Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 4 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 17 Octobre 2024
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 04 Juillet 2024



 GROSSE :
 Le 17 octobre 2024
 à Me FOURRIER-MOALLIC Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 17 octobre 2024
 à Mme [G]
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 24/03286 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4763

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDERESSE

Madame [S] [G]
née le 10 Septembre 1974
demeurant [Adresse 2]
comparante













–
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 1er avril 2022, la SA UNICIL a donné à bail à Madame [G] [S] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 324,42 euros outre 138,34 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA UNICIL a fait signifier à Madame [G], par acte de commissaire de justice du 30 août 2022, un commandement de payer la somme de 1.389,76 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 15 mai 2024, à laquelle il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SA UNICIL a attrait Madame [S] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :
??constater le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ??ordonner l'expulsion de Madame [G] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,??condamner Madame [G] au paiement des sommes suivantes : 5.676,54 euros, à titre de provision correspondant à l’arriéré locatif, comptes arrêtés au 24 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, somme à parfaire à l’audience une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer actuel et aux charges, avec indexation, jusqu’à libération complète des lieux ; 350 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC les dépens. 
L'affaire a été appelée le 4 juillet 2024 et plaidée. 

Représentée par son avocat, la SA UNICIL a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, sauf à actualiser sa créance à un montant de 6.927,96 euros au 14 juin 2024. 

Madame [S] [G] a comparu en personne. Elle n’a pas contesté la dette mais a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement en faisant valoir une reprise des loyers courants. Elle a indiqué avoir 1 enfant à charge et avoir repris une activité professionnelle, avec 1000 euros de revenus mensuels. Elle a proposé d’apurer sa dette par mensualités de 100 euros la première année, puis le solde sur les deux années suivantes. 

La SA UNICIL a souligné que les prélèvements reçus depuis juin 2023 ont tous été rejetés. La bailleresse a donc été autorisée à produire une note en délibéré pour confirmer le bon encaissement des derniers loyers courants. 

Aucun diagnostic social et financier de la locataire n’est parvenu au Tribunal. 

Le délibéré a été fixé au 17 octobre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 17 mai 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 4 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA UNICIL justifie avoir signalé la situation d'impayés à la CAF des Bouches du Rhône par courriel du 24 juin 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 15 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail
 
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
 
Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :
« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...) ».

Ce texte dispose désormais :
« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (...) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. 
 
En l'espèce, le bail conclu le 1er avril 2022 contient une clause résolutoire (article IX) prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 août 2022, pour la somme en principal de 1.389,76 euros.

Les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement soldées dans le délai des deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 30 octobre 2022. 
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif
Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte actualisé qu’une somme de 6.927,96 euros reste due au 14 juin 2024, correspondant à l'arriéré des loyers et charges, terme du mois de mai 2024 inclus.
Un montant de 300,35 euros doit être déduit, correspondant à des frais de procédure qui ne relèvent pas de la dette locative. 
Pour le reste, Madame [G] ne conteste pas le principe ni le montant de la dette locative qui apparaît justifiée au regard des pièces du dossier (régulation des charges). Elle sera condamnée à verser la somme de 6.627,61 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.389,76 euros à compter du commandement de payer du 30 août 2022 et pour le surplus à compter de la présente décision. 
Sur la demande de suspension de la clause résolutoire 
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il résulte du décompte versé par la bailleresse, que Madame [G] a réglé le dernier loyer courant avant l’audience et la SA UNICIL n’a pas transmis de note en délibéré démentant le bon encaissement des sommes. 

Compte tenu de la situation personnelle et familiale de Madame [G] et de la qualité de la bailleresse, elle sera autorisée à s’acquitter de sa dette suivant les modalités prévues au présent dispositif. 

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour Madame [G] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SA UNICIL sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d'exécution ;
· Madame [G], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la SA UNICIL une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, indexée suivant les mêmes modalités que celles prévues au bail résilié, avec indexation, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion, 
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires
 
La position économique des parties exige en équité, de rejeter la demande formulée par la SA UNICIL au titre des frais irrépétibles.
 
En revanche, Madame [G], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. 
  
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,
 
Le juge des contentieux de la protection de MARSEILLE statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,
 
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,
 
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er avril 2022, entre la SA UNICIL et Madame [G] [S] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 30 octobre 2022 ;

CONDAMNONS Madame [S] [G] à verser à la SA UNICIL, à titre provisionnel, la somme de 6.627,61 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.389,76 euros à compter du commandement de payer du 30 août 2022 et pour le surplus à compter de la présente décision, comptes arrêtés au 14 juin 2024 ; 
AUTORISONS Madame [S] [G] à s'acquitter de la dette en 36 échéances selon les modalités suivantes : 
12 mensualités successives et égales de 100 euros Puis 12 mensualités successives et égales de 200 euros enfin 11 mensualités successives de 250 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais ; DISONS que les échéances seront payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu'à extinction de la dette ; 
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

RAPPELONS que la décision du juge d’accorder des délais suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier, que les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ; 

DISONS qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :
la dette deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;à défaut pour Madame [S] [G] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SA UNICIL sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier.Madame [S] [G] sera condamnée à verser à la SA UNICIL une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, indexée suivant les mêmes modalités que celles prévues au bail résilié, à compter de la résiliation le 30 octobre 2022 jusqu'à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, ou son expulsion ; 
REJETONS le surplus des demandes ; 

DEBOUTONS la SA UNICIL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNONS Madame [S] [G] aux entiers dépens ; 
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président