [D] le 29 mars 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2 477,14 euros en principal.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 29 mai 2024 et que le bail d’habitation liant les parties est résilié de plein droit à cette date, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [X] [D] est redevable des loyers impayés et charges jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privée de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, Madame [X] [D] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale au montant des derniers loyers charges et accessoires, soit 676,77 euros au total, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération complète des lieux, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, et sera condamnée à la payer

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Madame [X] [D] reste devoir la somme de 7 613,93 euros, à la date du 30 septembre 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers et charges impayés, terme du mois de septembre 2024 inclus.

Madame [X] [D] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Madame [X] [D] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 7 613,93 euros, comptes arrêtés au 30 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce Madame [X] [D] déclare avoir quitté les lieux et sollicite des délais de paiement.

Il ressort du décompte versé aux débats que la locataire n'a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience et n’a pas justifié de sa capacité financière à payer la dette dans les délais légaux. 

En conséquence, il convient de rejeter la demande d’octroi de délais, et d'ordonner l'expulsion de Madame [X] [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur les demandes accessoires

Madame [X] [D] qui succombe supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer signifié le 29 mars 2024 et de l'assignation, par application de l’article 696 du Code de procédure civile ;

Au regard des situations respectives des parties, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile au profit de la S.A. d'HLM UNICIL, venant aux droits de la SA [Adresse 5], qui sera déboutée de sa demande de ce chef.

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 et de l'article 514-1 du Code de procédure civile, l'ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision:

CONSTATONS que la défenderesse se nomme [X] [D] ;

DECLARONS la S.A. d'HLM UNICIL, venant aux droits de la SA [Adresse 5], recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 29 mai 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation liant les parties au 29 mai 2024 ;

REJETONS la demande de délais de paiement ;


FIXONS l'indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation due par Madame [X] [D] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, à la somme de 676,77 euros, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer ;

CONDAMNONS Madame [X] [D] à payer à la S.A. d'HLM UNICIL, venant aux droits de la SA [Adresse 5], la somme de sept mille six cent treize euros et quatre-vingt-treize centimes (7 613,93 euros) à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [X] [D] à payer à la S.A. d'HLM UNICIL, venant aux droits de la SA [Adresse 5], la somme de six cent soixante-seize euros et soixante-dix-sept centimes (676,77 euros) à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DEBOUTONS la S.A. d'HLM UNICIL, venant aux droits de la SA [Adresse 5], de sa demande en paiement au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [X] [D] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 29 mars 2024 et de l'assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE