Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 10 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 12 Décembre 2024
Président : Madame ATIA,
Greffier : Madame BOINE
Débats en audience publique le : 10 Octobre 2024



 GROSSE :
 Le 12 décembre 2024
 à Me DE [Localité 9]
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 12 décembre 2024
 à Me FADY
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 24/01759 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4V5S

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société UNICIL VENANT AUX DROITS DE LA [Adresse 12] [Localité 7] (SNHM)
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE





DEFENDEURS

Monsieur [R] [U] 
né le 16 Mai 1970
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Alice FADY, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [S] [U] [P]
née le 01 Janvier 1972
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Alice FADY, avocat au barreau de MARSEILLE









EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 26 novembre 2007, la société anonyme (SA) [Adresse 8] (Hlm) de [Localité 7] a donné à bail à Monsieur [U] [N] et Madame [S] [P] un local à usage d’habitation non meublé et conventionné situé au [Adresse 3], dans le [Adresse 10] [Localité 5], pour un loyer de 404,40 euros, une provision sur charges de 162 euros, outre une provision sur l'eau chaude de 40 euros et une provision sur l'eau froide de 30 euros.

Selon traité de fusion du 5 mai 2017, la société SNHM a été absorbée par la société Unicil.

Le 26 septembre 2023, des loyers étant demeurés impayés, la SA d'Hlm Unicil a fait signifier à Monsieur [N] [O] [U] et Madame [S] [U] [P] un commandement de payer la somme en principal de 3.317,21 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 12 février 2024, la SA d'Hlm Unicil, prise en la personne de son représentant légal, a fait assigner Monsieur [N] [O] [U] et Madame [S] [U] [P] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

-constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion immédiate,
-condamnation solidaire au paiement de la provision de 5.694,59 euros, au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
-condamnation solidaire au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer majoré des charges et autres accessoires,
-condamnation solidaire aux intérêts légaux à compter de l'assignation et au paiement de la somme de 350 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 10 octobre 2024, les parties, représentés par leurs conseils respectifs, ont sollicité le bénéfice de leurs écritures.

Un diagnostic social et financier a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 12 décembre 2024, par mise à disposition au greffe.


PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions,la SA d'Hlm Unicil réitère ses demandes initiales. Elle actualise le montant de sa créance à la somme de 5.246,14 euros.

Elle oppose la clarté du commandement de payer et la preuve de la saisine de la Caisse d'allocations familiales (CAF).
Sur le montant de la dette locative, elle explique que le recalcul de la provision d'eau chaude fait suite à un changement de consommation de Monsieur [N] [O] [U] et Madame [S] [U] née [P] et à une diminution du coût du gaz. Elle indique la prise en compte d'une régularisation de charges en faveur de Monsieur [N] [O] [U] et Madame [S] [U] née [P], d'un montant de 2.097,33 euros. Elle estime que la dette est du seul fait des locataires qui n'ont pas augmenté le montants de leurs versements suite à une baisse du montant de l'aide au logement, de 426,45 euros à 40 euros au mois de janvier 2023.

Aux termes de leurs conclusions, Monsieur [N] [O] [U] et Madame [S] [U] née [P] sollicitent :
-à titre principal, le constat de l'irrecevabilité de la demande de la SA d'Hlm Unicil et le débouté de ses demandes,
-à titre reconventionnel, l'injonction à la SA d'Hlm Unicil de modifier l'appel de provisions sur charges afin qu'il corresponde à la réalité de leur consommation prévisionnelle,
-à titre subsidiaire, le débouté des demandes de la SA d'Hlm Unicil en raison de contestations sérieuses quant au montant de la dette locative,
-à titre infiniment subsidiaire, les plus larges délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire,
-en tout état de cause, la condamnation de la SA d'Hlm Unicil à leur verser la somme de 500 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre la condamnation de la SA d'Hlm Unicil aux dépens.

Ils font valoir l'absence de justification de l'information de leurs impayés à la CAF par voie électronique.
Ils avancent que la dette locative résulte d'un appel de charges, avec l'augmentation de la provision d'eau chaude de 59,50 euros à 196,56 euros entre les années 2021 et 2024. Ils relèvent des régularisations importantes de charges en leur faveur, établissant que les appels de provisions ne correspondent pas à la réalité de leur situation. Ils ajoutent que suite à ces régularisations, la SA d'Hlm Unicil ne réajuste pas le montant des provisions.


MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 13 février 2024, soit plus de six semaines avant le premier appel de l'affaire à l’audience du 23 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d'Hlm Unicil justifie avoir signalé la situation d'impayés à la CAF des Bouches- du-Rhône le 22 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui n'exigent pas une information par voie électronique, à la différence de la dénonce à la Préfecture.

La preuve de l'information de la CAF peut se faire par tout moyen et relève de l'appréciation du juge. la SA d'Hlm Unicil justifie d'un courrier de la CAF en date du 12 mars 2024 faisant référence à un signalement du 22 juin 2023.

La fin de non-recevoir tirée du défaut de notification de la situation d'impayés à la CAF sera écartée.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

La liste annexée au décret n° 82-955 du 9 novembre 1982 pris en application de l’article L 442-3 du CCH et fixant la liste des charges récupérables inclut :
-les dépenses relatives à la consommation d'eau chaude (II 1),
-la production d'eau chaude et les dépens d'alimentations communes de combustibles (III 1).


En l'espèce, le bail conclu le 26 novembre 2007 contient dans ses conditions générales une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 septembre 2023, pour la somme en principal de 3.317,21 euros.

Monsieur [N] [O] [U] et Madame [S] [U] née [P] soulèvent une contestation sérieuse relative à des régularisations de charges et à des augmentations des montants des provisions sur charges injustifiées.

Sur les régularisations de charges, le décompte indique :

-au mois de janvier 2023, trois régularisations, au titre de l'exercice 2021, portées au débit pour un montant total de 295,01 euros (106,75 + 28,26 + 160) et une régularisation de charges de 294,83 euros portée au crédit, soit une régularisation de 0,18 euros au débit, la SA d'Hlm Unicil en justifiant par la production d'un décompte établi le 18 décembre 2023,
-au mois de mars 2024, une régularisation de charges au titre de l'exercice 2022 en faveur des locataires d'un montant de 2.097,33 euros, soit un excédent mensuel de charges appelées de 174,77 euros sur l'année 2023.

La SA d'Hlm Unicil justifie de la notification de cette régularisation à Monsieur [N] [O] [U] et Madame [S] [U] née [P] par courrier du 15 mai 2024. Il ne ressort pas des débats que des régularisations similaires soient intervenues en cours d'exécution du contrat de bail.

La bailleresse explique cette régularisation par la fluctuation du prix de gaz, impactant ses prévisions, de sorte que le moyen tiré d'une évaluation erronée systématique du montant des provisions sur charges par la SA d'Hlm Unicil sera écarté.

Sur le montant des provisions sur charges, l'article 6-3 des conditions générales du contrat de bail indique notamment que tout modification du montant des provisions sur charges doit être accompagnée de la communication des résultats arrêtés lors de la précédente régularisation ou d'un état prévisionnel des dépenses.

Le décompte débute au 14 décembre 2022. Le montant total des provisions sur charges est de 489,56 euros contre 307,57 euros au mois de novembre 2021, tel qu'indiqué sur l'avis d'échéance produit en défense, soit une augmentation de 181,99 euros, soit une somme de 1.637,91 euros sur la période de neuf mois visée au décompte.

Il en résulte que d'une part, la dette locative n'est pas constituée uniquement de provisions sur charges et de charges indûment appelées. D'autre part, le décompte est clair, avec une ventilation du loyer et des charges, poste par poste (charges générales, chauffage, eau froide, eau chaude), permettant aux locataires de comprendre le détail de la somme réclamée et les mettant en mesure de la contester le cas échéant.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 27 novembre 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

L'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 prévoit, lorsque les charges locatives donnent lieu à versement de provisions, qu'elles doivent faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur est tenu de communiquer au locataire le décompte par nature des charges ainsi que, pour les immeubles collectifs, le mode de répartition entre locataires. À compter de l'envoi du décompte de charges, les pièces justificatives sont à la disposition des locataires durant un mois.

L'article L. 442-3 du Code de la construction et de l'habitation, modifié en dernier lieu par la loi n° 2010-1488 du 7 décembre 2010, dispose que les charges récupérables sur le locataire dans un immeuble appartenant à un organisme d' [Adresse 6] sont exigibles en contrepartie :

-des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée,
-des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée, qui ne sont pas la conséquence d'une erreur de conception ou d'un vice de réalisation.


En l'espèce, Monsieur [N] [O] [U] et Madame [S] [U] née [P] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

La SA d'Hlm Unicil se prévaut d'un décompte actualisé au 10 octobre 2024 indiquant un solde débiteur de 5.449,46 euros, terme de septembre 2024 inclus. Le montant de la provision sur l'eau chaude est diminué à compter du mois de mai 2024. La régularisation des charges au titre de l'exercice 2023 n'est pas encore intervenue.

Les locataires sont bien fondés à solliciter un appel de provisions conforme à la dernière régularisation de charges.

Au regard du récapitulatif de la quote-part du locataire sur l'exercice de 2022, le montant de la provision mensuelle sur charges est de 306,33 euros (3.676,02 / 12) et non pas de 408,52 euros (décembre 2022 et janvier 2023), puis de 489,56 euros puis de 361,40 euros (à compter du mois de mai 2024) comme retenu au décompte sur la période du 14 décembre 2022 au 30 septembre 2024 soit un trop-perçu de :

-204,38 euros pour les mois de décembre 2022 et janvier 2023 (408,52 – 306,33 X2),
-2.748,45 euros de février 2023 à avril 2024 (489,56 – 306,[Immatriculation 4]),
-275,35 euros (361,40 – 306,33 X 5),
-TOTAL : 3.228,18 euros.

Monsieur [N] [O] [U] et Madame [S] [U] née [P] sont donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 2.221,28 euros au titre des loyers et des charges impayés au 10 octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2023, date du commandement de payer (5.449,46 – 3.228,18).

La demande relative à l'injonction de la SA d'Hlm Unicil à modifier le montant des provisions sur charges sera rejetée.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [N] [O] [U] et Madame [S] [U] née [P] demandent de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Compte tenu de l'ancienneté du bail, des versements opérés, de la reprise du versement du loyer courant, il convient d’accorder aux locataires des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour Monsieur [N] [O] [U] et Madame [S] [U] née [P] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
· Monsieur [N] [O] [U] et Madame [S] [U] née [P], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés solidairement à verser à la SA d'Hlm Unicil une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, avec indexation, soit 802 euros à ce jour, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [N] [O] [U] et Madame [S] [U] née [P], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991, ces derniers bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale.
L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

ÉCARTE la fin de non-recevoir tirée du défaut de notification de la situation d'impayés à la CAF ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 novembre 2007 entre la SA nouvelle d’Hlm d’une part, et Monsieur [N] [O] [U] et Madame [S] [U] née [P] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3], dans le [Localité 11] sont réunies à la date du 27 novembre 2023 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [O] [U] et Madame [S] [U] née [P] à verser à la SA d'Hlm Unicil, à titre provisionnel, la somme de deux mille deux cent vingt et un euros et vingt-huit centimes (2.221,28 euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 octobre 2024 (loyers, charges), échéance de septembre 2024 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2023 ;

AUTORISE Monsieur [N] [O] [U] et Madame [S] [U] née [P] à s’acquitter de la dette par 35 mensualités de soixante euros (60 euros) chacune et une 36ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d'exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

- la dette deviendra immédiatement exigible,
- la clause résolutoire reprendra tous ses effets,
- faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Monsieur [N] [O] [U] et Madame [S] [U] née [P] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,
-Monsieur [N] [O] [U] et Madame [S] [U] née [P] seront solidairement tenus au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs à la bailleresse, soit huit cent deux euros (802 euros) à ce jour ;

REJETTE la demande relative à l'injonction de la SA d'Hlm Unicil à modifier le montant des provisions sur charges ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [O] [U] et Madame [S] [U] née [P] aux dépens ;

DIT que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;


Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente