Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 10 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 12 Décembre 2024
Président : Madame ATIA,
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 10 Octobre 2024



 GROSSE :
 Le 12 décembre 2024
 à Me DE [Localité 10]
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 12 décembre 2024
 à M. [D]
à Mme [D]
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 24/02781 - N° Portalis DBW3-W-B7I-44PP

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société IMMOBILIERE DU [Adresse 9], dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Me Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE





DEFENDEURS

Monsieur [K] [D]
demeurant [Adresse 1]
comparant

Madame [I] [P] épouse [D]
demeurant [Adresse 1]
comparante










EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 17 janvier 2011, la société [Adresse 8] [Adresse 4] Michelet, société par actions simplifiée (SAS), a donné à bail à Monsieur et Madame [D] [K] un local à usage d’habitation non meublé situé au [Adresse 2], dans le huitième [Localité 3], pour un loyer de 640 euros, outre 100 euros de provision sur charges.

Le 3 avril 2023, des loyers étant demeurés impayés, la SAS Immobilière du [Adresse 9] a fait signifier à Monsieur [K] [D] et à Madame [I] [D] un commandement de payer la somme en principal de 7.305,72 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 20 mars 2024, la SAS [Adresse 8] [Adresse 4] Michelet, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, a fait assigner Monsieur [K] [D] et à Madame [I] [D] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

-constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion immédiate,
-condamnation solidaire au paiement de la provision de 12.649,52 euros, au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
-condamnation solidaire au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer majoré des charges et autres accessoires,
-condamnation solidaire aux intérêts légaux à compter de l'assignation et au paiement de la somme de 350 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Les parties ont été entendues à l’audience du 10 octobre 2024 à laquelle la SAS Immobilière du [Adresse 9] était représentée par son conseil, Monsieur [K] [D] et Madame [I] [P] épouse [D] comparant en personne, assistés de leur fille.

La SAS Immobilière du [Adresse 9] a réitéré les termes de son assignation et a actualisé le montant de sa créance à la somme de 15.645,46 euros.

Monsieur [K] [D] et Madame [I] [E] [J] épouse [D] ont sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, la SAS [Adresse 8] [Adresse 4] Michelet s'en rapportant sur ces demandes.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au tribunal.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 12 décembre 2024, par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 21 mars 2024, soit plus de six semaines avant le premier appel de l'affaire à l’audience du 23 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS [Adresse 8] [Adresse 4] Michelet justifie avoir signalé la situation d'impayés à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) le 5 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 20 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

En l'espèce, le bail conclu le 17 janvier 2011 contient dans ses conditions générales une clause résolutoire (article 2.11) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 avril 2023, pour la somme en principal de 7.305,72 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 4 juin 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [K] [D] et Madame [I] [E] [J] épouse [D] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause de solidarité (article 2.17).

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [K] [D] et Madame [I] [E] [J] épouse [D] restent devoir, après déduction des frais de procédure (180,16 euros) la somme de 15.465,30 euros, à la date du 10 octobre 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers et des charges impayés, terme du mois de septembre 2024 inclus.

Monsieur [K] [D] et Madame [I] [E] [J] épouse [D] ne contestent pas le montant de la créance de la SAS [Adresse 8] [Adresse 5].

Ils sont donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 15.465,30 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 7.305,72 euros et du prononcé de la décision pour le surplus.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 VI 2° et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsqu'une procédure de surendettement est en cours et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de locataire, en présence de mesures imposées par la commission de surendettement, prévues par les articles L 733-1, L 733-4 et L 733-7 du code de la consommation, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.


En l'espèce, Monsieur [K] [D] et Madame [I] [P] épouse [D] demandent des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

La SAS Immobilière du Parc [Adresse 5] communique la décision prise par la Commission de surendettement des Bouches-du-Rhône le 19 septembre 2024, dans la procédure n° 000324006854, qui a établi un plan de désendettement d'une durée de 84 mois, à taux zéro, avec un effacement partiel des dettes en fin de plan, la créance retenue pour la SAS [Adresse 8] [Adresse 5] étant de 14.385,04 euros, avec un effacement de 8.128,72 euros en fin de plan et des versements mensuels à la SAS Immobilière du Parc [Adresse 5] de 74,48 euros.

Elle ne fait pas état d'une contestation de ces mesures imposées.

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant l'échéance précédant l'audience, il convient d’accorder aux locataires des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Afin de prendre en compte le reliquat de 1.080,29 euros (15.465,30 – 14.385,04), il convient d'augmenter le montant des mensualités à la somme de 87,34 euros (74,48 + 1.080,29/84).

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour Monsieur [K] [D] et Madame [I] [E] [J] épouse [D] d'avoir volontairement la bailleresse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
· Monsieur [K] [D] et Madame [I] [E] [J] épouse [D], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés solidairement à verser à la SAS Immobilière du [Adresse 9] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, avec indexation, soit 867,76 euros à ce jour, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [K] [D] et Madame [I] [P] épouse [D], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 janvier 2011 entre la SAS [Adresse 8] [Adresse 5] d’une part, et Monsieur [K] [D] et Madame [I] [E] [J] épouse [D] d’autre part, concernant le logement, au [Adresse 2], dans le [Localité 7] sont réunies à la date du 4 juin 2023 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [D] et Madame [I] [E] [J] épouse [D] à verser à la SAS Immobilière du Parc [Adresse 5], à titre provisionnel, la somme de quinze mille quatre cent soixante-cinq euros et trente centimes (15.465,30 euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 octobre 2024 (loyers, charges), échéance de septembre 2024 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2023 sur la somme de 7.305,72 euros et du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONSTATE que Monsieur [K] [D] et Madame [I] [E] [J] épouse [D], dans la procédure n° 000324006854, bénéficient d'un plan de désendettement d'une durée de 84 mois, à taux zéro, avec un effacement partiel des dettes en fin de plan, la créance retenue pour la SAS Immobilière du [Adresse 9] étant de 14.385,04 euros, avec un effacement de 8.128,72 euros en fin de plan ;

AUTORISE Monsieur [K] [D] et Madame [I] [E] [J] épouse [D] à s’acquitter de la dette par 84 mensualités de quatre-vingt-sept euros et trente-quatre centimes (87,34 euros) chacune, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais ;

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d'exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

- la dette deviendra immédiatement exigible,
- la clause résolutoire reprendra tous ses effets,
- faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Monsieur [K] [D] et Madame [I] [E] [J] épouse [D] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,
- Monsieur [K] [D] et Madame [I] [E] [J] épouse [D] seront solidairement tenus au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs à la bailleresse, soit huit cent soixante-sept euros et soixante-seize centimes (867,76 euros) à ce jour ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [D] et Madame [I] [E] [J] épouse [D] aux dépens ;

DIT que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;


Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente