Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 4 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 17 Octobre 2024
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 04 Juillet 2024



 GROSSE :
 Le 17 octobre 2024
 à Me SCOTTI
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 17 octobre 2024
 à Me TCHIDOUDOUKA
 à Me WERNERT
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 24/02916 - N° Portalis DBW3-W-B7I-45KS

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société [Adresse 4]
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Jean-Charles SCOTTI, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDEURS

Monsieur [J] [I]
né le 01 Février 1988
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Mamboma-Franco TCHIDOUDOUKA, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [E] [T]
née le 08 Juin 2002
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Sandrine WERNERT, avocat au barreau de MARSEILLE



-
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous signature privée du 10 août 2022, la SA [S] a donné à bail à Monsieur [J] [I] et Madame [E] [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 467,85 euros charges comprises. 
Des loyers étant demeurés impayés, par acte de commissaire de justice en date du 4 janvier 2024, [S] a fait signifier à Monsieur [J] [I] et Madame [E] [T], un commandement de payer la somme de 2.003,84 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.
Par assignation du 8 avril 2024, la SA [S] a attrait Monsieur [J] [I] et Madame [E] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :
constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;ordonner sans délais l'expulsion de Monsieur [J] [I] et Madame [E] [T] et de tout occupant de son chef de l’appartement, au besoin avec le concours de la force publique ; condamner solidairement Monsieur [J] [I] et Madame [E] [T] à lui payer :* une provision de 4.238,69 euros au titre de la dette locative, arrêtée au 3 avril 2024 et avec intérêts, somme à parfaire à l’audience ; 
* une indemnité d'occupation équivalente au dernier loyer avec charges, indexable et avec intérêts de droit, jusqu'à complète libération des lieux ;
* la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
* les dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et les mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières. 
L’affaire a été appelée à l’audience du 4 juillet 2024 et plaidée.

Toutes les parties ont été représentées par leur conseil, et ont repris oralement leurs conclusions déposées auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des motifs.

La SA [S] a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à un montant de 6.000,01 euros au 1er juillet 2024. Elle s’est opposée aux demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire en soulignant l’augmentation de la dette en l’absence de paiement des loyers courants.

Monsieur [J] [I] a indiqué ne pas s’opposer à la résiliation du bail, mais a sollicité des délais de paiement sur 24 mois. Il a indiqué avoir quitté les lieux, être actuellement hébergé et rencontrer des difficultés familiales, professionnelles et financiers. 

Madame [E] [T] a demandé : 
à titre principal de débouter [S] de l’ensemble de ses demandes injustes et infondées ; à titre subsidiaire, que [R] [I] soit condamné à la relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre ; à titre infiniment subsidiaire, de lui allouer les plus larges délais de paiement conformément à l’article 1343-5 du code civil ; en tout état de cause, de suspendre le jeu de la clause résolutoire, de prononcer la condamnation en deniers et quittances pour tenir compte des versements intervenus en cours de délibéré, de rejeter la demande d’expulsion et au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de statuer sur les dépens comme en matière d’aide juridictionnelle.
Madame [E] [T] a exposé être en instance de divorce avec Monsieur [I]. Elle a soutenu avoir fui le domicile conjugal suite à des violences de son époux le 22 septembre 2022, avoir été logée dans un centre d’hébergement et n’avoir pu réintégrer le logement que récemment. Elle a donc conclu que l’arriéré locatif devait rester à la charge de Monsieur [I] du fait de sa carence dans le paiement des loyers et charges. Elle a considéré qu’au regard de sa situation et de sa bonne foi, elle était fondée à obtenir le rejet des demandes dirigées à son encontre par [S], subsidiairement à obtenir des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. 

Aucun rapport de diagnostic financier et social des locataires n’est parvenu au Tribunal. 

La décision a été mise en délibéré au 17 octobre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,


En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 11 avril 2024, soit plus six semaines avant l’audience du 4 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA [S] justifie avoir signalé la situation d'impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 22 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 8 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :
« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...) ».

Ce texte dispose désormais :
« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (...) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.

En l'espèce, le bail conclu le 10 août 2022 contient une clause résolutoire (article 10.1) prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 janvier 2024, pour la somme en principal de 2.003,84 euros.

Les causes de ce commandement n’ont pas été soldées dans le délai des deux mois imparti. Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont bien réunies à la date du 4 mars 2024.
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, en l’absence de paiement des derniers loyers courants avant l’audience et d’accord du bailleur, Monsieur [J] [I] et Madame [E] [T] ne peuvent prétendre ni à des délais de paiement dérogatoires sur 36 mois, ni à la suspension des effets de la clause résolutoire. 

Monsieur [J] [I] et Madame [E] [T] étant occupants sans droit ni titre depuis le 4 mars 2024, il convient d'ordonner leur expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation
Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte actualisé, que Monsieur [J] [I] et Madame [E] [T] restent devoir la somme de 6.000,01 euros au 1er juillet 2024. 

Il convient de déduire de ce décompte un montant de 411.31 euros correspondant à des frais de procédure ou frais de non réponse à l’enquête sociale non justifiés en l’occurrence.

Pour le reste, Monsieur [J] [I] et Madame [E] [T] ne contestent ni le principe ni le montant de cette dette, pas plus qu’ils n’apportent la preuve de paiement libératoire. 

Le bail, signé tant par Monsieur [J] [I] que par Madame [E] [T], contient une clause de solidarité (article VIII). 

En outre, il convient de rappeler qu’en application de l’article 220 du code civil, toute dette contractée par l’un ou par l’autre des époux ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants oblige l’autre solidairement ; les obligations solidaires issues du mariage au sens de l’article 220 du code civil ne cessent qu’avec l’accomplissement des formalités de publication du divorce à l’état civil, rendant ce dernier opposable aux tiers ; la solidarité jouera peu important que l’un des époux ait quitté les lieux loués avant cette date ; qu’il en est également ainsi, nonobstant l’attribution de la jouissance du domicile à un seul des conjoints par le juge aux affaires familiales, lorsqu’il s’agit d’une dette afférente à un contrat de location signé par les deux époux, fussent-ils séparés de fait depuis quelques années.

En l’espèce, Madame [E] [T] estime ne pas être tenue des dettes locatives du fait des violences imputées Monsieur [J] [I] qui l’aurait contrainte à fuir le logement, période durant laquelle serait née l’arriéré. Elle n’étaye aucunement ses allégations (preuve d’hébergement en centre d’urgence, dépôt de plainte, démarche tendant à obtenir des mesures de protection contre les violences conjugales…). Elle a de plus, réintégré les lieux et ne dément pas que Monsieur [I] n’y réside plus. Or les impayés persistent jusqu’à ce jour. Enfin, [S] précise que la dette locative n’est née qu’après le départ de Monsieur [I] suite à des menaces du nouveau compagnon de Madame [E] [T], le couple causant par ailleurs des nuisances dans la résidence. 

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de condamner solidairement et par provision, Monsieur [J] [I] que par Madame [E] [T] au paiement de la somme de 5.588,70 euros pour solde de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. 

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En cas de départ des lieux de l’un des époux après la résiliation du bail et sauf à ce que le propriétaire établisse que la dette présente toujours un caractère ménager, la charge de l’indemnité d’occupation pèse exclusivement sur celui qui se maintient seul dans les lieux, seul responsable de l’occupation illicite.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [E] [T] qui occupe seule les lieux, par remise des clés ou expulsion, au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de condamner Madame [E] [T] seule à son paiement, soit un montant de 522,32 euros. 

Sur la demande de délais de paiement
En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. 

En l’espèce, vu les difficultés familiales et financières dont justifient les locataires, le montant de la dette qui permet son apurement dans les délais légaux, et la qualité du bailleur, il sera fait droit à la demande de délais de paiement sur 24 mois, suivant les modalités précisées au dispositif.

Sur les demandes accessoires
L’équité exige, tenant compte de la position économique des parties, de débouter [S] de sa demande au titre des frais irrépétibles et non compris dans les dépens. 

En revanche, Monsieur [J] [I] que par Madame [E] [T] qui succombent, supporteront in solidum la charge des entiers dépens conformément à l'article 695 du code de procédure civile, sans qu’il ne soit nécessaire de préciser plus en avant leur contenu. 

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,
 
Le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,
 
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,
 
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 août 2022, la SA [S] a donné à bail à Monsieur [J] [I] et Madame [E] [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 4 mars 2024 ;

REJETONS la demande de suspension des effets de la clause résolutoire formulée par Madame [E] [T] ; 
 
ORDONNONS en conséquence à Monsieur [J] [I] et Madame [E] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;
 
DISONS qu’à défaut pour Monsieur [J] [I] et Madame [E] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA [S] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
 
RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS Madame [E] [T] à payer à la SA [S], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit 522,32 euros, indexable suivant les mêmes modalités que celles prévues au bail résilié, due jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l'expulsion ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [I] et Madame [E] [T] à payer à la SA [S], solidairement et à titre provisionnel, la somme de de 5.588,70 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 

AUTORISONS Monsieur [J] [I] et Madame [E] [T] à s'acquitter de la dette par 24 échéances successives et mensuelles de 232 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu'à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais ;
RAPPELONS que la décision suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ; 

DISONS qu'à défaut de paiement d'un seul versement, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;
REJETONS le surplus des demandes ;
DEBOUTONS la SA [S] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
 
CONDAMNONS in solidum Monsieur [J] [I] et Madame [E] [T] aux entiers dépens de la présente instance, lesquels seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle ; 
 
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
 
Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier Le président