Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 4 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 17 Octobre 2024
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 04 Juillet 2024



 GROSSE :
 Le 17 octobre 2024
 à Me FAGES
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 à Me ...............................................
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 EXPEDITION :
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N° RG 24/03429 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5AZE

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [S],[F], [O] [I]
née le 28 Juillet 1978 à [Localité 5]
demeurant [Adresse 6]
représentée par Me Claire FAGES, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [V], [H], [Y] [I]
né le 27 Juillet 1975 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 6]
représenté par Me Claire FAGES, avocat au barreau de TOULOUSE





DEFENDEUR

Monsieur [L] [E]
demeurant [Adresse 1]
non comparant










EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 5 janvier 2016, Madame [S] [I] et Monsieur [V] [I] ont donné à bail à Monsieur [L] [E] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 350 euros charges incluses. 

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur et Madame [I] ont fait signifier à Monsieur [L] [E] par acte de commissaire de justice en date du14 février 2024, un commandement de payer la somme de 1.337,04 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 6 mai 2024, Madame [S] [I] et Monsieur [V] [I] ont attrait Monsieur [L] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :
??constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement de loyers ;????ordonner l'expulsion immédiate de Monsieur [L] [E] de l'immeuble, ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu ; ??condamner Monsieur [L] [E] à leur payer à titre provisionnel : Une somme de 2.242,10 euros, somme à parfaire à l’audience ; Une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer avec charges jusqu’à reprise effective des lieux 1.000 euros en application de de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; Les dépens comprenant le coût du commandement de payer et les frais d’exécution forcéeOrdonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les meubles en tel garde-meuble aux frais, risques et périls du locataire. 
Appelée à l'audience du 4 juillet 2024, l'affaire a été retenue et plaidée. 

Les époux [I], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d'instance, sauf à actualiser leur créance à la somme de 3.227,52 euros, au 17 juin 2024, terme du mois de juin 2024 inclus. 

Cité à étude, Monsieur [L] [E] n’a pas comparu et n’a pas été représenté. 

Le rapport de diagnostic social et financier du locataire indique qu’il est âgé de 63 ans, vit seul mais subvient aux besoins de ses derniers enfants mineurs. Les ressources sont composées de la retraite et du complément pour un montant de 1.310 euros. La dette locative s’inscrit dans une accumulation de dettes. Un dossier de surendettement est en cours d’instruction. Un accompagnement social est proposé.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'absence de comparution de Monsieur [L] [E] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu'il soit statué dans le litige l'opposant à Monsieur et Madame [I]. 

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 13 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 4 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 5 janvier 2016 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 février 2024, pour la somme en principal de 1.337,04 euros. 

Les causes du commandement de payer n’ont pas été soldées dans le délai de deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 14 avril 2024.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
En l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire par le bailleur ou le locataire qui n’a au demeurant pas repris le paiement des loyers courants, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions précitées. 

Monsieur [L] [E] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [L] [E] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de condamner Monsieur [E] à son paiement, soit un montant actuel de 404,88 euros. 

Par ailleurs, il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [E] reste devoir un arriéré locatif de 3.227,52 euros comptes arrêtés au 17 juin 2024, terme du mois de juin 2024 inclus. 

Il convient de déduire de ce décompte un montant global de 337,96 euros qui correspondent à des frais de gestion sur impayés non justifiés ou de procédure, qui ne relèvent pas de la dette locative. 

Monsieur [L] [E] qui ne comparaît pas, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette. Il sera condamné à verser la somme provisionnelle de 2.889,56 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés. 

La situation personnelle, familiale et financière du locataire, obérée, et la qualité des bailleurs, ne permettent pas d’envisager, même d’office, d’accorder des délais de paiement de droit commun. 

Sur les demandes accessoires

L’équité exige de condamner Monsieur [E] à payer à Monsieur et Madame [I] une somme de 500 euros pour les frais exposés dans l’instance et non compris dans les dépens. 

De plus, Monsieur [E], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, ce sans qu’il ne soit nécessaire de préciser plus avant leur contenu. 

La demande portant sur les frais d’exécution, prématurée et hypothétique, sera rejetée. 

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 janvier 2016, entre d’une part Madame [S] [I] et Monsieur [V] [I], d’autre part Monsieur [L] [E], portant sur un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 14 avril 2024 ; 
ORDONNONS en conséquence à Monsieur [L] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
 
DISONS qu’à défaut pour Monsieur [L] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [S] [I] et Monsieur [V] [I] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [E] à verser à Madame [S] [I] et Monsieur [V] [I] à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit un montant de 404,88 euros, indemnité due à compter du 14 avril 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l'expulsion ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [E] à payer à Madame [S] [I] et Monsieur [V] [I], à titre provisionnel, la somme de 2.889,56 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 17 juin 2024 ; 

RAPPELONS que le sort des meubles est régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d'exécution ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [E] à payer à Madame [S] [I] et Monsieur [V] [I] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [E] aux entiers dépens ; 

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président