Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 10 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 12 Décembre 2024
Président : Madame ATIA,
Greffier : Madame BOINE
Débats en audience publique le : 10 Octobre 2024



 GROSSE :
 Le 12 décembre 20224
 à Me MATTEI
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 12 décembre 2024
 à M. [P]
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 24/04263 - N° Portalis DBW3-W-B7I-[Immatriculation 2]

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPAC
dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Marie-Ange MATTEI, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDEUR

Monsieur [R] [O] [P]
demeurant [Adresse 5]
comparant















EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé établi le 30 novembre 2017, l’établissement public à caractère industriel et commercial (E.P.I.C) 13 HABITAT a donné à bail à Monsieur [R] [O] [P] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], dans le [Localité 9], pour un loyer mensuel initialement fixé de 255,64 euros.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [R] [O] [P] le 26 mars 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1256,86 euros, en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 juin 2024, l’E.P.I.C 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC a fait assigner Monsieur [R] [O] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire faute d’avoir déféré au commandement du 26/03/2024 dans les délais légaux,
- entendre prononcer la résiliation du bail,
- rejeter toute demande de délai sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil,
- ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [R] [O] [P], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la [Localité 8] Publique, du logement sis [Adresse 7],
- condamner Monsieur [R] [O] [P] au paiement d’une somme provisionnelle de 1292,55 euros, comptes arrêtés au 05/06/2024 augmenté des intérêts de droit à compter du présent acte,
- condamner Monsieur [R] [O] [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer échu, charges en sus jusqu’à libération effective des lieux,
- condamner Monsieur [R] [O] [P] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du CPC,
- condamner Monsieur [R] [O] [P] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement et le coût du présent au titre de l’article 696 du CPC outre les frais d’exécution de la décision à venir.

Au soutien de ses prétentions, l’E.P.I.C 13 HABITAT expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 26 mars 2024 et ce pendant plus de six semaines.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 10 octobre 2024.

A cette audience l’E.P.I.C 13 HABITAT, représenté par son conseil a réitéré les termes de son assignation en présentant un décompte actualisé de sa créance au titre des impayés de loyers et charges à hauteur de 1088,98 euros, selon décompte en date du 07 octobre 2024, terme de septembre inclus. Il indique une reprise des paiements et ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiements.

Monsieur [R] [O] [P], comparant en personne, reconnaît la dette locative et sollicite des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il fait valoir une situation personnelle et financière difficile suite à un décès. Il propose de régler 100 euros par mois en plus du loyer.
Aucun diagnostic social n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 décembre 2024, par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DÉCISION
En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 17 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’E.P.I.C 13 HABITAT justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 22 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 14 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

De surcroît, l’établissement public à caractère industriel et commercial (E.P.I.C) 13 HABITAT venant aux droits de l'OPAC justifie d’un titre de propriété du bien loué.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.


Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 30 novembre 2017, contient une clause résolutoire (article 16) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 mars 2024 pour la somme en principal de 1 256,86 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 26 mai 2024.


Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
 
Monsieur [R] [O] [P] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privée de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [R] [O] [P] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, soit une somme de 360,03 euros actuellement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [R] [O] [P] reste devoir, après déduction des frais de procédure (41,12 + 68,02 + 76,02), de dossier (7,[Immatriculation 3] = 106,68) et de la régularisation de charges non justifiée (102,68) la somme de 694,46 euros, à la date du 7 octobre 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de septembre inclus.
 
Monsieur [R] [O] [P] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 694,46 euros.
 Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif
 
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
 En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il résulte du décompte que Monsieur [R] [O] [P] justifie avoir versé le montant intégral du loyer courant avant la date d'audience et les parties sont d'accord sur l'octroi de délais de paiement.
Compte tenu de ces éléments, de l'ancienneté du bail, de la qualité du bailleur, et des propositions de règlements formulées, il convient d'accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.
 
Comme demandé par les parties, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.
 
A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour Monsieur [R] [O] [P] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique,
· Monsieur [R] [O] [P], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à l’établissement public à caractère industriel et commercial (E.P.I.C) 13 HABITAT venant aux droits de l'OPAC une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, soit une somme de 360,03 euros à ce jour,
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.

 
Sur les demandes accessoires
 
Monsieur [R] [O] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.
 
Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’E.P.I.C 13 HABITAT les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La demande relative aux frais d'exécution à venir, prématurée à ce stade de la procédure, sera rejetée.
 
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.
 
 
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
 
Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent ;
DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;
 
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 novembre 2017 entre l’E.P.I.C 13 HABITAT et Monsieur [R] [O] [P] concernant le logement, situé [Adresse 1], dans le [Localité 9] sont réunies à la date du 26 mai 2024 ;
 
CONDAMNE Monsieur [R] [O] [P] à verser à l’établissement public à caractère industriel et commercial (E.P.I.C) 13 HABITAT venant aux droits de l'OPAC, à titre provisionnel, la somme de six cent quatre-vingt quatorze euros et quarante-six centimes (694,46 euros) décompte arrêté au 7 octobre 2024, incluant la mensualité de septembre, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités ;
 
AUTORISE Monsieur [R] [O] [P] à s’acquitter de la dette par 9 acomptes successifs et mensuels de soixante-dix euros (70 euros) et une 10ième mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais ;
 
RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
 
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
 
RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :
 
- la dette deviendra immédiatement exigible,
- la clause résolutoire reprendra tous ses effets,
- faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Monsieur [R] [O] [P] et de tous occupants de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique,
- Monsieur [R] [O] [P] sera tenu au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, soit trois-cent-soixante euros et trois centimes (360,03 euros) à ce jour ;
 
CONDAMNE Monsieur [R] [O] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETTE la demande relative aux frais d'exécution à venir ;
 
CONDAMNE Monsieur [R] [O] [P] à verser à l’E.P.I.C 13 HABITAT une somme de deux cents euros (200 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
 
REJETTE le surplus des demandes ;
 
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
 
Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.
 
 
LA GREFFIÈRE                                                                                        LA PRÉSIDENTE